Здание на продажу в Дубае
Что меняется, когда вы покупаете объект целиком
Целое здание — это не просто крупная покупка квартиры. Реестр, в котором зарегистрирован титул, может быть не Dubai Land Department, ставка НДС зависит от того, что представляет собой здание, а не от его цены, привычной системы сервисных сборов может не быть вовсе, а вместе с объектом вы получаете рент-ролл, ограниченный законодательными ступенями повышения аренды. Ниже — структура сделки, где у каждой цифры есть источник и нет ни одной выдуманной цены.
Что на самом деле означает «здание на продажу» в Дубае
Сделки с целыми зданиями — это иной класс активов, чем покупка юнитов, и за этим выражением скрываются как минимум пять разных типов объектов.
Поиск здания на продажу в Дубае приводит на рынок, который почти не рекламирует себя. Сделки с объектами целиком в основном проходят вне открытого рынка — по переговорам между владельцами, семейными офисами и институциональными инвесторами, — и за этим выражением стоит не один тип объектов. Это жилой дом, сданный семьям; здание смешанного назначения с торговыми площадями на первом этаже и квартирами выше; отдельная офисная башня или объект поэтажной планировки; жильё для персонала и рабочих, сданное корпоративным арендаторам; а также гостиничные или сервисные объекты, доход которых зависит от оператора, а не от договоров аренды.
Эти пять типов ведут себя по-разному почти во всём, что имеет значение: режим НДС при покупке, то, как оформлен доход, какой закон регулирует отношения с пользователями и кто устанавливает операционный бюджет. Покупатель, который до сих пор приобретал только квартиры, увидит, что привычные элементы сделки в Дубае — 4% в Dubai Land Department и свидетельство о собственности в конце — меняются меньше всего. Всё остальное вокруг них меняется существенно.
Один титул или много? Вопрос, который меняет всё
Прежде чем говорить о цене и доходности, выясните, разделено ли здание на юниты с отдельными титулами.
Здания в Дубае бывают двух принципиально разных правовых форм, и с улицы это различие не видно. Здание может находиться на едином титуле: оно никогда не делилось, и земля вместе со всем строением — один зарегистрированный актив. Или же это может быть совместно владеемая недвижимость, разделённая на юниты с отдельными титулами и определёнными местами общего пользования, — именно такая структура позволяет продать квартиру 1203 одному человеку, а квартиру 1204 — другому.
Если здание является совместно владеемой недвижимостью, применяется Закон № 6 от 2019 года о собственности на совместно владеемую недвижимость в эмирате Дубай. Этот закон содержит определения сервисных сборов, сборов за пользование, управляющей компании и совместно владеемой недвижимости; согласно ему, владелец отвечает за свою долю ежегодных сервисных сборов на управление, эксплуатацию, обслуживание и ремонт; управляющая компания не вправе выставлять владельцам счета без предварительного одобрения RERA и обязана открыть для каждого совместно владеемого объекта счёт сервисных сборов в банке, лицензированном в эмирате и признанном RERA. Утверждённые ставки публикуются через систему Mollak. Как устроена цепочка утверждения и выставления счетов, объясняет наше руководство Mollak , а что оплачивает сбор, — руководство сервисные сборы в Дубае — там это описано подробно.
Купив здание на едином титуле, вы не найдёте этой системы вовсе. Нет ассоциации владельцев, выставляющей вам счёт, нет утверждённой RERA ставки в индексе Mollak и нет сертификата об отсутствии возражений (NOC), подтверждающего отсутствие долгов по сервисным сборам, — потому что погашать было нечего. Это часто преподносят как экономию. Это не так. Лифты, чиллеры, насосы, системы пожаротушения, уборка, охрана и резервный фонд по-прежнему требуют оплаты — расходы просто переместились из регулируемого, утверждённого и размещённого во внешнем банке бюджета в ваш собственный отчёт о прибылях и убытках, где вы сами их устанавливаете, финансируете и несёте последствия недофинансирования. Для покупателя, привыкшего к опубликованным сервисным сборам, честнее сказать так: вы взяли на себя работу, которую раньше выполняла управляющая компания.
НДС — это не одна ставка
К зданию смешанного назначения в одной сделке может применяться более одного режима НДС. Именно здесь сделки с объектами целиком чаще всего идут не так.
Коммерческая недвижимость
Поставки коммерческой недвижимости облагаются по стандартной ставке. Офисное, торговое или складское здание — сделка по стандартной ставке.
Жильё, как правило
Поставки жилой недвижимости, как правило, освобождены от НДС — а значит, владелец, осуществляющий только освобождённые поставки, не может возместить НДС по связанным расходам.
Первая поставка нового жилого здания
Нулевая ставка, если поставка путём продажи или аренды происходит в течение трёх лет после завершения строительства, — это позволяет девелоперам возмещать НДС по затратам на строительство.
Эти три режима изложены Федеральной налоговой службой ОАЭ в опубликованном руководстве по НДС в сфере недвижимости, а подробнее они описаны в нашем руководстве коммерческой недвижимости в Дубае. Если рассмотреть их вместе, последствия для целого здания становятся очевидны: ставка зависит от того, чем здание и есть , и от того, как давно оно построено, а не от размера чека. Жилой дом на вторичном рынке и новый дом, продаваемый девелопером в пределах трёхлетнего срока, облагаются совершенно по-разному. В здании с торговыми помещениями на уровне улицы и квартирами выше цену, возможно, придётся распределить между режимами.
Ещё два момента связаны с реальными деньгами. Бизнес, зарегистрированный как плательщик НДС, как правило, может возместить входящий НДС по коммерческой недвижимости с учётом обычных правил возмещения, поэтому для многих коммерческих покупателей 5% — это нагрузка на денежный поток, а не постоянные расходы, но только если условия регистрации и возмещения действительно выполнены. Кроме того, регистрация обязательна, если облагаемые поставки и импорт превысили AED 375,000 за последние 12 месяцев или ожидается, что превысят в течение 30 дней, — коммерческая аренда целого здания обычно преодолевает этот порог. Если продавец не является девелопером, покупатель уплачивает НДС в Федеральную налоговую службу и предъявляет номер платежа в Dubai Land Department, прежде чем переход права может быть завершён, поэтому даже возмещаемая сумма — реальный отток наличных при закрытии сделки. Получите консультацию по своей ситуации: ничто из этого не является налоговой консультацией.
4% от суммы размером со здание
В тарифе сборов Dubai Land Department ничто не уменьшается для крупных объектов. DLD взимает регистрационный сбор в размере 4% от стоимости продажи, который по опубликованному тарифу делится на 2% с продавца и 2% с покупателя, хотя во многих договорах в Дубае по частной договорённости это распределение меняют и возлагают все 4% на покупателя. При покупке юнита это одна из статей расходов. При покупке целого здания это потребность в финансировании, оплачиваемая наличными при регистрации перехода права, и она должна быть первой цифрой в вашей модели, а не поправкой на округление в её конце.
Сопутствующие фиксированные сборы почти не зависят от стоимости: AED 250 за выдачу свидетельства о собственности, AED 225 или AED 250 за карту, AED 10 — сбор за знания и AED 10 — сбор за инновации. Офис регистрационного попечителя (Real Estate Registration Trustee), оформляющий переход права, берёт AED 4,000 плюс НДС с любой сделки от AED 500,000. При регистрации ипотеки DLD взимает 0,25% от суммы кредита, а снятие действующей ипотеки с объекта стоит AED 1,290 за процедуру снятия и AED 315 за услуги регистратора. Полный опубликованный тариф с источниками — в нашем руководстве сборы DLD в Дубае, а сам процесс оформления — в нашем материале офис трасти.
Отчётность по противодействию отмыванию денег при таком масштабе тоже работает иначе, поскольку запускается характеристиками сделки, а не подозрением. Продажа или покупка объекта во фрихолд, оплаченная одной или несколькими операциями наличными на сумму, равную или превышающую 55 000 дирхамов ОАЭ , обязывает брокера подать отчёт о сделке с недвижимостью (Real Estate Activity Report) через платформу goAML Подразделения финансовой разведки согласно циркуляру, объявленному Министерством экономики ОАЭ 7 июля 2022 года, — и это касается всей стоимости объекта или любой её части. При корпоративной покупке будьте готовы к обширной проверке конечных бенефициаров и источника средств. Что именно запрашивают, описано в нашем руководстве AML-проверки при покупке недвижимости в Дубае , а вопросы структурирования сделки разбирает материал покупка недвижимости в Дубае через компанию — там всё изложено подробно.
Опубликованная структура сборов
Ставки, а не предложение — не зависят от стоимости, если не указано иное
Сборы DLD — по данным руководства TruHauz о сборах DLD; режим НДС — по опубликованному руководству Федеральной налоговой службы ОАЭ по НДС в сфере недвижимости. Агентская комиссия, юридическое сопровождение сделки, оценка, техническое обследование и услуги юристов оплачиваются по договорённости и здесь не указаны. На этой странице нигде не приводятся запрашиваемая цена, доходность или LTV, потому что мы не смогли найти подтверждённые данные для целых зданий.
Вы покупаете рент-ролл и его правовые ограничения
Осмотреть строение — самая простая часть. Стоимость создаётся и теряется в доходе, а в Дубае доход сопровождается законодательными ограничениями, которые сохраняются и после продажи.
Аренда на материковой части Дубая регулируется Законом № 26 от 2007 года об отношениях между арендодателями и арендаторами с изменениями, внесёнными Законом № 33 от 2008 года. Повышение арендной платы отдельно регулирует Указ № 43 от 2013 года, устанавливающий пять ступеней повышения арендной платы в зависимости от того, насколько текущая аренда ниже рыночной. Регистрация в Ejari обязательна, а Центр урегулирования арендных споров (RDSC), созданный Указом № 26 от 2013 года, рассматривает споры по зарегистрированным договорам аренды на материковой части Дубая. Именно поэтому утверждение продавца о том, что здание «сдаётся на 20% ниже рынка», — гипотеза, а не план: как быстро вы сможете сократить этот разрыв, определяют ступени повышения и сроки продления договоров, а не ваши намерения.
Вытекающая из этого проверка — рутинная, но решающая. Сверьте арендный реестр, который даёт продавец, с фактическими регистрациями в Ejari по каждому юниту, потому что реестр — это таблица, а Ejari — государственный реестр. Установите дату продления каждого договора и то, как его ставка соотносится с рынком, поскольку именно эта пара определяет, когда реально можно будет повысить аренду. Подтвердите полученные депозиты, имеющиеся чеки, задолженности и текущие споры в Центре урегулирования арендных споров. Проверьте, включает ли аренда охлаждённую воду или централизованное охлаждение (district cooling) оплачивается отдельно, потому что одно это правило существенно меняет чистый доход. А если арендаторы коммерческие, помните, что их аренда облагается НДС 5%, который обычно выставляется арендатору вместе с арендной платой.
Что касается финансирования, мы не будем публиковать показатель LTV для кредитования коммерческой недвижимости или целых зданий, поскольку не смогли найти подтверждённые данные. Качественный вывод из нашего руководства по офисам остаётся в силе: банки менее охотно кредитуют коммерческую недвижимость, чем квартиры. Возможный объём заёмных средств выясняйте с кредитором применительно к конкретному объекту, начав с нашего материала: гид по ипотеке. Кроме того, нужна независимая оценка — а не оценка, предоставленная продавцом.
Что нужно выяснить до подписания
В сделке с объектом целиком параллельно идут три направления проверки. Ни одно из них не заменяет другие.
Третьему направлению покупатели, переходящие от покупки юнитов, неизменно уделяют слишком мало ресурсов, потому что при покупке юнита этим занимается кто-то другой. В здании на едином титуле этим не займётся никто, кроме вас. Выясните возраст и оставшийся срок службы основного оборудования, когда в последний раз заменялись чиллеры и лифты, каково состояние пожарной безопасности и систем жизнеобеспечения, соответствуют ли affection plan и разрешение на строительство тому, что фактически построено, и как выглядит реалистичный годовой операционный и резервный бюджет, — а затем профинансируйте его. Здание, купленное по доходности, рассчитанной на основе заниженных продавцом операционных расходов, куплено слишком дорого.
Наряду с этим нужны две структурные проверки. Уточните, в каком реестре зарегистрирован титул, поскольку здание в свободной зоне, например в DIFC, регистрируется через собственный реестр недвижимости этой зоны, а процедура и сборы отличаются от описанного здесь маршрута через DLD на материковой части. И подтвердите форму собственности на уровне участка по свидетельству о собственности, а не по названию района: статус по Положению № 3 от 2006 года привязан к участкам на картах Департамента, а не к маркетинговым названиям, как объясняет наше руководство фрихолд-зоны в Дубае . Об альтернативах целому зданию — коммерческих объектах на один этаж или один юнит — читайте в наших руководствах о покупке офиса в Дубае, складах и торговых помещениях — они охватывают нижний сегмент того же рынка, а материал о налоге на недвижимость в Дубае объясняет, что облагается налогом при владении, а что нет.
Рассматриваете покупку целого здания?
Пришлите нам объект — до того как вы сделаете предложение, мы вернёмся с информацией о реестре, структуре титула, режиме НДС и реальных операционных расходах.
Часто задаваемые вопросы
Вопросы, которые инвесторы чаще всего задают о покупке целого здания в Дубае.
Сделки с объектами целиком выигрываются на этапе проверки
TruHauz проверяет реестр, структуру титула, распределение НДС, сверку с Ejari и реальный операционный бюджет до того, как будет согласована цена. Расскажите, что вы рассматриваете.
Присоединяйтесь к обсуждению