Расходы на владение · Налоговый гид · Обновлено в августе 2026

Налог на недвижимость в Дубае
Что на самом деле платят владельцы и инвесторы — и чего они не платят

«Дубай — без налогов» — самая повторяемая и наименее полезная фраза на рынке. Здесь действительно нет ежегодного налога на недвижимость, налога на прирост капитала и подоходного налога с арендного дохода физических лиц. Но есть сборы за переоформление, муниципальный жилищный сбор, НДС в определённых ситуациях и корпоративный налог, который касается узкой, но реальной категории арендодателей. Ниже — полная картина с источником для каждого правила.

🏛️ Источники: FTA, правительственный портал ОАЭ, DLD

📅 Дата обращения: 26 августа 2026

⚖️ Не является налоговой или юридической консультацией

0%Ежегодный налог на недвижимость в Дубае

4%Сбор DLD за переход права от стоимости продажи

5%Муниципальный жилищный сбор от годовой аренды

1 млн дирхамов ОАЭПорог оборота для корпоративного налога

Основы

Налога на недвижимость нет. Расходы всё равно есть.

Дубай не взимает ежегодный налог на владение жилой недвижимостью. Нет ежегодной оценки по стоимости, нет аналога муниципального налога и нет счёта, который приходит каждый январь только потому, что вы владеете квартирой. Для покупателя из Великобритании, Франции, Индии или США это самое крупное структурное отличие в стоимости владения недвижимостью — и оно реально.

Однако выводы из этого обычно преувеличивают. «Нет налога на недвижимость» — не то же самое, что «нет расходов», и не то же самое, что «никакой налог не касается недвижимости». Дубай получает доход от недвижимости в момент сделки а не в момент владения, и в ОАЭ теперь действуют федеральный корпоративный налог и федеральный НДС, которые взаимодействуют с недвижимостью конкретными, чётко определёнными способами.

Этот гид разделяет четыре вещи, которые обычно смешивают: налоги, которых в Дубае действительно нет; разовые государственные сборы при смене владельца; регулярный муниципальный сбор, связанный с проживанием; и федеральные налоги — корпоративный налог и НДС, — которые применяются к части доходов от недвижимости и к отдельным типам объектов, но не к обычному случаю, когда физическое лицо сдаёт квартиру. Каждое правило ниже подкреплено источником, изученным для этой статьи; если цифру не удалось проверить, она не приводится, а не оценивается.

Перспектива TruHauz: Самая распространённая ошибка в бюджете — считать 4% сбора Земельного департамента Дубая всей стоимостью сделки. Это крупнейшая статья, но не единственная — полный расчёт сборов DLD описывает сопутствующие сборы трасти, за свидетельство о праве собственности и за карту участка. Вторая по частоте ошибка — противоположная: инвестор полагает, что корпоративный налог ОАЭ распространяется на его арендный доход, хотя при обычной аренде объекта, принадлежащего физлицу, это не так. Единственный муниципальный платёж, который жители платят за жильё, — жилищному сбору Dubai Municipality он взимается в размере 5% годовой арендной стоимости через счёт DEWA. То, что Дубай берёт немного, — ещё не вся история для каждого владельца: резидент Индии по-прежнему обязан отчитываться у себя на родине, как могут ли индийцы покупать недвижимость в Дубае .

Налог на недвижимость в Дубае: кратко

Что применяется, а что нет

Ежегодный налог на недвижимостьНичего

Налог на прирост капитала (физлица)Ничего

Подоходный налог с арендыНичего

Налог на наследствоНичего

Плата за перевод DLD4% от стоимости продажи

Муниципальный жилищный сбор5% годовой аренды

НДС, перепродажа жильяОсвобождены

НДС, коммерческая недвижимость5%

Корпоративный налог, аренда физлицомВне сферы действия

Корпоративный налог, лицензируемая деятельность9% свыше AED 375k

Полный перечень

Все платежи, касающиеся недвижимости в Дубае

Налоги, государственные сборы и регулярные платежи в одном месте — с тем, с чего на самом деле взимается каждый из них, и источником правила.

Сбор	Ставка / Сумма	С чего взимается	Статус
Ежегодный налог на недвижимость	—	В Дубае не существует	Такого налога нет
Налог на прирост капитала	—	Нет налога на прирост капитала при продаже недвижимости физлицом	Такого налога нет
Подоходный налог с физлиц	—	ОАЭ не взимают подоходный налог с физических лиц	Такого налога нет
Плата за перевод DLD	4%	Стоимость продажи; по опубликованному тарифу 2% платит покупатель и 2% продавец	Разово, при переоформлении
Выдача титульного документа	250 дирхамов ОАЭ	Выдача свидетельства о праве собственности	Разово, при переоформлении
Сбор офиса трасти	AED 2,000 / 4,000 + НДС	Сделки до AED 500,000 и от AED 500,000 соответственно	Разово, при переоформлении
Сбор за регистрацию ипотеки	0.25%	Сумма зарегистрированного кредита, если есть ипотека	Разово, при переоформлении
Муниципальный жилищный сбор	5%	Годовая арендная стоимость; выставляется через DEWA двенадцатью платежами	Регулярно, пользователь
НДС — первая поставка жилого здания	0%	Нулевая ставка, поэтому поставщик может возместить входящий НДС	Нулевая ставка
НДС — последующая поставка жилья	Освобождены	Любая поставка жилого здания, кроме первой	Освобождены
НДС — незастроенная земля	Освобождены	Поставка незастроенной земли путём аренды или продажи	Освобождены
НДС — коммерческая недвижимость	5%	Продажа или аренда коммерческой недвижимости, стандартная ставка	По стандартной ставке
Корпоративный налог	0% / 9%	0% на налогооблагаемый доход до AED 375,000, 9% свыше — только если деятельность лицензируемая	Условно
Сервисный сбор	Зависит от здания	Не налог — взнос ассоциации владельцев, рассчитываемый от площади	Регулярно, владелец

Источники, все изучены 26 августа 2026: ставки и пороги корпоративного налога — с правительственного портала ОАЭ (u.ae) и из руководства Федеральной налоговой службы по корпоративному налогу Real Estate Investment for Natural Persons (CTGREI1, октябрь 2024). Режим НДС — из руководства FTA Real Estate VAT Guide (VATGRE1, апрель 2021). Сборы DLD за переоформление, свидетельство о праве собственности, услуги трасти и регистрацию ипотеки — согласно материалу TruHauz руководства TruHauz по сборам DLD, основанному на опубликованном тарифе Земельного департамента Дубая и изученному 24 августа 2026. Муниципальный жилищный сбор — по руководству Bayut о жилищном сборе Муниципалитета Дубая, опубликованному 13 марта 2025. Ставки сервисных сборов зависят от здания и здесь не приводятся.

Тест на лицензию

Шесть ситуаций и как на самом деле облагается каждая

Распространяется ли корпоративный налог ОАЭ на ваш арендный доход, определяет не то, сколько вы зарабатываете или сколькими объектами владеете. Решающее значение имеет то, требует ли деятельность лицензии.

Долгосрочная аренда жилья

Случай 01 · Владелец — физлицо

Вне сферы действия корпоративного налога ОАЭ

ХранитФизическое лицо

Сдаётся поЗарегистрированному Ejari договору аренды

Нужна лицензияНет

Учитывается в AED 1MНет

Holiday home с разрешением DET

Случай 02 · Лицензируемая деятельность

В сфере действия применяется корпоративный налог

Разрешение отDubai DET

СчитаетсяЛицензией

Доход —Доход от бизнеса

См. такжеЛицензия holiday home

Владение пятьюдесятью квартирами

Случай 03 · Только масштаб

По-прежнему вне сферы объём не является критерием

Применяемый критерийЛицензия, а не количество

Все в EjariПо-прежнему исключено

Размер доходаНе определяющий фактор

ОговоркаКаждый случай решают факты

Смешанный портфель

Случай 04 · Раздельный учёт

Оба доходы нужно разделять

Holiday homesНалогооблагаемый доход

Аренда жильяВне сферы действия

Общие расходыРаспределяются

Пример FTAРаздел 4 руководства

Сдача через управляющую компанию

Случай 05 · Третья сторона

Вне сферы действия если лицензии у вас нет

УправляетЛицензированная компания

В договоре аренды указанВладелец

Их лицензияНе ваша

Деятельность —Косвенная инвестиция

Покупка коммерческого помещения

Случай 06 · Применяется НДС

5% НДС при продаже или аренде

По стандартной ставкеДа

При рассрочкеУплачивается с каждого платежа

Перепродажа жильяВместо этого освобождена

Незастроенная земляОсвобождены

Хотите узнать реальную чистую стоимость конкретной покупки?

Расскажите нам об объекте и о том, как вы планируете им владеть, и TruHauz распишет сборы за переоформление, регулярные платежи и вопросы, которые стоит задать налоговому консультанту.

Спросить TruHauz →

Правила, на которых всё основано

Три фактора, определяющие вашу позицию

Режим корпоративного налога в ОАЭ молод, и большая часть путаницы вокруг недвижимости Дубая связана с тремя положениями, которые часто пересказывают и редко цитируют.

Определение

Что считается инвестицией в недвижимость

Постановление Кабинета министров № 49 от 2023 года определяет инвестицию в недвижимость как любую инвестиционную деятельность физического лица, прямо или косвенно связанную с продажей, арендой, субарендой и сдачей внаём земли или недвижимости в ОАЭ, которая не осуществляется и не обязана осуществляться на основании лицензии лицензирующего органа. Доход, подпадающий под это определение, исключается из корпоративного налога.

Порог

AED 1 млн и что не учитывается

Физическое лицо становится плательщиком корпоративного налога и обязано зарегистрироваться только тогда, когда оборот от предпринимательской деятельности в ОАЭ превышает AED 1 млн за григорианский календарный год; правило действует с 2024 календарного года. Заработная плата, доход от личных инвестиций и доход от инвестиций в недвижимость при расчёте этого оборота полностью не учитываются.

Лицензия

Ejari — не лицензия

Руководство FTA прямо указывает, что свидетельство о регистрации договора аренды, выданное через Ejari в Дубае или Tawtheeq в Абу-Даби, является административной записью, а не разрешением на ведение бизнеса, и лицензией не считается. А вот разрешение Департамента экономики и туризма на holiday home — считается.

Итог: Для подавляющего большинства клиентов TruHauz — физического лица, которое покупает одну или несколько квартир и сдаёт их по обычным зарегистрированным договорам аренды, — налог ОАЭ не применяется ни к аренде, ни к прибыли от продажи, ни к самому владению. Стоимость владения активом — это сервисные сборы, а стоимость сделки — тариф DLD. Ситуация меняется, если вы получаете лицензию, чаще всего разрешение Департамента экономики и туризма на holiday home, или если вы покупаете коммерческую, а не жилую недвижимость. Она также может измениться в вашей главная стране: то, что ОАЭ что-то не облагают налогом, ничего не говорит о том, облагает ли это страна вашего налогового резидентства, а режимы налогообложения мирового дохода, такие как США и во многих случаях Великобритания, будут учитывать арендную прибыль и прирост капитала в Дубае независимо от того, что взимают ОАЭ. Для покупателя-нерезидента это самое важное предложение на этой странице.

Не является налоговой или юридической консультацией. Эта страница кратко излагает опубликованные правила Федеральной налоговой службы, правительственного портала ОАЭ и Земельного департамента Дубая по состоянию на 26 августа 2026. Налоговые последствия зависят от ваших конкретных обстоятельств, статуса резидентства и структуры владения, а правила могут меняться и толковаться FTA. Ничто здесь не является налоговой, юридической или финансовой консультацией и не может заменить совет квалифицированного налогового консультанта в ОАЭ и консультанта в стране вашего налогового резидентства.

Часто задаваемые вопросы

Вопросы о налогах на недвижимость в Дубае, которые чаще всего задают покупатели, арендодатели и инвесторы-нерезиденты.

Есть ли в Дубае налог на недвижимость?+

В Дубае нет ежегодного налога на недвижимость. Владельцы не получают ежегодный налоговый счёт по стоимости объекта, нет подоходного налога с арендного дохода физлица и нет налога на прирост капитала при продаже физлицом. Зато есть ряд разовых сборов по сделке и регулярных платежей, которые не называются налогами, но в бюджете ведут себя как налоги: сбор Земельного департамента Дубая за переоформление в размере 4% от стоимости продажи, сопутствующие сборы трасти и за свидетельство о праве собственности, жилищный сбор Муниципалитета Дубая и ежегодные сервисные сборы ассоциации владельцев. Рассматривать их как реальную стоимость владения полезнее, чем повторять заголовок о том, что Дубай — без налогов.

Плачу ли я налог с арендного дохода от недвижимости в Дубае?+

Если вы владеете объектом как физическое лицо и сдаёте его по обычному договору аренды, арендный доход находится вне сферы корпоративного налога ОАЭ. Руководство Федеральной налоговой службы по корпоративному налогу на инвестиции физлиц в недвижимость (CTGREI1, октябрь 2024) подтверждает, что доход физлица от продажи, аренды, субаренды и сдачи недвижимости внаём исключается, если деятельность не ведётся на основании лицензии лицензирующего органа и не требует её. Этот доход также не учитывается при определении того, превысили ли вы порог оборота AED 1 млн. Подоходного налога с физлиц в ОАЭ нет, поэтому отдельный подоходный налог тоже не применяется.

Когда арендный доход в Дубае становится налогооблагаемым?+

Разделительная линия — лицензия, а не количество объектов или размер дохода. Руководство FTA указывает, что если деятельность ведётся на основании лицензии лицензирующего органа или требует её, доход считается доходом от бизнеса и подпадает под корпоративный налог. В качестве примера руководство приводит разрешение Департамента экономики и туризма Дубая на сдачу holiday homes, которое является лицензией. Также в нём ясно сказано, что регистрация договора аренды через Ejari в Дубае или Tawtheeq в Абу-Даби — это административная запись, а не разрешение на ведение бизнеса, и лицензией она не является.

Что такое порог AED 1 млн для корпоративного налога?+

Физическое лицо становится плательщиком корпоративного налога ОАЭ и обязано зарегистрироваться только тогда, когда общий оборот от предпринимательской деятельности в ОАЭ превышает AED 1 млн в течение григорианского календарного года. Руководство FTA указывает, что это применяется начиная с 2024 календарного года. Важно, что доход от инвестиций в недвижимость, подпадающий под исключение, вообще не учитывается в этом обороте. Если корпоративный налог применяется, правительственный портал ОАЭ указывает ставку 0% на налогооблагаемый доход до AED 375,000 и 9% свыше — для финансовых лет, начинающихся 1 июня 2023 года или позже.

Взимается ли НДС при покупке недвижимости в Дубае?+

Это зависит от типа недвижимости. Руководство FTA по НДС на недвижимость (VATGRE1, апрель 2021) указывает, что первая поставка жилого здания облагается по нулевой ставке, а любая поставка жилого здания, кроме первой, освобождена от НДС — включая последующую поставку в течение трёх лет после завершения строительства. Незастроенная земля также освобождена — как при аренде, так и при продаже. С коммерческой недвижимостью иначе: согласно руководству, поставка коммерческой недвижимости путём продажи или аренды облагается НДС по стандартной ставке 5%, а при оплате в рассрочку НДС уплачивается с каждого платежа. Таким образом, при обычной перепродаже жилья НДС нет, а при покупке коммерческого помещения — есть.

Что такое жилищный сбор Муниципалитета Дубая и кто его платит?+

Жилищный сбор Муниципалитета Дубая составляет 5% годовой арендной стоимости жилой недвижимости и взимается через счёт DEWA двенадцатью ежемесячными платежами, а не отдельным требованием. Согласно руководству Bayut, опубликованному 13 марта 2025, его платят экспаты, которые арендуют или владеют жилой недвижимостью в Дубае; если объект сдан, платит арендатор, а граждане ОАЭ освобождены. Поскольку сбор выставляется вместе с электричеством и водой, это одна из самых часто упускаемых статей в бюджете на проживание в Дубае.

Читайте также: Отсутствие налога на недвижимость делает сбор за переоформление самой важной цифрой — полный расчёт сборов DLD описывает каждую строку в счёте за переоформление. Единственная по-настоящему регулярная статья расходов на владение объясняется в нашем гиде о сервисные сборы в Дубае, а орган, который их устанавливает, — в нашем материале о и гиде по ассоциациям владельцев и Mollak. Поскольку муниципальный жилищный сбор рассчитывается от арендной стоимости, индекс аренды RERA тоже стоит понимать в связке с ним. Если вы оцениваете доходность, а не правила, смотрите хорошая ли инвестиция недвижимость Дубая в 2026 году и в нашем сравнение Дубая и Абу-Даби. Продавцам также стоит прочитать как продать недвижимость в Дубае. Дубай не взимает ежегодный налог на недвижимость, но коммерческая недвижимость для целей НДС рассматривается иначе — см. наш гид о коммерческой недвижимости в Дубае. Если недвижимость принадлежит не физлицу, а компании, которая учитывает её по справедливой стоимости, действует отдельный набор правил — см. наш гид о Корпоративный налог ОАЭ и выбор 4% амортизации для инвестиционной недвижимости. Нулевое налогообложение Дубая не распространяется на покупателей, которые облагаются налогом по гражданству, а не по резидентству: что американские покупатели всё ещё должны IRS — здесь описан набор налоговых деклараций в США, который добавляется к этим дубайским цифрам.

Поговорить с TruHauz

Знайте полную стоимость, а не заголовок

TruHauz расписывает полную стоимость переоформления и владения по каждому объекту, по которому мы консультируем, и прямо говорит, где вам нужен налоговый консультант, а не агент. Расскажите, что вы рассматриваете.

📞Телефон / WhatsApp+971 52 971 5488

📧Электронная почтаinfo@truhauz.com

🏢Лицензия RERA60838 — Дубай, ОАЭ

Свяжитесь с нами

Связанные руководства по недвижимости

Доверенность на недвижимость в Дубае: полный процесс

Следующий пост

Form F в Дубае: договор RERA, закрепляющий продажу недвижимости

Налог на недвижимость в Дубае: что на самом деле платят владельцы и инвесторы

Налог на недвижимость в Дубае
Что на самом деле платят владельцы и инвесторы — и чего они не платят