Офисы на продажу на Sheikh Zayed Road, Дубай: гид покупателя 2026
Большинство офисных площадей на Sheikh Zayed Road сдаются только в аренду. В этом гиде — здания, где офис действительно можно купить: районы вдоль трассы, объекты на этапе строительства (off-plan) и готовые варианты из листингов TruHauz, порог входа в каждый из них и расходы сверх цены.
Обновлено 21 октября 2026 · Подготовлено аналитическим отделом TruHauz
Где купить офис на Sheikh Zayed Road?
Офисы в собственности (фрихолд) на продажу на Sheikh Zayed Road или рядом с ней сосредоточены в Business Bay; ещё несколько strata-проектов (с раздельной собственностью на помещения) есть в Trade Centre 1, Al Wasl и Jebel Ali. Крупнейший новый старт продаж — Christian A. Rockefeller Business Tower, 87-этажная башня от LMD с офисами от 1,077 кв. футов; сдача ожидается во II квартале 2031 года. Следующий старт продаж — Berkeley Tower от Ellington рядом со станцией метро Business Bay. Стартовые цены на TruHauz — от примерно AED 2.5M в Jebel Ali до целых этажей дороже AED 38M в Business Bay. Сверх цены заложите в бюджет сбор DLD 4%, НДС 5% и сервисные сборы.
Почему офисный адрес на Sheikh Zayed Road имеет значение
Sheikh Zayed Road (E11) — главная деловая артерия Дубая. Офис на ней или в квартале от неё даёт четыре преимущества, которые сложно получить в других частях города.
Метро для сотрудников
Вдоль трассы проходит Red Line со станциями Business Bay, Burj Khalifa/Dubai Mall, World Trade Centre и другими. Для команды, которая ездит на работу, пешая доступность станции важнее любой отделки лобби.
Заметность и узнаваемый адрес
Этот адрес знают клиенты, банки и лицензирующие органы. На башне первой линии можно разместить вывеску, что выгодно и владельцам-пользователям, и будущим арендаторам.
Рядом с DIFC и Downtown
Участок Business Bay и Trade Centre находится в нескольких минутах от DIFC, где доля свободных премиальных площадей самая низкая. Компании, которые не могут найти или позволить себе офис в DIFC, обычно следующим смотрят этот район.
Офисов на продажу мало — в основном аренда
Большинство башен на трассе принадлежат одному владельцу и только сдают площади в аренду. Strata-офисов, которые можно купить в собственность, мало, поэтому новые старты продаж привлекают и покупателей для собственного использования, и инвесторов.
Источники: данные JLL за II кв. 2026 по материалам Arabian Business и Gulf Business; исследования офисного рынка Дубая от Savills. Ставки аренды — средние значения, а не гарантированная доходность. Еженедельные данные см. здесь: отчёт о рынке недвижимости Дубая.
Районы Sheikh Zayed Road для покупателей офисов
«Sheikh Zayed Road» — это более 50 км трассы. Для покупателя офиса она делится на четыре совершенно разных рынка.
Сторона Trade Centre и DIFC
Исторический деловой район Дубая — от World Trade Centre до DIFC. Почти все площади сдаются в аренду единственными владельцами. Основной strata-вариант в листингах TruHauz — AHS Twin Towers, бывший Shangri-La, который переоборудуют в офисы класса A. Чуть дальше, в Al Wasl, офисные этажи предлагает Avior.
Сторона Business Bay
Самый широкий выбор офисов на продажу — между Downtown и Al Khail Road. Башни первой линии, такие как Rockefeller Tower Dubai и Berkeley Tower, выходят на трассу; другие стоят в нескольких улицах от неё или на Dubai Water Canal. См. наш гид Офисы на продажу в Business Bay — там район разобран подробно.
Al Barsha и Al Sufouh
Участок Mall of the Emirates, Barsha Heights и Dubai Internet City. Офисный фонд здесь — в основном старые башни и площади в свободных зонах, большая часть которых сдаётся в аренду. Сейчас TruHauz не предлагает на продажу новые офисные проекты на этом отрезке трассы; спросите нас о вторичных объектах.
Jebel Ali
Дальний конец трассы рядом с Jebel Ali Port и JAFZA. Порог входа ниже, а покупатели — обычно торговые, логистические компании или компании из свободных зон. Samana Business Hub — новая strata-башня в этом районе.
Офисы на продажу на Sheikh Zayed Road и в Business Bay
Это офисные проекты из листингов TruHauz на Sheikh Zayed Road или в непосредственной близости от неё — начнём с двух новых башен первой линии.
Christian A. Rockefeller Business Tower от LMD
Самый высокий офисный проект на трассе: 87-этажная башня класса A высотой 372 м на стороне Business Bay, между Downtown и DIFC. Только офисы — от отдельных помещений до целых этажей в верхней части здания, с этажами удобств в гостиничном стиле и двумя планами оплаты 50/50. LMD объявляет цены по каждому лоту отдельно. Наш обзор проекта Rockefeller Tower Dubai рассказывает о планировках, графике платежей, имени Rockefeller и репутации девелопера.
Berkeley Tower by Ellington
Офисная башня G+60 на Sheikh Zayed Road, вплотную к станции метро Business Bay. В ней 109 офисов — от помещений площадью 1,132 кв. футов до целых этажей примерно по 12,500 кв. футов и дуплекса 21,873 кв. футов на 54–55-м этажах. План оплаты 70/30, 20% при бронировании. Цены объявят на старте продаж, а ожидаемое завершение в 2031 году пока не подтверждено. Сравниваете с Rockefeller? Читайте: Rockefeller Tower или Berkeley Tower.
Другие офисные проекты на трассе и рядом с ней
Цены «от» — это самые доступные лоты в листингах TruHauz на 21 октября 2026 года; они могут измениться без предупреждения. Самый доступный лот Bureau Lamar — торговое помещение; выставленный на продажу целый офисный этаж стоит AED 39.5M. Указанная стартовая цена Avior относится к апартаментам, поэтому цены на офисы — по запросу. 31 ABOVE от Beyond находится в Dubai Maritime City, а не на Sheikh Zayed Road, поэтому здесь не учитывается.
Сравнение офисных проектов на Sheikh Zayed Road
Данные девелоперов в том виде, в каком они указаны в каждом листинге TruHauz. «Уточняйте» означает, что в листинге эта информация пока не указана.
| Проект | Расположение | Застройщик | Статус | От (на TruHauz) | Площади (кв. футов) | План оплаты | Передача |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Christian A. Rockefeller Business Tower | На SZR, сторона Business Bay | LMD | На стадии строительства | По запросу | 1,077 – 13,400 | 50/50 | II квартал 2031 года (ожидается) |
| Berkeley Tower | На SZR, рядом с метро Business Bay | Ellington | Офф-план (до старта продаж) | На старте продаж | 1,132 – 21,873 | 70/30 | 2031 (уточняется) |
| AHS Twin Towers | На SZR, Trade Centre 1 | AHS Properties | Реконструкция существующей башни | AED 13.48M | 3,500 – 20,000 | 50/50 | Q2 2028 |
| 1970 Office Tower | Business Bay | Группа компаний "Аль-Хабтор | На стадии строительства | AED 9.3M | 1,884 (в продаже) | 60/40 | Q1 2029 |
| Lumena | Business Bay / граница с Downtown | Омният | На стадии строительства | AED 19M | Спросить | Спросить | Q4 2029 |
| Haus of Tenet | Business Bay | Не указано | На стадии строительства | По запросу | Спросить | 50/50 | Март 2028 года |
| HQ by ROVE | Business Bay | IRTH / ROVE | На стадии строительства | 2,6 МЛН ДИРХАМОВ | От 625 | 50/50 | Спросить |
| Bureau Lamar | Business Bay, у канала | Lamar Development | На стадии строительства | AED 38.5M | 6,415 (офисный этаж) | 60/40 | Q1 2029 |
| Samana Business Hub | На SZR, Jebel Ali | Samana | На стадии строительства | 2,5 млн дирхамов | От 1,052 | 20/30/10 + 40% после сдачи | Q2 2029 |
| Avior (офисные этажи) | На SZR, Al Wasl | Acube | Офф-план, многофункциональный | По запросу | Спросить | 30/70 | Q3 2031 |
| Офис в Fifty One Tower | Business Bay, Marasi Drive | Вторичный рынок | Готовый, с арендатором | 3,2 млн дирхамов | 1,154 | Наличные или ипотека | Готов сейчас |
На телефоне прокрутите таблицу вбок. Сроки сдачи — оценки девелоперов; обязательными они являются только в той формулировке, что указана в вашем договоре купли-продажи (SPA).
Офф-план или готовый: кому что подходит
Почти все новые strata-офисы на трассе — офф-план со сдачей в 2028–2031 годах. Готовые офисы на продажу появляются в основном как вторичные лоты в существующих башнях Business Bay.
Офф-план подойдёт вам, если вы…
- Планируете собственную штаб-квартиру на 2028–2031 годы
- Хотите растянуть платежи: планы — от 50/50 до 40% после сдачи
- Нуждаетесь в большом или целом этаже, который редко встречается среди готовых объектов
- Хотите новые стандарты класса A, доступ к метро, современные лифты и парковку
Готовый объект подойдёт вам, если вы…
- Должны въехать или получать арендный доход сейчас, а не через несколько лет
- Хотите увидеть реальный этаж, вид и историю сервисных сборов до покупки
- Предпочитаете объект с действующим арендатором, как меблированный офис в Fifty One Tower
- Хотите купить готовый объект в ипотеку
Офф-план несёт риск несдачи в срок. До оплаты проверьте репутацию девелопера, регистрацию проекта в DLD и эскроу-счёт. Обзор Christian A. Rockefeller Tower показывает, как провести эти проверки на примере одного проекта, а наш гид «Сдача объектов в Business Bay 2026–2027» перечисляет башни, которые сдаются раньше.
Расходы сверх цены офиса
Покупка офиса обходится дороже, чем жилья той же стоимости, — в основном из-за НДС. Учтите следующие статьи расходов.
| Расходы | Типичная сумма | Когда вы платите | Примечания |
|---|---|---|---|
| Сбор DLD за переход права / регистрацию | 4% от цены | При подписании (Oqood для офф-плана) или при переоформлении | Плюс административные и регистрационные сборы |
| НДС | 5% от цены | Вместе с ценой или с каждым платежом, если девелопер распределяет его | Коммерческая недвижимость облагается по стандартной ставке; компания, зарегистрированная как плательщик НДС, может вернуть налог |
| Сервисные сборы | За кв. фут в год | Ежегодно после сдачи | Устанавливаются RERA; например, оценка LMD для Rockefeller — AED 18 за кв. фут |
| Отделка (fit-out) | Зависит от спецификации | После сдачи | Нужна для офисов shell & core (например, Lumena, Haus of Tenet, Bureau Lamar) |
| Агентская комиссия и расходы по ипотеке | Обсуждается индивидуально | При покупке на вторичном рынке или при кредитовании | Уточните до подписания; условия на вторичном рынке и в офф-плане различаются |
Только для примера. Для гипотетического офиса за AED 5,000,000 сбор DLD 4% составит AED 200,000, а НДС 5% — AED 250,000, то есть сверх цены понадобится около AED 450,000 без учёта административных сборов и отделки. Это не цена какого-либо объекта на этой странице. Чтобы рассчитать свои цифры, воспользуйтесь калькулятором плана оплаты для офиса или прочитайте материал покупке офиса в Дубае.
Как выбрать офис на Sheikh Zayed Road
- Начните с сотрудников. Выясните, где живут сотрудники и как они добираются. Пешая доступность станции Red Line важнее красивого вида.
- Определите диапазон площади. Офис на 1,100 кв. футов и этаж на 12,000 кв. футов — разные рынки с разными зданиями.
- Определите сроки. Если площадь нужна до 2028 года, смотрите готовые объекты на вторичном рынке; офф-план башни на этой странице сдаются в 2028–2031 годах.
- Считайте полную стоимость. Прибавьте к заявленной цене 4% DLD, 5% НДС, сервисные сборы и отделку.
- Сравните первую линию и внутренние улицы. Башни у трассы дают заметность; башни у канала и на внутренних улицах могут быть тише и дешевле.
- Изучите состояние при сдаче. С мебелью, с отделкой или shell & core — от этого зависят ваш бюджет и дата въезда.
- Проверьте проект. Регистрация в DLD, эскроу-счёт на имя девелопера, а также дата завершения и условия о задержке в SPA.
- Подумайте о перепродаже. Небольшие офисы в известных башнях первой линии обычно имеют самый широкий круг будущих покупателей.
Хотите шире взглянуть на коммерческие активы, включая торговые помещения и склады? Читайте наш гид по коммерческой недвижимости в Дубае.
Офисы на продажу на Sheikh Zayed Road: частые вопросы
Могут ли иностранцы купить офис на Sheikh Zayed Road?
Да, в зданиях, которые продаются на условиях фрихолд (полная собственность). Business Bay — фрихолд-зона, поэтому покупатели любого гражданства могут полностью владеть там офисом, и большинство новых башен со strata-собственностью на этой странице продаются всем национальностям. В других частях трассы условия владения могут отличаться от здания к зданию, поэтому до оплаты проверьте тип собственности в Oqood или свидетельстве о праве собственности.
Сколько стоит офис на Sheikh Zayed Road?
Это зависит от участка трассы и площади. Среди проектов, которые предлагает TruHauz, стартовые цены варьируются от примерно AED 2.5M в Samana Business Hub в Jebel Ali и AED 2.6M в HQ by ROVE в Business Bay до AED 13.48M в AHS Twin Towers в Trade Centre 1 и AED 38.5M за целые этажи в Bureau Lamar. Christian A. Rockefeller Business Tower и Berkeley Tower раскрывают цены по запросу и на старте продаж. Цены меняются, поэтому запрашивайте актуальный прайс-лист.
Какие расходы я плачу сверх цены офиса?
Заложите в бюджет сбор Земельного департамента Дубая (DLD) 4% плюс административные и регистрационные сборы, НДС 5% от цены (коммерческая недвижимость облагается по стандартной ставке), ежегодные сервисные сборы, а также отделку (fit-out), если офис сдаётся в формате shell and core. При покупке готового объекта на вторичном рынке вы также можете оплатить комиссию агентства и расходы по ипотеке, если берёте кредит.
Облагаются ли офисы в Дубае НДС?
Да. В отличие от большей части жилой недвижимости, коммерческая недвижимость облагается по стандартной ставке 5%. Компания, зарегистрированная как плательщик НДС, может вернуть налог, поэтому проконсультируйтесь с налоговым специалистом по своей ситуации. Некоторые девелоперы взимают НДС с каждым платежом, а не авансом; так поступает LMD в Christian A. Rockefeller Business Tower.
Покупать офис на этапе строительства (off-plan) или готовый?
Покупайте готовый офис, если вам нужно занять его или получать аренду уже сейчас. Покупайте офф-план, если планируете штаб-квартиру на 2028–2031 годы, хотите растянуть платежи и получить здание класса A с более широким выбором площадей. Офф-план несёт риск несдачи в срок, поэтому проверьте репутацию девелопера и эскроу-счёт.
Какая часть Sheikh Zayed Road лучше всего подходит для офиса?
Для центрального делового адреса самый высокий спрос со стороны арендаторов — на стороне Business Bay и Trade Centre, между Downtown и DIFC, где в пределах досягаемости две станции метро. Jebel Ali подходит компаниям, связанным с портом и свободной зоной, при меньшем бюджете. Правильный выбор зависит от того, где находятся ваши сотрудники и клиенты.
Может ли покупка офиса дать право на «Золотую визу» ОАЭ?
Недвижимость стоимостью от AED 2 млн может служить основанием для заявки на 10-летнюю «Золотую визу» с учётом правил, действующих на момент подачи. Большинство офисов на этой странице стоят дороже этого порога. TruHauz может уточнить, как это применимо в вашем случае.
Когда сдаются новые офисные башни на Sheikh Zayed Road?
Из проектов, которые предлагает TruHauz, Haus of Tenet ожидает сдачу в марте 2028 года, AHS Twin Towers — во II квартале 2028 года, 1970 Office Tower и Bureau Lamar — в I квартале 2029 года, Samana Business Hub — во II квартале 2029 года, Lumena — в IV квартале 2029 года, а Christian A. Rockefeller Business Tower — во II квартале 2031 года. Berkeley Tower ожидает сдачу в 2031 году, что ещё не подтверждено. Это оценки девелоперов.
Как получить цены и планировки?
Напишите TruHauz в WhatsApp по номеру +971 52 971 5488, указав нужную площадь, бюджет и сроки. Мы бесплатно пришлём актуальное наличие, планировки и планы оплаты по подходящим зданиям.
Найдите подходящий офис на Sheikh Zayed Road
Сообщите нам нужную площадь, бюджет и дату въезда. Мы бесплатно пришлём подходящие офисы на Sheikh Zayed Road и рядом с ней с планировками, планами оплаты и актуальными ценами.
Источники: Листинги проектов TruHauz (цены, площади, планы оплаты и сроки сдачи на 21 октября 2026 года); LMD, фактшит и буклет с планировками Christian A. Rockefeller Business Tower (октябрь 2026); Ellington Properties, буклет Berkeley Tower; данные JLL по офисному рынку за II кв. 2026 по материалам Arabian Business и Gulf Business; исследования офисного рынка Дубая от Savills. Данные девелоперов ориентировочные и регулируются договором купли-продажи (SPA). TruHauz Real Estate — брокерское агентство в Дубае, зарегистрированное в RERA. Этот гид носит общий информационный характер и не является финансовой или налоговой консультацией.
