Обзор рынка недвижимости Дубая
Рынок Дубая охлаждается в верхнем сегменте, тогда как некоторые доступные комьюнити продолжают расти. Сентябрь закрылся 11,288 сделками на AED 29.4 млрд, а медианная цена за sq ft по городу снизилась на 2.0% до AED 1,654; сделки в октябре пока на уровне AED 1,627. Премиальные районы, такие как Palm Jumeirah, Business Bay и Downtown, на 9–11% ниже уровня трёхмесячной давности, а медианная ставка по новому договору аренды апартаментов на 4.1% ниже, чем годом ранее.
Обновлено 26 октября 2026 · Последний полный месяц: сентябрь 2026 · Источник: регистрации Dubai Land Department
Ключевые показатели
Медиана off-plan — AED 1,701 за sq ft против AED 1,510 для готового жилья на вторичном рынке. Данные по аренде — договоры, зарегистрированные в Ejari.
Обзор недели
- Цены плавно снижаются, а не обваливаются. С июня по август медиана по городу держалась на уровне AED 1,687 за sq ft, а в сентябре снизилась на 2.0% до AED 1,654. Сделки в октябре пока на уровне AED 1,627 — на 1.6% ниже сентября, но чуть выше показанных неделю назад AED 1,615. Сентябрьский уровень примерно на 1% ниже среднего за 2025 год (AED 1,671).
- Сильнее всего подешевели премиальные районы. За последние три месяца медианные цены за кв. фут снизились на 11.1% на Palm Jumeirah, на 10.3% в Business Bay, на 9.3% в Downtown и на 9.1% в Dubai Marina. Объёмы продаж также упали — на 28.0% в Business Bay и на 23.8% на Palm Jumeirah.
- Некоторые новые комьюнити всё ещё растут. Особняком стоит Dubai South: 6,578 сделок за три месяца, рост на 108.3%, а медианная цена выросла на 8.7% до AED 1,700 за кв. фут. Также подорожали Arjan (+6.4%), Damac Hills (+3.6%) и Dubai Islands (+1.8%).
- Офф-план по-прежнему доминирует. По обновлённым данным регистраций, в сентябре заключено 11,288 сделок купли-продажи, из них 7,271 (64%) — off-plan. Объекты off-plan продавались по медианной цене AED 1,701 за sq ft против AED 1,510 для готового жилья на вторичном рынке, то есть цены off-plan примерно на 13% выше вторичного рынка.
- Ставки по новым договорам аренды снижаются. Медианная аренда по новым договорам на квартиры в сентябре составила AED 70,000 — на 4.1% меньше, чем годом ранее, тогда как при продлении она выросла на 2.0% до AED 60,000. Аренда вилл по новым договорам снизилась на 12.0% до AED 211,200. Средняя аренда по городу в 2025 году составила AED 77 за кв. фут — чуть ниже рекорда 2016 года в AED 78.
Цена за кв. фут в Дубае по месяцам
Медианная цена за кв. фут по всем зарегистрированным сделкам в Дубае. Месячные показатели колеблются в зависимости от структуры сделок, поэтому ориентируйтесь на направление за несколько месяцев, а не на отдельный месяц.
| Месяц | Медианная цена за кв. фут | Изменение к предыдущему месяцу |
|---|---|---|
| Май 2026 г. | AED 1,654 | −9.2% |
| Июнь 2026 года | AED 1,687 | +2.0% |
| Июль 2026 года | AED 1,687 | +0.0% |
| Август 2026 года | AED 1,687 | +0.0% |
| Сентябрь 2026 года | AED 1,654 | −2.0% |
| Октябрь 2026 (на текущую дату) | AED 1,627 | −1,6% |
2025
AED 1,671 за кв. фут — на 8.8% больше, чем в 2024 году, и исторический максимум.
2026 (с начала года)
AED 1,717 за sq ft с начала года, +2.8% к 2025 году, при более слабом втором полугодии.
Аренда
AED 77 за кв. фут в год в 2025 году — близко к рекорду 2016 года (AED 78).
Цены, аренда и доходность по районам
Выберите район, чтобы увидеть актуальные показатели. Данные о продажах охватывают последние три месяца; аренда — медиана договоров Ejari, зарегистрированных в III квартале 2026 года.
Downtown Dubai
| Тип объекта | Медианная годовая аренда, III кв. 2026 |
|---|---|
| Студия | AED 70K |
| 1 спальня | AED 108K |
| С 2 спальнями | AED 165K |
| С 3 спальнями | AED 280K |
Business Bay
| Тип объекта | Медианная годовая аренда, III кв. 2026 |
|---|---|
| Студия | AED 58K |
| 1 спальня | AED 80K |
| С 2 спальнями | AED 120K |
| С 3 спальнями | AED 176K |
Dubai Marina
| Тип объекта | Медианная годовая аренда, III кв. 2026 |
|---|---|
| Студия | AED 56K |
| 1 спальня | AED 85K |
| С 2 спальнями | AED 131K |
| С 3 спальнями | AED 200K |
Palm Jumeirah
| Тип объекта | Медианная годовая аренда, III кв. 2026 |
|---|---|
| Студия | AED 80K |
| 1 спальня | AED 140K |
| С 2 спальнями | AED 197K |
| С 3 спальнями | AED 280K |
Jumeirah Village Circle (JVC)
| Тип объекта | Медианная годовая аренда, III кв. 2026 |
|---|---|
| Студия | AED 45K |
| 1 спальня | AED 65K |
| С 2 спальнями | AED 90K |
| С 3 спальнями | AED 150K |
Дубай Хиллс Эстейт
| Тип объекта | Медианная годовая аренда, III кв. 2026 |
|---|---|
| Студия | AED 64K |
| 1 спальня | AED 85K |
| С 2 спальнями | AED 130K |
| С 3 спальнями | AED 237K |
Dubai Creek Harbour
| Тип объекта | Медианная годовая аренда, III кв. 2026 |
|---|---|
| Студия | – |
| 1 спальня | AED 90K |
| С 2 спальнями | AED 140K |
| С 3 спальнями | AED 210K |
Jumeirah Lake Towers (JLT)
| Тип объекта | Медианная годовая аренда, III кв. 2026 |
|---|---|
| Студия | AED 55K |
| 1 спальня | AED 80K |
| С 2 спальнями | AED 120K |
| С 3 спальнями | AED 150K |
Dubai South
| Тип объекта | Медианная годовая аренда, III кв. 2026 |
|---|---|
| Студия | AED 38K |
| 1 спальня | AED 58K |
| С 2 спальнями | AED 86K |
| С 3 спальнями | AED 110K |
Dubai Islands
| Тип объекта | Медианная годовая аренда, III кв. 2026 |
|---|---|
| Студия | – |
| 1 спальня | AED 110K |
| С 2 спальнями | AED 118K |
| С 3 спальнями | AED 155K |
Здесь пока зарегистрировано мало договоров аренды, так как большинство зданий ещё строится, поэтому данные по аренде носят ориентировочный характер.
Arjan
| Тип объекта | Медианная годовая аренда, III кв. 2026 |
|---|---|
| Студия | AED 43K |
| 1 спальня | AED 65K |
| С 2 спальнями | AED 93K |
| С 3 спальнями | AED 143K |
Damac Hills
| Тип объекта | Медианная годовая аренда, III кв. 2026 |
|---|---|
| Студия | AED 42K |
| 1 спальня | AED 68K |
| С 2 спальнями | AED 110K |
| С 3 спальнями | AED 185K |
Все районы в сравнении
| Область | Цена за квадратный фут | Изменение за 3 месяца | Сделки (3 месяца) | Изменение продаж | Валовая доходность | Аренда (1 спальня) | Аренда (2 спальни) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Downtown Dubai | AED 2,640 | −9.3% | 468 | −14.9% | 6% | AED 108K | AED 165K |
| Business Bay | AED 2,310 | −10.3% | 1,297 | −28.0% | 7% | AED 80K | AED 120K |
| Dubai Marina | AED 2,040 | −9.1% | 561 | −5.2% | 8% | AED 85K | AED 131K |
| Palm Jumeirah | AED 3,490 | −11.1% | 244 | −23.8% | 6% | AED 140K | AED 197K |
| Jumeirah Village Circle (JVC) | AED 1,410 | −6.0% | 2,216 | −24.4% | 8% | AED 65K | AED 90K |
| Дубай Хиллс Эстейт | AED 2,260 | −5.5% | 369 | −22.8% | 6% | AED 85K | AED 130K |
| Dubai Creek Harbour | AED 2,420 | −6.5% | 475 | −61.5% | 6% | AED 90K | AED 140K |
| Jumeirah Lake Towers (JLT) | AED 1,590 | −7.3% | 418 | −27.7% | 7% | AED 80K | AED 120K |
| Dubai South | AED 1,700 | +8.7% | 6,578 | +108.3% | 8% | AED 58K | AED 86K |
| Dubai Islands | AED 2,950 | +1.8% | 823 | −53.9% | – | AED 110K | AED 118K |
| Arjan | AED 1,580 | +6.4% | 637 | −5.3% | 8% | AED 65K | AED 93K |
| Damac Hills | AED 1,750 | +3.6% | 345 | −5.2% | 6% | AED 68K | AED 110K |
Изменения сравнивают последние три месяца с тремя предыдущими. Валовая доходность — это годовая аренда, делённая на цену продажи, до вычета сервисных сборов.
Где проходили сделки
Больше всего сделок
- Al Barsha South Fourth (включая JVC) – 795 сделок
- Dubai South – 788 сделок
- Wadi Al Safa 3 – 627 сделок
- Jabal Ali First – 525 сделок
- Business Bay – 434 сделки
Наибольший объём продаж
- Business Bay – AED 1.49B
- Palm Jumeirah – AED 1.36B
- Al Yufrah 1 – AED 1.15B
- Dubai Creek Harbour – AED 1.11B
- Jabal Ali First – AED 1.08B
Названия районов соответствуют границам Dubai Land Department, которые могут быть шире названий комьюнити, привычных покупателям. Самыми дорогими сделками месяца стали апартаменты в Como Residences на Palm Jumeirah за AED 71.2M и вилла на Palm Jumeirah за AED 260M.
Аренда в сентябре 2026 г.
| Тип договора | Договоры | Медианная годовая аренда | Изменение за год |
|---|---|---|---|
| Апартаменты – новые договоры | 20,204 | 70 000 дирхамов ОАЭ | −4.1% |
| Апартаменты – продления | 18,206 | 60 000 дирхамов ОАЭ | +2.0% |
| Виллы – новые договоры | 1,271 | AED 211,200 | −12.0% |
| Виллы – продления | 899 | 200 000 ДИРХАМОВ | +8.1% |
Ставки по новым договорам снижаются, а при продлении всё ещё растут: продления ограничены индексом аренды RERA и только сейчас догоняют рыночные ставки.
Старты продаж и сдача объектов в сентябре 2026 г.
Крупнейшие старты продаж
- Shahrukhz Residences by Danube – Danube, 1,143 юнита
- Bay Estate, Dubai Islands – Nakheel, 357 юнитов
- Kore by Imtiaz – Imtiaz, 351 юнит
- Reef 995 – Reef Luxury, 347 юнитов
- Christian A. Rockefeller Tower, Business Bay – Continental Investments, 338 юнитов
Крупнейшие сданные проекты
- Binghatti Ghost, Al Jaddaf – Binghatti, 785 юнитов
- Helvetia Residences – DHG, 432 юнита
- Society House, Downtown – Invest Group Overseas, 417 юнитов
- Binghatti Grove – Binghatti, 404 юнита
- Binghatti Ivory, Al Jaddaf – Binghatti, 332 юнита
Хотите узнать показатели по своему зданию?
Укажите здание и тип объекта. Агент TruHauz пришлёт вам фирменный отчёт с последними зарегистрированными сделками аренды и продажи, ценой за кв. фут и доходностью по этому зданию — обычно в течение одного рабочего дня.
Запрос откроет WhatsApp с уже заполненными данными. Ничего не будет отправлено, пока вы не нажмёте «Отправить».
Рынок недвижимости Дубая: частые вопросы
Снижаются ли цены на недвижимость в Дубае в 2026 году?
Немного снижаются после сильного начала года. Медианная цена за sq ft по городу снизилась с AED 1,687 в июне до AED 1,654 в сентябре 2026 года, а сделки в октябре пока в среднем составляют AED 1,627. Премиальные районы, такие как Palm Jumeirah, Business Bay и Downtown, на 9–11% дешевле, чем три месяца назад, тогда как Dubai South (+8.7%), Arjan (+6.4%) и Damac Hills (+3.6%) продолжают расти.
Сколько объектов недвижимости было продано в Дубае в сентябре 2026 года?
В сентябре 2026 года в Dubai Land Department зарегистрировано 11,288 сделок купли-продажи на сумму около AED 29.4 млрд. Из них 7,271 (64%) пришлись на объекты на этапе строительства (off-plan), а 4,017 — на готовое жильё на вторичном рынке.
Какова средняя цена за кв. фут в Дубае?
Медиана по городу в сентябре 2026 года составила AED 1,654 за sq ft. Объекты off-plan продавались по медианной цене AED 1,701 за sq ft, готовое жильё на вторичном рынке — по AED 1,510. Премиальные районы стоят значительно дороже: около AED 3,490 на Palm Jumeirah и AED 2,640 в Downtown Dubai.
В каких районах Дубая самая высокая арендная доходность?
Среди основных комьюнити, которые мы отслеживаем, валовая доходность около 8% у Jumeirah Village Circle, Arjan, Dubai South и Dubai Marina. В Downtown, Palm Jumeirah и Dubai Hills Estate она ближе к 6%. Валовая доходность указана до вычета сервисных сборов, которые нередко снижают её на 1–2 процентных пункта.
Снижается ли арендная плата в Дубае?
Ставки по новым договорам аренды снижаются. Медианная ставка по новому договору аренды апартаментов в сентябре 2026 года составила AED 70,000 в год — на 4.1% ниже, чем годом ранее, тогда как при продлении ставки выросли на 2.0%. Средняя ставка аренды по городу в 2025 году составила AED 77 за sq ft — близко к рекорду 2016 года в AED 78.
Как часто обновляется этот отчёт?
Каждую неделю. Данные основаны на сделках, зарегистрированных в Земельном департаменте Дубая (Dubai Land Department), и договорах аренды Ejari; их обобщает исследовательская команда TruHauz. Месячные итоги относятся к последнему завершённому месяцу, а данные по районам охватывают последние три месяца.
Об этом отчёте
Данные основаны на сделках купли-продажи, зарегистрированных в Dubai Land Department, и договорах аренды, зарегистрированных в Ejari; они собраны через DXBinteract и проанализированы исследовательской командой TruHauz. Используются медианы, а не средние значения, чтобы несколько очень крупных сделок не искажали картину. Месячные итоги относятся к последнему полному месяцу, данные по районам — к последним трём месяцам. Отчёт носит исключительно информационный характер и не является инвестиционной рекомендацией или официальной оценкой. Обновляется еженедельно; последнее обновление — 26 октября 2026 года.
Поговорите с консультантом TruHauz
Покупаете, продаёте или сдаёте недвижимость в Дубае? Получите консультацию на основе последних зарегистрированных цен, а не цен из объявлений.
