Право собственности · Правовая база · Обновлено в сентябре 2026

Фрихолд-зоны в Дубае
Что определяет закон и почему все списки расходятся

Почти любой список «фрихолд-зон Дубая», который вы прочитаете, — это пересказ без источников правового акта, который работает по земельным участкам и картам, а не по названиям комьюнити. Это руководство обращается к самому акту: что на самом деле определяет Положение № 3 2006 года, как в него вносились изменения и какой единственный надёжный способ подтвердить вид права на конкретный объект.

📜 Положение № 3 2006 года

🏠 Фрихолд, узуфрукт или аренда на 99 лет

🗺️ Определяется по участку, а не по названию

2006Положение, определяющее зоны

23Зон в исходном перечне статьи 3

99 летМаксимальный срок узуфрукта или аренды

На уровне участкаКак на самом деле работает определение зон

Правовой акт

Откуда на самом деле берутся права фрихолда в Дубае

Право иностранцев на фрихолд в Дубае основано на одном конкретном акте: Положение № (3) от 2006 года об определении районов владения недвижимостью лицами, не являющимися гражданами ОАЭ, в эмирате Дубай, изданном Его Высочеством шейхом Мохаммедом бин Рашидом Аль Мактумом, правителем Дубая, 7 июня 2006 года и вступившем в силу с момента публикации в Официальном вестнике.

Ключевое положение — статья 3. Она гласит, что лица, не являющиеся гражданами ОАЭ, могут приобретать права собственности фрихолд на недвижимость без ограничения срока, права узуфрукта или права аренды сроком до девяноста девяти (99) летв отношении земельных участков, указанных напротив каждой из перечисленных зон, как показано на картах, изданных Департаментом и приложенных к Положению.

Именно эту последнюю оговорку опускают все пересказы, и именно она важна. Право предоставляется не комьюнити, не мастер-проекту и не бренду. Оно предоставляется земельным участкам, обозначенным на картах. Название комьюнити — удобный ярлык поверх определения на уровне участков, и они не всегда совпадают.

Само Положение это подтверждает. Статья 4 выделяет один участок: земельный участок 224 в Nad al-Sheba ограничен узуфруктом или арендой на 99 лет, а не фрихолдом, хотя Nad al-Sheba фигурирует в перечне статьи 3. Если акту, создавшему этот режим, уже на первой странице понадобилось исключение на уровне участка, то список из шестидесяти с лишним названий комьюнити не может быть надёжной основой для покупки.

Наше руководство по теме фрихолд и лизхолд в Дубае объясняет, что означают три вида права на практике, когда вы знаете, какой из них покупаете; общий порядок для зарубежного покупателя описан в нашем руководстве покупка недвижимости в Дубае иностранцем.

Перспектива TruHauz: Мы намеренно не публикуем сводный список «всех нынешних фрихолд-комьюнити». Перечень изменяется отдельными резолюциями, которые публикуются по отдельности, и мы не будем приводить цифру или перечень комьюнити, который не можем привязать к конкретному датированному акту. Мы можем дать вам дословный исходный перечень, задокументированный пример того, как в него вносятся изменения, и метод проверки, который работает для любого конкретного объекта. Для готового объекта ответ указан в титульный документ — и читать его нужно именно там, а не в блоге.

Фрихолд в Дубае вкратце

Основные правовые сведения в одном месте

Регулирующий актПоложение № 3 2006 года

ВыдаётПравитель Дубая

Дата издания7 июня 2006

Ключевое положениеСтатья 3

Зон в этом перечне23

Срок фрихолдаБез ограничения срока

Узуфрукт / арендаДо 99 лет

Определение привязано кЗемельным участкам на картах DLD

Исключение на уровне участкаСт. 4 — Nad al-Sheba 224

ИзменёнПоследующие резолюции

Возрастной ценз для владенияНичего

Как подтвердить вид праваТитульный документ / DLD

Перечень

23 зоны, названные в перечне статьи 3

Приводится в том порядке и написании, что и в Положении. Это исходный перечень 2006 года. С тех пор он дополнялся, поэтому воспринимайте его как основу режима, а не как актуальный сводный список.

Зона согласно определению	Статус	Примечание
1. Umm Hurair 2	Включена в 2006	Названа в перечне статьи 3 со ссылкой на земельные участки, показанные на приложенных картах Департамента.
2. Al Barsha South 2	Включена в 2006	Названа в перечне статьи 3 со ссылкой на земельные участки, показанные на приложенных картах Департамента.
3. Al Barsha South 3	Включена в 2006	Названа в перечне статьи 3 со ссылкой на земельные участки, показанные на приложенных картах Департамента.
4. Emirates Hills 1	Включена в 2006	Названа в перечне статьи 3 со ссылкой на земельные участки, показанные на приложенных картах Департамента.
5. Emirates Hills 2	Включена в 2006	Названа в перечне статьи 3 со ссылкой на земельные участки, показанные на приложенных картах Департамента.
6. Emirates Hills 3	Включена в 2006	Названа в перечне статьи 3 со ссылкой на земельные участки, показанные на приложенных картах Департамента.
7. Jebel Ali	Включена в 2006	Указан в перечне статьи 3 со ссылкой на земельные участки, обозначенные на прилагаемых картах Департамента. Подробнее: наш гид по недвижимости в Jebel Ali.
8. Al Jaddaf	Включена в 2006	Названа в перечне статьи 3 со ссылкой на земельные участки, показанные на приложенных картах Департамента.
9. The World Islands	Включена в 2006	Включена в исходный перечень как зона морского (офшорного) девелопмента.
10. Ras al Khor	Включена в 2006	Названа в перечне статьи 3 со ссылкой на земельные участки, показанные на приложенных картах Департамента.
11. Al Rowyah	Включена в 2006	Названа в перечне статьи 3 со ссылкой на земельные участки, показанные на приложенных картах Департамента.
12. Sheikh Zayed Road	Включена в 2006	Названа в перечне статьи 3 со ссылкой на земельные участки, показанные на приложенных картах Департамента.
13. Sofouh 1	Включена в 2006	Названа в перечне статьи 3 со ссылкой на земельные участки, показанные на приложенных картах Департамента.
14. Sofouh 2	Включена в 2006	Названа в перечне статьи 3 со ссылкой на земельные участки, показанные на приложенных картах Департамента.
15. Al-Qouz 3	Включена в 2006	Названа в перечне статьи 3 со ссылкой на земельные участки, показанные на приложенных картах Департамента.
16. Al-Qouz Industrial Area 2	Включена в 2006	Названа в перечне статьи 3 со ссылкой на земельные участки, показанные на приложенных картах Департамента.
17. Al-Qouz Industrial Area 3	Включена в 2006	Названа в перечне статьи 3 со ссылкой на земельные участки, показанные на приложенных картах Департамента.
18. Mirdif	Включена в 2006	Названа в перечне статьи 3 со ссылкой на земельные участки, показанные на приложенных картах Департамента.
19. Dubai Marina	Включена в 2006	Названа в исходном перечне статьи 3. См.: страница района Dubai Marina.
20. Palm Jebel Ali	Включена в 2006	Названа в 2006 году, задолго до нынешнего этапа застройки. См.: гиде по Palm Jebel Ali.
21. Palm Jumairah	Включена в 2006	Написание — как в Положении. См.: страница района Palm Jumeirah.
22. Nad al-Sheba	За исключением участка 224	Статья 4 ограничивает земельный участок 224 в Nad al-Sheba узуфруктом или арендой на 99 лет вместо фрихолда.
23. Warsan 1	Включена в 2006	Названа в перечне статьи 3 со ссылкой на земельные участки, показанные на приложенных картах Департамента.

Источник: Положение № (3) 2006 года об определении зон для владения недвижимостью лицами, не являющимися гражданами ОАЭ, в Эмирате Дубай, статьи 3 и 4, в редакции, опубликованной на Портале законодательства Дубая (dlp.dubai.gov.ae), дата обращения — 19 сентября 2026 года. Названия зон и их написание воспроизведены так, как они приведены в тексте. Права привязаны к земельным участкам, показанным на картах, изданных Департаментом и приложенных к Положению, а не к названиям комьюнити. Не является юридической консультацией.

Проверка

Как подтвердить вид права на конкретный объект

Шесть проверок, которые заменяют любой список. Каждая применяется к конкретному объекту, а не к названию комьюнити — только на этом уровне на вопрос есть надёжный ответ.

Изучите титульный документ

Проверка 01 · Документ

Свидетельство выдаётся DLD

УказываетВид права

ИдентифицируетЗемельный участок

Применяется кГотовая недвижимость

Тревожный сигналПродавец не может его предъявить

Исходите из номера участка

Проверка 02 · Детализация

Участок а не название комьюнити

Определение привязано кЗемельные участки

Указан наКартах, изданных DLD

ПочемуОдно название, разный статус

ДоказательствоИсключение по статье 4

Определите, какое из трёх прав

Проверка 03 · Вид права

3 фрихолд, узуфрукт, аренда

Аренда без срокаБез ограничения срока

УзуфруктПользование без права изменять

Аренда (лизхолд)До 99 лет

Никогда не предполагайтеЭто не одно и то же

Сверьте с данными DLD

Проверка 04 · Регулятор

DLD перепроверьте то, что вам говорят

ГдеDubai Land Department

Также черезПриложение Dubai REST

Используйте, чтобыПодтвердить вид права

РасходыПроверка бесплатна

Закрепите вид права в договоре

Проверка 05 · Офф-план

Договор до подписания

Подтвердите вДоговоре купли-продажи

Применяется кПокупки офф-плана

Стандартная формаForm F для перепродажи

Сделайте этоДо внесения любого депозита

Завершите сделку у регистрационного доверенного лица (Registration Trustee)

Проверка 06 · Передача права

Trustee где выдаётся документ о праве

Передача проходит вОфисе Trustee

РезультатНовый титульный документ

ПодтверждаетВид права и участок

ЗатемВид права зафиксирован в реестре

Три доступных права — фрихолд без ограничения срока, узуфрукт и аренда до 99 лет — установлены статьёй 3 Положения № (3) 2006 года. Процедурные шаги отражают стандартную практику Земельного департамента Дубая, описанную в собственных руководствах TruHauz по сделкам, ссылки на которые приведены выше.

Нужно подтвердить вид права на конкретный участок?

Пришлите нам объект или участок, который вы рассматриваете, и TruHauz подтвердит вид права по данным Земельного департамента Дубая до того, как вы возьмёте на себя обязательства.

Спросить TruHauz →

Расхождение

Почему никакие два списка фрихолд-зон не совпадают

Дело не в небрежности авторов. Это следует из того, как устроено определение зон, и это стоит понять, прежде чем доверять любому списку — включая наш.

Изменения

Перечень — живой документ

Резолюция № (6) 2022 года, изданная 28 февраля 2022 года, предусматривает, что лицо, не являющееся гражданином ОАЭ, может приобретать права собственности фрихолд без ограничения срока на землю и объекты недвижимости на земельных участках № (58) и (59) в Zabeel First. В качестве основания она ссылается на Положение № 3 2006 года и изменения к нему . Подобные дополнения публикуются по одному, а не в виде обновлённого общего списка.

По участкам

А не по названиям комьюнити

Статья 3 предоставляет права на земельные участки, указанные на картах, изданных Департаментом. Статья 4 затем ограничивает один участок — Nad al-Sheba 224 — узуфруктом или арендой на 99 лет. Поэтому одно маркетинговое название комьюнити может охватывать участки с разным видом права, чего не может отразить ни один список по названиям.

По эмиратам

Правила не федеральные

Официальная платформа Правительства ОАЭ указывает, что в Абу-Даби действуют четыре отдельных режима согласно Закону № 19 2005 года, а в Шардже иностранцы имеют только права узуфрукта — максимум на 100 лет и с особого одобрения правителя. «Фрихолд в ОАЭ» — это не единый режим.

Что это значит на практике. Используйте перечень статьи 3, чтобы понять устройство режима, а сам объект — чтобы ответить на вопрос, который вас действительно волнует. Для готового объекта титульный документ указывает вид права и идентифицирует участок. Для объекта офф-плана добейтесь подтверждения вида права в договоре купли-продажи до любого движения денег и помните, что перепродажа оформляется по Form F и завершается в Офис регистрационного доверенного лица, где выдаётся документ о праве. Данные Земельного департамента Дубая, в том числе доступные через приложение Dubai REST, позволяют бесплатно проверить то, что вам сказали. Если вы сравниваете Дубай с альтернативным режимом по соседству, наше сравнение Дубая и Абу-Даби сопоставляет их. Ничто на этой странице не является юридической консультацией; вид права на конкретный участок следует подтверждать в Земельном департаменте Дубая или у квалифицированного юриста.

Часто задаваемые вопросы

Вопросы, которые зарубежные покупатели чаще всего задают о фрихолд-зонах и правах иностранцев на собственность в Дубае.

Какие районы Дубая являются фрихолд-зонами для иностранцев?+

Определение фрихолд-зон в Дубае основано на Положении № (3) 2006 года об определении зон для владения недвижимостью лицами, не являющимися гражданами ОАЭ, в Эмирате Дубай. Перечень статьи 3 называет 23 зоны: Umm Hurair 2, Al Barsha South 2, Al Barsha South 3, Emirates Hills 1, Emirates Hills 2, Emirates Hills 3, Jebel Ali, Al Jaddaf, The World Islands, Ras al Khor, Al Rowyah, Sheikh Zayed Road, Sofouh 1, Sofouh 2, Al-Qouz 3, Al-Qouz Industrial Area 2, Al-Qouz Industrial Area 3, Mirdif, Dubai Marina, Palm Jebel Ali, Palm Jumairah, Nad al-Sheba и Warsan 1. Это исходный перечень, который дополнялся последующими резолюциями, поэтому это отправная точка, а не актуальный сводный список. Определение привязано к конкретным земельным участкам, показанным на картах, изданных Земельным департаментом Дубая, а не к названию комьюнити.

Какие права на самом деле может приобрести лицо, не являющееся гражданином ОАЭ?+

Статья 3 Положения № (3) 2006 года предусматривает, что лица, не являющиеся гражданами ОАЭ, могут приобретать права собственности фрихолд на недвижимость без ограничения срока, права узуфрукта или права аренды сроком до девяноста девяти (99) лет в отношении земельных участков, указанных напротив каждой зоны на картах, изданных Департаментом. Эти три права не взаимозаменяемы. Фрихолд без ограничения срока — это собственность. Узуфрукт — это право пользоваться объектом и извлекать из него выгоду без права его изменять. Аренда на 99 лет — это долгосрочная аренда, у которой истекает срок. Какое из трёх прав применяется к конкретному участку — вопрос именно об этом участке, и ответ должен быть указан в титульном документе.

Изменился ли список фрихолд-зон Дубая с 2006 года?+

Да. Перечень изменяется резолюциями, и они публикуются по отдельности, а не в виде единого обновлённого списка. Задокументированный пример — Резолюция № (6) 2022 года, изданная Его Высочеством шейхом Мохаммедом бин Рашидом Аль Мактумом 28 февраля 2022 года, которая предусматривает, что лицо, не являющееся гражданином ОАЭ, может приобретать права собственности фрихолд без ограничения срока на землю и объекты недвижимости, расположенные на земельных участках № (58) и (59) в Zabeel First. В качестве основания резолюция ссылается на Положение № (3) 2006 года и изменения к нему, что подтверждает: перечень 2006 года — живой документ. Именно поэтому списки комьюнити, публикуемые на сайтах о недвижимости, часто противоречат друг другу.

Почему списки фрихолд-зон на разных сайтах противоречат друг другу?+

Потому что это вторичные пересказы правового акта, действующего на уровне участков и изменяемого по частям. Расхождения вызывают три фактора. Во-первых, с 2006 года перечень расширялся отдельными резолюциями, и не каждый список учитывает их все. Во-вторых, определение привязано к земельным участкам, показанным на картах, изданных Земельным департаментом Дубая, поэтому одно маркетинговое название комьюнити может включать участки с разным статусом. В-третьих, само Положение содержит исключение на уровне участка: статья 4 ограничивает участок 224 в Nad al-Sheba узуфруктом или арендой на 99 лет вместо фрихолда. Список названий комьюнити просто не может отразить такую детализацию, поэтому ни на один список нельзя полагаться при принятии решения о покупке.

Как подтвердить, что конкретный объект в Дубае — фрихолд?+

Исходите из самого объекта, а не из списка. Титульный документ, выданный Земельным департаментом Дубая, указывает вид права и идентифицирует участок, поэтому для готового объекта ответ — именно этот документ. Запросите номер участка и проверяйте вид права по нему, а не по маркетинговому названию комьюнити. Данные Земельного департамента Дубая, в том числе доступные через приложение Dubai REST, позволяют проверить то, что вам сказали. При покупке офф-плана вид права следует подтвердить в договоре купли-продажи до подписания, а сама передача права завершается в офисе регистрационного доверенного лица (registration trustee), где выдаётся документ о праве. Если продавец или агент не может предоставить подтверждение вида права на уровне участка, считайте это ответом, а не административной задержкой. Это общая информация, а не юридическая консультация.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость во фрихолд в других частях ОАЭ?+

Правила различаются по эмиратам, и Дубай — самый либеральный. Официальная платформа Правительства ОАЭ указывает, что в Абу-Даби иностранцы могут использовать четыре режима согласно Закону № 19 2005 года о регулировании сектора недвижимости: собственность на 99 лет с правом полностью распоряжаться приобретёнными апартаментами и виллами без земли; мусатаха (право застройки) на 50 лет с возможностью продления по соглашению сторон на аналогичный срок; узуфрукт на 99 лет, дающий право пользоваться объектом без права его изменять; и долгосрочная аренда не менее чем на 25 лет. Платформа называет девять специально отведённых инвестиционных зон в Абу-Даби: Yas Island, Saadiyat, Reem, Mariya, Lulu, Al Raha Beach, Sayh Al Sedairah, Al Reef и Masdar City. О Шардже та же платформа сообщает, что иностранцы имеют только права узуфрукта — максимум на 100 лет, и для этого требуется особое одобрение правителя Шарджи.

Читайте также: Что означают три вида права, когда вы знаете, какой из них применяется, описано в нашем руководстве фрихолд и лизхолд в Дубае, а весь процесс от начала до конца — в нашем руководстве покупка недвижимости в Дубае иностранцем. Некоторые зоны из перечня 2006 года сегодня сами по себе крупные жилые рынки — см. наши страницы Dubai Marina, Palm Jumeirah и Palm Jebel Ali, а сколько платят покупатели по всему эмирату — в нашем материале цены на недвижимость в Дубае. Именно фрихолд в определённой зоне делает возможной подачу заявления на резидентство через недвижимость — см. наш материал гид по «Золотой визе». Покупка земли, а не готового объекта, порождает отдельный круг вопросов, которые рассматриваются в нашем руководстве покупка земли в Дубае, а владение через юридическое лицо меняет порядок регистрации — см. покупка недвижимости в Дубае через компанию. Отдельно для одной из крупнейших групп зарубежных покупателей см. могут ли индийцы покупать недвижимость в Дубае. Если вы владеете объектом в здании совместной собственности, регулярные расходы управляются через систему Mollak. В Шардже нет аналогичной карты фрихолд-зон, что полностью меняет порядок проверки, — наше руководство покупка недвижимости в Шардже объясняет, что применяется там вместо этого. Тот же перечень статьи 3 распространяется и на американских покупателей, чья дополнительная отчётность в своей стране рассматривается в материале могут ли американцы покупать недвижимость в Дубае.

Поговорить с TruHauz

Подтвердите вид права до принятия обязательств

TruHauz проверяет вид права, участок и статус регистрации по данным Земельного департамента Дубая для каждого объекта, по которому мы консультируем. Расскажите, что вы рассматриваете, и мы подтвердим это письменно.

📞Телефон / WhatsApp+971 52 971 5488

📧Электронная почтаhello@truhauz.com

🏢Лицензия RERA60838 — Дубай, ОАЭ

Связаться с нами →

Связанные руководства по недвижимости

Mollak Дубай: как утверждаются, хранятся на счетах и взыскиваются сервисные сборы

Следующий пост

Волна сдачи объектов в Дубае в 2026-27 гг.: сколько предложения действительно выходит на рынок

Фрихолд-зоны в Дубае: что на самом деле определяет закон

Фрихолд-зоны в Дубае
Что определяет закон и почему все списки расходятся