Офис на продажу в Business Bay — гид покупателя 2026 по новым и готовым офисам
В Business Bay выставлено на продажу больше офисов, чем в любом другом районе фрихолда в Дубае: от отдельных готовых помещений с арендаторами до целых этажей в башнях, которые ещё только на чертежах. В этом гиде — новые проекты, готовые варианты, реальная стоимость покупки и владения офисом и то, что нужно проверить перед внесением депозита.
Покупка офиса в Business Bay в 2026 году
Business Bay расположен между Downtown Dubai, Sheikh Zayed Road и Dubai Canal. За последнее десятилетие он превратился из «запасного» адреса в один из главных деловых районов города и стал одним из немногих мест, где современный офис можно не только арендовать, но и купить. Большинство башен — здания с множеством собственников, поэтому отдельный офис можно купить, сдать в аренду и перепродать, как квартиру.
Ниже мы начнём с двух новых башен, продажи в которых стартовали в октябре 2026 года, затем перечислим другие офисы на продажу в Business Bay на TruHauz, а после расскажем о рынке, расходах и проверках, от которых зависит, будет ли офис удачной покупкой.
1. Christian A. Rockefeller Business Tower от LMD
Башня LMD, старт продаж которой состоялся в октябре 2026 года, поднимается на 87 этажей и 372 м на границе Business Bay со стороны Sheikh Zayed Road, между Downtown и DIFC; Земельный департамент Дубая (DLD) регистрирует проект в Business Bay. Башня названа в честь Christian A. Rockefeller, представителя шестого поколения семьи Рокфеллеров; условия брендового соглашения не опубликованы.
Все 332 лота — офисы класса A на уровнях с 15-го по 85-й. Площади — от отдельных офисов 1,077 sq ft до полуэтажей 5,887–7,555 sq ft и целых этажей от 11,541 до примерно 13,400 sq ft, что редкость для нового предложения в Дубае. На пяти уровнях с удобствами — корт для падела, два бассейна-инфинити, тренажёрный зал, коворкинг и скай-лаунж на 87-м уровне. Предусмотрено более 1,100 парковочных мест, а до двух станций метро Красной линии (Red Line) — недолгая поездка на машине.
Чем выгоден покупателю: половина цены оплачивается при сдаче, а 5% НДС взимается с каждым платежом, а не авансом. Компромисс: сдача ожидается во II квартале 2031 года, и это первый супервысокий небоскрёб LMD и её первая офисная башня в Дубае, поэтому проект подходит покупателям, которым не нужен доход до этого срока.
Планировки, полный график платежей и наш чек-лист проверки (due diligence) вы найдёте в полном обзоре Christian A. Rockefeller Business Tower, а рассчитать платежи можно с помощью калькулятором плана оплаты Rockefeller Tower.
Ключевые факты
Информационный лист девелопера, октябрь 2026
2. Berkeley Tower от Ellington
Ellington Properties известна прежде всего дизайнерским жильём, в том числе несколькими жилыми зданиями в Business Bay. Berkeley Tower — её главный шаг в офисный сегмент района: башня класса A формата G+60 на Sheikh Zayed Road, рядом со станцией метро Business Bay. Фасад выглядит собранным в складки, словно ткань, а в него встроены озеленённые небесные террасы.
В башне 109 офисов и 579,681 sq ft продаваемой площади. На уровнях с 1-го по 31-й — отдельные офисы площадью 1,132–1,389 sq ft и более крупные блоки примерно до 5,400 sq ft. На уровнях с 36-го по 52-й добавляются блоки до 6,522 sq ft и целые этажи по 12,182–12,507 sq ft, а уровни 54 и 55 образуют один дуплекс площадью 21,873 sq ft. Высота потолков — от 3.8 до 4.1 м.
План оплаты — 70/30, 20% при бронировании. Завершение ожидается в 2031 году, но Ellington пока не подтвердила дату. Цены объявят на старте продаж. Если вы выбираете между двумя новыми башнями, наше сравнение Rockefeller Tower и Berkeley Tower сопоставляет их бок о бок.
Ключевые факты
Брошюра девелопера, октябрь 2026
Что случилось с The Atelier от Ellington? Когда мы впервые написали эту страницу в сентябре 2026 года, Ellington анонсировала в Business Bay офисное здание класса A под названием The Atelier — без цены, плана оплаты и даты сдачи. На TruHauz проекта нет, и никаких дополнительных подробностей не публиковалось. Офисный проект Ellington, на который можно зарегистрироваться уже сегодня, — Berkeley Tower.
3. Другие офисы на продажу в Business Bay
Эти офисные проекты и лоты на вторичном рынке в Business Bay размещены на TruHauz сегодня. Цены «от» относятся к самым доступным лотам в наших объявлениях и могут измениться без предупреждения.
Готовый офис с долгосрочным арендатором: он может приносить арендный доход с дня передачи права собственности.
Офисная башня под гостиничным брендом с видом на Downtown и Dubai Canal, с готовыми к работе меблированными офисами.
Офисное здание из смещённых друг относительно друга объёмов от одного из старейших девелоперов ОАЭ.
Башня премиум-класса на стыке Business Bay и Downtown, рассчитанная на штаб-квартиры компаний.
Шесть зданий на набережной, где премиальные офисные площади продаются поэтажно, а не сдаются в аренду.
Офисное здание на тему искусства с галереей в центре: подиум G+5, 15 офисных этажей и 600 парковочных мест.
| Проект | Застройщик | Статус | Цена на TruHauz | Передача |
|---|---|---|---|---|
| Christian A. Rockefeller Business Tower | LMD | Новый старт продаж | По запросу | II квартал 2031 года (ожидается) |
| Berkeley Tower | Ellington | Новый старт продаж | На старте продаж | 2031 (не подтверждено) |
| Офис в Fifty One Tower | Вторичный рынок | Готовые | 3,2 млн дирхамов | Готовый, с арендатором |
| HQ by ROVE | ROVE / IRTH | На стадии строительства | От 2,6 млн дирхамов | Q1 2029 |
| 1970 Office Tower | Al Habtoor | На стадии строительства | От AED 9.3M | Q1 2029 |
| Lumena | Омният | На стадии строительства | От AED 19M | 2029 |
| Bureau Lamar | Lamar | На стадии строительства | От AED 38.5M | Q1 2029 |
| Haus of Tenet | Tenet | На стадии строительства | По запросу | Q1 2029 |
Цены и даты взяты из объявлений TruHauz на 21 октября 2026 года и могут измениться без предупреждения. Рассматриваете всю Sheikh Zayed Road, включая Trade Centre и башни за пределами Business Bay? Читайте наш гид: Офисы на продажу на Sheikh Zayed Road. О башнях, которые скоро будут завершены, читайте здесь: Сдача объектов в Business Bay в 2026–2027 гг..
Офисный рынок Business Bay в 2026 году
С 2023 года в Дубае не хватает качественных офисных площадей. Компании, переезжающие в город, заняли почти всё новое премиальное предложение, а самыми дефицитными оказались премиальные районы — DIFC, Downtown и Business Bay. Компании, для которых DIFC стал слишком дорогим, как правило, перебирались в Business Bay и на Sheikh Zayed Road, что поддерживает спрос на лучшие здания района.
| Показатель | Цифра | Источник |
|---|---|---|
| Доля вакантных офисов в Дубае, II кв. 2026 | 6.1% (7.7% годом ранее) | JLL |
| Аренда офисов класса A, год к году | +26.2% | JLL, II кв. 2026 |
| Аренда премиальных офисов, год к году | +13.6% | JLL, II кв. 2026 |
| Средняя ставка аренды офисов по городу | AED 238 за sq ft, без изменений за квартал | Savills, II кв. 2026 |
| Запрашиваемая аренда офисов в Business Bay | AED 151–251 за sq ft в год | Engel & Völkers и другие, по классу |
| Заполняемость офисов в Дубае | Около 94% | CBRE, II кв. 2026 |
| Вакантность офисов класса A: DIFC, Downtown, Business Bay | Ниже 5% | CBRE, II кв. 2026 |
Что это значит для покупателя. Низкая вакантность и рост ставок выгодны как тем, кто покупает офис для себя и меняет растущую аренду на фиксированный актив, так и инвесторам, которым приходится меньше конкурировать за арендаторов. Однако нулевая динамика по данным Savills за II квартал 2026 года говорит о том, что рост арендных ставок выравнивается. Для башен, которые будут завершены в 2029–2031 годах, главный вопрос — сколько конкурирующих площадей класса A появится к тому времени в Business Bay, Downtown и DIFC. Не рассчитывайте, что нынешний рост аренды продолжится.
Еженедельную динамику продаж и аренды по всему Дубаю смотрите в нашем материале: отчёт о рынке недвижимости Дубая.
Офф-план или готовый: какой офис в Business Bay выбрать?
| Question | Готовый офис | Офис на этапе строительства |
|---|---|---|
| Когда можно пользоваться? | При передаче права собственности | При сдаче, в основном в 2029–2031 |
| Арендный доход | С первого дня, иногда уже с арендатором | Нет до сдачи |
| Как вы платите | Полная цена при передаче права собственности (или с ипотекой) | Платежи в рассрочку, например 50/50 или 70/30 |
| НДС | 5% при передаче права собственности | 5%, в некоторых проектах взимается вместе с платежами |
| Характеристики | Старый фонд сильно различается; осматривайте лично | Более современный дизайн класса A, более крупные этажи |
| Сервисный сбор | Известная история, которую можно проверить | Оценка девелопера до сдачи |
| Главный риск | Изношенное здание, высокие сборы, ненадёжный арендатор | Задержки, изменения проекта, будущее предложение |
Покупаете для себя? Вы превращаете непредсказуемую аренду в фиксированный актив. Компания с трёхлетним договором аренды при низкой вакантности на каждом продлении договаривается со слабой позиции; собственность это устраняет. Выбирайте здание, до которого вашим сотрудникам и клиентам будет удобно добираться каждый день, — с парковкой и доступом к метро.
Покупаете для сдачи в аренду? Вы покупаете денежный поток, поэтому способность здания привлечь и удержать корпоративного арендатора — это и есть вся инвестиция. Площадь этажа, парковка, сертификация и управление важнее лобби. Готовый офис с арендатором, как лот в Fifty One Tower выше, позволяет увидеть доход до покупки.
Сколько на самом деле стоит офис в Business Bay
Цена в прайс-листе — лишь часть расходов. Дополнительно заложите:
- Сбор DLD: 4% от цены, плюс регистрационные и административные сборы. Для офисов на этапе строительства на этом этапе регистрируется Oqood (титул на объект off-plan).
- НДС: 5% от цены. В отличие от большинства сделок с жильём, коммерческая недвижимость облагается НДС. Компании, зарегистрированные как плательщики НДС, могут вернуть его; уточните у налогового консультанта. Некоторые девелоперы, например LMD, взимают его с каждым платежом, а не авансом.
- Комиссия брокера при покупке на вторичном рынке; согласовывается письменно до просмотра.
- Сервисные сборы ежегодно, за sq ft, утверждаются RERA. По оценке LMD, для Christian A. Rockefeller Business Tower это AED 18 за sq ft. Охлаждённая вода (chilled water) и парковка часто оплачиваются отдельно.
- Отделка (fit-out), если офис не продаётся с отделкой или мебелью, а также период простоя, пока вы ищете арендатора.
Коммерческий НДС, различия между правом собственности во фризоне и на материке (mainland) и правила владения мы подробнее разбираем в статье Коммерческая недвижимость в Дубае: НДС, правила владения и реальные расходы, а весь процесс покупки шаг за шагом — в нашем гиде покупке офиса в Дубае.
«Золотая виза». Недвижимость стоимостью от AED 2 млн может служить основанием для подачи заявления на 10-летнюю «Золотую визу» ОАЭ, и коммерческая недвижимость тоже может учитываться. Большинство офисов Business Bay в нашем списке дороже этого порога. Правила, в том числе для объектов на этапе строительства и в ипотеке, устанавливают власти, и они могут меняться, поэтому, прежде чем на них полагаться, уточните актуальную ситуацию для вашей покупки.
Что должен означать «класс A» в Business Bay
«Класс A» в Дубае не является регулируемой категорией. Ни один орган его не сертифицирует, поэтому в маркетинге этот термин используют вольно. Прежде чем вносить депозит, запросите письменно следующее:
Пять проверок перед покупкой офиса в Business Bay
1. Проверьте проект и платите только на эскроу-счёт
При покупке на этапе строительства найдите проект в приложении Dubai REST и убедитесь, что указанный там девелопер совпадает с вашим договором. Платите только на эскроу-счёт проекта и никогда — на личный счёт или счёт брокера.
2. Изучите SPA: сроки и средства защиты
Проверьте дату завершения, льготный период, последствия задержки строительства и точную площадь, которую вы покупаете. Брошюры девелопера носят ориентировочный характер; юридически обязывает только подписанный договор купли-продажи (Sales and Purchase Agreement, SPA).
3. Узнайте размер сервисного сбора и что в него входит
Для офиса, который вы держите в собственности, именно сервисный сбор часто решает, окупится ли инвестиция. Узнайте ставку за sq ft и оплачиваются ли охлаждённая вода и парковка отдельно.
4. Изучите правила здания
В башне с множеством собственников ассоциация владельцев устанавливает правила по вывескам, часам проведения отделочных работ, доступу в нерабочее время и одобренным подрядчикам. Арендатор, который не может разместить своё название или вести отделку по выходным, может выбрать другое здание.
5. Продумайте выход из инвестиции
Офис привлекает более узкий и более аналитичный круг покупателей, чем квартира, и они оценивают его по приносимому доходу. Покупайте объект, который при продаже сможет показать чистую историю аренды.
TruHauz — зарегистрированное в RERA брокерское агентство в Дубае. Мы проверим каждый из этих пунктов за вас до бронирования.
Офисы на продажу в Business Bay: частые вопросы
Это зависит от площади, здания и того, готов ли объект или находится на этапе строительства (off-plan). Сейчас на TruHauz готовый офис площадью 1,154 кв. футов с арендатором в Fifty One Tower выставлен за AED 3.2M, HQ by ROVE — от AED 2.6M, 1970 Office Tower — от AED 9.3M, Lumena от Omniyat — от AED 19M. Целые этажи в Bureau Lamar — от AED 38.5M. Цены на Christian A. Rockefeller Business Tower и Berkeley Tower предоставляются по запросу. Цены меняются, поэтому запросите у нас актуальный список.
Да. Business Bay — зона фрихолда (полной собственности), поэтому покупатели любой национальности могут владеть офисом полностью, с регистрацией в Земельном департаменте Дубая (DLD). Некоторые другие деловые районы Дубая находятся в свободных зонах со своими реестрами, поэтому всегда уточняйте, какой орган регистрирует право собственности в выбранном вами здании.
Заложите в бюджет сбор Земельного департамента Дубая (DLD) 4% плюс регистрационные и административные сборы, 5% НДС от цены (в отличие от большинства жилых объектов, коммерческая недвижимость облагается НДС), комиссию брокера, а после покупки — ежегодные сервисные сборы за sq ft. Для офисов на этапе строительства также регистрируется Oqood (титул на объект off-plan). Компании, зарегистрированные как плательщики НДС, могут вернуть НДС; уточните у налогового консультанта.
Покупайте готовый, если вам нужно въехать или получать арендный доход сейчас: вы увидите здание, историю сервисных сборов, а в некоторых случаях и действующего арендатора. Покупайте «офф-план», если готовы ждать примерно до 2029–2031 годов и хотите более новый уровень класса A и план оплаты, растянутый на период строительства, — например, 50/50 в Christian A. Rockefeller Business Tower или 70/30 в Berkeley Tower.
Christian A. Rockefeller Business Tower от LMD, старт продаж которой состоялся в октябре 2026 года, — 87-этажная башня высотой 372 м на Sheikh Zayed Road, зарегистрированная в Business Bay, с 332 офисами площадью от 1,077 кв. футов до целых этажей около 13,400 кв. футов, планом оплаты 50/50 и ожидаемой сдачей во II квартале 2031 года. В том же месяце стартовали продажи Berkeley Tower от Ellington — башни G+60 рядом со станцией метро Business Bay.
Единой цифры нет. Доходность зависит от уплаченной цены, арендной ставки, которую получает помещение, и сервисных сборов. Запрашиваемые ставки аренды офисов в Business Bay составляют примерно от AED 151 до 251 за кв. фут в год в зависимости от класса здания и источника. Рассчитайте чистую доходность: годовая аренда минус сервисные сборы, делённая на общую стоимость покупки, включая сбор DLD и НДС, который вы не можете возместить. Мы можем сделать расчёт для конкретного помещения.
Сервисные сборы устанавливаются для каждого здания и утверждаются RERA. Для строящихся башен застройщик даёт оценку: LMD оценивает их в AED 18 за кв. фут в год для Christian A. Rockefeller Business Tower, что составляет около AED 19,400 в год за самый маленький офис площадью 1,077 кв. футов. Уточните, включены ли охлаждённая вода (chilled water) и парковка, поскольку их часто оплачивают отдельно.
Недвижимость стоимостью от AED 2 млн может служить основанием для заявки на 10-летнюю «Золотую визу» ОАЭ, и коммерческая недвижимость также может учитываться. Правила, в том числе то, как учитываются покупки «офф-план» и объекты в ипотеке, устанавливаются властями и могут меняться, поэтому уточните актуальное положение для вашей покупки, прежде чем на него полагаться.
Некоторые банки ОАЭ кредитуют покупку коммерческой недвижимости, но условия обычно строже, чем для жилья, и зависят от профиля покупателя и от того, готов ли офис. Большинство покупателей офисов на этапе строительства вместо этого платят по плану оплаты девелопера. Если планируете брать кредит, проконсультируйтесь с ипотечным консультантом до принятия обязательств.
Найдите подходящий офис в Business Bay
Сообщите нам бюджет, нужную площадь и планируете ли вы занять офис сами или сдавать его в аренду. Мы пришлём актуальные цены, планировки и наличие по Christian A. Rockefeller Business Tower, Berkeley Tower и готовым офисам на рынке и честно расскажем, как они соотносятся.
Звоните или пишите в WhatsApp: +971 52 971 5488. Это бесплатно и ни к чему не обязывает. Начните с обзора Rockefeller Tower Dubai , если новая башня в вашем списке.
Источники: LMD, информационный лист и брошюра с планировками Christian A. Rockefeller Business Tower (октябрь 2026); Ellington Properties, брошюра Berkeley Tower (октябрь 2026); объявления TruHauz (цены и даты на 21 октября 2026); данные JLL по офисам за II кв. 2026 через Arabian Business и Gulf Business; исследование офисного рынка Дубая Savills; обзор рынка Дубая CBRE, II кв. 2026; гид по арендным ставкам на офисы Engel & Völkers 2026. Цифры девелоперов ориентировочные и подлежат уточнению в договоре купли-продажи (SPA). Арендные ставки — запрашиваемые или средние значения, а не гарантированная доходность. Этот гид носит общий информационный характер и не является финансовой, юридической или налоговой консультацией.
Присоединяйтесь к обсуждению