Dubai’de Satılık Bina
Tamamını Satın Aldığınızda Neler Değişir
Bütün bir bina, büyük bir daire alımı değildir. Tapuyu tutan sicil Dubai Land Department olmayabilir, KDV oranı binanın maliyetine değil ne olduğuna bağlıdır, alışık olduğunuz aidat düzeni hiç var olmayabilir ve yasal kira artış dilimlerine bağlı bir kira listesini devralırsınız. Aşağıda işlemin yapısını, her rakamın kaynağıyla ve hiçbir satış fiyatı uydurmadan bulacaksınız.
Dubai’de “Satılık Bina” Aslında Ne Anlama Gelir
Bütün bina işlemleri, ünite alımlarından farklı bir varlık sınıfıdır ve bu ifade en az beş farklı türü kapsar.
Dubai’de satılık bina aramaları, kendini neredeyse hiç ilan etmeyen bir pazara çıkar. Bütün varlık işlemleri çoğunlukla ilan edilmeden, mülk sahipleri, aile ofisleri ve kurumlar arasında pazarlıkla yapılır ve bu ifadenin arkasındaki stok tek tip değildir. Hanelere kiralanan bir konut bloğunu; zemin katta perakende, üst katlarda daireler bulunan karma kullanımlı bir binayı; müstakil bir ofis kulesini veya kat bazlı bir varlığı; kurumsal kiracılara kiralanan personel ve işçi konutlarını; ve geliri kira sözleşmelerine değil bir işletmeciye bağlı olan otel veya hizmetli varlıkları kapsar.
Bu beş tür, önemli olan hemen her açıdan farklı davranır — alımın KDV uygulaması, gelirin nasıl sözleşmeye bağlandığı, kullanıcılara hangi kanunun uygulandığı ve işletme bütçesini kimin belirlediği. Şimdiye kadar yalnızca daire satın almış bir alıcı, Dubai işleminin tanıdık kısımlarının — Dubai Land Department’taki %4 ve sonunda alınan tapu — en az değişen kısımlar olduğunu görecektir. Bunların etrafındaki her şey ise önemli ölçüde değişir.
Tek Tapu mu, Çok Tapu mu? Her Şeyi Değiştiren Soru
Fiyattan ve getiriden önce binanın ayrı tapulu ünitelere bölünüp bölünmediğini netleştirin.
Dubai’deki binalar temelde iki farklı hukuki biçimde bulunur ve bu fark sokaktan görülemez. Bir bina tek tapuyla tutulabilir; hiç bölünmemiştir ve arazi ile yapının tamamı tek bir tescilli varlıktır. Ya da ortak mülkiyetli gayrimenkul olabilir; tanımlı ortak alanlara sahip, ayrı tapulu ünitelere bölünmüştür — 1203 numaralı daireyi bir kişiye, 1204 numaralı daireyi başka birine satmayı mümkün kılan yapı budur.
Bir bina ortak mülkiyetli gayrimenkul ise Dubai Emirliği’nde ortak mülkiyetli gayrimenkullerin mülkiyetine ilişkin 2019 tarihli 6 Sayılı Kanun uygulanır. Bu kanun Aidatlar, Kullanım Ücretleri, Yönetim Şirketi ve Ortak Mülkiyetli Gayrimenkul tanımlarını içerir; kanuna göre mülk sahibi , yönetim, işletme, bakım ve onarımı karşılayan yıllık aidattan kendi payı oranında sorumludur; yönetim şirketi önce RERA onayı almadan mülk sahiplerinden ücret tahsil edemez ve her ortak mülkiyetli gayrimenkul için Emirlik’te lisanslı ve RERA tarafından tanınan bir bankada aidat hesabı açmak zorundadır. Onaylı tarifeler Mollak sistemi üzerinden yayımlanır. Onay ve faturalandırma zincirinin nasıl işlediğini Mollak rehberimiz açıklıyor; aidatın neleri karşıladığını ise Dubai'de aidatlar rehberimiz anlatıyor.
Tek tapuyla tutulan bir bina satın aldığınızda bu düzen hiç yoktur. Size fatura kesen bir malikler birliği, Mollak endeksinden okunacak RERA onaylı bir tarife ve aidatların ödendiğini teyit eden bir İtirazsızlık Belgesi (NOC) yoktur; çünkü ödenecek bir aidat hiç olmamıştır. Bu çoğu zaman bir tasarruf olarak sunulur. Değildir. Asansörler, soğutma üniteleri (chiller), pompalar, yangın sistemleri, temizlik, güvenlik ve yedek fon hâlâ ödenmek zorundadır — maliyet yalnızca düzenlenmiş, onaylı ve harici bir bankada tutulan bir bütçeden kendi kâr-zarar tablonuza geçmiştir; burada onu siz belirler, siz finanse eder ve yetersiz finanse etmenin sonuçlarına siz katlanırsınız. Yayımlanmış bir aidata alışkın bir alıcı için dürüst ifade şudur: daha önce yönetim şirketinin yaptığı işi siz üstlenmiş olursunuz.
KDV Durumu Tek Bir Oran Değildir
Karma kullanımlı bir bina tek bir işlemde birden fazla KDV uygulamasına tabi olabilir. Bütün varlık işlemlerinin en sık ters gittiği nokta burasıdır.
Ticari mülk
Ticari mülk teslimleri standart oranla vergilendirilir. Ofis, perakende veya depo binası standart oranlı bir işlemdir.
Konut, genel olarak
Konut teslimleri genellikle muaftır — bu da yalnızca muaf teslimler yapan bir mülk sahibinin ilgili giderlerdeki KDV’yi geri alamayacağı anlamına gelir.
Yeni bir konut binasının ilk teslimi
Teslim, satış veya kiralama yoluyla tamamlanmadan itibaren üç yıl içinde gerçekleşirse sıfır oranlıdır; bu da geliştiricilerin inşaat maliyetlerindeki KDV’yi geri almasını sağlar.
Bu üç uygulama, BAE Federal Vergi İdaresi’nin yayımladığı gayrimenkul KDV rehberinde belirtildiği şekildedir ve bunları daha ayrıntılı olarak Dubai'de ticari gayrimenkul rehberimizde ele alıyoruz. Birlikte okunduğunda bütün bir bina için sonuç netleşir: oran, binanın ne olduğuna doğrudan bağlıdır, ne kadar zaman önce tamamlandığına da; çekin ne kadar büyük olduğuna değil. İkinci el bir konut bloğu ile geliştiricisi tarafından üç yıllık süre içinde satılan yeni bir blok tamamen farklı vergilendirilir. Sokak seviyesinde perakende, üst katlarında daireler bulunan bir binada bedelin farklı uygulamalar arasında paylaştırılması gerekebilir.
İki nokta daha ciddi para anlamına gelir. KDV’ye kayıtlı bir işletme, olağan indirim kurallarına tabi olarak ticari mülk için ödediği uygun girdi KDV’sini genellikle geri alabilir; bu da %5’i birçok ticari alıcı için kalıcı bir maliyet olmaktan çıkarıp bir nakit akışı maliyetine dönüştürür — ancak yalnızca kayıt ve indirim koşulları fiilen karşılanıyorsa. Ayrıca son 12 ayda vergiye tabi teslimler ve ithalatlar AED 375,000’i aşarsa veya önümüzdeki 30 gün içinde aşması bekleniyorsa kayıt zorunludur; bütün bir binadan elde edilen ticari kira genellikle bu eşiği geçer. Satıcı geliştirici değilse, KDV’yi alıcı Federal Vergi İdaresi’ne öder ve devrin tamamlanabilmesi için ödeme referansını Dubai Land Department’a sunar; dolayısıyla geri alınabilir bir tutar bile tamamlanma anında gerçek bir nakit çıkışıdır. Kendi durumunuz için danışmanlık alın; bunların hiçbiri vergi danışmanlığı değildir.
Bina Büyüklüğünde Bir Rakam Üzerinden %4
Dubai Land Department’ın ücret tarifesinde büyük varlıklar için küçülen hiçbir şey yoktur. DLD, tescil ücreti olarak satış bedelinin %4'ü tahsil eder; yayımlanan tarifesi bunu satıcıdan %2, alıcıdan %2 olarak böler, ancak birçok Dubai sözleşmesi özel anlaşmayla bu bölüşümü geçersiz kılar ve %4’ün tamamını alıcıya yükler. Bir ünite alımında bu bir kalemdir. Bütün bir binada ise devirde nakit ödenecek bir finansman ihtiyacıdır ve modelinizin sonundaki bir yuvarlama payı değil, ilk rakamı olmalıdır.
Etrafındaki sabit ücretler değerden neredeyse bağımsızdır: AED 250 tapu belgesi düzenleme ücreti, AED 225 veya AED 250 harita ücreti, AED 10 bilgi ücreti ve AED 10 inovasyon ücreti. Devri gerçekleştiren Gayrimenkul Tescil Trustee ofisi, AED 500,000 ve üzerindeki her satışta AED 4,000 artı KDV alır. İpotek tescil ediliyorsa DLD ipotek tutarının %0,25’ini alır; varlık üzerindeki mevcut bir ipoteğin kaldırılması ise kaldırma işlemi için AED 1,290 ve sicil memuru için AED 315 tutar. Kaynaklarıyla birlikte yayımlanan tarifenin tamamı Dubai'de DLD ücretleri rehberimizde, gişenin kendisi ise şu açıklayıcı yazımızda: trustee ofisi.
Kara para aklamayla mücadele bildirimi de bu ölçekte farklı davranır, çünkü şüpheye göre değil işlemin özelliklerine göre tetiklenir. Tek bir nakit işlemle veya birden fazla nakit işlemle ödenen ve tutarı AED 55,000 veya üzerinde olan bir freehold satış ya da alım, BAE Ekonomi Bakanlığı’nın 7 Temmuz 2022’de duyurduğu genelge uyarınca aracıyı Mali İstihbarat Birimi’nin goAML platformu üzerinden Gayrimenkul Faaliyet Raporu sunmakla yükümlü kılar — ve bu, mülkün tüm değeri veya herhangi bir kısmı için geçerlidir. Kurumsal bir alımda gerçek faydalanıcı ve fon kaynağı incelemelerinin kapsamlı olmasını bekleyin. Neyin istendiğini Dubai mülklerinde AML kontrolleri rehberimiz açıklıyor; yapılandırma sorusunu ise Dubai'de şirket üzerinden mülk satın alma rehberimiz ele alıyor.
Yayımlanmış Ücret Yapısı
Oranlardır, teklif değildir — aksi belirtilmedikçe değerden bağımsızdır
DLD ücretleri TruHauz’un DLD ücret rehberinde yayımlandığı şekliyle; KDV uygulaması BAE Federal Vergi İdaresi’nin yayımladığı gayrimenkul KDV rehberinde belirtildiği şekliyle. Emlak komisyonu, tapu devir hizmetleri, değerleme, teknik inceleme ve hukuk ücretleri anlaşmaya bağlıdır ve burada belirtilmemiştir. Bu sayfanın hiçbir yerinde satış fiyatı, getiri veya kredi/değer oranı verilmemiştir, çünkü bütün bina varlıkları için kaynağı belli bir rakam bulamadık.
Bir Kira Listesini ve Yasal Kısıtlamalarını Satın Alıyorsunuz
Yapıyı incelemek işin kolay kısmıdır. Değer gelirde kazanılır ve kaybedilir; Dubai’de gelir, satıştan sonra da geçerliliğini koruyan yasal kısıtlamalarla birlikte gelir.
Dubai ana karasındaki kira ilişkileri, 2008 tarihli 33 Sayılı Kanun ile değiştirilen, kiraya verenler ile kiracılar arasındaki ilişkiyi düzenleyen 2007 tarihli 26 Sayılı Kanun’a tabidir. Kira artışları ayrıca 2013 tarihli 43 Sayılı Kararname ile düzenlenir; bu kararname, mevcut kiranın piyasa değerinin ne kadar altında kaldığına göre beş kira artış dilimi belirler. Kira sözleşmelerinin Ejari sistemine kaydı zorunludur ve 2013 tarihli 26 Sayılı Kararname ile kurulan Kira Uyuşmazlıkları Çözüm Merkezi, Dubai ana karasındaki tescilli kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda yetkilidir. Bir satıcının binanın “piyasanın altında kiralandığı” iddiasının bir plan değil bir varsayım olmasının nedeni bu çerçevedir: bu farkı ne kadar hızlı kapatabileceğinizi niyetleriniz değil, artış dilimleri ve yenileme zamanlaması belirler.
Bundan doğan inceleme işi gösterişsiz ama belirleyicidir. Satıcının size verdiği kiracı listesini gerçek Ejari kayıtlarıyla ünite ünite karşılaştırın; çünkü liste bir tablodur, Ejari ise bir sicildir. Her sözleşmenin yenileme tarihini ve kirasının piyasaya göre nerede durduğunu belirleyin; çünkü bu ikili, herhangi bir kira artışının gerçekçi olarak ne zaman yakalanabileceğini belirler. Tutulan depozitoları, eldeki çekleri, gecikmiş ödemeleri ve Kira Uyuşmazlıkları Çözüm Merkezi’ndeki süren uyuşmazlıkları teyit edin. Kiranın soğutma suyunu içerip içermediğini veya bölgesel soğutmanın ayrıca faturalandırılıp faturalandırılmadığını kontrol edin; çünkü bu tek uygulama net geliri önemli ölçüde değiştirir. Kiracılar ticari ise kiralarının %5 KDV’ye tabi olduğunu ve bunun genellikle kira bedeliyle birlikte kiracıya yansıtıldığını unutmayın.
Finansman konusunda, ticari veya bütün bina kredileri için kredi/değer oranı yayımlamayacağız, çünkü kaynağı belli bir rakam bulamadık. Kendi ofis rehberimizdeki niteliksel nokta geçerlidir: bankalar ticari mülklere dairelere göre daha az istekli kredi verir. Borçlanma kapasitesini, belirli varlık için bir kredi kuruluşuyla netleştirilmesi gereken bir konu olarak ele alın; başlangıç için şu rehberimize bakın: mortgage rehberi; ayrıca satıcınınkine güvenmek yerine bağımsız bir değerleme yaptırın.
İmzalamadan Önce Netleştirmeniz Gerekenler
Bütün varlık işlemlerinde üç süreç paralel yürür. Hiçbiri diğerlerinin yerini tutmaz.
Üçüncü süreç, ünite alımından gelen alıcıların sürekli olarak yetersiz kaynak ayırdığı süreçtir; çünkü ünite alımında bu işi başka biri yapar. Tek tapulu bir binada ise sizden başka kimse yapmaz. Ana ekipmanların yaşını ve kalan ekonomik ömrünü, chiller ve asansörlerin en son ne zaman değiştirildiğini, yangın ve can güvenliği durumunu, affection plan ve yapı ruhsatının fiilen inşa edilenle uyuşup uyuşmadığını ve gerçekçi bir yıllık işletme ve yedek bütçesinin nasıl göründüğünü belirleyin — ardından bunu finanse edin. Satıcının düşük gösterdiği işletme maliyetinden hesaplanan bir getiriyle satın alınan bina, fazla pahalıya satın alınmış bir binadır.
Bunların yanında iki yapısal kontrol daha vardır. Tapunun hangi sicilde tutulduğunu teyit edin; çünkü DIFC gibi bir serbest bölgedeki bina o bölgenin kendi mülk sicili üzerinden tescil edilir ve süreç ile ücretler burada anlatılan ana kara DLD yolundan farklıdır. Ayrıca mülkiyet statüsünü bölge adından değil, arsa düzeyinde tapudan teyit edin: 2006 tarihli 3 Sayılı Yönetmelik kapsamındaki statü pazarlama adlarına değil Daire’nin haritalarındaki arsalara bağlıdır; bunu Dubai'de tam mülkiyet bölgeleri rehberimiz açıklıyor. Bütün bir binaya alternatif olarak tek kat veya tek ünite ticari seçenekler için Dubai'de ofis satın alma, depolar ve perakende üniteleri rehberlerimiz aynı pazarın küçük ucunu ele alıyor; Dubai emlak vergisi rehberimiz ise mülkü elde tutarken neyin vergilendirildiğini ve neyin vergilendirilmediğini anlatıyor.
Bütün bir bina satın almayı mı düşünüyorsunuz?
Varlığı bize gönderin; siz teklif vermeden önce sicil, tapu yapısı, KDV uygulaması ve gerçek işletme maliyeti konusunda size dönelim.
Sıkça Sorulan Sorular
Yatırımcıların Dubai’de bütün bir bina satın alma hakkında en sık sorduğu sorular.
Bütün Varlık İşlemleri İncelemede Kazanılır
TruHauz, bir rakam üzerinde anlaşılmadan önce sicili, tapu yapısını, KDV paylaştırmasını, Ejari karşılaştırmasını ve gerçek işletme bütçesini inceler. Neye baktığınızı bize anlatın.
Tartışmaya Katılın