Покупка недвижимости в Дубае через компанию
Какие структуры принимает Land Department и во что это реально обходится
Титульный документ в Дубае может быть оформлен на компанию — но только на компании определённых типов, и иностранная компания к ним не относится. Здесь — список допустимых структур, документы для каждого варианта, почему передача долей всё равно требует согласия Land Department и когда структура действительно оправдывает затраты.
Что на самом деле означает корпоративное владение в Дубае
Большую часть недвижимости в Дубае покупают физические лица, и титульный документ оформляется на личное имя. Но Dubai Land Department также регистрирует право собственности во фрихолд на компанию — и для инвесторов с несколькими объектами, для семей, планирующих наследование, или для групп, объединяющих капитал в одном здании, это часто более разумный вариант.
Ключевое ограничение — это не может быть любая компания. Fichte Legal — юридическая фирма из ОАЭ, чей гид о владении недвижимостью через корпоративные структуры последний раз обновлялся 25 февраля 2026 года, — называет пять допустимых вариантов: компания на материковой части Дубая (mainland), Free Zone Establishment или Free Zone Company, офшорная компания JAFZA, структура DIFC и структура ADGM. Тот же источник прямо указывает, что компания, зарегистрированная за пределами ОАЭ, не может купить недвижимость в Дубае напрямую — она должна действовать через местную компанию. Sovereign PPG в материале от 7 февраля 2025 года формулирует то же ограничение ещё жёстче: международным и иностранным компаниям владеть недвижимостью не разрешено.
Именно это правило определяет большую часть работы по структурированию. Зарубежный инвестор, которому нужен корпоративный владелец, не выбирает, регистрировать ли компанию в ОАЭ, — он выбирает лишь где форму в ОАЭ, и у каждого из пяти вариантов свои расходы, свой комплект документов и свои ограничения.
Стоит также ясно понимать, чего корпоративное владение не меняет. Карта зон фрихолд и лизхолд действует точно так же: компания может получить фрихолд только там, где его мог бы получить иностранный покупатель — физическое лицо. И сама недвижимость облагается налогами так же: в Дубае нет ежегодного налога на недвижимость и налога на прирост капитала, как описано в нашем гиде налоге на недвижимость в Дубае. Меняется то, кто владеет активом, как он передаётся и какие требования комплаенса добавляются сверху.
Корпоративное владение: кратко
Главное в одном месте
Пять способов, которыми компания может владеть фрихолдом в Дубае
Все варианты принимаются Land Department, но они не взаимозаменяемы. Значимые различия — что ещё может делать структура помимо владения недвижимостью и какие формы внутри неё исключены.
| Вариант | Что это | Ключевое условие или исключение | Типичное применение |
|---|---|---|---|
| Компания на материковой части Дубая (mainland) | Компания, лицензированная на материковой части Дубая и имеющая торговую лицензию. | Ведёт обычную деятельность; недвижимость — один из активов. | Действующий бизнес |
| Free Zone Establishment / Company | FZE или FZCO, зарегистрированная в свободной зоне ОАЭ. | Принимается Land Department для регистрации фрихолда. | Торговля плюс владение активами |
| Офшорная компания JAFZA | Офшорная компания под юрисдикцией Jebel Ali Free Zone Authority. | Согласно JAFZA Offshore Companies Regulations 2018 не может вести деятельность на территории ОАЭ. Используется для владения долями и активами. | Чисто холдинговая структура |
| Структура DIFC | Компания, партнёрство, фонд (foundation), REIT или фонд недвижимости в Dubai International Financial Centre. Меморандум Land Department от 4 мая 2017 года. | Трасты DIFC, не регулируемые как фонд, и компании специального назначения DIFC исключены. Фонды (foundations) разрешены и регулируются Законом DIFC № 3 от 2018 года. | Наследование и фонды |
| Структура ADGM | Структура Abu Dhabi Global Market. Меморандум Land Department от 7 ноября 2018 года. | Компании специального назначения (SPV) принимаются. Фонды ADGM в настоящее время для регистрации недвижимости не принимаются. | Отдельная SPV на каждый актив |
| Компания, зарегистрированная за пределами ОАЭ | Любая компания, зарегистрированная за рубежом. | Не может быть указана в титульном документе Дубая. Должна владеть через местную компанию. | Недоступно |
| Компания из другого эмирата | Компания, лицензированная в другом эмирате ОАЭ. | Ни одно положение не разрешает покупку без открытия присутствия в Дубае или получения одобрения Land Department. | Требуется одобрение |
Источник: Fichte Legal, «Property Ownership Through Corporate Vehicles», автор Sarra AlSamarrai, последнее обновление 25 февраля 2026 года; ограничение для иностранных компаний подтверждено Sovereign PPG (Pro Partner Group), 7 февраля 2025 года. Обратите внимание: Sovereign PPG также указывает RAK ICC как вариант холдинга, однако её нет в списке структур, принимаемых Land Department, по данным Fichte Legal, — прежде чем полагаться на этот вариант, уточните актуальное положение в Land Department или у своего юриста. Не является юридической консультацией.
Шесть вопросов, которые нужно решить до того, как компания появится в титульном документе
Структура — самая простая часть. Корпоративные покупки на самом деле застревают на этих шести пунктах.
Рассматриваете корпоративную структуру для покупки в Дубае?
Расскажите, что вы покупаете и почему хотите оформить объект на компанию. TruHauz честно скажет, оправдывает ли структура свои расходы.
Три цифры, которые решают, стоит ли структура затрат
Корпоративное владение — вопрос соотношения затрат и выгод, и затраты известны лучше, чем выгоды. Вот три цифры, которые меняют ответ.
Покупка у третьего лица
Если компания покупает у стороннего продавца, это обычная регистрация продажи. Сбор Land Department составляет 4 процента от цены сделки и по опубликованному тарифу делится на 2 процента для продавца и 2 процента для покупателя. Наш гид по сборам DLD описывает мелкие статьи, которые добавляются сверху.
Перевод уже имеющегося объекта
Если объект уже принадлежит вам лично и вы переводите его в собственную компанию, по данным Fichte Legal, это можно зарегистрировать как дарение по ставке 0,125 процента. Наш гид по дарению указывает сбор DLD за регистрацию дарения в размере 0,125 процента от оценки, минимум AED 2,000.
Постоянная нагрузка
Наше руководство по теме о корпоративном налоге ОАЭ на инвестиционную недвижимость фиксирует ставки: 0 процентов с налогооблагаемого дохода до AED 375,000 и 9 процентов сверх этой суммы. Компания вводит этот режим в действие так, как личное владение, как правило, не делает.
Часто задаваемые вопросы
Вопросы, которые инвесторы чаще всего задают о владении недвижимостью в Дубае через компанию.
Структурируйте один раз и правильно
TruHauz работает вместе с вашими юридическими и налоговыми консультантами, чтобы структура владения соответствовала портфелю, который вы действительно собираетесь создать, — и чтобы регистрация прошла с первого раза. Расскажите, что вы планируете.
Присоединяйтесь к обсуждению