Как получить ипотеку в Дубае
Лимиты LTV, правило долговой нагрузки 50% и что вы платите наличными
Ипотечное кредитование в Дубае определяется небольшим набором жёстких лимитов: сколько банк может выдать относительно стоимости, какая часть дохода может уходить на долги и каким может быть срок. Разберитесь с ними в первую очередь — остальное лишь формальности. Вот общие рамки, реальная стоимость заимствования и наличные, которые понадобятся в день сделки.
Сколько можно занять, определяют три лимита
Ипотечное кредитование в ОАЭ — не свободные переговоры между вами и банком. Оно происходит в рамках, установленных Центральным банком ОАЭ, и почти все разочарования заёмщиков в Дубае происходят оттого, что они не знали границ этих рамок до начала поиска недвижимости.
Большую часть работы делают три лимита. Первый — LTV (отношение кредита к стоимости) — доля оценочной стоимости объекта, под которую банк может выдать кредит. Второй — коэффициент долговой нагрузки, ограничивающий общие ежемесячные платежи по долгам 50% месячного дохода. Третий — срок и возраст: максимальный срок 25 лет и выплаты, которые должны завершиться до определённого возраста. Какой из трёх сработает первым, тот и определит вашу сумму, — и для наёмных работников с действующим автокредитом или потребкредитом это очень часто коэффициент долговой нагрузки, а не первоначальный взнос.
Лимиты LTV, по данным dataHabibi (11 июля 2026) и Grovy (3 июля 2026), составляют 80% для первого жилья экспата-резидента стоимостью до AED 5 миллионов, 70% свыше этого порога и 60% для второго или инвестиционного объекта. Для граждан ОАЭ они выше — 85%, 75% и 65%. Всё, что покупается на этапе строительства, ограничено 50% для любой категории покупателей, — это правило настолько важно, что мы посвятили ему отдельный гид: ипотека на офф-план в Дубае. Каждый из этих лимитов устанавливается Центральным банком и на тех же условиях обязателен для кредиторов, работающих по шариату, — как объясняет наш гид исламской ипотеке в Дубае .
Изменение в начале 2025 года заметно усложнило ситуацию с наличными. The National сообщила 25 января 2025 года, а Khaleej Times — 26 января 2025 года, что с 1 февраля 2025 банки перестанут финансировать в составе ипотеки регистрационный сбор Dubai Land Department 4% и брокерскую комиссию 2%. Раньше эти расходы обычно включались в кредит. Теперь это деньги, которые должны быть у вас на счёте. При покупке за AED 1 миллион Khaleej Times дополнительная сумма на старте оценивалась примерно в AED 60,000.
Ничто из этого не делает Дубай сложным местом для заимствования. Ставки конкурентные, процесс по международным меркам быстрый, а отсутствие ежегодного налога на недвижимость, налога на прирост капитала и налога на арендный доход делает расходы на содержание профинансированного актива в Дубае необычайно низкими, — как показывает наш гид налоге на недвижимость в Дубае . Это просто означает, что первоначальный взнос — ещё не весь взнос, и расчёт стоит сделать до предложения цены, а не после. Для покупателей без резидентской визы ОАЭ действуют иные лимиты — см. наш гид об ипотеке в Дубае для нерезидентов.
Правила ипотеки в Дубае: кратко
Лимиты, которые определяют вашу сумму
Лимиты LTV по типу покупателя и объекта
Это регуляторные максимумы, а не гарантированное право. Банк может выдать меньше лимита, но не больше.
| Покупатель и объект | Максимальный LTV | Минимальный взнос | Примечание |
|---|---|---|---|
| Экспат-резидент · первое жильё ≤ AED 5M | 80% | 20% | Самый распространённый случай |
| Экспат-резидент · первое жильё > AED 5M | 70% | 30% | Пороговый эффект |
| Экспат-резидент · второй или инвестиционный объект | 60% | 40% | Применяется к каждому дополнительному объекту |
| Гражданин ОАЭ · первое жильё ≤ AED 5M | 85% | 15% | Самый высокий лимит |
| Гражданин ОАЭ · первое жильё > AED 5M | 75% | 25% | Пороговый эффект |
| Гражданин ОАЭ · второй или инвестиционный объект | 65% | 35% | За каждый дополнительный объект |
| Любой покупатель · покупка офф-плана | 50% | 50% | Без исключений |
| Покупатель-нерезидент из-за рубежа | Обычно 50–60% | 40–50% | Политика банка, а не лимит |
Лимиты LTV — по материалам dataHabibi «Mortgage in Dubai 2026: Rates & LTV Limits» (опубликован 11 июля 2026 года) и Grovy «UAE Mortgage Rules 2026: LTV Limits & Buyer Guide» (опубликован 3 июля 2026 года), ссылающимся на ипотечные правила Центрального банка ОАЭ. Диапазон для нерезидентов — это политика кредиторов, а не опубликованный регуляторный лимит; он приведён по данным Grovy. Требования отдельных банков в большинстве случаев строже этих лимитов — уточняйте у кредитора.
Шесть шагов от запроса до титульного документа
Последовательность фиксирована. Зная, на каком вы шаге, вы понимаете, что ещё можно изменить, а что уже зафиксировано.
Хотите правильно рассчитать свою кредитоспособность?
Пришлите нам данные о доходе, текущих обязательствах и объекте, который вы рассматриваете. TruHauz сопоставит их с лимитами до того, как вы возьмёте на себя какие-либо обязательства.
Три вещи, о которых не говорит базовый LTV
Каждая из них превращала одобренного покупателя в застрявшего. Все три можно узнать заранее.
Сборы теперь — наличными
С 1 февраля 2025 года банки не финансируют сбор DLD 4% и агентскую комиссию 2%. Это примерно шесть процентных пунктов цены покупки, которые раньше входили в кредит, а теперь должны быть у вас на счёте сверх первоначального взноса.
DBR учитывает всё
Коэффициент долговой нагрузки ограничивает все ежемесячные платежи по долгам половиной месячного дохода — включая автокредит, потребительские кредиты и минимальные платежи по картам. Многие заявители упираются в этот потолок задолго до лимита LTV, поэтому погашение автокредита может увеличить ипотечное предложение сильнее, чем больший первоначальный взнос.
LTV применяется к стоимости, а не к цене
Процент применяется к собственной оценке банка, а не к согласованной вами цене. Если оценка окажется ниже согласованной цены, недостающую сумму полностью покрываете вы — банк не увеличит коэффициент, чтобы закрыть разрыв.
Часто задаваемые вопросы
Вопросы, которые покупатели чаще всего задают о получении ипотеки в Дубае.
Этот гид содержит общую информацию о том, как работает ипотечное кредитование в Дубае, на основе источников, названных и датированных в тексте. Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация и не рекомендация какого-либо кредитора или продукта. Регуляторные лимиты, требования банков и тарифы меняются. Прежде чем брать кредит, уточните актуальные условия у кредитора и получите независимую консультацию.
Узнайте, сколько можно занять, до предложения цены
TruHauz рассчитает лимиты, коэффициент долговой нагрузки и полную потребность в наличных исходя из вашей реальной ситуации, — чтобы бюджет, с которым вы выбираете, совпал с бюджетом, с которым вы сможете завершить сделку. Расскажите, что вы рассматриваете.
Присоединяйтесь к обсуждению