AML-проверки при покупке недвижимости в Дубае
Происхождение средств, goAML и правило AED 55,000
Каждая покупка недвижимости в Дубае теперь проходит через антиотмывочный контроль, о котором большинство покупателей узнаёт, только когда агент спрашивает, откуда деньги. Здесь — что на самом деле требует закон, о каких сделках сообщается, что вас попросят предоставить и почему ничто из этого не означает, что вас в чём-то подозревают.
Почему агент в Дубае спрашивает, откуда ваши деньги
На каком-то этапе между согласованием цены и подписанием почти каждый покупатель в Дубае сталкивается с одним и тем же: агентство просит копию паспорта, а затем — нечто более личное: подтверждение того, откуда взялись деньги на покупку. Именно этот вопрос покупатели чаще всего воспринимают как недоверие. На самом деле это момент, когда лицензированное агентство начинает исполнять юридическую обязанность, от которой оно не может отказаться, которую не может обсуждать и не может пропустить только потому, что вы выглядите надёжно.
Эта обязанность вытекает из антиотмывочного законодательства ОАЭ. Согласно Федеральному декрет-закону № 20 от 2018 года и и Постановлению Кабинета министров № 10 от 2019 года, компании в сфере недвижимости относятся к категории «Определённые нефинансовые предприятия и профессии» (Designated Non-Financial Business or Profession) — DNFBP. Министерство экономики ОАЭ выделяет всего четыре категории DNFBP: компании в сфере недвижимости, аудиторские и бухгалтерские фирмы, торговцы драгоценными металлами и камнями, а также провайдеры трастовых и корпоративных услуг. Недвижимость попала в этот список по очевидной причине: это крупное, долговечное и переносимое между странами средство сбережения, что и делает её привлекательной для тех, кто пытается придать незаконным деньгам законную историю.
Статус DNFBP — не ярлык, за которым агентство обращается само. Он возникает автоматически в силу деятельности. После этого компания обязана зарегистрироваться на портале Подразделения финансовой разведки (FIU) goAML , проводить проверку клиентов (CDD), хранить записи и подавать отчёты там, где этого требуют правила. Именно этот механизм стоит за запросом ваших документов, и поэтому одни и те же вопросы возникают, покупаете ли вы студию или особняк и работаете ли вы с брокером с карточкой RERA в офисе в Business Bay или оформляете покупку удалённо из-за рубежа.
Для обычных покупателей ситуацию изменил циркуляр Министерства экономики, объявленный 7 июля 2022 года и вступивший в силу с начала того же месяца, который установил особые процедуры отчётности для сектора недвижимости. Он ввёл отчёт о деятельности с недвижимостью (Real Estate Activity Report), или REAR, а вместе с ним и цифру AED 55,000, которой во многом посвящён этот гид.
Система AML вкратце
Главное в одном месте
Что на самом деле запускает отчёт
Отчёт о деятельности с недвижимостью — пороговый: он подаётся потому, что сделка имеет определённые признаки, а не потому, что у кого-то возникли подозрения. Ниже — обстоятельства, указанные в циркуляре Министерства экономики.
| Обстоятельство | Что охватывает | Отчёт |
|---|---|---|
| Наличные от AED 55,000 | Продажа или покупка недвижимости во фрихолде (полной собственности), оплаченная одной или несколькими операциями наличными на сумму от AED 55,000 — за всю стоимость объекта или любую её часть. | Требуется REAR |
| Оплата виртуальными активами | Продажа или покупка недвижимости во фрихолде, при которой покупатель платит виртуальными активами, а не обычными средствами. | Требуется REAR |
| Средства, полученные из виртуальных активов | Продажа или покупка во фрихолде, при которой использованные деньги получены путём конвертации виртуальных активов в наличные. | Требуется REAR |
| Основания для подозрения | Любая сделка на любую сумму, если у компании есть разумные основания подозревать отмывание денег или финансирование терроризма. Это отдельный отчёт, отличный от порогового. | STR / SAR |
| Обычный банковский перевод, без подозрений | Обычный перевод ниже порога по наличным без каких-либо других необычных признаков. Отчёт о деятельности не подаётся — но проверка клиента, идентификация и обязанность хранить записи пять лет действуют в полном объёме. | REAR не нужен |
Источник: объявление Министерства экономики ОАЭ об обязанностях сектора недвижимости по хранению записей и отчётности от 7 июля 2022 года (циркуляр действует с начала июля 2022 года); правовая основа — Федеральный декрет-закон № 20 от 2018 года и Постановление Кабинета министров № 10 от 2019 года. Данный гид носит общий информационный характер и не является юридической консультацией — получите консультацию по своей сделке.
Шесть вещей, которые запросит добросовестное агентство
Ничего необычного здесь нет, и ничто из этого не означает сомнений в вас. Подготовленные документы — это разница между сделкой, которая движется, и сделкой, которая стоит в ожидании бумаги.
Не знаете, что должно быть в пакете документов о происхождении средств?
Расскажите TruHauz, как финансируется покупка, и мы подскажем, что подготовить до подачи предложения.
Три заблуждения покупателей о проверках AML
Сами правила узкие и публичные. Большинство трений в сделках в Дубае возникает из-за неверных представлений о них.
«Отчёт означает, что меня подозревают»
Отчёт о деятельности с недвижимостью подаётся из-за характера сделки, а не личности покупателя. Наличные на сумму от порога или оплата виртуальными активами порождают отчёт, кем бы вы ни были. Отчёт о подозрительной операции — совершенно отдельный инструмент: он подаётся при реальных основаниях для подозрения и на любую сумму. Смешение этих понятий заставляет покупателей сопротивляться рутинным запросам и тормозить собственную сделку.
«Я могу разбить платёж»
Порог сформулирован именно так, чтобы это исключить. Он охватывает одну операцию наличными или несколько операций наличными на сумму от AED 55,000 и применяется ко всей стоимости объекта или любой её части. Разделение одного платежа на несколько меньших не опускает сделку ниже порога — оно просто приводит к тому же отчёту, но с очевидной схемой в придачу.
«Сделка в свободной зоне под это не подпадает»
Требования Министерства экономики распространяются на всех брокеров и агентов по недвижимости, зарегистрированных и лицензированных в ОАЭ, включая работающих в свободных торговых зонах. Исключений по юрисдикции нет. Компания, утверждающая обратное, говорит вам кое-что о себе, а не о правилах, и это стоит заметить, прежде чем поручать ей сделку.
Часто задаваемые вопросы
Вопросы о проверках AML при сделках с недвижимостью в Дубае, которые чаще всего задают покупатели и продавцы.
Подготовьте документы правильно с первого раза
TruHauz — агентство с лицензией RERA, и мы проводим эти проверки в обычном порядке. Расскажите, как финансируется ваша покупка, и мы точно скажем, что подготовить, — прежде чем это станет причиной задержки переоформления.
Присоединяйтесь к обсуждению