Покупка офиса в Дубае
Расходы, НДС, доходность, «Золотая виза» и процесс шаг за шагом
Иностранцы могут владеть офисами в полной собственности в районах фрихолд Дубая. В этом гиде рассказано, где можно купить офис, как проходит покупка на этапе строительства (off-plan) или готового объекта, какие расходы добавляются к цене, как рассчитать реальную доходность и что проверить перед оплатой. В качестве сквозного примера мы используем одну новую башню (см. обзор проекта Rockefeller Tower Dubai).
Может ли иностранец купить офис в Дубае?
Yes. Покупатели любой национальности могут владеть офисом в полной собственности в зонах фрихолд Дубая, регистрировать его в Земельном департаменте Дубая (DLD) и свободно продавать или сдавать в аренду. Покупка проходит через тот же реестр, что и в случае с жильём, но финансовая сторона иная: вы платите 5% НДС с цены офиса, а также сбор DLD 4%, сервисные сборы за квадратный фут обычно выше, а банки кредитуют офисы менее охотно, чем квартиры.
Большинство новых офисов продаются на этапе строительства по плану оплаты. Готовые офисы в престижных зданиях стоят дороже за квадратный фут, но могут сразу приносить арендный доход. В любом случае реальная доходность зависит от чистых показателей, а не от заявленной арендной ставки. В этом гиде мы разбираем их на реальных условиях девелопера по одной башне, чтобы расчёты были наглядными.
Покупка офиса вкратце
Что применяется при типичной покупке офиса в Дубае
Фрихолд-районы, где иностранцы покупают офисы
Иностранная собственность в Дубае разрешена на земельных участках, отнесённых к фрихолду (полной собственности), а не на целых улицах или районах по названию. На практике большая часть фрихолд-офисов, которые покупают иностранные инвесторы, сосредоточена в нескольких районах:
- Business Bay: крупнейший выбор фрихолд-офисов — от старых башен среднего класса до новых проектов класса A вдоль канала и Sheikh Zayed Road. Подробнее см. Офисы на продажу в Business Bay гиде.
- Sheikh Zayed Road (со стороны Business Bay): дорога проходит через несколько районов, поэтому форма собственности зависит от участка. Башни, зарегистрированные в Business Bay, такие как Christian A. Rockefeller Business Tower и Berkeley Tower, являются фрихолдом. Наше руководство Офисы на продажу на Sheikh Zayed Road разбирает этот участок дом за домом.
- Downtown Dubai: небольшое предложение офисов в многофункциональных башнях рядом с Burj Khalifa.
- Jumeirah Lakes Towers (JLT) и Dubai Marina: большой выбор готовых офисов по более низкой цене за квадратный фут, чем в центральных районах.
- DIFC: офисы там можно иметь в собственности, но у DIFC свой реестр недвижимости, поэтому процедура и сборы отличаются от описанного здесь порядка через DLD.
Перед бронированием проверьте форму собственности конкретного здания. Её покажут реестр проектов DLD, приложение Dubai REST или свидетельство о праве собственности. Наше руководство фрихолд-зоны в Дубае объясняет, почему списков названий комьюнити недостаточно.
Офисы офф-план и готовые: что меняется для вас
Один и тот же бюджет позволяет сделать две совершенно разные инвестиции. Правильный выбор зависит в основном от того, когда вам нужен доход и сколько наличных вы можете вложить сразу.
| Параметр | Офис на этапе строительства | Готовый офис |
|---|---|---|
| Арендный доход | Нет до сдачи объекта (2031 год для башен ниже) | С первого договора аренды или с первого дня, если есть арендатор |
| Как вы платите | План оплаты от девелопера; часто 50% и более нужно внести к сдаче или при сдаче | Полная цена при переоформлении — наличными или в кредит |
| Регистрации | Oqood во временном реестре DLD, свидетельство о собственности при сдаче | Свидетельство о собственности при переоформлении |
| НДС | Взимается девелопером, часто распределяется по взносам | Уплачивается при продаже; порядок зависит от того, кто продавец (см. наше руководство по коммерческой недвижимости) |
| Качество здания | Новая спецификация класса A, более просторные этажи | Сильно различается; осмотрите здание и историю его обслуживания |
| Основные риски | Задержка, изменения проекта, неизвестные ставки аренды на момент сдачи | Неплатёж арендатора, старое здание, более высокая цена за премиальные объекты |
| Финансирование | В основном наличными по плану | Коммерческая ипотека возможна, но сложнее |
Общее сравнение для всех типов недвижимости см. в материале офф-план или готовая недвижимость в Дубае.
Как купить офис в Дубае: пошагово
Это путь покупки офф-план — именно так продаётся большинство новых офисов. При покупке готового объекта шаги 3–6 пропускаются: вы подписываете договор купли-продажи с владельцем, девелопер выдаёт справку об отсутствии возражений (NOC), а право собственности переоформляется в офисе регистрационного агента (trustee office).
Составьте шорт-лист и проверьте проект
Выберите здание, этаж и площадь офиса. Проверьте девелопера и номер проекта DLD в приложении Dubai REST и убедитесь, что зарегистрированный девелопер совпадает с компанией в вашем договоре. Для Christian A. Rockefeller Business Tower в реестре указана компания LMD Ventures Buying and Selling of Real Estate L.L.C. в Business Bay.
Заявка о намерениях или бронирование
На старте продаж девелоперы часто принимают заявку о намерениях (EOI), чтобы закрепить ваше место в очереди, а затем бронирование конкретного офиса. Получите условия возврата средств в письменном виде и платите только отслеживаемым переводом девелоперу или на его эскроу-счёт — никогда частному лицу.
Подпишите договор купли-продажи (SPA)
SPA — единственный обязывающий документ. Изучите дату завершения, льготный период, последствия задержки строительства, точную площадь офиса и порядок урегулирования расхождений в площади, а также график платежей с учётом НДС. TruHauz разберёт эти пункты вместе с вами; в сложных сделках обратитесь к юристу.
Зарегистрируйте Oqood и оплатите сбор DLD
Девелопер регистрирует вашу покупку во временном реестре DLD, известном как Oqood. Обычно именно в этот момент оплачиваются сбор DLD в размере 4% и административные расходы. Сохраните сертификат Oqood: до сдачи объекта он подтверждает ваше право собственности. В нашем руководстве сборы DLD в Дубае перечислены и более мелкие сборы.
Вносите платежи на эскроу-счёт
Каждый взнос поступает на эскроу-счёт проекта, который регулируется и перечисляет средства девелоперу по мере строительства. Проверьте, что IBAN в вашем SPA совпадает с зарегистрированным эскроу-счётом. Для Rockefeller Tower девелопер указывает счёт в Commercial Bank of Dubai на имя LMD Ventures.
Следите за строительством и планируйте платёж при сдаче
Крупные остатки часто подлежат оплате при сдаче. Подготовьте наличные или кредит задолго до ожидаемой даты: коммерческое кредитование оформляется дольше, чем жилищная ипотека.
Сдача объекта и проверка дефектов
Прежде чем принять ключи, осмотрите офис на соответствие спецификации и зафиксируйте дефекты письменно. Уточните итоговую площадь, утверждённые сервисные сборы, а также положенные вам карты доступа и парковочные места.
Свидетельство о собственности, затем аренда или собственное использование
После последнего платежа DLD выдаёт титульный документ. После этого вы можете выполнить отделку (fit-out) и занять офис или сдать его в аренду. Договор аренды обязательно регистрируется в системе Ejari.
Хотите расчёт для реального офиса?
Сообщите нам бюджет и площадь, и мы пришлём актуальные варианты офисов с полной стоимостью, графиком платежей и положением по НДС.
Сколько на самом деле стоит офис: пример расчёта
В примере используются реальные условия, опубликованные LMD для Christian A. Rockefeller Business Tower: офис Core площадью 1,077 sq ft, стандартный план 50/50 и расчётные сервисные сборы AED 18 за sq ft. Цена условная. LMD не публиковал цены, а AED 3,000,000 — круглая сумма, выбранная только для простоты расчёта. Это не цена какого-либо конкретного офиса.
| Статья расходов | Как рассчитывается | Пример суммы |
|---|---|---|
| Цена офиса | Условная, только для иллюстрации | 3 000 000 ДИРХАМОВ |
| Сбор DLD | 4% от цены, оплачивается при регистрации Oqood | 120 000 дирхамов ОАЭ |
| Административные и регистрационные сборы DLD | Фиксированные сборы; см. наше руководство по сборам DLD | Небольшие, фиксированные |
| НДС | 5% от цены; LMD взимает его с каждым взносом | AED 150,000 |
| Итого за право собственности на офис | Без учёта административных сборов и возможного возврата НДС | AED 3,270,000 |
| Сервисные сборы (с момента сдачи) | 1,077 sq ft × AED 18, оценка девелопера | AED 19,386 в год |
Когда нужно платить по стандартному плану 50/50
| Этап | Доля | Рассрочка | НДС (5%) |
|---|---|---|---|
| При подписании | 10% | 300 000 дирхамов ОАЭ | 15 000 дирхамов ОАЭ |
| Через 1 месяц | 10% | 300 000 дирхамов ОАЭ | 15 000 дирхамов ОАЭ |
| 15, 21, 27, 33, 39 и 45-й месяцы (6 × 5%) | 30% | AED 900,000 | AED 45,000 |
| При сдаче (ожидается во II квартале 2031 г.) | 50% | 1 500 000 ДИРХАМОВ | AED 75,000 |
| Итого | 100% | 3 000 000 ДИРХАМОВ | AED 150,000 |
По этим расчётам в первый месяц понадобится сумма взноса 10% при подписании с НДС плюс сбор DLD — около AED 435,000, а через месяц — ещё AED 315,000. По льготному плану при подписании вносится 20%. Половина цены, AED 1,500,000 плюс AED 75,000 НДС, подлежит оплате при сдаче. Этот платёж нужно планировать особенно тщательно: мало какие банки кредитуют офис офф-план до его завершения.
Чтобы выполнить тот же расчёт по реальной цене, которую вам предложат, воспользуйтесь нашим калькулятором плана оплаты Rockefeller Tower. Он показывает каждый взнос, НДС и сбор DLD для любого из двух планов.
НДС 5% на офис: кто платит и кто может его вернуть
Офисы — коммерческая недвижимость, поэтому их продажа облагается НДС по стандартной ставке 5%. В отличие от жилья, избежать его нельзя. Важно другое: будет ли он для вас постоянным расходом или лишь нагрузкой на денежный поток.
- Компания — плательщик НДС, использующая офис для облагаемой деятельности, может вернуть уплаченный при покупке НДС как входной налог через декларацию по НДС.
- Инвестор, сдающий офис в аренду, осуществляет облагаемую поставку, поскольку коммерческая аренда также облагается НДС 5%. В зависимости от арендного дохода владелец может быть обязан или вправе зарегистрироваться плательщиком НДС, начислять его на аренду и возвращать входной НДС по покупке.
- Частное лицо, которое покупает офис и не регистрируется плательщиком НДС, как правило, несёт эти 5% как часть стоимости. В нашем примере это добавляет AED 150,000.
Сервисные сборы и другие расходы владельца
Сервисные сборы покрывают охрану, уборку, лифты, места общего пользования и резервный фонд здания. В офисной башне класса A с удобствами гостиничного уровня это существенная статья расходов. LMD оценивает их для Rockefeller Tower в AED 18 за sq ft в год — около AED 19,386 для офиса площадью 1,077 sq ft; окончательная сумма утверждается при сдаче. В Дубае бюджеты утверждаются и взимаются через регулируемую систему, о которой рассказывает наше руководство по Mollak.
Также заложите в бюджет районное охлаждение и коммунальные услуги, пока офис пустует, комиссию агента при поиске арендатора, страховку и любую отделку (fit-out), которую вы предложите, чтобы привлечь арендатора. Эти расходы не видны в заявленной доходности, но уменьшают то, что остаётся у вас. Наше руководство сервисные сборы в Дубае объясняет, как устанавливаются сборы.
Можно ли взять ипотеку на офис?
Это возможно, но сложнее, чем для квартиры. Меньше банков кредитуют коммерческую недвижимость, максимальное соотношение кредита к стоимости ниже, чем для жилья, сроки погашения обычно короче, а банк внимательно изучит ваши доходы или отчётность компании. Кредит на офис офф-план до завершения строительства — редкость.
На практике большинство покупателей офисов офф-план платят по плану девелопера наличными, а при сдаче решают, рефинансироваться ли. Если вы рассчитываете на кредит для остатка при сдаче, обратитесь к ипотечному консультанту за год или раньше и получите предварительную оценку в письменном виде. Наше руководство как получить ипотеку в Дубае объясняет общий порядок.
Как рассчитать доходность офиса
Офисный рынок Дубая остаётся дефицитным с 2023 года. Ниже — последние опубликованные данные, а затем формула, применимая к любому объекту.
Доля свободных офисов по городу
II квартал 2026 г.; снижение с 7.7% годом ранее, по данным JLL.
Рост аренды класса A
Годовой рост ставок аренды офисов класса A во II квартале 2026 г. (JLL). Ставки в премиальном сегменте выросли на 13.6%.
Средняя ставка аренды за sq ft
Средний показатель Savills по городу за II квартал 2026 г.: без изменений за квартал, первая пауза с первого полугодия 2021 г.
Формула. Валовая доходность = годовая аренда ÷ цена. Чистая доходность = (годовая аренда − сервисные сборы − прочие расходы владельца) ÷ общая стоимость покупки (цена + сбор DLD + НДС, который нельзя вернуть).
Условный пример. Возьмём тот же офис площадью 1,077 sq ft по условной цене AED 3,000,000 и предположим, исключительно для иллюстрации, что он сдаётся по AED 200 за sq ft в год. Арендная плата составит AED 215,400. Валовая доходность от цены — 7.2%. После вычета расчётных сервисных сборов AED 19,386 чистая аренда составит AED 196,014. При общей стоимости AED 3,120,000 (с возвратом НДС) чистая доходность составит около 6.3%. Если НДС вернуть нельзя, стоимость вырастет до AED 3,270,000, а чистая доходность снизится примерно до 6.0% — без учёта простоев, комиссий за сдачу в аренду и отделки (fit-out).
Ни одна из этих цифр не является прогнозом. Башня со сдачей в 2031 году около пяти лет не приносит дохода, а ставка аренды, которой она тогда достигнет, зависит от того, сколько новых площадей класса A за это время будет построено в Business Bay, Downtown и DIFC. Неизменный показатель Savills за II квартал 2026 г. говорит о том, что рост ставок выравнивается. Читайте наш анализе офисного рынка Дубая и общее руководство по теме арендной доходности и ROI.
Источники: данные JLL по офисам за II квартал 2026 г. через Arabian Business и Gulf Business; исследование офисного рынка Дубая Savills. Ставки аренды — средние значения, а не гарантированная доходность. Аренда AED 200 за sq ft и цена AED 3,000,000 — условные.
На себя или на компанию, корпоративный налог и «Золотая виза»
Покупка через компанию. Многие покупатели офисов хотят оформить право собственности на компанию — потому что офис будет занимать сам бизнес или чтобы держать несколько активов вместе. DLD принимает только определённые юрлица, например компании материковой части ОАЭ (mainland) и некоторые структуры свободных зон, DIFC и ADGM. Компания, зарегистрированная за рубежом, не может напрямую владеть недвижимостью в Дубае. Наше руководство покупка недвижимости в Дубае через компанию перечисляет допустимые варианты и необходимые документы.
Корпоративный налог. В Дубае нет ежегодного налога на недвижимость. Но офис, принадлежащий компании или сдаваемый в аренду в рамках бизнеса, может привести к тому, что арендный доход и прирост стоимости попадут под корпоративный налог ОАЭ. Существуют также варианты выбора налогового режима, например условная амортизация инвестиционной недвижимости, учитываемой по справедливой стоимости, которые могут изменить результат. См. Корпоративный налог ОАЭ и инвестиционная недвижимость и до покупки уточните у налогового консультанта, как будет рассматриваться ваша структура.
«Золотая виза». Недвижимость стоимостью от AED 2 млн может служить основанием для заявки на 10-летнюю «Золотую визу» ОАЭ, и офис тоже может подойти. Критерии для объектов офф-план, недвижимости в ипотеке и совместной собственности время от времени меняются, поэтому уточните актуальные правила для вашего случая. Наша страница Золотая виза объясняет путь через недвижимость, а TruHauz может проверить ваше право на визу до бронирования.
Шесть рисков, которые нужно учесть в цене до покупки
Эти риски характерны именно для покупки офиса, особенно офф-план. Ни один из них не повод отказаться от покупки, но каждый должен быть отражён в цене, которую вы готовы заплатить.
Проверьте историю сдачи объектов девелопером, а также льготный период и средства защиты на случай задержки в SPA. Башня, которая является первым офисным проектом или первым сверхвысоким небоскрёбом девелопера, требует особо тщательной проверки.
Если 50% нужно внести при сдаче, а банк откажет в кредите, вам придётся найти наличные или продать объект. Планируйте финансирование до подписания, а не в 2031 году.
Нынешний низкий уровень вакантности может не сохраниться. Несколько башен класса A в Business Bay и на Sheikh Zayed Road должны быть завершены примерно в то же время.
Офисы могут сдаваться дольше, чем квартиры, а сервисные сборы за пустующий офис платите вы. Закладывайте несколько месяцев простоя при каждой смене арендатора.
Покупателей офисов меньше, чем покупателей жилья, а у целых этажей круг покупателей ещё уже. Небольшие офисы в известном здании обычно продать проще.
Сервисные сборы остаются оценкой до утверждения, а возврат НДС не происходит автоматически. В брендированных башнях запросите условия бренда в письменном виде.
Две новые офисные башни на Sheikh Zayed Road
Обе — фрихолд-башни класса A, зарегистрированные в Business Bay, со сдачей, ожидаемой в 2031 году. Ни один из девелоперов не опубликовал цены; запросите у нас актуальный прайс-лист.
Christian A. Rockefeller Business Tower
87-этажная офисная башня высотой 372 м: 332 офиса площадью от 1,077 sq ft до целых этажей около 13,400 sq ft, пять уровней с инфраструктурой и план оплаты 50/50 с НДС, распределённым по взносам.
Berkeley Tower by Ellington
Башня G+60 рядом со станцией метро Business Bay: 109 офисов площадью от 1,132 sq ft до целых этажей 12,182–12,507 sq ft и дуплекс 21,873 sq ft на 54-м и 55-м уровнях. План оплаты 70/30, 20% при бронировании.
Изображения — рендеры девелоперов. Готовые офисы и другие проекты см. в наших руководствах Офисы на продажу в Business Bay и Офисы на Sheikh Zayed Road .
Получите планировки и прайс-лист Rockefeller Tower
Мы пришлём брошюру с планировками, актуальное наличие и расчёт стоимости для выбранного вами офиса. Бесплатно и без обязательств.
Покупка офиса в Дубае: частые вопросы
Краткие ответы на вопросы, которые покупатели офисов задают нам чаще всего.
Покупаете офис? Начните с цифр
TruHauz — брокерское агентство в Дубае, зарегистрированное в RERA. Сообщите нам бюджет, нужную площадь и планируете ли вы занимать офис сами или сдавать его в аренду, и мы подберём варианты с полной стоимостью, графиком платежей и реалистичной доходностью.
Присоединяйтесь к обсуждению