Ипотека на офф-план в Дубае
Лимит 50%, переход при сдаче и когда банк выдаст кредит
Финансирование объекта, которого ещё не существует, устроено совсем не так, как финансирование готового. Лимит LTV сокращается вдвое, девелопер должен быть в списке вашего банка, а в день завершения объекта правила снова меняются. Вот как на самом деле устроено кредитование офф-плана в Дубае и почему большинство покупателей берут финансирование при сдаче.
Почему финансирование офф-плана ограничено половиной цены
Каждый лимит LTV в системе ОАЭ зависит от того, кто вы и что покупаете, — кроме одного. Если вы покупаете объект на этапе строительства, банк может выдать максимум 50% от оценочной стоимости— будь вы экспатом-резидентом, гражданином ОАЭ или зарубежным инвестором и каким бы ни был ваш доход. dataHabibi (11 июля 2026), Grovy (3 июля 2026) и Mortgease (9 июня 2026) указывают лимит на одном и том же уровне.
Логика становится очевидной, если взглянуть со стороны кредитора. Ипотека обеспечивается активом. Объект офф-план — ещё не актив, а договорное право его получить, зарегистрированное во временном реестре и зависящее от того, достроит ли девелопер здание. Банк не может его осмотреть, не может оценить обычным способом и не может изъять и продать, если что-то пойдёт не так. Сокращение риска вдвое — способ, которым регулирование учитывает эту разницу.
Лимит — лишь внешняя граница. Политика банков находится далеко внутри неё. Mortgeaseв гиде, обновлённом 9 июня 2026 года, сообщает, что кредиторы обычно хотят, чтобы проект был готов как минимум примерно на 35%, ожидают, что покупатель уже внёс из собственных средств около 50% цены , и предпочитают, чтобы сдача ожидалась примерно в течение 24 месяцев. Тот же источник называет Mashreq, Dubai Islamic Bank, Arab Bank и Emirates NBD банками с продуктами для офф-плана или партнёрскими программами с девелоперами, как правило предварительно одобренными для крупных девелоперов, включая Emaar, Dubai Holding и Aldar; остальные оцениваются в индивидуальном порядке.
Именно последнее условие покупатели недооценивают. В случае готового объекта банк оценивает вас и здание. В случае офф-плана — вас, здание и девелопера. Безупречный по кредитной истории заявитель, покупающий у девелопера вне одобренного банком списка, может обнаружить, что финансирования нет вообще ни при каком LTV, — поэтому вопрос о финансировании стоит задать до заполнения формы бронирования, а не после.
С другой стороны, изменение в начале 2025 года подтолкнуло ситуацию в обратном направлении. The National (25 января 2025) и Khaleej Times (26 января 2025) сообщили, что с 1 февраля 2025 года банки перестали финансировать сбор Dubai Land Department в размере 4% и агентскую комиссию 2%. Поскольку план оплаты от девелопера распределяет расходы на период строительства и требует на старте гораздо меньше наличных, чем покупка на вторичном рынке, Khaleej Times отмечалось, что, по ожиданиям участников рынка, это изменение сделает офф-план и длинные планы оплаты относительно ещё привлекательными, а не наоборот.
Финансирование офф-плана: кратко
Что меняется, когда здания ещё нет
Финансирование офф-плана и готовой недвижимости: сравнение
Тот же покупатель, тот же банк, тот же бюджет — и существенно иной результат лишь в зависимости от того, достроен ли объект.
| Характеристика | Покупка на этапе строительства | Готовая недвижимость | Влияние |
|---|---|---|---|
| Максимальный LTV | 50% | До 80% · экспат, первое жильё ≤ AED 5M | Самое большое различие |
| Зависит от категории покупателя | Нет — одинаково для всех | Да — по гражданству, стоимости, количеству объектов | Послаблений нет |
| Предварительное одобрение девелопера | Требуется кредитором | Не применяется | Может заблокировать сделку |
| Условие по этапу строительства | Обычно готовность ≈35% или больше | Не применяется | Ограничение по срокам |
| Чем обеспечен кредит | Право, зарегистрированное во временном реестре | Зарегистрированный титульный документ | Основа андеррайтинга |
| Регистрационная запись | Временный реестр Oqood | Титульный документ, AED 250 | Другой документ |
| Регистрационный сбор DLD | 2% продавец + 2% покупатель | 2% продавец + 2% покупатель | Та же базовая ставка |
| Оформление у трасти / регистратора | Через портал Oqood | AED 2,000 или 4,000 + НДС у трасти | Другой порядок |
| Самостоятельная регистрация девелопером | AED 1,000 через портал Oqood | Не применяется | На стороне девелопера |
| Заявленный DLD срок оказания услуги | Один рабочий день | 25 минут | Длительность процесса |
Лимиты LTV — по данным dataHabibi (11 июля 2026), Grovy (3 июля 2026) и Mortgease (9 июня 2026), ссылающихся на ипотечные правила Центрального банка ОАЭ; условия по этапу строительства и одобрению девелопера — по данным Mortgease, обновлено 9 июня 2026 года. Сборы Dubai Land Department и заявленные сроки услуг — из тарифов электронных услуг DLD, приведённых в нашем гид по сборам DLD, по состоянию на 24 августа 2026 года. Требования банков различаются и меняются — уточняйте актуальные условия у кредитора.
Что проверяет банк перед кредитованием офф-плана
Выполнить пять из них недостаточно. Кредитование офф-плана — это последовательность фильтров, и каждый из них способен сам по себе завершить заявку.
Не уверены, можно ли профинансировать ваш проект?
Назовите нам девелопера, проект и этап строительства. TruHauz выяснит, какое финансирование реально доступно, до того как вы внесёте бронь.
Три фактора, определяющие, как финансировать объект офф-план
Финансирование офф-плана редко сводится к одному решению. Это выбор того, когда подключится банк, — и этот выбор заметно меняет цифры.
Ожидание меняет потолок
Лимит 50% привязан к статусу объекта, а не к вам. В день, когда объект завершён, оценён и зарегистрирован, на него начинают распространяться лимиты для готовой недвижимости — до 80% для первого жилья экспата-резидента стоимостью до AED 5 миллионов включительно. Для многих покупателей самый дешёвый путь — план девелопера на период строительства и банк при завершении.
План оплаты — не ипотека
План девелопера — это обязательство перед девелопером, согласованное до появления актива, а последствия пропуска платежей определяются законодательством об офф-плане, а не ипотечными правилами. Он не регулируется как банковский кредит и не заменяет последующее одобрение ипотеки.
Завершение переоценивает всё
Ипотека при сдаче рассчитывается от оценки банком готового объекта, а не от цены, согласованной на старте продаж. Если стоимость выросла, требуемый взнос уменьшается. Если оценка окажется ниже цены договора, разницу полностью покрывает покупатель, — в этом и состоит концентрированный риск ставки на финансирование при сдаче.
Часто задаваемые вопросы
Вопросы, которые покупатели чаще всего задают о финансировании офф-плана в Дубае.
Этот гид содержит общую информацию о том, как работает кредитование офф-плана в Дубае, на основе источников, названных и датированных в тексте. Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация и не рекомендация какого-либо кредитора, девелопера, проекта или продукта. Регуляторные лимиты, требования банков, списки одобренных девелоперов и тарифы меняются. Прежде чем брать обязательства, уточните актуальные условия у кредитора и получите независимую консультацию.
Проверьте финансирование до бронирования
TruHauz выясняет, можно ли профинансировать проект, на каком этапе и на каких условиях, — до оплаты брони, а не после. Расскажите, какие объекты вы рассматриваете.
Присоединяйтесь к обсуждению