Finansman · Alıcı Rehberi · Güncelleme: Eylül 2026

Dubai'de Mortgage Nasıl Alınır
LTV Tavanları, %50 Borç Kuralı ve Nakit Olarak Ne Ödersiniz

Dubai'de konut kredisi, az sayıda katı tavanla yönetilir — bir bankanın değere karşı ne kadar kredi verebileceği, gelirinizin ne kadarının borca gidebileceği, vadenin ne kadar uzun olabileceği. Önce bunları öğrenin; sürecin geri kalanı idari işlerdir. Çerçeveyi, borçlanmanın gerçek maliyetini ve işlem günü ihtiyaç duyacağınız nakdi burada bulabilirsiniz.

🏦 Merkez Bankası LTV Tavanları

📐 DBR, Vade ve Yaş Sınırları

🗓️ 2025–2026 Tarihli Kaynaklar

80%Azami LTV · Yabancı, İlk Konut ≤ AED 5M

50%Azami Borç Yükü Oranı

25 YılAzami Kredi Vadesi

0.25%DLD İpotek Tescil Harcı

Çerçeve

Ne Kadar Borçlanabileceğinizi Üç Tavan Belirler

BAE'de konut kredisi, sizinle banka arasında serbest bir pazarlık değildir. BAE Merkez Bankası'nın belirlediği bir çerçeve içinde yer alır ve Dubai'de borçluların yaşadığı hayal kırıklıklarının neredeyse tamamı, mülklere bakmaya başlamadan önce bu çerçevenin sınırlarını bilmemekten kaynaklanır.

İşin çoğunu üç tavan yapar. Birincisi kredi/değer oranıdır (LTV) — bankanın mülkün değerleme bedelinin ne kadarına karşılık kredi verebileceği. İkincisi borç yükü oranı olup toplam aylık borç ödemelerini aylık gelirin %50'siyle sınırlar. Üçüncüsü vade ve yaştır: azami 25 yıllık vade ve belirli bir yaştan önce bitmesi gereken ödemeler. Üçünden hangisi önce devreye girerse rakamınızı o belirler; mevcut taşıt veya ihtiyaç kredisi olan maaşlı alıcılar için bu çoğu zaman peşinat değil, borç yükü oranıdır.

Kredi/değer tavanları, dataHabibi (11 Temmuz 2026) ve Grovy (3 Temmuz 2026) tarafından bildirildiğine göre, BAE'de yaşayan bir yabancının AED 5 milyona kadar ilk konutu için %80, bu eşiğin üzerinde %70 ve ikinci veya yatırım amaçlı mülkte %60'tır. BAE vatandaşları %85, %75 ve %65 ile daha yüksektir. Off-plan olarak alınan her şey her alıcı kategorisi için %50 ile sınırlıdır — bu kural o kadar önemlidir ki ayrı bir rehberde ele aldık: Dubai'de off-plan konut kredileri. Bu tavanların her biri Merkez Bankası tarafından belirlenir ve Shari’ah uyumlu kreditörleri de aynı koşullarla bağlar; bunu şu rehberimiz açıklıyor: Dubai'de İslami mortgage .

2025 başındaki bir değişiklik nakit tarafını önemli ölçüde zorlaştırdı. The National 25 Ocak 2025'te ve Khaleej Times 26 Ocak 2025'te, şu tarihten itibaren: 1 Şubat 2025 bankaların %4 Dubai Land Department tescil harcını ve %2 emlakçı komisyonunu konut kredisinin bir parçası olarak finanse etmeyi bırakacağını bildirdi. Bu masraflar genellikle krediye eklenirdi. Artık hesabınızda bulunması gereken paradır. AED 1 milyonluk bir alımda Khaleej Times ek peşin ihtiyaç yaklaşık AED 60,000 olarak belirtildi.

Bunların hiçbiri Dubai'yi borçlanması zor bir yer yapmaz. Oranlar rekabetçidir, süreç uluslararası standartlara göre hızlıdır ve yıllık emlak vergisi, sermaye kazancı vergisi ve kira geliri vergisinin olmaması, finanse edilmiş bir Dubai varlığının işletme maliyetini alışılmadık derecede düşük kılar — şu rehberimizin Dubai emlak vergisi açıkladığı gibi. Bu yalnızca peşinatın, peşinatın tamamı olmadığı ve hesabın teklif vermeden önce yapılması gerektiği anlamına gelir. BAE oturma vizesi olmayan alıcılar ise yine farklı tavanlarla karşı karşıyadır — bkz. rehberimiz: yerleşik olmayanlar için Dubai konut kredisi.

TruHauz bakış açısı: Ciddi olarak herhangi bir mülk gezmeden önce ön onay alın. Ön onay, soyut bir bütçeyi satıcının dikkate alacağı bir rakama dönüştürür ve borç yükü sorunlarını hâlâ düzeltebilecekken ortaya çıkarır. Yanında toplam işlem maliyetini de hesaplayın — şu dökümümüz Dubai'de DLD ücretleri Land Department tarafını satır satır listeliyor; konut kredisi hesaplayıcımız ise geri ödeme tarafını hesaplıyor. Satın aldığınız mülkün üzerinde zaten bir kredi varsa, tapu devredilmeden önce satıcının kredisinin kapatılması ve ipoteğin fek edilmesi gerekir — bu sıra şu rehberimizde anlatılıyor: Dubai'de ipotekli mülk satın almak. Piyasaya yeni giren alıcılar şununla başlamalıdır: yabancı olarak Dubai'de mülk satın alma.

Bir Bakışta Dubai Konut Kredisi Kuralları

Rakamınızı belirleyen tavanlar

Yabancı, ilk konut ≤ AED 5M80% LTV

Yabancı, ilk konut > AED 5M70% LTV

Yabancı, ikinci mülk60% LTV

BAE vatandaşı, ilk konut ≤ AED 5M85% LTV

Off-plan, tüm alıcılar50% LTV

Borç yükü oranıGelirin %50'si

Azami süre25 yıl

Kredi/gelir oranı · yabancılarYıllık gelirin 7 katı

Erken kapama ücreti%1 veya AED 10,000, hangisi düşükse

İpotek tesciliKredinin %0,25'i

Tavanlar

Alıcı ve Mülk Türüne Göre Kredi/Değer Tavanları

Bunlar haklar değil, düzenleyici azami sınırlardır. Banka tavandan daha az kredi verebilir — daha fazla veremez.

Alıcı ve Mülk	Azami LTV	Asgari Peşinat	Not
BAE'de yaşayan yabancı · ilk konut ≤ AED 5M	80%	20%	En yaygın durum
BAE'de yaşayan yabancı · ilk konut > AED 5M	70%	30%	Eşik etkisi
BAE'de yaşayan yabancı · ikinci veya yatırım amaçlı mülk	60%	40%	Her ek birim için geçerli
BAE vatandaşı · ilk konut ≤ AED 5M	85%	15%	En yüksek tavan
BAE vatandaşı · ilk konut > AED 5M	75%	25%	Eşik etkisi
BAE vatandaşı · ikinci veya yatırım amaçlı mülk	65%	35%	Her ek birim için
Tüm alıcılar · off-plan alım	50%	50%	İstisna yok
Yurt dışında yerleşik alıcı	Genellikle %50–60	%40–50	Tavan değil, banka politikası

Kredi/değer tavanları, dataHabibi'nin 11 Temmuz 2026'da yayımlanan “Mortgage in Dubai 2026: Rates & LTV Limits” ve Grovy'nin 3 Temmuz 2026'da yayımlanan “UAE Mortgage Rules 2026: LTV Limits & Buyer Guide” yazılarında bildirildiği şekildedir; her ikisi de BAE Merkez Bankası konut kredisi düzenlemelerine atıf yapar. Yerleşik olmayanlar için aralık, yayımlanmış bir düzenleyici tavan değil kreditör politikasıdır ve Grovy tarafından bildirilmiştir. Bankaların bireysel kriterleri çoğu durumda bu tavanlardan daha sıkıdır — kreditörünüzle teyit edin.

Süreç

Başvurudan Tapuya Altı Adım

Sıra sabittir. Hangi adımda olduğunuzu bilmek, neyin hâlâ değişebileceğini ve neyin zaten taahhüt edildiğini söyler.

Gerçek Nakdinizi Hesaplayın

Adım 01 · Bakmaya Başlamadan Önce

Adım 1 yalnızca peşinat değil, peşinat artı masraflar

Kapora%20 veya daha fazla

DLD transfer ücretiDeğerin %4'ü

Emlak komisyonuGenellikle %2

Şubat 2025'ten beri finanse edilebilirHayır

Ön Onay Alın

Adım 02 · Banka

Adım 2 teklif vermeden önce, prensipte

DeğerlendirdiğiGelir ve mevcut borçlar

Banka için bağlayıcı mıHayır — koşullu

Test ettiğiBorç yükü oranı

GeçerlilikSüreli — sorun

Koşullarda Anlaşın ve İmzalayın Form F

Adım 03 · Sözleşme

Adım 3 bağlayıcı satış sözleşmesi

DüzenlemeRERA Form F

Depozitonun yatırıldığı yerTescil yetkilisi (Registration Trustee)

EkleyinFinansman şartı

Ardından gerekliGeliştirici NOC belgesi

Banka Değerleme

Adım 04 · Risk Noktası

Adım 4 LTV bu rakama uygulanır

Talimatı verenKreditör

ÜcretAED 2,500–3,500

Fiyatın altındaysaFarkı siz karşılarsınız

LTV dayanağıFiyat veya değerden düşük olanı

Kesin Teklif Mektubu

Adım 05 · Taahhüt

Adım 5 kesin finansman teklifi

BelirlediğiOran, vade, LTV

Kontrol edinSabit dönem sonrası faiz marjı

GerektirirHayat sigortası yapılmış

Hayat sigortası maliyeti≈%0,15–0,25 / yıl

Devir yeri: Trustee Ofisi

Adım 06 · Tamamlama

Adım 6 tapu aynı gün düzenlenir

Trustee ücreti · ipotekliAED 2,100 veya 4,200

İpotek tesciliKredinin %0,25'i

Tapu senedi250 AED

SonuçTapu artı tescilli ipotek

Borçlanma kapasitenizin doğru şekilde hesaplanmasını ister misiniz?

Bize gelirinizi, mevcut yükümlülüklerinizi ve düşündüğünüz mülkü gönderin. TruHauz, siz herhangi bir taahhütte bulunmadan önce bunları tavanlarla karşılaştırır.

TruHauz'a Sorun →

Borçluları Ne Zorlar

Manşet LTV'nin Size Söylemediği Üç Şey

Bunların her biri onaylanmış bir alıcıyı takılıp kalan bir alıcıya dönüştürmüştür. Üçü de önceden bilinebilir.

+6%

Masraflar artık nakit

1 Şubat 2025'ten bu yana bankalar %4 DLD harcını veya %2 emlakçı komisyonunu finanse etmiyor. Bu, eskiden kredinin içinde yer alan ve artık peşinata ek olarak hesabınızda bulunması gereken, alış fiyatının yaklaşık altı puanlık kısmıdır.

50%

DBR her şeyi sayar

Borç yükü oranı, tüm aylık borç ödemelerini aylık gelirinizin yarısıyla sınırlar — taşıt kredisi, ihtiyaç kredileri ve kredi kartı asgari ödemeleri dahil. Birçok başvuru sahibi bu tavana kredi/değer tavanından çok önce takılır; bu yüzden bir taşıt kredisini kapatmak, konut kredisi teklifini daha büyük bir peşinattan daha fazla artırabilir.

Değerleme

LTV fiyata değil, değere uygulanır

Yüzde, pazarlıkla belirlediğiniz fiyata değil, bankanın kendi değerlemesine uygulanır. Değerleme kararlaştırılan fiyatın altında çıkarsa, açık tamamen sizin tarafınızdan karşılanır — banka farkı kapatmak için oranını esnetmez.

Örnek hesaplama — AED 1,500,000'lık bir ilk konut için gereken nakit. Girdiler: BAE'de yaşayan yabancı, ilk mülk, hazır (off-plan değil), değerleme fiyata eşit, %80 LTV, %2 emlakçı komisyonu. Kredi AED 1,200,000, peşinat AED 300,000'dir. Bunun üzerine: %4 DLD devir harcı AED 60,000; %2 emlakçı komisyonu AED 30,000; ipotekli mülk satışında tescil trustee ücreti AED 4,200; kredinin %0,25'i olan ipotek tescili AED 3,000; tapu AED 250; bilgi ve inovasyon harçları AED 20 ekler. Bu, AED 97,470 işlem maliyeti demektir ve gereken nakdi yaklaşık şu tutara çıkarır: AED 397,470 — alış fiyatının yaklaşık %26,5'i — bankanın değerleme ücreti ve hayat sigortasından önce. Bu, belirtilen girdiler ve şu rehberimizde yer alan yayımlanmış harç tarifesiyle oluşturulmuş bir örnektir: DLD ücretleri rehberimiz; belirli bir işlem için fiyat teklifi değildir. Herhangi bir girdiyi değiştirirseniz rakam değişir.

SSS

Sıkça Sorulan Sorular

Alıcıların Dubai'de konut kredisi almak hakkında en sık sorduğu sorular.

Dubai'de konut kredisiyle mülk almak için ne kadar peşinata ihtiyacım var?+

AED 5 milyon veya altında fiyatlı bir ilk konut alan BAE'de yaşayan bir yabancı için BAE Merkez Bankası'nın konut kredisi tavanları değerin %80'ine kadar kredi verilmesine izin verir; yani peşinat en az %20'dir. AED 5 milyonun üzerinde tavan %70'e düşer ve peşinat %30 olur. İkinci veya yatırım amaçlı bir mülk yabancılar için %60 ile sınırlıdır, yani %40 peşinat. 1 Şubat 2025'ten bu yana bankalar %4 Dubai Land Department harcını veya %2 emlakçı komisyonunu artık krediye dahil etmiyor; bu yüzden bunlara da peşinatın üzerine nakit olarak ihtiyacınız var. Khaleej Times, AED 1 milyonluk bir alımda bunun yaklaşık AED 60,000 ek peşin para anlamına geldiğini bildirdi.

Dubai'de bir yabancı için azami kredi/değer oranı nedir?+

dataHabibi'nin Temmuz 2026'da ve Grovy'nin Temmuz 2026'da bildirdiği tavanlar; BAE'de yaşayan bir yabancının AED 5 milyona kadar ilk konutu için %80, AED 5 milyonun üzerinde %70 ve ikinci veya yatırım amaçlı mülkte %60'tır. BAE vatandaşları sırasıyla %85, %75 ve %65 ile beş ila on puan daha yüksektir. Off-plan olarak alınan her mülk, alıcı kim olursa olsun %50 ile sınırlıdır. Bunlar haklar değil, düzenleyici tavanlardır — bir banka gelirinize, mevcut borcunuza ve bina hakkındaki kendi görüşüne göre tavandan daha az kredi verebilir ve çoğu zaman verir.

Borç yükü oranı nedir ve Dubai konut kredimi nasıl sınırlar?+

Borç yükü oranı (DBR), toplam aylık borç ödemelerinizi aylık gelirinizin %50'siyle sınırlar. Yalnızca konut kredisi üzerinden ölçülmez. Taşıt kredisi, ihtiyaç kredileri, kredi kartı asgari ödemeleri ve okul ücreti kredileri hepsi hesaba katılır; bu yüzden başvuru sahipleri sık sık kredi/değer tavanının işaret ettiğinden daha az bir tutar için onay alır. Kaynaklar, %50'nin brüt mü net mi gelire göre ölçüldüğü konusunda farklıdır — Grovy'nin Temmuz 2026 özeti brüt aylık gelir derken, Ricadi Mortgages Eylül 2025'te net aylık gelir diyor — bu yüzden bir rakama güvenmeden önce kreditörünüzün hangi esası kullandığını teyit edin.

2026'da Dubai'de hangi konut kredisi oranları mevcut?+

dataHabibi'nin 11 Temmuz 2026'da yayımlanan konut kredisi rehberi, büyük bankaların sabit oranlarının kabaca %3,75 ile %5'in biraz altı arasında değiştiğini ve fiyatlamanın daha kısa sabit dönemlerde yoğunlaştığını bildirdi. Sabit dönem bittikten sonra kredi EIBOR artı genellikle %1,5 ile %3 aralığındaki bir banka marjına döner. Aynı kaynak, Haziran 2026 sonunda üç aylık EIBOR'u yaklaşık %3,85, Merkez Bankası politika faizini %3,65 olarak verdi. Oranlar değişir ve 25 yıllık bir vadede sonraki dönem marjı manşet sabit orandan daha önemlidir; bu yüzden sonraki dönem marjını başlangıç oranı kadar dikkatle karşılaştırın.

Dubai'deki bir konut kredisini erken kapatabilir miyim ve maliyeti nedir?+

Evet. Erken kapama ücreti, kalan borcun %1'i veya AED 10,000 (hangisi düşükse) ile sınırlıdır. Bu tavan, Merkez Bankası tarafından 29/2011 sayılı Yönetmeliğin 2 numaralı Ekini değiştiren ve Haziran 2018'den beri uygulanan %3'lük ücretin yerini alan 96/By Circulation/2019 sayılı Kararla getirildi. Tavan hem tam hem de kısmi erken ödemeyi kapsar; bu da Dubai'de bir konut kredisine fazladan ödeme yapmayı birçok borçlunun sandığından çok daha ucuz hâle getirir.

Dubai konut kredisinin üzerine hangi masrafları öderim?+

Land Department tarafında devir harcı satış bedelinin %4'üdür, tapu AED 250 tutar, bilgi ve inovasyon harçları her biri AED 10 ekler ve tescil trustee'si ipotekli mülk satışında AED 2,100 veya AED 4,200 alır. İpoteğin kendisinin tescili kredi tutarının %0,25'i, mevcut bir ipoteğin fekki ise AED 1,290 artı tescil memuruna AED 315 tutar. Banka tarafında ayrıca dataHabibi'nin Temmuz 2026'da kabaca AED 2,500 ile AED 3,500 arasında verdiği bir değerleme ücreti ve aynı kaynağın kalan borcun yılda yaklaşık %0,15 ile %0,25'i olarak fiyatladığı zorunlu hayat sigortası ile karşılaşırsınız.

İlgili yazılar: Sürecin ilk aşaması — teklif vermeden önce bir bankanın bir rakama bağlanmasını sağlamak — şu rehberimizde adım adım ele alınıyor: Dubai'de konut kredisi ön onayı rehberimiz; her kreditörün o aşamada çektiği kredi dosyası ise şu rehberimizde açıklanıyor: AECB kredi notu. Tamamlanmadan önce satın alınan her şey farklı ve çok daha sıkı bir kurala göre finanse edilir — bkz. rehberimiz: Dubai'de off-plan konut kredileri. Bakiyeyi banka yerine geliştirici taşıyorsa, düzenleme farklı türde bir kredi sözleşmesidir; şurada açıklanıyor: Dubai'de teslim sonrası ödeme planları. Kredinin yanında yer alan Land Department faturasının tamamı şurada kalem kalem listeleniyor: Dubai'de DLD ücretleri; Merkez Bankası direktifinin finanse edilemez hâle getirdiği komisyon kalemi ise şurada ele alınıyor: Dubai'de emlakçı komisyonu. İlk kez ev alacaklar da başlamadan önce Dubai İlk Ev Alıcısı Programı. Tescilli ipoteğin gerçekte neye bağlandığı şu rehberimizde açıklanıyor: Dubai tapusu; finanse edildikten sonra varlığı elde tutmanın düzenli maliyeti ise şurada ele alınıyor: Dubai'de aidatlar. Finansmanı kiralamayla karşılaştıran kiracılar şu rehberimize de göz atmak isteyebilir: Dubai'de kirala-sahip ol. Halihazırda Dubai'de mülkü olan ve yeniden satın almak yerine mülkün artan değerine karşılık borçlanmak isteyen mülk sahipleri, aynı tavanlar altında farklı bir şey yapıyor — bu konu şu rehberimizde ele alınıyor: Dubai'de özkaynak çekme.

Bu rehber, Dubai'de konut kredisinin nasıl işlediğine dair, metin boyunca adı ve tarihi verilen kaynaklara dayanan genel bilgidir. Hukuki, vergisel veya finansal tavsiye değildir ve herhangi bir kreditör veya ürün için öneri değildir. Düzenleyici tavanlar, banka kriterleri ve harç tarifeleri değişir. Bir finansmana bağlanmadan önce güncel koşulları kreditörünüzle teyit edin ve bağımsız danışmanlık alın.

TruHauz ile konuş

Teklif Vermeden Önce Ne Kadar Borçlanabileceğinizi Bilin

TruHauz, tavanları, borç yükü oranını ve toplam nakit ihtiyacını gerçek durumunuza göre hesaplar — böylece alışverişe çıktığınız bütçe, işlemi tamamlayabileceğiniz bütçe olur. Neyi düşündüğünüzü bize anlatın.

📞Telefon / WhatsApp+971 52 971 5488

📧E-postahello@truhauz.com

🏢RERA Lisanslı60838 — Dubai, BAE

İletişime Geçin

İlgili Emlak Rehberleri