Могут ли индийцы купить недвижимость в Дубае?
Правила ОАЭ, правила RBI и налог, который всё равно придётся заплатить
Со стороны Дубая всё коротко: да, фрихолд (полная собственность), резидентство не требуется. Основная работа — на индийской стороне: сколько можно перевести, по какой программе, на чьё имя и что нужно задекларировать на родине. Этот гид охватывает обе стороны.
Да — и дубайская часть самая простая
Граждане Индии могут покупать недвижимость в Дубае во фрихолд. ОАЭ открыли полную собственность для иностранных покупателей в 2002 году, и сегодня в более чем шестидесяти специально отведённых фрихолд-зонах разрешена 100% иностранная собственность. Вы получаете титульный документ на своё имя, владеете объектом бессрочно, а для завершения покупки не требуется ни виза, ни резидентство, ни Emirates ID. К индийскому покупателю относятся так же, как к британскому, российскому или китайскому.
И это далеко не маргинальная группа. Индийские инвесторы составляют, по оценкам, от 20 до 22 процентов всех покупок недвижимости иностранцами в Дубае — эта цифра приписывается Anarock Group и была опубликована 29 мая 2026 года; в том же отчёте отмечается, что в 2025 году на рынке было зарегистрировано сделок Dubai Land Department на AED 917 миллиардов. Индия уже много лет остаётся крупнейшим источником иностранных покупателей на этом рынке, и инфраструктура продаж вокруг неё давно сложилась.
Поэтому интересен не вопрос, можно ли покупать. Важно, как деньги законно попадут из Индии в Дубай, на чьё имя они должны поступить и что индийские власти ожидают услышать об этом впоследствии. Это регулирует не ОАЭ, а Reserve Bank of India и Налоговое управление Индии, — и именно здесь большинство покупателей спотыкается, как правило, сначала переведя деньги, а потом задавая вопросы.
Индийский покупатель — кратко
Обе стороны сделки
Правила RBI, регулирующие деньги
Резидент Индии финансирует покупку за рубежом через Liberalised Remittance Scheme. Вот положения, которые определяют, что возможно, — прямо из документов самого Reserve Bank.
| Правило | Что в нём сказано | Источник | Почему это важно |
|---|---|---|---|
| Годовой лимит переводов | Физическое лицо — резидент может переводить до USD 250,000 за финансовый год (с апреля по март). | Master Direction, п. 1 | Потолок суммы, которую можно законно отправить за год. |
| Покупка недвижимости за рубежом разрешена | Приобретение недвижимости за пределами Индии — разрешённая операция с капиталом в рамках программы, регулируемая Foreign Exchange Management (Overseas Investment) Rules, 2022. | Master Direction, п. 6(ii) | Подтверждает, что покупка в Дубае — законное использование программы. |
| Кто может воспользоваться | Только физические лица — резиденты, включая несовершеннолетних. Недоступно компаниям, партнёрствам, HUF и трастам. | RBI LRS FAQ | Индийская компания не может провести покупку в Дубае через LRS. |
| Объединение лимитов и родственники | Объединение лимитов членами семьи для операций с капиталом не допускается, если они не являются совладельцами. Переводы на приобретение недвижимости за пределами Индии у лица, проживающего за пределами Индии, могут объединяться в отношении родственников. | RBI LRS FAQ | Совместная собственность должна быть реальной и оформленной до перевода денег. |
| PAN обязателен | Физическое лицо — резидент должно указать свой Permanent Account Number для переводов по программе. | Master Direction, п. 16 | Нет PAN — нет перевода; именно так отслеживается лимит. |
| Одно назначенное отделение банка | Все переводы по программе должны проходить через одно назначенное отделение Authorised Dealer. | Master Direction, п. 15 | Распределить переводы по разным банкам, чтобы размыть общую сумму, нельзя. |
| Запрещённые цели | Нельзя использовать для целей, запрещённых Schedule I или ограниченных Schedule II правил FEMA. | Master Direction, п. 13 | Перечень разрешённых целей исчерпывающий. |
Источник: Reserve Bank of India, FED Master Direction No. 7/2015-16 о Liberalised Remittance Scheme от 1 января 2016 года, обновлённая 6 сентября 2024 года, а также опубликованный RBI LRS FAQ. Оба документа — по состоянию на 16 сентября 2026 года. Правила меняются — уточняйте актуальную позицию в своём уполномоченном банке.
Где индийские покупатели ошибаются чаще всего
Никаких экзотических исключений. Это обычные недоразумения, которые через два года превращают простую покупку в проблему.
USD 250,000 — это индивидуальный годовой лимит, а не лимит на семью или на одну операцию. У двух супругов, покупающих совместно, два лимита, а покупку можно финансировать в течение нескольких финансовых лет подряд. Нельзя одолжить лимит у родственника, который не будет указан в титульном документе.
Законный перевод по программе ничего не говорит о вашем налоговом положении в Индии. Средства уже должны быть с уплаченными налогами, а купленный актив с момента приобретения влечёт собственные обязательства по отчётности в Индии.
Физическое лицо со статусом Resident and Ordinarily Resident декларирует зарубежную недвижимость в Schedule FA налоговой декларации независимо от её стоимости и от того, приносит ли она доход. Арендный доход указывается как доход из иностранного источника.
Финансирование уменьшает сумму, которую нужно перевести, но добавляет в сделку кредитора из ОАЭ. Нерезиденты получают кредиты на более жёстких условиях, чем резиденты, — обычно до 60% стоимости, поэтому рассчитайте потребность в наличных до того, как брать обязательства.
Программа открыта только для физических лиц — резидентов. Компании, партнёрства, HUF и трасты исключены, поэтому индийская компания, желающая владеть недвижимостью в Дубае, сталкивается с совершенно другим и гораздо более сложным путём.
Для покупки виза не нужна. Подходящая инвестиция может дать право на десятилетнюю «Золотую визу», но это отдельная заявка, а не автоматическое следствие владения, — и резидентство ОАЭ само по себе не меняет ваш налоговый статус в Индии.
Покупаете из Индии и хотите выстроить правильную последовательность?
Мы сопоставим покупку с вашими возможностями по переводам и структурой собственности ещё до того, как вы отберёте хотя бы один объект.
Налоги: две страны, один объект
Налоговое положение Дубая — главная причина, по которой многие индийские инвесторы вообще обращают на него внимание. Оно же — причина, по которой так легко упустить обязательства по отчётности в Индии.
Немного, но не ноль
В Дубае для физических лиц нет ежегодного налога на недвижимость, налога на прирост капитала и налога на арендный доход. Ощутимые расходы — это не налоги, а транзакционные платежи и регулярные сервисные сборы; наш гид налоге на недвижимость в Дубае подробно объясняет, что владелец платит, а что нет.
Декларирование не является добровольным
Физическое лицо со статусом Resident and Ordinarily Resident обязано декларировать зарубежную недвижимость в Schedule FA налоговой декларации независимо от её стоимости и от того, приносила ли она доход. Арендный доход указывается как доход из иностранного источника. Непредставление сведений подпадает под Black Money (Undisclosed Foreign Income and Assets) Act, 2015.
Соглашение — посередине
Между Индией и ОАЭ действует соглашение об избежании двойного налогообложения, и зачёт иностранного налога, где он применим, заявляется через декларацию. Поскольку ОАЭ не взимают личный налог с арендного дохода, практический вопрос для большинства резидентов Индии — это индийский режим налогообложения этого дохода, а не двойное налогообложение как таковое.
Как сделка в Дубае выглядит на практике
Когда вопрос финансирования решён, сама процедура по международным меркам проходит быстро. Основной расход — регистрационный сбор Land Department в размере 4% от цены сделки. По опубликованному тарифу он делится поровну: 2% платит продавец и 2% покупатель, хотя значительная часть договоров в Дубае перекладывает все 4% на покупателя — это предмет переговоров, а не закон природы. Кроме того, взимаются сбор за титульный документ AED 250, административный сбор AED 580 и сбор трасти AED 4,200 при сделках свыше AED 500,000. Наш гид по сборам DLD расписывает весь счёт по статьям; в сумме закладывайте примерно 6–7 процентов от цены.
Два документа важнее остальных. Первый — титульный документ; в нём владельцы должны быть указаны точно так, как вы планируете отражать их в индийской отчётности. Второй — подтверждение происхождения средств: в Дубае действуют реальные меры по противодействию отмыванию денег, и зарубежному покупателю следует быть готовым подтвердить источник средств; наш гид AML-проверки при покупке недвижимости в Дубае объясняет, что именно запрашивают. Чистый перевод через назначенный уполномоченный банк упрощает эту задачу; неформальные каналы — нет, не говоря уже об их статусе по индийскому законодательству.
Если вы планируете профинансировать часть цены, проверьте условия до составления шорт-листа. Банки ОАЭ кредитуют нерезидентов на более жёстких условиях, чем резидентов, — обычно до 60 процентов стоимости и на более короткие сроки, — а наш гид о том, как получить ипотеку в Дубае , описывает лимиты и проверки платёжеспособности. Ипотека уменьшает сумму, которую нужно перевести за один финансовый год, но добавляет в график проверку со стороны кредитора.
Наконец, чётко определите цель. Если это доход, считайте цифры, а не рекламную доходность, — арендная доходность и ROI в Дубае показывает, как сервисные сборы и простои меняют картину. Если цель — резидентство, «Золотая виза» от AED 2 миллионов — это отдельная заявка поверх покупки, о ней наш гид о резидентской визе в Дубае . И фрихолд и лизхолд в Дубае — первое различие, с которым нужно разобраться, поскольку вам доступен только фрихолд.
Часто задаваемые вопросы
Вопросы, которые индийские покупатели чаще всего задают о владении недвижимостью в Дубае.
Покупаете из Индии? Начните с последовательности
TruHauz каждую неделю работает с покупателями со всей Индии. Мы расскажем, что позволяют ваши возможности по переводам, как структурировать собственность до движения средств и какие районы действительно подходят под задачу, — а затем возьмём на себя дубайскую часть.
Присоединяйтесь к обсуждению