Арендная доходность и ROI в Дубае
Как рассчитать цифру, которая реально доходит до вас
В каждом объявлении в Дубае указана валовая доходность. Почти ни в одном не указана цифра, которую вы реально заработаете. Это руководство описывает три показателя доходности, которые стоит измерять, — валовую доходность, чистую доходность и доходность на весь вложенный капитал, — полный набор расходов между ними и расчётный пример, который доводит заявленные 7% до того, что реально поступает на счёт.
Три показателя доходности, и только один — ваш
Валовая арендная доходность — это годовая арендная плата, делённая на цену покупки. Эта цифра есть в каждом объявлении, она самая большая из трёх и единственная, которую можно рассчитать, ничего не зная о конкретном здании. Именно поэтому её и приводят: это показатель рынка недвижимости, а не конкретного объекта.
Чистая арендная доходность берёт ту же арендную плату, вычитает расходы на владение и эксплуатацию актива за год и делит остаток на цену. Именно здесь покупка в Дубае либо оправдывает себя, либо тихо перестаёт работать, потому что самый крупный вычет — сервисных сборах — взимается с площади , а не со стоимости. У двух апартаментов, купленных по одной цене в двух разных башнях, годовые расходы могут отличаться на десятки тысяч дирхамов, и валовая доходность вас об этом не предупредит.
Доходность на весь вложенный капитал делит тот же чистый доход на цену плюс всё, что вы заплатили за приобретение объекта. В Дубае это сбор Земельного департамента Дубая за регистрацию в 4% и сопутствующие сборы trustee, за свидетельство о праве собственности, карту и административные — полный перечень приведён в нашем гиде сборы DLD в Дубае. Игнорирование входных расходов приукрашивает доходность в первый год и во все последующие.
Необычность расчётов в Дубае в том, чего в них нет . Нет ни ежегодного налога на недвижимость, ни налога на прирост капитала, ни подоходного налога с арендного дохода, получаемого собственником — физическим лицом, как объясняет наш гид налоге на недвижимость в Дубае . Это реальное структурное преимущество. И именно поэтому операционные расходы здесь заслуживают более пристального внимания, чем где-либо ещё: без налоговой строки, которая доминировала бы в модели, сервисный сбор, плата за управление и период простоя и есть модель.
Три формулы
Что измеряет каждая
Каждая строка между валовой и чистой доходностью
Входные расходы платятся один раз и относятся к знаменателю. Ежегодные расходы повторяются и относятся к числителю. Путаница между ними — самая частая ошибка в модели доходности в Дубае.
| Расходы | Когда | Количество | Куда входит в модели |
|---|---|---|---|
| Регистрационный сбор DLD | При передаче прав | 4% от стоимости продажи | Знаменатель |
| Сбор трасти за регистрацию | При передаче прав | AED 2,000 + НДС до AED 500k; AED 4,000 + НДС от этой суммы | Знаменатель |
| Выдача титульного документа | При передаче прав | 250 дирхамов ОАЭ | Знаменатель |
| Сбор за карту / план участка | При передаче прав | AED 225 — единая карта; AED 250 — виллы и апартаменты; AED 100 — земля за пределами DM | Знаменатель |
| Сборы Knowledge и Innovation | При передаче прав | AED 10 + AED 10 | Знаменатель |
| Регистрация ипотеки | При передаче прав, если есть финансирование | 0.25% от суммы ипотеки | Знаменатель |
| Сервисный сбор | Ежегодно | AED 10–25 за кв. фут в год | Числитель |
| Управление недвижимостью | Ежегодно | 5–10% годовой арендной платы | Числитель |
| Централизованное охлаждение за счёт собственника | Ежегодно | Плата за мощность взимается даже при простое | Числитель |
| Страхование и обслуживание | Ежегодно | Страхование здания входит в сервисный сбор; имущество и интерьер — за собственником | Числитель |
| Резерв на простой | Ежегодно | Один месяц простоя ≈ 8% годовой аренды | Числитель |
| Налог на арендный доход | Ежегодно | Для собственника — физического лица в Дубае нет | Не применяется |
Сборы DLD, trustee, за свидетельство о праве собственности, карту и административные сборы — это опубликованные тарифы Земельного департамента Дубая, приведённые в нашем гиде по сборам DLD, получены со страниц электронных услуг DLD 24 августа 2026 года и могут меняться. Диапазоны сервисного сбора и платы за управление — собственные опубликованные рабочие диапазоны TruHauz. Агентская комиссия и регистрация Ejari также оплачиваются и должны входить в модель — мы не указываем здесь сумму ни для того, ни для другого, поскольку она зависит от конкретного договора и действующего опубликованного сбора. Тарифы меняются; уточните актуальные ставки, прежде чем на них полагаться.
Шесть исходных данных, в которых ошибаются инвесторы
Каждая из этих ошибок — рядовая, и каждая приукрашивает доходность настолько, что может изменить решение.
Хотите расчёт доходности по конкретному объекту?
Пришлите TruHauz юнит и запрашиваемую цену, и мы построим полную модель — входные расходы, сервисный сбор, охлаждение и простой — до того, как вы сделаете предложение.
Как заявленные 7% тают до конца
Три вычета, применённые по порядку, на примере апартаментов среднего сегмента. Все исходные данные указаны, чтобы вы могли подставить свои.
Валовая прибыль
Апартаменты площадью 1,000 кв. футов по AED 1,473 за кв. фут стоят AED 1,473,000. При сдаче с валовой доходностью 7% они приносят около AED 103,000 в год. Именно эту цифру укажет объявление, и из неё ещё ничего не вычтено.
Чистая доходность от цены
Вычтите сервисный сбор AED 15 за кв. фут, то есть AED 15,000, и управление в размере 7.5% от аренды — около AED 7,700. Чистый доход снижается примерно до AED 80,400 — чистая доходность от цены около 5.5% без учёта простоя.
Доходность на весь капитал
Добавьте входные расходы — 4% DLD, AED 4,200 trustee, AED 250 за свидетельство о праве собственности, AED 250 за карту, AED 20 сборы за знания и инновации — итого около AED 63,600. При общем капитале примерно AED 1,536,600 тот же доход даёт около 5.2%.
Часто задаваемые вопросы
Вопросы, которые инвесторы чаще всего задают о расчёте доходности недвижимости в Дубае.
Покупайте по чистой цифре, а не по заголовку
TruHauz строит полную модель доходности по каждому объекту, который консультирует, — входные расходы, сервисный сбор, охлаждение, управление и реалистичный простой, — чтобы названная вам доходность совпадала с фактической. Расскажите, что вы рассматриваете.
Присоединяйтесь к обсуждению