Hintliler Dubai'de Mülk Satın Alabilir mi?
BAE Kuralları, RBI Kuralları ve Yine de Ödemeniz Gereken Vergi
Dubai tarafı kısa: evet, tam mülkiyet (freehold), oturma izni gerekmez. Asıl iş Hindistan tarafında — ne kadar para gönderebileceğiniz, hangi program kapsamında, kimin adına ve ülkenizde neyi beyan etmeniz gerektiği. Bu rehber her iki tarafı da ele alıyor.
Evet — Üstelik Dubai Tarafı İşin Kolay Kısmı
Hindistan vatandaşları Dubai'de tam mülkiyetli (freehold) gayrimenkul satın alabilir. BAE, tam mülkiyeti 2002'de yabancı alıcılara açtı ve bugün altmıştan fazla belirlenmiş freehold bölgede %100 yabancı mülkiyetine izin veriliyor. Tapuyu kendi adınıza alırsınız, süresiz olarak elinizde tutarsınız ve bir alımı tamamlamak için vize, oturma izni veya Emirates ID ön koşulu yoktur. Hintli bir alıcıya İngiliz, Rus veya Çinli bir alıcıdan farklı muamele yapılmaz.
Üstelik marjinal bir grup da değiller. Hintli yatırımcıların, Dubai'deki tüm yabancı gayrimenkul alımlarının tahminen yüzde 20 ila 22'sini oluşturduğu belirtiliyor; bu rakam Anarock Group'a atfedilmiş ve 29 Mayıs 2026'da bildirilmiştir. Aynı rapor, piyasanın 2025'te AED 917 milyarlık Dubai Land Department işlemi kaydettiğini de not ediyor. Hindistan yıllardır bu piyasada yabancı alıcıların en büyük tek kaynağıdır ve çevresindeki satış altyapısı olgunlaşmıştır.
Dolayısıyla ilginç olan soru satın alıp alamayacağınız değil. Asıl soru, paranın Hindistan'dan Dubai'ye yasal olarak nasıl gideceği, kimin adına ulaşması gerektiği ve Hint makamlarının sonrasında bu konuda ne duymayı beklediğidir. Bunu BAE değil, Reserve Bank of India ve Gelir Vergisi Dairesi düzenler — ve alıcıların çoğu genellikle önce parayı gönderip sonra soru sorarak tam da burada sorun yaşar.
Hintli Alıcı — Bir Bakışta
İşlemin her iki tarafı
Parayı Düzenleyen RBI Kuralları
Hindistan'da yerleşik bir kişi, yurt dışındaki bir alımı Liberalised Remittance Scheme aracılığıyla finanse eder. Neyin mümkün olduğunu belirleyen hükümler, doğrudan Reserve Bank'ın kendi belgelerinden şunlardır.
| Kural | Ne diyor | Kaynak | Neden önemli |
|---|---|---|---|
| Yıllık transfer tavanı | Yerleşik bir birey, Nisan'dan Mart'a kadar olan mali yıl başına USD 250,000'a kadar para gönderebilir. | Master Direction, para. 1 | Bir yılda yasal olarak gönderebileceğiniz tutarın üst sınırı. |
| Yurt dışında mülk edinmeye izin verilir | Hindistan dışında taşınmaz mülk edinimi, program kapsamında izin verilen bir sermaye hesabı işlemidir ve Foreign Exchange Management (Overseas Investment) Rules, 2022 hükümlerine tabidir. | Master Direction, para. 6(ii) | Dubai'de bir alımın programın meşru bir kullanımı olduğunu teyit eder. |
| Kimler kullanabilir | Yalnızca reşit olmayanlar dahil yerleşik bireyler. Şirketler, ortaklık firmaları, HUF'lar veya vakıflar yararlanamaz. | RBI LRS SSS | Bir Hint şirketi, Dubai'deki bir alımı LRS üzerinden yapamaz. |
| Limitlerin birleştirilmesi ve akrabalar | Ortak malik olmayan aile üyelerinin sermaye hesabı işlemleri için limitlerini birleştirmesine izin verilmez. Hindistan dışında taşınmaz mülk edinmek için Hindistan dışında yerleşik bir kişiden yapılan transferler, akrabalar bakımından birleştirilebilir. | RBI LRS SSS | Ortak mülkiyet gerçek olmalı ve para hareket etmeden önce kurulmalıdır. |
| PAN zorunludur | Yerleşik birey, program kapsamındaki transferler için Permanent Account Number bilgisini vermelidir. | Master Direction, para. 16 | PAN yoksa transfer de yok — limit de bu şekilde takip edilir. |
| Tek bir belirlenmiş banka şubesi | Program kapsamındaki tüm transferler, belirlenmiş tek bir Authorised Dealer şubesi üzerinden yapılmalıdır. | Master Direction, para. 15 | Toplamı gizlemek için transferleri bankalara dağıtamazsınız. |
| Yasaklı amaçlar | FEMA kurallarının Schedule I kapsamında yasaklanan veya Schedule II kapsamında kısıtlanan hiçbir amaç için kullanılamaz. | Master Direction, para. 13 | İzin verilen amaçlar listesi kesindir. |
Kaynak: Reserve Bank of India, Liberalised Remittance Scheme hakkında 1 Ocak 2016 tarihli ve 6 Eylül 2024'te güncellenen FED Master Direction No. 7/2015-16 ile RBI'ın yayımladığı LRS SSS. Her ikisine de 16 Eylül 2026'da erişilmiştir. Kurallar değişir — güncel durumu yetkili bankanızla teyit edin.
Hintli Alıcıların En Sık Hata Yaptığı Noktalar
Hiçbiri sıra dışı istisnalar değil. Bunlar, basit bir alımı iki yıl sonra bir soruna dönüştüren sıradan yanlış anlamalardır.
USD 250,000, hane veya işlem başına değil, bireysel yıllık bir haktır. Ortak alım yapan iki eşin iki ayrı hakkı vardır ve bir alım ardışık mali yıllara yayılarak finanse edilebilir. Yapamayacağınız şey, tapuda yer almayacak bir akrabanın hakkını ödünç almaktır.
Program kapsamında yasal olarak para göndermek, Hindistan'daki vergi durumunuz hakkında hiçbir şey söylemez. Fonların vergisi ödenmiş para olması gerekir ve satın aldığınız varlık, edindiğiniz andan itibaren Hindistan'da kendi beyan yükümlülüklerini doğurur.
Resident and Ordinarily Resident statüsündeki bir birey, yurt dışındaki taşınmaz mülkünü değeri ne olursa olsun ve gelir getirip getirmediğine bakılmaksızın gelir vergisi beyannamesinin Schedule FA bölümünde beyan eder. Kira geliri yurt dışı kaynaklı gelir olarak bildirilir.
Finansman göndermeniz gereken tutarı azaltır ancak işleme bir BAE kreditörü ekler. Yerleşik olmayanlar, yerleşiklerden daha sıkı koşullarla borçlanır — genellikle değerin %60'ına kadar — bu yüzden taahhütte bulunmadan önce nakit ihtiyacınızı hesaplayın.
Program yalnızca yerleşik bireylere açıktır. Şirketler, ortaklık firmaları, HUF'lar ve vakıflar hariç tutulur; bu nedenle Dubai'de mülk sahibi olmak isteyen bir Hint şirketi tamamen farklı ve çok daha karmaşık bir yolla karşı karşıya kalır.
Satın almak için vize gerekmez. Uygun bir yatırım on yıllık Altın Vize'ye yol açabilir, ancak bu mülkiyetin otomatik bir sonucu değil, ayrı bir başvurudur — ve BAE oturma izni tek başına Hindistan'daki vergi mukimliği statünüzü değiştirmez.
Hindistan'dan alım yapıyor ve sırayı doğru kurmak mı istiyorsunuz?
Tek bir mülkü kısa listeye almadan önce, alımı para transferi kapasitenize ve mülkiyet yapınıza göre planlarız.
Vergi: İki Ülke, Tek Mülk
Dubai'nin vergi durumu, birçok Hintli yatırımcının en başta buraya bakmasının nedenidir. Hindistan'daki beyan yükümlülüklerinin bu kadar kolay gözden kaçmasının nedeni de budur.
Hafif, ama sıfır değil
Dubai'de bireyler için yıllık emlak vergisi, sermaye kazancı vergisi veya kira geliri vergisi yoktur. Asıl yük oluşturan masraflar vergiler değil, işlem masrafları ve düzenli aidatlardır (hizmet bedelleri) — şu rehberimiz Dubai emlak vergisi bir mülk sahibinin tam olarak neyi ödediğini ve neyi ödemediğini açıklıyor.
Beyan isteğe bağlı değildir
Resident and Ordinarily Resident statüsündeki bir birey, yurt dışındaki taşınmaz mülkünü değerinden ve gelir getirip getirmediğinden bağımsız olarak gelir vergisi beyannamesinin Schedule FA bölümünde beyan etmek zorundadır. Kira geliri yurt dışı kaynaklı gelir olarak bildirilir. Beyan edilmemesi Black Money (Undisclosed Foreign Income and Assets) Act, 2015 kapsamına girer.
Anlaşma arada yer alır
Hindistan ile BAE arasında bir çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması vardır ve uygulandığı durumlarda yurt dışında ödenen vergi için indirim beyanname üzerinden talep edilir. BAE kira gelirinden kişisel vergi almadığı için, çoğu Hindistan yerleşiği açısından pratik soru çifte vergilendirmeden çok bu gelirin Hindistan'daki vergisel muamelesidir.
Dubai'deki İşlem Pratikte Nasıl Görünür
Finansman sorusu çözüldükten sonra süreç uluslararası standartlara göre hızlıdır. Başlıca maliyet, Land Department'ın satış bedeli üzerinden aldığı %4 tescil harcıdır. Yayımlanmış tarifesi bunu eşit olarak böler — %2 satıcıdan, %2 alıcıdan — ancak Dubai sözleşmelerinin büyük bir kısmı %4'ün tamamını alıcıya yükler; bu bir doğa kanunu değil, pazarlık konusudur. Bunun yanında AED 250 tapu harcı, AED 580 idari ücret ve AED 500,000 üzerindeki satışlarda AED 4,200 trustee ücreti bulunur. DLD ücretleri rehberimiz rehberimiz faturanın tamamını kalem kalem gösteriyor; toplamda fiyatın yaklaşık yüzde 6 ila 7'si kadar bütçe ayırın.
İki belge diğerlerinden daha önemlidir. Birincisi tapu olup malikleri, Hindistan'daki beyan amaçları için görünmelerini istediğiniz şekilde tam olarak belirtmelidir. İkincisi fonların kaynağının kanıtıdır: Dubai gerçek kara para aklamayı önleme kontrolleri uygular ve yurt dışından bir alıcı fonların kaynağını belgelemeyi beklemelidir — şu rehberimiz Dubai mülklerinde AML kontrolleri neyin istendiğini açıklıyor. Belirlenmiş bir yetkili banka üzerinden düzgün bir şekilde para göndermek bunu kolaylaştırır; gayriresmî yollar ise, Hindistan hukukundaki konumları bir yana, bunu kolaylaştırmaz.
Fiyatın bir kısmını finanse etmeyi düşünüyorsanız, kısa listeyi oluşturmadan önce koşulları kontrol edin. BAE bankaları yerleşik olmayanlara yerleşiklerden daha sıkı koşullarla kredi verir — genellikle değerin yüzde 60'ına kadar ve daha kısa vadelerle — ve şu rehberimiz: Dubai'de konut kredisi alma tavanları ve ödeme gücü testlerini açıklıyor. Konut kredisi, herhangi bir mali yılda göndermeniz gereken tutarı azaltır ancak takvime bir kreditörün durum tespitini ekler.
Son olarak, hedefiniz konusunda net olun. Amaç gelirse, manşet getiri yerine hesabı yapın — Dubai'de kira getirisi ve ROI aidatların ve boş kalma dönemlerinin tabloyu nasıl değiştirdiğini gösteriyor. Amaç oturma izniyse, AED 2 milyon ve üzerindeki Altın Vize alımın üzerine ayrı bir başvurudur; bunu şu rehberimizde ele alıyoruz: Dubai oturma izni vizesi . Ayrıca Dubai'de tam mülkiyet ve uzun süreli kiralama karşılaştırması ayrımını ilk önce netleştirmelisiniz, çünkü size yalnızca freehold açıktır.
Sıkça Sorulan Sorular
Hintli alıcıların Dubai'de mülk sahibi olmak hakkında en sık sorduğu sorular.
Hindistan'dan mı alıyorsunuz? Sırayla Başlayın
TruHauz her hafta Hindistan'ın dört bir yanından alıcılarla çalışıyor. Para transferi kapasitenizin neyi desteklediğini, fonlar hareket etmeden önce mülkiyetin nasıl yapılandırılması gerektiğini ve hangi bölgelerin gerçekten ihtiyacınıza uyduğunu size söyleriz — ardından Dubai tarafını biz yönetiriz.
Tartışmaya Katılın