Апартаменты с 1 спальней на продажу в Дубае
Сколько они на самом деле стоят — квадратный фут за квадратным футом
Апартаменты с 1 спальней — самый ходовой формат квартир в Дубае и самый дешёвый в пересчёте на квадратный метр. За двенадцать месяцев сменили владельцев почти 57,000 таких объектов. В этом гиде — зарегистрированная медианная цена, выпущенные в продажу планировки с 1 спальней, доступные прямо сейчас, с их площадями, и два показателя, от которых зависит, выдержит ли доходность столкновение с реальностью.
Формат, который Дубай покупает чаще всего
Если вы хотите понять рынок квартир Дубая, начните с апартаментов с 1 спальней. Это не самый дешёвый формат — самые дешёвые студии — и не тот, куда идут громкие деньги. Просто здесь сосредоточен объём. За двенадцать месяцев до конца октября 2026 года реестр Dubai Land Department зафиксировал 56,939 сделок с апартаментами с 1 спальней против 43,001 сделки со студиями и 31,456 сделок с апартаментами с 2 спальнями, согласно набору данных на основе DLD, который публикует Continental Club и который был обновлён 29 октября 2026 года.
Эта глубина — первое, что стоит понимать о сегменте, ведь она говорит о ликвидности не меньше, чем о популярности. В число покупателей апартаментов с 1 спальней входят те, кто покупает для себя и уже вырос из студии, инвесторы, которым нужен объект для сдачи с отдельной спальней, и зарубежные покупатели, выходящие на рынок с минимальным бюджетом. Когда вы решите продавать, продавать вы будете именно им. Нишевый объект в нишевом районе может быть правильной покупкой, но такого лёгкого выхода, как апартаменты с 1 спальней в хорошо сдаваемом здании, он не даст.
Второе — арифметика, которую скрывают заявленные цены. По цене за квадратный метр апартаменты с 1 спальней — самый выгодный формат квартир в Дубае — дешевле за квадратный метр, чем студия, и значительно дешевле, чем апартаменты с 2 или 3 спальнями. Это кажется парадоксальным, пока не вспомнить, что студия платит надбавку за малый размер: кухня и санузел приходятся на очень небольшую площадь, — а более крупные объекты дороже из-за дефицита и семейного спроса на них. Апартаменты с 1 спальней находятся в эффективной середине.
Далее — зарегистрированные данные, затем реальные выпущенные планировки, которые можно купить сегодня, с их площадями и ценами, и наконец расходы и допущения по аренде, от которых зависит, работает ли всё это как инвестиция. Там, где нам не удалось найти цифру, мы прямо говорим об этом, а не приводим оценку.
Апартаменты с 1 спальней в Дубае: кратко
Данные о зарегистрированных сделках, 12 месяцев до конца октября 2026
По какой цене на самом деле продаётся каждый формат
Медианы завершённых сделок Dubai Land Department за двенадцать месяцев до конца октября 2026 года по данным на основе DLD, которые публикует Continental Club (обновлено 29 октября 2026 года). Это зарегистрированные сделки, а не цены предложения — примерно половина продаж в каждой строке прошла ниже указанной цифры.
| Размер | Медианная зарегистрированная цена | Медиана за м² | Сделки | Стоимость за м² |
|---|---|---|---|---|
| Студия | AED 687,999 | AED 18,851 | 43,001 | Выше, чем у 1 спальни |
| 1 спальня | 1,250,000 ДИРХАМОВ | AED 17,697 | 56,939 | Самая низкая среди всех форматов |
| С 2 спальнями | AED 2,223,463 | AED 19,319 | 31,456 | Выше, чем у 1 спальни |
| С 3 спальнями | 4 000 000 ДИРХАМОВ | AED 22,959 | 7,479 | Надбавка за размер |
| 4 спальни | AED 10,025,892 | AED 31,070 | 890 | Надбавка за дефицит |
Выпущенные планировки с 1 спальней и их стоимость
Выпущенные в продажу планировки с 1 спальней с опубликованными площадями и ценами из объявлений TruHauz о проектах за октябрь 2026 года. Площади указаны так, как их опубликовал девелопер; если в проекте выпущено несколько планировок с 1 спальней, показан диапазон. Цена за квадратный фут рассчитана по двум соседним столбцам и приведена в качестве иллюстрации.
| Проект | Сообщество | Площадь (1 спальня) | Цена (1 спальня) | Расчётная AED/sq ft |
|---|---|---|---|---|
| ELAN Tower | Dubailand Residence Complex | 527 sq ft | AED 792,487 | 1,504 |
| Samana Greenfield 2 | International City | 443 sq ft | 850 000 ДИРХАМОВ | 1,919 |
| Tavora Grand | Warsan 4 | 635 sq ft | AED 873,777 | 1,376 |
| Chapter 02 by Newbury | Warsan 4 | 766 – 991 sq ft | AED 919,200 – 1,189,200 | около 1,200 |
| Zenith D1 | Dubai South | 813 – 1,518 sq ft | AED 934,950 – 1,753,290 | 1,150 – 1,155 |
| Lawncrest | Dubai Production City | 649 sq ft | AED 960,000 | 1,479 |
| Jura Terraces | Dubailand Residence Complex | 706 sq ft | AED 995,000 | 1,409 |
| Treppan Vision | Dubailand | 776 sq ft | AED 1,030,000 | 1,327 |
| Galleria Residences | Dubai South | 766 – 955 sq ft | AED 1,095,780 – 1,365,921 | около 1,430 |
| KORE by Imtiaz | Dubailand Residence Complex | от 669 sq ft | от AED 1,100,000 | 1,644 |
| Valore | Джумейра Виллидж Серкл | 629 sq ft | AED 1,100,888 | 1,750 |
| SOL Terra Gardens | Джумейра Виллидж Серкл | 770 sq ft | AED 1,225,000 | 1,591 |
| Soma Residences | Dubai Islands | 878 sq ft | AED 1,670,000 | 1,902 |
| Roudah, Expo Valley Views | Expo City Dubai | 890 sq ft | от AED 1,692,000 | 1,901 |
| Magnolia | Dubai Internet City | 490 sq ft | 1 700 000 ДИРХАМОВ | 3,469 |
Сравниваете два объекта с 1 спальней и не уверены, какой выгоднее?
Пришлите нам оба варианта. До того как вы сделаете предложение, TruHauz сопоставит цену за квадратный фут, сервисные сборы, реально достижимую сейчас аренду и чистую доходность.
Три фактора, определяющие доходность апартаментов с 1 спальней
Цена покупки — это цифра, о которой покупатели торгуются жёстче всего, но которая меньше всего влияет на итоговую доходность. Эти три фактора влияют на неё сильнее.
Сервисные сборы зависят от площади, а не от цены
Сервисные сборы в Дубае начисляются за квадратный фут площади объекта, поэтому апартаменты с 1 спальней площадью 890 квадратных футов несут заметно более высокий годовой сбор, чем объект площадью 443 квадратных фута, даже если оба стоят одинаково. Для небольшого объекта, сдаваемого по скромной ставке, сбор — одна из крупнейших статей вычета из валового дохода. Прежде чем что-либо считать, узнайте ставку для конкретного здания, а не среднюю по району — наш гид сервисные сборы в Дубае объясняет, где её найти.
Считайте по текущей аренде, а не по прошлогодней
По сравнению районов от Property Finder, заявленные ставки аренды квартир в нескольких устоявшихся районах Дубая в III квартале 2026 года снизились в годовом выражении; сильнее всего — в Downtown Dubai, с AED 230,000 до AED 180,000, как сообщает mid-east.info. Это заявленные ставки по квартирам всех форматов, а не именно по апартаментам с 1 спальней, но важно направление: доходность, рассчитанная по аренде 2025 года, окажется завышенной. Используйте ставку, которую объект может получить сейчас.
Ликвидность — часть доходности
56,939 зарегистрированных сделок с апартаментами с 1 спальней за двенадцать месяцев делают этот сегмент самым глубоким среди квартир Дубая, а глубина сокращает время между решением продать и завершением сделки. Более высокая теоретическая доходность на узком субрынке может при выходе стоить больше времени ожидания, чем она принесла в виде аренды. Если цифры по двум объектам близки, тот, что на более глубоком рынке, обычно выгоднее с поправкой на риск.
Четыре отправные точки для поиска апартаментов с 1 спальней
На каждой карточке — цифры, источник которых мы можем указать: выпущенные планировки с 1 спальней из объявлений TruHauz за октябрь 2026 года, а также данные по районам из отчёта Bayut за III квартал 2026 года, где они есть. Показатели доходности Bayut — это его оценки, и они охватывают квартиры всех форматов.
Два расчёта доходности с исходными данными
Оба расчёта ниже — иллюстрации на основе опубликованных средних значений, а не прогнозы для конкретного объекта. Мы показываем исходные данные, чтобы вы могли подставить свои.
Dubai Silicon Oasis. В отчёте Bayut за III квартал 2026 года средняя цена предложения апартаментов с 1 спальней в Dubai Silicon Oasis составляет AED 856,000, а средняя запрашиваемая аренда — AED 63,400. Разделив второе на первое, получаем валовую доходность около 7.4%. Собственная оценка доходности квартир в этом районе от Bayut — 7.90%, и она охватывает все форматы; разница между двумя цифрами — полезное напоминание о том, что расчёт для конкретного формата и оценка по всем форматам — не одно и то же.
Jumeirah Village Circle. Наш гид по недвижимости в JVC приводит данные Bayut за первое полугодие 2026 года: средняя годовая аренда апартаментов с 1 спальней в этом районе — AED 79,000. При цене выпущенной планировки Valore с 1 спальней AED 1,100,888 это даёт валовую доходность около 7.2%. Оценочная доходность квартир в JVC по Bayut за III квартал 2026 года — 7.10% — достаточно близко, чтобы считать исходные данные разумными.
Обе цифры — брутто. Ни в одной не учтены сервисные сборы, которые для апартаментов с 1 спальней составляют существенную статью, ни комиссии за сдачу и управление, ни периоды простоя, ни 4% сбор Dubai Land Department за регистрацию перехода права собственности и сопутствующие расходы при покупке. Наш гид сборы DLD в Дубае описывает расходы при покупке, а если вы берёте финансирование, руководство как получить ипотеку в Дубае объясняет процесс. Чистая доходность апартаментов с 1 спальней в Дубае окажется ниже валовой, и величина разницы в основном определяется ставкой сервисных сборов в выбранном здании.
Исходные данные расчёта
Подставьте свои цифры
Кому на самом деле подходят апартаменты с 1 спальней в Дубае
Апартаменты с 1 спальней — стандартная рекомендация для первой покупки в Дубае, и для большинства покупателей она верна. Это сегмент с самым широким кругом покупателей, самой низкой ценой за квадратный метр и профилем арендатора — одинокие специалисты и пары — который составляет крупнейшую группу арендаторов в городе. Если вы покупаете в Дубае один объект и хотите свести к минимуму риски, это ваш формат.
Они подходят инвестору, ориентированному на доходность, который готов выбрать внешний район ради более высокой валовой доходности, — цифры по Dubai Silicon Oasis выше показывают, как это выглядит на практике. Они подходят покупателю, который планирует сдавать объект с первого дня и хочет, чтобы тот сдавался быстро, а не дорого. И они подходят всем, кому может понадобиться продать объект в ближайшие несколько лет, поскольку это самая ликвидная часть рынка квартир.
Они подходят меньше, если вы покупаете для собственного проживания и ожидаете пополнения в семье: тогда лучше сразу заплатить надбавку за квадратный метр и перейти к апартаментам с 2 спальнями, чем переезжать дважды. Они подходят меньше, если покупка движима прежде всего целевым приростом капитала в конкретном премиальном районе, где предложение апартаментов с 1 спальней может быть небольшим и с неудачными планировками. И они подходят меньше, если понравившийся вам объект одновременно дорогой и маленький — апартаменты с 1 спальней площадью 490 квадратных футов за AED 1,700,000 из таблицы выше — вполне обоснованная покупка для подходящего покупателя в подходящем месте, но это не доходная инвестиция, и покупать их как таковую не стоит. Наш гид апартаменты с 2 спальнями на продажу в Дубае сравнивает обе планировки в одном здании и показывает, сколько на самом деле добавляет к цене вторая спальня.
Если вы сравниваете этот сегмент с альтернативами, наши гиды по темам квартиры-студии и по является ли недвижимость в Дубае хорошей инвестицией в 2026 году, рассматривают вопрос с обеих сторон, а отчёт о рынке за III квартал 2026 года описывает общий фон рынка. О покупках, связанных с резидентством, см. наш гид по «Золотой визе».
Что мы не включили и почему
Некоторые цифры, которые обычно приводятся в подобных гидах, здесь сознательно опущены: мы не смогли найти для них источники, отвечающие нашему стандарту публикации.
Здесь нет средних цен предложения апартаментов с 1 спальней в Dubai Marina, Downtown Dubai или Palm Jumeirah. В выпуске Bayut за III квартал 2026 года цена по району для апартаментов с 1 спальней приведена только для Dubai Silicon Oasis; для премиальных районов опубликована цена за квадратный фут по квартирам в целом, а не по количеству спален, а страницы индексов по количеству спален, которые мы пытались получить, были недоступны. Умножение ставки по всем форматам на предполагаемую площадь апартаментов с 1 спальней дало бы правдоподобную цифру, за которую мы не могли бы поручиться, поэтому такой цифры здесь нет.
Здесь нет ставок сервисных сборов. Они устанавливаются для каждого здания отдельно, и у нас не было проверенных актуальных ставок для названных выше проектов. Нет процентов прироста капитала для сегмента апартаментов с 1 спальней и нет прогнозов. Нет показателей LTV по ипотеке и минимальных процентов первоначального взноса, поскольку они устанавливаются регулированием, которое мы не проверяли при подготовке этого гида — начать стоит с гида по ипотеке, ссылка на который приведена выше, а банк подтвердит, что применимо именно к вам.
Столбец цены за квадратный фут в таблице выпущенных планировок — наш собственный расчёт по соседним столбцам площади и цены, а не данные девелопера или рынка, и приводится как иллюстрация. Если в проекте выпущен ряд планировок с 1 спальней, цифры за квадратный фут рассчитаны по границам диапазона и не описывают каждый отдельный объект.
Часто задаваемые вопросы
Самые частые вопросы покупателей об апартаментах с 1 спальней на продажу в Дубае.
Не просто самые дешёвые, а правильные апартаменты с 1 спальней
Расскажите нам о своём бюджете и о том, покупаете ли вы для сдачи в аренду или для жизни. TruHauz подберёт варианты апартаментов с 1 спальней с ценой за квадратный фут, сервисными сборами и реально достижимой сейчас арендой по каждому из них.
Присоединяйтесь к обсуждению