Отчёт о рынке недвижимости Дубая: III квартал 2026 года
Меньше сделок, мягче цены, оживлённее вторичный рынок
Цифры за третий квартал опубликованы, и они говорят не то, что хотели бы услышать ни оптимисты, ни пессимисты. Объёмы сделок снизились. Средняя цена за квадратный фут впервые с февраля 2021 года снизилась в годовом выражении. Вторичный рынок вырос за квартал более чем на 20%, а «офф-план» остался крупнейшим сегментом. При этом опубликованные итоги расходятся между собой на миллиарды — и причины стоит понимать. Каждая цифра ниже приводится со ссылкой на отчёт, из которого она взята, и с его датой.
Что на самом деле произошло в III квартале 2026 года
Рынок, который остывает по объёму, но в целом сохраняет цены на сопоставимые объекты. Это две разные истории, и большинство публикаций их смешивают.
Savills опубликовала свой отчёт о жилом рынке Дубая за III квартал 2026 года 12 октября 2026 года. В нём зафиксировано около 34,500 сделок с жильём на сумму AED 70.8 млрд, что на 4% меньше, чем кварталом ранее. Наряду с замедлением продаж в отчёте отмечено, что арендная активность восстановилась на 16% квартал к кварталу и что сделки с готовой недвижимостью усилились.
В отношении цен Savills провела тонкое различие, которое стоит повторить полностью, поскольку это самая полезная фраза о рынке Дубая за этот квартал: заголовочные цены на апартаменты и виллы смягчились, тогда как цены на сопоставимые объекты оставались относительно стабильными, что указывает на ограниченную переоценку сопоставимых объектов. Проще говоря, средний показатель снизился отчасти потому, что изменилась структура проданного, а не потому, что каждый владелец снизил цену. Сегмент премиального жилья, по наблюдению Savills, продолжал демонстрировать устойчивость, несмотря на меньшие объёмы сделок.
Springfield Properties в обзоре за III квартал 2026 года, выпущенном в виде пресс-релиза через Zawya, оценила квартал шире. С учётом коммерческих сделок общий объём рынка недвижимости Дубая составил AED 90.62 млрд по 36,738 сделкам. Показатель по жилью — AED 72.58 млрд по 33,949 сделкам. Таким образом, две компании расходятся в количестве сделок с жильём примерно на 550, а в их сумме — примерно на AED 1.8 млрд. Мы вернёмся к этому ниже, потому что понять причину разрыва полезнее, чем выбрать победителя.
Первое годовое снижение цен с февраля 2021 года
Заголовок, определивший вторую половину 2026 года, — и что он означает, а что нет.
Средняя цена за кв. фут
Жильё в Дубае, август 2026 года, по данным Cavendish Maxwell, опубликованным 7 сентября 2026 года.
За год
К августу 2025 года — названо первым годовым снижением с февраля 2021 года.
За три месяца
Изменение за три месяца по август 2026 года по тому же показателю.
Объём продаж в августе
Продажи жилья, зарегистрированные в августе 2026 года.
Продано объектов в августе
Примерно на 14% меньше, чем в июле; отчасти это связывают с летним затишьем.
Объём с начала года
Почти AED 270 млрд за первые восемь месяцев — на 24% меньше, чем за тот же период 2025 года.
Ронан Артур (Ronan Arthur), директор и руководитель отдела оценки жилой недвижимости Cavendish Maxwell, заявил, что цены смягчаются и рынок вступает в более зрелый цикл. Он добавил, что фундаментальные факторы спроса на недвижимость в эмирате Дубай остаются в силе, назвав среди факторов, определяющих ближайшую перспективу, меньшее число стартов продаж, региональную неопределённость и общую нормализацию активности покупателей.
Если сопоставить это с наблюдением Savills о ценах на сопоставимые объекты, картина складывается последовательная. Годовое изменение на 1.7% — это не обвал, а звук рынка, который четыре с половиной года активно рос и теперь находит свой уровень. Риск для отдельного покупателя или продавца — вовсе не средний показатель по эмирату, а то, следует ли их конкретное здание на их конкретном локальном рынке за этим средним или расходится с ним. Как это установить, рассказывает наше руководство оценка недвижимости в Дубае — а более длинный ряд данных отслеживает наш материал цены на недвижимость в Дубае .
«Офф-план» по-прежнему крупнейший, вторичный рынок растёт быстрее всех
Самый важный структурный сдвиг квартала — и тот, что с наибольшей вероятностью сохранится.
| Сегмент | Объём за III квартал 2026 | Транзакции | Квартал к кварталу | Источник |
|---|---|---|---|---|
| Жильё — «офф-план» | AED 41.58B | 23,457 | Крупнейший сегмент жилья | Springfield Properties |
| Жильё — вторичный рынок | AED 30.83B | 10,442 | Объём в деньгах +24.22%, сделок +22.52% | Springfield Properties |
| Жильё — всего (Springfield) | AED 72.58B | 33,949 | — | Springfield Properties |
| Жильё — всего (Savills) | AED 70.8B | ~34,500 | Сделки −4% | Savills, 12 октября 2026 |
| Коммерческая — всего | AED 18.04B | 2,789 | Количество сделок в целом на уровне II квартала | Springfield Properties |
| Коммерческая — земля | AED 6.91B | — | 38.30% коммерческого объёма | Springfield Properties |
| Коммерческая — офисы | AED 4.35B | 1,123 | Рост с 1,005 сделок во II квартале | Springfield Properties |
| Коммерческая — здания целиком | AED 3.64B | 87 | 20.18% объёма, во II квартале — 13.40% | Springfield Properties |
| Все сегменты вместе | AED 90.62B | 36,738 | — | Springfield Properties |
«Офф-план» по-прежнему с большим отрывом остаётся крупнейшим сегментом жилого рынка Дубая: по данным Cavendish Maxwell, на него пришлось около 75% продаж в августе 2026 года. Но рост в квартале обеспечила другая сторона рынка. Вторичный сегмент, который вырос более чем на 24% по объёму в деньгах и более чем на 22% по количеству сделок на жилом рынке, сократившемся в целом на 4%, — это значимая ротация, а не шум. Savills независимо зафиксировала то же направление, отметив, что сделки с готовой недвижимостью усилились.
Есть правдоподобное объяснение. При очень большом объёме будущих сдач и замедлении стартов продаж покупатели, которым нужна уверенность в получении объекта, всё охотнее платят за готовое жильё, а не за план оплаты. Если вы выбираете между этими вариантами, наше сравнение off-plan или готовая недвижимость в Дубае описывает плюсы и минусы, а материал задержки сдачи объектов в Дубае рассказывает, какие есть средства защиты, если срок завершения сдвигается.
В коммерческом сегменте концентрация поразительна: земля, офисы и здания целиком вместе дали 82.60% коммерческого объёма за квартал. Число офисных сделок выросло до 1,123 с 1,005 во II квартале, а доля сделок со зданиями целиком подскочила до 20.18% коммерческого объёма с 13.40%. Покупателям, которых интересует этот рынок, рекомендуем наши руководства: покупке офиса в Дубае и коммерческой недвижимости в Дубае.
Где заключались сделки
Самыми оживлёнными районами в III квартале 2026 года были те, где появлялось новое жильё дешевле AED 3 млн. В этом одном предложении — вся история квартала.
Район аэропорта с большим отрывом занял первое место. Смотрите гиде по виллам и апартаментам в Dubai South — там видно, что продаётся и по какой цене.
Один из немногих сложившихся районов среднего сегмента, где количество сделок всё ещё растёт. Наш материал гид по недвижимости в JVC рассказывает о ценах и доходности.
Сюрприз квартала: район порта и свободной зоны без пляжа и панорамы небоскрёбов — третий в эмирате по объёму. Подробнее: наш гид по недвижимости в Jebel Ali.
Названы в обзоре Springfield среди самых активных локаций, но без цифр, поэтому мы никаких оценок не делали. Подробнее: страница района Dubai Marina.
Рейтинг объясняют данные по ценовым диапазонам. По данным Springfield, в III квартале 2026 года 84.28% сделок с жильём пришлись на объекты дешевле AED 3 млн (во втором квартале — 82.45%), при этом 44.04% — на диапазон от AED 1 млн до AED 3 млн, а 40.24% — на объекты дешевле AED 1 млн. Четыре из каждых десяти домов в Дубае, сменивших владельца за квартал, стоили меньше миллиона дирхамов. Районы на вершине рейтинга активности — это просто те, кто ещё может предложить такой продукт.
Средние цены по типам недвижимости в том же обзоре составили AED 2,216 за квадратный фут для вилл, AED 1,794 для апартаментов и AED 1,341 для таунхаусов. Обратите внимание, что средняя цена таунхаусов заметно ниже, чем у апартаментов: сравнение цен за квадратный фут между разными типами объектов говорит о размере и расположении не меньше, чем о стоимости.
Почему цифры в заголовках расходятся
Три обоснованные причины, одна арифметическая шероховатость и почему всегда нужно указывать источник и дату.
Читатели, сравнивающие публикации о III квартале 2026 года, увидят итоги по жилью от примерно 33,900 до около 34,500 сделок и суммы от AED 70.8 млрд до AED 72.58 млрд, а итоги по всем сегментам — выше AED 90 млрд. Различия — это не столько ошибки, сколько ответы на разные вопросы.
Охват. Самый большой разрыв — AED 70.8 млрд против AED 90.62 млрд — это просто разница между «только жильё» и «жильё плюс коммерческая недвижимость». Springfield оценила коммерческий сегмент в AED 18.04 млрд по 2,789 сделкам, что и объясняет большую его часть.
Определения. Источники по-разному решают, включать ли продажи участков, пакетные передачи, подаренную недвижимость и отдельные виды регистраций «офф-план». Ни один из этих подходов не ошибочен — просто это разные подходы.
Сроки. Данные Земельного департамента Дубая (DLD) пересматриваются по мере подачи запоздавших регистраций. Отчёт, составленный 12 октября, и отчёт, подготовленный двумя неделями позже, опираются на разные версии одних и тех же исходных данных.
И арифметика. Скажем прямо: в цифрах Springfield сумма «офф-плана» в AED 41.58 млрд и вторичного рынка в AED 30.83 млрд даёт AED 72.41 млрд при заявленном итоге по жилью AED 72.58 млрд, а соответствующие количества сделок — 23,457 и 10,442 — в сумме дают 33,899 при заявленных 33,949. Небольшие расхождения такого рода обычны для квартальных пресс-релизов и не подрывают общую картину, но это веский аргумент в пользу того, чтобы считать любую цифру из заголовков оценкой одного источника на одну дату, а не официальным результатом рынка.
Главная цифра для 2027 года
Savills сообщила, что на 2027–2030 годы запланирована сдача более 525,000 жилых единиц. Именно эту цифру стоит держать в поле зрения каждый следующий квартал, поскольку объём сдачи такого масштаба — главный фактор, способный устойчиво повлиять на цены в Дубае.
В том же отчёте Savills привела и противовес: ожидается, что меньшее число стартов продаж и задержки с завершением проектов смягчат давление предложения в ближайшей перспективе. Запланировано — не значит сдано. Графики сдачи в Дубае исторически сдвигались, а объём, поступающий на рынок за шесть лет, ведёт себя совсем иначе, чем тот же объём за три года. Наш анализ волны сдачи объектов в Дубае показывает, как на практике выдерживались сроки завершения.
Практические выводы для покупателей не драматичны, но реальны. Готовое жильё должно давать больше пространства для торга, чем на пике цикла, — отчасти об этом и говорит квартальный рост вторичного рынка на 24% в деньгах. При покупке «офф-план» стоит внимательнее изучать историю сдачи объектов девелопером и квартал сдачи, чем заголовок плана оплаты, — см. наши руководства: девелоперы Дубая и их репутация и покупка в рассрочку. А тем, кто финансирует покупку за счёт кредита, стоит учитывать уровень ставок — об этом наш материал: процентные ставки в ОАЭ и ипотека в Дубае.
Если вы решаете, стоит ли вообще покупать сейчас, наша актуальная оценка — в материале стоит ли сейчас покупать недвижимость в Дубае, а предыдущий выпуск этой серии — отчёте о рынке за сентябрь 2026.
Что мы не включили и почему
Некоторых цифр, которые встречаются в публикациях о III квартале, в этом отчёте нет. Вот их список и причина.
Мы исключили следующее, поскольку в ходе подготовки материала не смогли получить и проверить эти данные в первоисточнике: годовое изменение количества сделок с жильём в III квартале 2026 года — его широко цитируют, но мы не смогли подтвердить его по самой странице отчёта Savills; количество сделок с жильём дороже AED 10 млн в III квартале 2026 года и сопоставимый показатель II квартала; цену за квадратный фут за сентябрь 2026 года, которая не публиковалась в найденных нами источниках; процентные изменения цен на апартаменты и виллы за квартал; количество и объём сделок в премиальном сегменте, которые Savills описала качественно, без цифр; а также любые данные об арендной доходности, средней аренде или сервисных сборах за квартал.
Вместо этого здесь приведено, с источниками: отчёт Savills о жилом рынке Дубая за III квартал 2026 года, опубликованный 12 октября 2026 года, — по количеству и объёму сделок с жильём, изменению квартал к кварталу, восстановлению аренды, наблюдению о ценах на сопоставимые объекты и объёму сдачи на 2027–2030 годы; обзор Springfield Properties за III квартал 2026 года, выпущенный в виде пресс-релиза через Zawya, — по разбивке на сегменты, ценовые диапазоны, локации, типы недвижимости и коммерческий рынок; и данные Cavendish Maxwell, опубликованные 7 сентября 2026 года, — по цене за квадратный фут в августе, её годовому и трёхмесячному изменению, объёму продаж в августе в деньгах и количеству сделок, доле «офф-плана» в августовских продажах, объёму с начала года и приведённым комментариям Ронана Артура (Ronan Arthur).
Этот отчёт — общая информация о рынке недвижимости. Он не является инвестиционной, налоговой или юридической консультацией и не является оценкой какого-либо конкретного объекта. Квартальные рыночные данные описывают уже произошедшее и не прогнозируют, что будет дальше с отдельным активом. Для актуальной оценки конкретного объекта см. оценка недвижимости в Дубае, или обратитесь к нам — мы подберём сопоставимые сделки.
Часто задаваемые вопросы
Вопросы о рынке недвижимости Дубая в третьем квартале 2026 года, которые читатели задают чаще всего.
Превратите данные III квартала в решение по конкретному объекту
Квартальные средние не оценивают конкретный объект. TruHauz подберёт сопоставимые сделки по зданию, которое вас действительно интересует, проверит девелопера и статус сдачи и скажет, где находится запрашиваемая цена относительно рынка.
Присоединяйтесь к обсуждению