Студии на продажу в Дубае (2026)
Цены, доходность и лучшие районы для покупки
Студия — это входной билет в Дубай: самая низкая цена среди объектов во фрихолде (полной собственности), самый большой пул арендаторов и зачастую самая высокая валовая доходность в здании. Но студия в International City и студия в Downtown — это разные инвестиции. Здесь вы узнаете, сколько на самом деле стоят студии в 2026 году, где самая высокая доходность, какие проекты на этапе строительства (off-plan) сейчас продают студии и что проверить перед покупкой.
Кому стоит покупать студию в Дубае
Если вы ищете студии на продажу в Дубае, вы, как правило, относитесь к одному из трёх типов покупателей. Первый — начинающий инвестор которому нужны право собственности в Дубае и арендный доход при минимально возможном вложении. Второй — портфельный инвестор который добавляет к более крупным объектам высокодоходный и легко сдаваемый юнит. Третий — конечный пользователь — одинокий специалист или человек, живущий здесь часть года, который хочет перестать платить аренду или иметь базу в городе.
Студии подходят всем трём по одной причине: арендаторы в Дубае — это в основном одинокие специалисты, и именно студии они снимают. Согласно отчёту Bayut о продажах в Дубае за 1-е полугодие 2026 года, средняя сделка по студии в Jumeirah Village Circle составила AED 690,000, в Arjan — AED 654,000, в Dubai Silicon Oasis и Dubai Sports City — AED 556,000, а в Dubai South — AED 541,000 — значительно ниже, чем AED 1M с лишним за апартаменты с 1 спальней в тех же районах среднего сегмента. Именно более низкая цена поднимает доходность студий выше средней по зданию.
Студии меньше подходят покупателям, которым нужно пространство для семьи, тем, кто хочет максимально быстрого роста капитала (во многих районах более крупные юниты и виллы показали лучшую динамику), и тем, кто рассчитывает на 10-летняя Золотая виза, для которой требуется недвижимость на AED 2 млн — больше, чем стоит практически любая отдельная студия.
Студии в Дубае: коротко
Ключевые цифры 2026 года для покупателей студий
Средние значения сделок по студиям: отчёт Bayut о рынке продаж Дубая за 1-е полугодие 2026. Медианная аренда: анализ договоров DLD Ejari от DataHabibi за последние 12 месяцев до июля 2026. LTV: правила ипотеки Центрального банка ОАЭ в изложении DataHabibi. Визовые правила: Khaleej Times и Gulf News, апрель 2026.
Цены и доходность студий в 11 районах Дубая
Там, где в отчёте Bayut за 1-е полугодие 2026 года есть средняя сделка по студиям, мы используем её; в остальных случаях показываем диапазон студий, выставленных сейчас на Property Finder. Доходность указана валовая — до сервисных сборов, простоя и управления — и взята из двух источников, которые считают её по-разному, поэтому воспринимайте её как ориентир, а не обещание.
| Область | Типичная цена студии | Типичная площадь | Валовая доходность | Готовое или офф-план |
|---|---|---|---|---|
| International City | ~AED 353k в среднем; объявления AED 350k–672k (PF) | 336–600 sq ft | 8.79% (Bayut) / 8.20% (PF) | В основном готовые |
| Dubai Silicon Oasis | AED 556k средняя сделка (Bayut); объявления AED 439k–1M | 314–523 sq ft | 8.23% (Bayut) / ~8.5% (PF) | Оба |
| Dubai Sports City | AED 556k средняя сделка (Bayut); объявления AED 395k–1.5M | Зависит от здания | 8.12% (Bayut) / 8.13% (PF) | В основном готовые |
| Dubai South | AED 541k средняя сделка (Bayut) | 318–481 sq ft | 7.24% (Bayut) / 6.45% (PF) | Преимущественно офф-план |
| Arjan | AED 654k средняя сделка (Bayut) | 350–480 sq ft | 7.10% (Bayut) / 8.52% (PF) | Оба |
| Джумейра Виллидж Серкл | AED 690k средняя сделка (Bayut); объявления AED 375k–1.3M | ~300–500 sq ft | 7.15% (Bayut) / 7.6% (PF) | Оба |
| Dubailand Residence Complex | Объявления AED 395k–998k (PF) | 291–938 sq ft | 8.72% (PF) | Оба |
| Majan (Dubailand) | Объявления AED 450k–1M (PF) | 262–862 sq ft | 8.04% (PF) | Оба |
| Business Bay | AED 1.07M средняя сделка (Bayut) | 370–550 sq ft | 6.29% (Bayut) | Оба |
| Dubai Marina | Объявления ~AED 550k–3.1M (PF) | 410–550 sq ft | 5.88% (Bayut) / 5.95% (PF) | В основном готовые |
| Downtown Dubai | Объявления AED 745k–3M (PF) | 358–816 sq ft | 5.46% (Bayut) / 5.0% (PF) | Премиум, готовые |
«Bayut» — средняя цена сделки по студиям и прогнозируемая доходность апартаментов в районе из отчёта Bayut о рынке продаж Дубая за 1-е полугодие 2026 (опубликован в сентябре 2026); доходность рассчитана для всех апартаментов в районе, а не только для студий. «PF» — диапазоны цен в объявлениях, площади и арендная доходность студий, указанные на страницах Property Finder о продаже студий, октябрь 2026. Диапазоны объявлений — это запрашиваемые цены, включая выбросы. Цифры меняются ежемесячно — проверяйте их перед тем, как сделать предложение.
Где самые дешёвые студии в Дубае — и чем за это приходится платить
Самые дешёвые студии в Дубае находятся в International City, где, по данным Property Finder, средняя запрашиваемая цена студии составляет около AED 353,000, а также в давно сложившихся доступных районах Dubai Silicon Oasis и Dubai Sports City, где Bayut зафиксировал среднюю сделку по студии на уровне AED 556,000 в 1-м полугодии 2026 года. Они же лидируют по доходности: Bayut оценил прогнозируемую доходность апартаментов в International City в 8.79%, в DSO — 8.23%, в Sports City — 8.12%. Обратная сторона — более старый фонд, менее стабильное управление зданиями и более медленный рост капитала, чем в новых районах среднего сегмента.
Пояс студий среднего сегмента — JVC, Arjan, Dubailand Residence Complex, Majan и Dubai South — здесь сегодня покупается большинство инвестиционных студий и находится большинство новых проектов. JVC — самый глубокий рынок: на Property Finder там выставлено более 2,000 студий, а средняя сделка по студии по данным Bayut, AED 690,000, сопровождалась прогнозируемой доходностью 7.15%. Dubai South — это история об инфраструктуре вокруг Al Maktoum International Airport, и Bayut отметил его как доступный район апартаментов с наиболее заметным ростом цены за квадратный фут в 1-м полугодии 2026 года — 3.27%. В нашем подробном гиде по виллам и апартаментам в Dubai South приведены актуальные цены релизов в Emaar South, South Bay и Azizi Venice.
Премиальная студия — Business Bay, Dubai Marina, Downtown — стоит примерно AED 1M или больше и приносит меньше: по данным Bayut, обычно 5–6.5% валовых. Вы платите за локацию, ликвидность, более сильный рынок краткосрочной аренды и исторически более устойчивый спрос на вторичном рынке.
Аренда говорит о том же. Согласно анализу DataHabibi зарегистрированных договоров DLD Ejari за 12 месяцев до июля 2026 года, медианная годовая аренда студии составляет AED 30,000 в International City, AED 38,000 в Dubai Residence Complex, около AED 40,000 в DSO и Sports City, AED 48,000 в Arjan, AED 50,000 в JVC и AED 70,000 в Business Bay при медиане по Дубаю AED 44,100. Отчёт Bayut об аренде за 1-е полугодие 2026 года, основанный на запрашиваемых ставках, показывает чуть более высокие цифры: AED 54,000 в JVC, AED 53,000 в Arjan, AED 73,000 в Business Bay и AED 41,000 в International City. Подробнее о методике — в нашем гиде арендная доходность и ROI в Дубае.
Старты продаж студий офф-план в Дубае прямо сейчас
Покупая студию офф-план, вы ждёте, но получаете план оплаты и более новое здание. Это текущие проекты, которые продаёт TruHauz; цены — опубликованные девелопером стартовые цены, и они могут меняться между релизами.
Среди других проектов со студиями в нашем портфеле — SOL Terra Gardens в JVC (студия 507 sq ft от AED 730,000, план 50/50), Zenith D1 at Dubai South (студии 691 sq ft от AED 829,200, план 90/10) и Lawncrest в Dubai Production City (студия 374 sq ft от AED 595,000). Обратите внимание, насколько сильно различаются площади при сходных ценах: студия 312 sq ft и студия 691 sq ft — это разные продукты, и арендатор и покупатель на вторичном рынке это учтут. Сравнивайте по цене за квадратный фут и по аренде, которую сегодня получают сопоставимые студии в том же районе.
Офф-план или готовое? Студия офф-план растягивает оплату и даёт вам новое здание, но до сдачи вы не получаете аренду и несёте риски строительства и сдачи. Готовая студия приносит доход с первого дня, её можно осмотреть, и только она даёт право на двухлетнюю визу за недвижимость. Все за и против мы подробно разбираем в статье офф-план или готовая недвижимость в Дубае.
Подбираете студию в Дубае?
Сообщите нам ваш бюджет и что вам нужно — доход сейчас или план оплаты. TruHauz пришлёт вам готовые студии и студии офф-план с реальными сервисными сборами и сопоставимыми ставками аренды.
Три фактора, определяющие реальную доходность студии
Доходность студий выглядит высокой, потому что цена невелика. Именно эти три затраты и решения превращают доходность из брошюры в цифру, которую вы реально получаете.
Фиксированные расходы, которые сильнее всего бьют по небольшим юнитам
Сервисные сборы взимаются за квадратный фут, поэтому высокая ставка в башне с богатой инфраструктурой отъедает большую долю скромной арендной платы студии. Пример: при AED 15 за sq ft студия 400 sq ft платит AED 6,000 в год — примерно 12% от аренды AED 50,000. Перед тем как сделать предложение, проверьте утверждённую ставку для конкретного здания в DLD Service Charge Index.
Краткосрочная аренда может увеличить доход — но требует усилий
Меблированные студии в Business Bay, Downtown, Marina и в хорошо связанных частях JVC популярны для краткосрочного проживания. Посуточная аренда требует разрешения на holiday home, мебели, уборки и либо вашего времени, либо оплаты управляющему, а заполняемость сезонная. Сначала прочитайте наш гид по лицензии holiday home в Дубае .
Каждый пустой месяц стоит около 8% годового дохода
Один месяц простоя между арендаторами отнимает одну двенадцатую годовой аренды. Студии на глубоких арендных рынках — JVC, International City, Business Bay — обычно сдаются заново быстрее всего; это одна из причин, по которой чуть более низкая заявленная доходность в ликвидном районе может обойти более высокую на узком рынке.
Как купить студию в Дубае: расходы, ипотека и визы
Расходы на покупку. На вторичном рынке крупнейший расход сверх цены студии — сбор Dubai Land Department за регистрацию перехода права в размере 4% от стоимости сделки, плюс сбор за свидетельство о собственности, сбор трасти-офиса и обычно 2% агентской комиссии. Для студии за AED 600,000 только сбор DLD составит AED 24,000. Покупки офф-план регистрируются у девелопера в Oqood, и 4% всё равно уплачиваются, хотя некоторые проекты в качестве бонуса покрывают их часть. Все статьи расходов подробно расписаны в нашем гиде сборы DLD в Дубае.
Ипотека на студии. Правила Центрального банка ОАЭ ограничивают LTV на уровне 80% для резидента-экспата, покупающего первое жильё стоимостью до AED 5 млн, поэтому для готовой студии нужен первоначальный взнос не менее 20% плюс сборы. Для недвижимости офф-план лимит составляет 50%, поэтому большинство покупателей студий офф-план оплачивают строительные взносы наличными и оформляют ипотеку, если вообще оформляют, при сдаче. Некоторые банки осторожнее относятся к очень маленьким юнитам или отдельным зданиям, поэтому получите предварительное одобрение на конкретную студию до подписания — наш гид по ипотеке описывает этот процесс.
Резидентство. Большинство студий стоят намного ниже порога AED 2 млн для 10-летней «Золотой визы». Для владельцев студий актуален другой путь — двухлетняя резидентская виза инвестора в недвижимость. Как сообщали Khaleej Times и Gulf News, в конце апреля 2026 года Dubai Land Department отменил прежний минимум стоимости недвижимости AED 750,000 для единственных владельцев; совладельцы должны каждый владеть долей стоимостью не менее AED 400,000. Среди заявленных условий — завершённый объект со свидетельством о собственности, а для покупок в ипотеку или в рассрочку — NOC от банка или девелопера и подтверждение оплаты. Правила часто меняются, поэтому, если вы покупаете ради визы, уточните актуальный перечень требований в DLD Cube Centre.
Проверка объекта. Для готовой студии проверьте свидетельство о собственности, выписку по сервисным сборам и наличие задолженностей, действующий договор аренды и Ejari, а также меблирован ли юнит и сдаётся ли он посуточно. Для офф-плана проверьте историю сдачи объектов девелопером, регистрацию проекта с эскроу-счётом, а также точную площадь и планировку в договоре купли-продажи.
Часто задаваемые вопросы
Вопросы, которые покупатели чаще всего задают о студиях на продажу в Дубае.
Найдите правильную студию, а не просто самую дешёвую
TruHauz сравнивает готовые студии и студии офф-план в JVC, Dubai South, Dubailand, Business Bay и других районах по цене за квадратный фут, сервисным сборам и достижимой аренде. Расскажите нам о вашем бюджете и цели.
Присоединяйтесь к обсуждению