Dubai'de Satılık 1+1 Daireler
Square Foot Başına Gerçek Maliyetleri
1+1, Dubai'de en çok alınıp satılan daire tipidir ve metrekare bazında en ucuz olanıdır. On iki ayda yaklaşık 57,000 adedi el değiştirdi. Bu rehber tescilli medyan fiyatı, şu anda piyasada satışa sunulan 1+1 planları büyüklükleriyle birlikte ve getirinin gerçeklerle sınavı geçip geçmeyeceğini belirleyen iki rakamı ortaya koyuyor.
Dubai'nin En Çok Satın Aldığı Tip
Dubai daire piyasasını anlamak istiyorsanız 1+1 ile başlayın. Panodaki en ucuz daire değil — o stüdyolardır — ve manşetlere çıkan paranın aktığı yer de değil. Sadece hacmin olduğu yerdir. Ekim 2026 sonuna kadarki on iki ayda Dubai Land Department kayıtlarına 56,939 adet 1+1 daire işlemi girdi; buna karşılık stüdyolarda 43,001 ve 2+1'lerde 31,456 işlem kaydedildi. Bu veriler, Continental Club tarafından yayımlanan ve 29 Ekim 2026'da güncellenen DLD tabanlı veri setinden alınmıştır.
Bu derinlik, segment hakkında anlaşılması gereken ilk şeydir, çünkü bir popülerlik göstergesi olduğu kadar bir likidite göstergesidir de. Bir 1+1'in alıcı kitlesinde stüdyoya sığmayan oturumcu alıcılar, ayrı yatak odası kapısı olan kiralık bir daire isteyen yatırımcılar ve piyasaya giriş noktasındaki yurt dışı alıcılar bulunur. Satmaya karar verdiğinizde satacağınız kitle budur. Niş bir bölgedeki niş bir daire doğru alım olabilir, ancak iyi kiralanan bir binadaki 1+1'in sunduğu kolay çıkışı sunmaz.
İkinci konu, manşet fiyatların gizlediği bir hesaptır. Metrekare fiyatıyla ölçüldüğünde 1+1, Dubai'deki en iyi değere sahip daire tipidir — metrekare başına stüdyodan daha ucuz, 2+1 ya da 3+1'in ise epey altında. Bu, stüdyonun mutfak ve banyosunu çok küçük bir alana yaydığı için büyüklük primi ödediğini, daha büyük dairelerin ise kıtlık ve onları arayan aile talebi nedeniyle prim gördüğünü hatırlayana kadar mantığa aykırı görünür. 1+1 verimli ortada yer alır.
Aşağıda önce tescil verileri, ardından bugün satın alabileceğiniz satışa sunulmuş gerçek planlar büyüklük ve fiyatlarıyla, sonra da bunların bir yatırım olarak işe yarayıp yaramayacağını belirleyen maliyet ve kira varsayımları yer alıyor. Bir rakama ulaşamadığımız yerde tahmin yürütmek yerine bunu açıkça belirttik.
Bir Bakışta Dubai 1+1
Tescilli işlem verileri, Ekim 2026 sonuna kadarki 12 ay
Her Daire Tipinin Gerçekte Satıldığı Fiyat
Continental Club tarafından yayımlanan DLD tabanlı veri setinden (29 Ekim 2026'da güncellendi), Ekim 2026 sonuna kadarki on iki ayda tamamlanan Dubai Land Department işlemlerinin medyanları. Bunlar talep fiyatları değil tescilli işlemlerdir — her satırdaki satışların yaklaşık yarısı gösterilen rakamın altında gerçekleşti.
| Size | Tescilli medyan fiyat | m² başına medyan | İşlem | m² başına değer |
|---|---|---|---|---|
| Stüdyo | AED 687,999 | AED 18,851 | 43,001 | 1+1'den yüksek |
| 1 yatak odası | 1,250,000 AED | AED 17,697 | 56,939 | Tüm tipler arasında en düşük |
| 2+1 | AED 2,223,463 | AED 19,319 | 31,456 | 1+1'den yüksek |
| 3+1 | 4.000.000 AED | AED 22,959 | 7,479 | Büyüklük primi |
| 4 yatak odası | AED 10,025,892 | AED 31,070 | 890 | Kıtlık primi |
Satışa Sunulan 1+1 Planlar ve Fiyatları
Ekim 2026'da TruHauz proje ilanlarından alınan, büyüklükleri ve fiyatları yayımlanmış 1+1 planlar. Büyüklükler geliştiricinin açıkladığı şekildedir; bir projede birden fazla 1+1 plan satışa sunulmuşsa aralık gösterilmiştir. Square foot fiyatı yanındaki iki sütundan hesaplanmıştır ve örnek olarak gösterilmektedir.
| Proje | Topluluk | 1+1 büyüklüğü | 1+1 fiyatı | Hesaplanan AED/sq ft |
|---|---|---|---|---|
| ELAN Tower | Dubailand Residence Complex | 527 sq ft | AED 792,487 | 1,504 |
| Samana Greenfield 2 | International City | 443 sq ft | 850,000 AED | 1,919 |
| Tavora Grand | Warsan 4 | 635 sq ft | AED 873,777 | 1,376 |
| Chapter 02 by Newbury | Warsan 4 | 766 – 991 sq ft | AED 919,200 – 1,189,200 | yaklaşık 1,200 |
| Zenith D1 | Dubai South | 813 – 1,518 sq ft | AED 934,950 – 1,753,290 | 1,150 – 1,155 |
| Lawncrest | Dubai Production City | 649 sq ft | AED 960,000 | 1,479 |
| Jura Terraces | Dubailand Residence Complex | 706 sq ft | AED 995,000 | 1,409 |
| Treppan Vision | Dubailand | 776 sq ft | AED 1,030,000 | 1,327 |
| Galleria Residences | Dubai South | 766 – 955 sq ft | AED 1,095,780 – 1,365,921 | yaklaşık 1,430 |
| KORE by Imtiaz | Dubailand Residence Complex | 669 sq ft'ten başlayan | AED 1,100,000'den başlayan | 1,644 |
| Valore | Jumeirah Village Circle | 629 sq ft | AED 1,100,888 | 1,750 |
| SOL Terra Gardens | Jumeirah Village Circle | 770 sq ft | AED 1,225,000 | 1,591 |
| Soma Residences | Dubai Islands | 878 sq ft | AED 1,670,000 | 1,902 |
| Roudah, Expo Valley Views | Expo City Dubai | 890 sq ft | AED 1,692,000 | 1,901 |
| Magnolia | Dubai Internet City | 490 sq ft | 1.700.000 AED | 3,469 |
İki 1+1'i karşılaştırıyor ve hangisinin daha iyi alım olduğundan emin değil misiniz?
İkisini de bize gönderin. TruHauz, siz teklif vermeden önce square foot fiyatını, aidatı, güncel olarak elde edilebilir kirayı ve net getiriyi yan yana koyacaktır.
1+1 Getirisini Belirleyen Üç Etken
Satın alma fiyatı, alıcıların en sıkı pazarlık ettiği ama nihai getiri açısından en az önem taşıyan rakamdır. Bu üç etken getiriyi daha çok etkiler.
Aidatlar fiyata değil alana göre artar
Dubai'de aidatlar dairenizin square foot'u başına alınır; bu nedenle 890 square feet'lik 1+1, ikisi aynı fiyatta olsa bile 443 square feet'lik olandan belirgin şekilde daha yüksek yıllık aidat öder. Mütevazı bir kirayla kiralanan küçük bir dairede aidat, brüt gelirden yapılan en büyük tekil kesintilerden biridir. Herhangi bir model kurmadan önce bölge ortalamasını değil, ilgili binanın birim fiyatını öğrenin — Dubai'de aidatlar rehberimiz bunu nerede bulacağınızı anlatıyor.
Geçen yılın değil, güncel kiranın üzerinden hesaplayın
Property Finder'ın bölge karşılaştırmasına göre, köklü birkaç Dubai bölgesinde ilan edilen daire kiraları 2026'nın 3. çeyreğinde yıllık bazda düştü; mid-east.info'nun bildirdiğine göre en sert düşüş AED 230,000'den AED 180,000'e inen Downtown Dubai'deydi. Bunlar özel olarak 1+1'ler değil, tüm daire büyüklüklerini kapsayan ilan rakamlarıdır, ancak yön önemlidir: 2025 kira varsayımına dayanan bir getiri hesabı, getiriyi olduğundan yüksek gösterecektir. Dairenin bugün alabileceği kirayı kullanın.
Likidite getirinin bir parçasıdır
On iki ayda 56,939 tescilli 1+1 işlemiyle bu, Dubai'nin en derin daire segmentidir ve derinlik, satma kararı ile satışın tamamlanması arasındaki süreyi kısaltır. Sığ bir alt piyasada teorik olarak daha yüksek bir getiri, çıkışta elde tutma süresi olarak kirada kazandırdığından fazlasına mal olabilir. İki dairenin rakamları birbirine yakınsa, daha derin piyasadaki genellikle riske göre daha iyi alımdır.
1+1 Aramasına Başlamak İçin Dört Nokta
Her kart, kaynağını gösterebildiğimiz rakamları kullanır: Ekim 2026'daki TruHauz ilanlarında satışa sunulan 1+1 planlar ve mevcut olduğu yerde Bayut'un 2026 3. çeyrek raporundaki bölge verileri. Bayut'un getiri rakamları kendi tahminleridir ve tüm büyüklükteki daireleri kapsar.
Girdileri Gösterilmiş İki Getiri Örneği
Aşağıdaki iki hesaplama da yayımlanmış ortalamalardan oluşturulmuş örneklerdir, belirli bir daire için öngörü değildir. Kendi rakamlarınızı koyabilmeniz için girdileri gösteriyoruz.
Dubai Silicon Oasis. Bayut'un 2026 3. çeyrek raporu, Dubai Silicon Oasis'te ortalama 1+1 talep fiyatını AED 856,000, ortalama 1+1 talep kirasını ise AED 63,400 olarak veriyor. İkincisini birincisine bölmek yaklaşık %7.4 brüt getiri verir. Bayut'un bölge için kendi tahmini daire getirisi, tüm daire büyüklüklerini kapsayan %7.90'dır; ikisi arasındaki fark, büyüklüğe özgü bir hesaplama ile tüm büyüklükleri kapsayan bir tahminin aynı rakam olmadığını hatırlatıyor.
Jumeirah Village Circle. Hazırladığımız JVC mülk rehberimiz Bayut'un 2026 ilk yarı verilerine göre bölgedeki bir 1+1 için AED 79,000 ortalama yıllık kirayı aktarıyor. Satışa sunulan AED 1,100,888 fiyatlı Valore 1+1 planına göre bu, yaklaşık %7.2 brüt getiri demektir. Bayut'un 2026 3. çeyrekte JVC için tahmini daire getirisi %7.10 — girdilerin makul olduğunu düşündürecek kadar yakın.
Her iki rakam da brüt rakamlardır. Hiçbiri 1+1'de önemli bir kalem olan aidatları, kiralama ve yönetim ücretlerini, boş dönemleri veya alımda ödenen %4 Dubai Land Department devir ücretini ve ilgili masrafları düşmez. Dubai'de DLD ücretleri rehberimiz alım tarafını anlatıyor; finansman kullanıyorsanız Dubai'de nasıl ipotek alınır rehberi süreci açıklıyor. Dubai'deki bir 1+1'in net getirisi brüt rakamın altında kalacaktır ve aradaki farkın büyüklüğünü büyük ölçüde seçtiğiniz binanın aidat birim fiyatı belirler.
Örnek Girdiler
Kendi rakamlarınızı koyun
Dubai'de 1+1 Gerçekte Kime Uygun
1+1, Dubai'deki ilk alım için varsayılan öneridir ve çoğu alıcı için bu varsayılan doğrudur. En derin alıcı kitlesine, metrekare başına en düşük maliyete ve şehirdeki en büyük kiracı demografisi olan bir kiracı profiline — bekâr profesyoneller ve çiftler — sahip segmenttir. Dubai'de tek bir mülk alıyorsanız ve ters gidebilecek şeylerin en az olmasını istiyorsanız, doğru tip budur.
Daha yüksek bir brüt getiri karşılığında dış bir bölgeyi kabul edecek getiri odaklı yatırımcıya uygundur; yukarıdaki Dubai Silicon Oasis rakamları bunun pratikte nasıl göründüğünü gösteriyor. İlk günden kiraya vermeyi planlayan ve pahalıya değil hızlı kiralanan bir daire isteyen alıcıya uygundur. Ve birkaç yıl içinde satması gerekebilecek herkese uygundur, çünkü çıkış daire piyasasının en likit kısmıdır.
Aile büyümesi beklentisiyle kendiniz oturmak için alıyorsanız size daha az uygundur; bu durumda iki kez taşınmak yerine metrekare primini ödeyip 2+1'e geçmek buna değer. Alımınız esas olarak belirli bir prestijli bölgede hedeflenen bir değer artışı rakamına dayanıyorsa da daha az uygundur, çünkü orada mevcut 1+1 stoğu az ve tuhaf planlı olabilir. Ve ilgilendiğiniz daire hem pahalı hem küçükse daha az uygundur — yukarıdaki tablodaki AED 1,700,000 fiyatlı 490 square feet'lik 1+1, doğru konumda doğru alıcı için meşru bir alımdır, ancak bir getiri yatırımı değildir ve öyle satın alınmamalıdır. Dubai'de satılık 2+1 daireler rehberimiz, aynı bina içindeki iki planı karşılaştırıyor ve ikinci yatak odasının fiyata gerçekte ne eklediğini gösteriyor.
Segmenti alternatiflerle tartıyorsanız, stüdyo daireler ve Dubai gayrimenkulü 2026'da iyi bir yatırım mı rehberlerimiz konuya her iki taraftan bakıyor; 2026 3. çeyrek piyasa raporumuz ise daha geniş arka planı ortaya koyuyor. Oturum iznine bağlı alımlar için bkz. Altın Vize rehberimiz.
Neleri Dışarıda Bıraktık ve Neden
Bu tür bir rehberin normalde içereceği birkaç rakam burada bilerek yer almıyor, çünkü bunları yayımlamaya razı olacağımız bir standartta kaynaklandıramadık.
Dubai Marina, Downtown Dubai veya Palm Jumeirah için ortalama 1+1 talep fiyatı yok. Bayut'un 2026 3. çeyrek raporu yalnızca Dubai Silicon Oasis için bölge bazlı bir 1+1 fiyatı verdi; prestijli bölgeler için yatak odası sayısına göre değil, tüm daireler için square foot fiyatı yayımladı ve erişmeye çalıştığımız yatak odası bazlı endeks sayfalarına ulaşılamadı. Tüm büyüklükleri kapsayan bir birim fiyatı varsayılan bir 1+1 büyüklüğüyle çarpmak, arkasında duramayacağımız makul görünümlü bir rakam üretirdi; bu yüzden böyle bir rakam yok.
Aidat birim fiyatları yok. Bunlar binadan binaya belirlenir ve yukarıda adı geçen projeler için doğrulanmış güncel fiyatlara sahip değildik. 1+1 segmenti için değer artışı yüzdeleri ve öngörü yok. Konut kredisi kredi/değer oranları veya asgari peşinat yüzdeleri yok, çünkü bunlar bu rehberi hazırlarken doğrulamadığımız düzenlemelerle belirlenir — başlangıç noktası yukarıda bağlantısı verilen mortgage rehberidir ve size hangisinin uygulanacağını bir kredi kuruluşu teyit edecektir.
Satışa sunulan planlar tablosundaki square foot fiyatı sütunu, yanındaki büyüklük ve fiyat sütunlarından yaptığımız kendi hesaplamamızdır, bir geliştirici veya piyasa rakamı değildir ve örnek olarak gösterilmektedir. Bir projede bir dizi 1+1 plan satışa sunulmuşsa, square foot rakamları bu aralığın uçlarından türetilmiştir ve her bir daireyi tek tek yansıtmaz.
Sıkça Sorulan Sorular
Dubai'de satılık 1+1 daireler hakkında alıcıların en sık sorduğu sorular.
Sadece En Ucuz Değil, Doğru 1+1
Bize bütçenizi ve kiraya vermek için mi yoksa oturmak için mi aldığınızı söyleyin. TruHauz, her birine aidat ve güncel olarak elde edilebilir kira eklenmiş, square foot başına fiyatlandırılmış 1+1 seçenekleriyle size geri dönecektir.
Tartışmaya Katılın