Dubai'de Emlakçı Komisyonu
Kim Ne Öder ve %2 Neden Bir Kural Değil, Bir Teamüldür
Dubai'de her alıcıya %2 söylenir. Neredeyse hiç kimseye bu rakamı hiçbir Dubai kanununun belirlemediği söylenmez. Broker'ları düzenleyen yönetmelik, size kimin ücret talep edebileceğini ve bunu ne zaman hak ettiğini düzenler — ne kadar olduğunu değil. Aşağıda kanunun gerçekte ne dediğini, piyasanın gerçekte ne aldığını ve bir aracılık sözleşmesi imzalamadan önce netleştirmeniz gereken dört şeyi bulabilirsiniz.
Dubai Kanunu Komisyon Hakkında Gerçekte Ne Diyor
On kişiye Dubai'deki bir emlak danışmanının ne kadar aldığını sorun, onu da yüzde iki diyecektir. Bu o kadar tutarlı biçimde tekrarlanır ki çoğu alıcı bunun, Tapu Dairesi'nin devir harcı gibi düzenlenmiş bir oran olduğunu varsayar. Değildir. Dubai'de emlak aracılığını düzenleyen belge şudur: Dubai Emirliği'nde Emlak Broker'ları Sicilini Düzenleyen 2006 tarihli 85 sayılı Yönetmelik; metninin hiçbir yerinde bir komisyon yüzdesi veya tavanı yer almaz.
Yönetmeliğin düzenlediği şey broker'ın fiyatı değil, broker'ın kendisidir. Madde 3, yetkili kurumlarca lisanslanmayan ve Sicile kaydedilmeyen hiç kimsenin Emirlikte emlak aracılığı faaliyetinde bulunamayacağını öngörür. Madde 6, bir aracı kurumun buraya ulaşmak için sunması gerekenleri belirler — geçerli bir ticari lisans, Ticaret Odası üyeliği, pasaport kopyaları, ofis tapusu veya kira sözleşmesi, iyi hal belgesi, iflas etmediğine dair kanıt, emlak eğitiminin tamamlanması ve Dairenin aracılık sınavını geçmek. Bu ciddi bir kapıdır ve sistemin sizi koruyan kısmıdır.
Para konusunda yönetmelik bilinçli olarak hafif bir yaklaşım benimser. Madde 27 broker'ın ücretinin taraflar arasındaki anlaşmayla belirlendiğini ve yalnızca bir anlaşma yoksa yerleşik uygulamaya göre belirleneceğini belirtir. Madde 26 ise aracılık sözleşmesinin yazılı olmasını ve sözleşme taraflarının adlarını, mülkün özelliklerini ve aracılık koşullarını belirtmesini gerektirir. İkisini birlikte okuyunca durum açıktır: rakam, sizin ve broker'ın yazıya geçirdiği neyse odur ve kanunun katkısı, bunu yazıya geçirmenizde ısrar etmektir.
Bunun, çoğu alıcının hiç harekete geçirmediği pratik bir sonucu vardır. Yasal bir oran olmadığından Dubai'de komisyon gerçekten pazarlığa açıktır ve pazarlık zamanı aracılık sözleşmesi imzalanmadan öncedir — Form F mutabakat zaptı hazırlanırken değil; o noktada oran genellikle arkasındaki Form A veya Form B'de zaten belirlenmiş olur. Komisyonun ne olmadığı konusunda da net olmakta fayda var: bir Tapu Dairesi ücreti değildir. Hazırladığımız Dubai'de DLD ücretleri dökümü, acente komisyonunu açıkça taraflar arasında anlaşmayla belirlenen ve yayımlanmış hiçbir DLD tarifesinde yer almayan bir maliyet olarak listeler.
Bir Bakışta Komisyon
Kanun ve piyasa teamülü
Neler Düzenlenmiştir, Neler Yalnızca Teamüldür
Bu konunun tamamındaki en yararlı ayrım. Sol sütun hukuken uygulanabilir. Sağ sütun ise piyasanın üzerinde uzlaştığı şeydir ve oradaki her rakam sabit bir fiyat değil, bir görüşmenin başlangıç noktasıdır.
| Unsur | Durum | Nereden geliyor | Durum |
|---|---|---|---|
| Kimler komisyon alabilir | Yalnızca yetkili kurumlarca lisanslanmış ve Emlak Broker'ları Siciline kaydedilmiş kişiler. | 2006 tarihli 85 sayılı Yönetmelik, Madde 3 | Kanun |
| Yazılı aracılık sözleşmesi | Zorunludur. Tarafların adını vermeli, mülkü belirtmeli ve aracılık koşullarını içermelidir. | 2006 tarihli 85 sayılı Yönetmelik, Madde 26 | Kanun |
| Tutar nasıl belirlenir | Taraflar arasındaki anlaşmayla. Yalnızca anlaşma yoksa yerleşik uygulama belirler. | 2006 tarihli 85 sayılı Yönetmelik, Madde 27 | Kanun |
| Ücret ne zaman hak edilir | Yalnızca iki taraf arasında bir sözleşme kurulursa. Aksi kararlaştırılmadıkça, kurulmuş sözleşme yoksa ücret de yoktur. | 2006 tarihli 85 sayılı Yönetmelik, Madde 28(1) ve 30 | Kanun |
| İki broker, tek işlem | Broker'lar ayrı ayrı atanmışsa, ücretin tamamını yalnızca işlemi sonuçlandıran broker alır. Birkaç broker aynı tarafta birlikte hareket ediyorsa, ücret orantılı olarak paylaştırılır. | 2006 tarihli 85 sayılı Yönetmelik, Madde 31 ve 32 | Kanun |
| Tek broker, iki taraf | İzin verilir, ancak her iki taraf da ücretin kendi payından ayrı ayrı sorumlu kalır ve broker'ın diğer tarafı temsil etmek için açık yetkiye ihtiyacı vardır. | 2006 tarihli 85 sayılı Yönetmelik, Madde 33 ve 20 | Kanun |
| Satış komisyonu oranı | Satış fiyatının %2'si alıcı tarafından ödenir; satıcılar da kendi emlakçılarına %2 öder. | Property Finder, 9 Temmuz 2026'da yayımlandı | Teamül |
| Kiralama komisyonu oranı | Kiracılar %5 veya AED 5,000'den hangisi yüksekse onu öder. Ev sahipleri, kararlaştırılana bağlı olarak %0 ile %8 arasında herhangi bir oran ödeyebilir. | Property Finder, 9 Temmuz 2026'da yayımlandı | Teamül |
| Off-plan, doğrudan geliştiriciden | Broker'a alıcı değil geliştirici öder; bildirilen oran %2 ile %8 aralığındadır. | Property Finder, 9 Temmuz 2026'da yayımlandı | Teamül |
| Komisyon üzerindeki KDV | Aracılık bir hizmettir. KDV, 1 Ocak 2018'den bu yana BAE genelinde %5 standart oranla uygulanır; zorunlu kayıt eşiği AED 375,000 tutarında vergiye tabi teslim ve ithalattır. | BAE Maliye Bakanlığı | Vergi |
Yukarıdaki hukuki durumlar, Dubai Emirliği'nde Emlak Broker'ları Sicilini Düzenleyen 2006 tarihli 85 sayılı Yönetmelik'in metninden alınmış ve Al Tamimi & Company'nin “Brokers 101: What Every Property Purchaser must know about Real Estate Agents in Dubai” başlıklı bilgilendirme notuyla karşılaştırılmıştır. Piyasa teamülleri, Property Finder'ın 9 Temmuz 2026'da yayımladığı Dubai emlak komisyonu rehberinde bildirildiği gibidir. KDV durumu BAE Maliye Bakanlığı'na göredir. Tüm kaynaklara 31 Ağustos 2026'da erişilmiştir. TruHauz burada kendi komisyon oranını yayımlamaz, çünkü kanunla belirlenmiş bir oran yoktur — biz dahil her emlakçıdan oranını yazılı olarak vermesini isteyin. Bu sayfa genel bilgi niteliğindedir; hukuki veya vergi tavsiyesi değildir.
Aracılık Sözleşmesinde Netleştirilmesi Gereken Altı Şey
Madde 26, sözleşmenin yazılı olmasını gerektirir. İmzanızı atmadan önce düzgünce okumaya değer altı koşul şunlardır.
Bizimle çalışmadan önce komisyonumuzu yazılı olarak mı istiyorsunuz?
Doğru sıra budur ve Madde 26 tam da bunun için yazılmıştır. Oranı, ödeme koşulunu ve KDV uygulamasını baştan TruHauz'a sorun.
Teamülün Gerçek Bir İşlemdeki Maliyeti
Property Finder'ın 9 Temmuz 2026'da bildirdiği piyasa teamülleri ve BAE Maliye Bakanlığı'nın yayımladığı %5 standart KDV oranı kullanılarak hazırlanmış üç örnek hesaplama. Bunlar belirtilen girdiler üzerine yapılmış aritmetik hesaplardır; teklif değildir ve TruHauz'un ödemeniz gerektiğini iddia ettiği oranlar değildir.
Alıcı, AED 1m ikinci el
Girdiler: satış fiyatı AED 1,000,000, alıcı tarafı komisyonu %2, komisyon üzerinden %5 KDV. Komisyon AED 20,000, KDV AED 1,000, toplam AED 21,000. Yalnızca örnektir.
Alıcı, AED 2.5m ikinci el
Girdiler: satış fiyatı AED 2,500,000, komisyon %2, KDV %5. Komisyon AED 50,000, KDV AED 2,500, toplam AED 52,500. Bu orandan pazarlıkla düşürülen her %0.25, KDV dahil AED 6,562 değerindedir. Yalnızca örnektir.
Kiracı, AED 100k yıllık kira
Girdiler: yıllık kira AED 100,000, kiracı komisyonu %5 veya AED 5,000'den yüksek olanı, KDV %5. Komisyon AED 5,000, KDV AED 250, toplam AED 5,250. Yalnızca örnektir.
Sıkça Sorulan Sorular
Alıcıların, satıcıların ve kiracıların Dubai'de emlakçı komisyonu hakkında en sık sorduğu sorular.
Önce Oranı Yazılı Olarak İsteyin
TruHauz, herhangi bir mülk gezisinden önce komisyonu, ödeme koşulunu ve KDV uygulamasını aracılık sözleşmesine yazar. Başka bir emlakçı bunu yapmıyorsa, bu size bir şey söyler. Neye baktığınızı bize anlatın.
Tartışmaya Katılın