Business Bay'de Satılık Ofis — Yeni ve Hazır Ofisler İçin 2026 Alıcı Rehberi
Business Bay, Dubai'deki diğer tüm tam mülkiyet (freehold) bölgelerinden daha fazla satılık ofise sahiptir: kiracılı tek hazır birimlerden henüz çizim aşamasındaki kulelerdeki tam katlara kadar. Bu rehber yeni lansmanları, hazır seçenekleri, bir ofisi satın almanın ve elde tutmanın gerçek maliyetini ve kapora ödemeden önce nelerin kontrol edilmesi gerektiğini ele alıyor.
2026'da Business Bay'de Ofis Satın Almak
Business Bay, Downtown Dubai, Sheikh Zayed Road ve Dubai Canal arasında yer alır. Son on yılda taşma bölgesi niteliğindeki bir adresten şehrin başlıca iş bölgelerinden birine dönüştü ve modern bir ofisi yalnızca kiralamakla kalmayıp satın alabileceğiniz az sayıdaki yerden biri. Kulelerin çoğu çok sahipli binalardır; bu nedenle tek bir ofis bir daire gibi satın alınabilir, kiraya verilebilir ve yeniden satılabilir.
Aşağıda önce Ekim 2026'da lansmanı yapılan iki yeni kuleyle başlıyor, ardından TruHauz'daki diğer satılık Business Bay ofislerini listeliyor, sonra da piyasayı, maliyetleri ve bir ofisin iyi bir yatırım olup olmadığını belirleyen kontrolleri ele alıyoruz.
1. LMD imzalı Christian A. Rockefeller Business Tower
LMD’nin Ekim 2026’da lansmanı yapılan kulesi, Business Bay’in Sheikh Zayed Road cephesinde, Downtown ile DIFC arasında 87 kat ve 372 m yüksekliğe ulaşıyor; Dubai Arazi Dairesi (DLD) projeyi Business Bay’de kayıtlı gösteriyor. Kule, adını Rockefeller ailesinin altıncı kuşak üyesi Christian A. Rockefeller’dan alıyor; marka anlaşmasının koşulları açıklanmadı.
332 birimin tamamı 15. ile 85. katlar arasında yer alan A sınıfı ofislerdir. Büyüklükler 1,077 sq ft’lik tekli ofislerden 5,887–7,555 sq ft’lik yarım katlara ve 11,541 ile yaklaşık 13,400 sq ft arasındaki tam katlara kadar uzanıyor; bu tür tam katlar Dubai’deki yeni arzda nadir bulunur. Beş sosyal tesis katında padel kortu, iki sonsuzluk havuzu, spor salonu, ortak çalışma alanı ve 87. kattaki sky lounge yer alıyor. 1,100’den fazla otopark alanı bulunuyor ve Red Line üzerindeki iki metro istasyonu kısa bir araç mesafesinde.
Alıcıya neden uygun: fiyatın yarısı teslimde ödenir ve %5 KDV peşin değil, her taksitle birlikte tahsil edilir. Ödünleşim: teslimin 2031’in 2. çeyreğinde olması bekleniyor ve bu, LMD’nin Dubai’deki ilk süper yüksek kulesi ve ilk ofis kulesi; bu nedenle o tarihe kadar gelire ihtiyaç duymayan alıcılar için uygundur.
Kat planları, tam ödeme takvimi ve durum tespiti kontrol listemiz için Christian A. Rockefeller Business Tower detaylı incelememizi okuyun ya da taksitlerinizi şu araçla hesaplayın: Rockefeller Tower ödeme planı hesaplayıcımızı.
Temel bilgiler
Geliştirici bilgi formu, Ekim 2026
2. Ellington imzalı Berkeley Tower
Ellington Properties, aralarında Business Bay’deki birkaç konut binasının da bulunduğu tasarım odaklı konutlarıyla tanınır. Berkeley Tower, geliştiricinin bölgedeki ofis segmentine attığı ana adımdır: Sheikh Zayed Road üzerinde, Business Bay Metro İstasyonu’nun hemen yanında G+60 A sınıfı bir kule. Cephesi kumaş gibi büzülmüş ve pliseli bir görünüme sahip; içine peyzajlı gökyüzü terasları yerleştirilmiş.
Kulede 109 ofis ve 579,681 sq ft satılabilir alan bulunuyor. 1. ile 31. katlarda 1,132–1,389 sq ft’lik tekli ofisler ve yaklaşık 5,400 sq ft’e kadar daha büyük ofisler yer alıyor. 36. ile 52. katlarda 6,522 sq ft’e kadar ofisler ve 12,182–12,507 sq ft’lik tam katlar sunuluyor; 54. ve 55. katlar ise 21,873 sq ft’lik tek bir dubleks oluşturuyor. Tavan yükseklikleri 3.8 ile 4.1 m arasında.
Ödeme planı 70/30, rezervasyonda %20. Tamamlanmanın 2031’de olması bekleniyor ancak Ellington henüz bir tarih teyit etmedi. Fiyatlar lansmanda açıklanacak. İki yeni kule arasında seçim yapıyorsanız Rockefeller Tower - Berkeley Tower karşılaştırmamız ikisini yan yana karşılaştırıyor.
Temel bilgiler
Geliştirici broşürü, Ekim 2026
Ellington’ın The Atelier projesine ne oldu? Bu sayfayı Eylül 2026’da ilk yazdığımızda Ellington, Business Bay’de The Atelier adlı A sınıfı bir ofis binası duyurmuştu; ancak fiyat, plan veya teslim tarihi açıklanmamıştı. Proje TruHauz’da listelenmiyor ve başka bir ayrıntı yayımlanmadı. Bugün kayıt yaptırabileceğiniz Ellington ofis projesi Berkeley Tower’dır.
3. Business Bay’de Satılık Diğer Ofisler
Bu Business Bay ofis projeleri ve ikinci el birimler bugün TruHauz’da listelenmektedir. “Başlangıç” fiyatları ilanlarımızdaki en düşük fiyatlı birimlere aittir ve önceden haber verilmeksizin değişebilir.
Uzun vadeli kiracısı bulunan hazır bir ofis; devir gününden itibaren kira geliri sağlayabilir.
Downtown’a ve Dubai Canal’a bakan, kullanıma hazır mobilyalı ofisler sunan otel markalı bir ofis kulesi.
BAE’nin en köklü geliştiricilerinden birine ait, kademeli ve kaydırılmış hacimlerden oluşan bir ofis binası.
Business Bay ile Downtown’ın kesiştiği noktada, şirket genel merkezlerine yönelik üst segment bir kule.
Prestijli ofis alanlarını kiralamak yerine kat bazında satan, su kenarındaki altı bina.
Merkezinde bir galeri bulunan, sanat temalı bir ofis binası: G+5 podyum, 15 ofis katı ve 600 otopark alanı.
| Proje | İnşaat Şirketi | Durum | TruHauz’daki fiyat | Devir Teslim |
|---|---|---|---|---|
| Christian A. Rockefeller Business Tower | LMD | Yeni lansman | İstek üzerine | 2031'in 2. çeyreği (beklenen) |
| Berkeley Tower | Ellington | Yeni lansman | Lansmanda | 2031 (teyit edilmedi) |
| Fifty One Tower ofisi | İkinci el | Hazır | AED 3.2M | Hazır, kiracılı |
| HQ by ROVE | ROVE / IRTH | İnşaat halindeki | AED 2,6M'dan başlayan fiyatlarla | Q1 2029 |
| 1970 Office Tower | Al Habtoor | İnşaat halindeki | AED 9.3M'den başlayan fiyatlarla | Q1 2029 |
| Lumena | Omniyat | İnşaat halindeki | AED 19M'den başlayan fiyatlarla | 2029 |
| Bureau Lamar | Lamar | İnşaat halindeki | AED 38.5M'den başlayan fiyatlarla | Q1 2029 |
| Haus of Tenet | Tenet | İnşaat halindeki | İstek üzerine | Q1 2029 |
Fiyatlar ve tarihler 21 Ekim 2026 tarihli TruHauz ilanlarından alınmıştır ve önceden haber verilmeksizin değişebilir. Trade Centre ve Business Bay dışındaki kuleler dahil tüm Sheikh Zayed Road’a mı bakıyorsunuz? Rehberimize göz atın: Sheikh Zayed Road'da satılık ofisler. Yakında tamamlanacak kuleler için: Business Bay teslimleri 2026–2027.
2026’da Business Bay Ofis Piyasası
Dubai, 2023’ten bu yana kaliteli ofis alanı sıkıntısı yaşıyor. Şehre taşınan şirketler yeni prestijli arzın neredeyse tamamını kiraladı ve en sıkışık bölgeler DIFC, Downtown ve Business Bay gibi prestijli bölgeler oldu. DIFC’deki fiyatları karşılayamayan firmalar genellikle Business Bay’e ve Sheikh Zayed Road’a yöneldi; bu da bölgenin daha kaliteli binalarına olan talebi destekliyor.
| Ölçüt | Rakam | Kaynak |
|---|---|---|
| Dubai ofis boşluk oranı, 2026 2. çeyrek | %6.1 (bir yıl önce %7.7) | JLL |
| A sınıfı ofis kiraları, yıllık | +26.2% | JLL, 2026 2. çeyrek |
| Prestijli ofis kiraları, yıllık | +13.6% | JLL, 2026 2. çeyrek |
| Şehir geneli ortalama ofis kirası | Sq ft başına AED 238, çeyrek boyunca yatay | Savills, 2026 2. çeyrek |
| Business Bay ofis talep edilen kira | Yıllık sq ft başına AED 151–251 | Engel & Völkers ve diğerleri, sınıfa göre |
| Dubai ofis doluluk oranı | Yaklaşık %94 | CBRE, 2026 2. çeyrek |
| A sınıfı boşluk oranı: DIFC, Downtown, Business Bay | %5'in altında | CBRE, 2026 2. çeyrek |
Alıcı için anlamı. Düşük boşluk oranı ve artan kiralar, hem artan bir kirayı sabit bir varlıkla değiştiren kendi kullanımı için alanlara hem de kiracı bulmada daha az rekabetle karşılaşan yatırımcılara fayda sağlıyor. Ancak Savills’in 2026 2. çeyrekteki yatay verisi, kira artışının dengelenmeye başladığını gösteriyor. 2029–2031 yıllarında tamamlanacak kuleler için asıl soru, o zamana kadar Business Bay, Downtown ve DIFC’de ne kadar rakip A sınıfı alanın piyasaya gireceği. Bugünkü kira artışının süreceğini varsaymayın.
Dubai genelindeki haftalık satış ve kira trendleri için şu kaynağımıza göz atın: Dubai gayrimenkul piyasası raporu.
Off-plan mı, Hazır mı: Hangi Business Bay Ofisi?
| Question | Hazır ofis | Off-plan ofis |
|---|---|---|
| Ne zaman kullanabilirsiniz? | Devirde | Teslimde, çoğunlukla 2029–2031 |
| Kira geliri | İlk günden itibaren, bazen mevcut kiracıyla | Teslime kadar yok |
| Nasıl ödediğiniz | Devirde tam fiyat (veya mortgage ile) | Taksitler, ör. 50/50 veya 70/30 |
| KDV | Devirde %5 | %5, bazı projelerde taksitlerle tahsil edilir |
| Teknik özellikler | Eski stok büyük farklılık gösterir; mutlaka inceleyin | Daha yeni A sınıfı tasarım, daha büyük kat alanları |
| Aidat (hizmet bedeli) | Kontrol edebileceğiniz bilinen geçmiş | Teslime kadar geliştirici tahmini |
| Ana risk | Yıpranmış bina, yüksek aidatlar, zayıf kiracı | Gecikmeler, tasarım değişiklikleri, gelecekteki arz |
Kendiniz kullanmak için mi alıyorsunuz? Öngörülemeyen bir kirayı sabit bir varlığa dönüştürüyorsunuz. Üç yıllık kira sözleşmesi olan bir şirket, boşluk oranı düşükken her yenilemede zayıf bir konumdan pazarlık yapar; mülk sahibi olmak bunu ortadan kaldırır. Çalışanlarınızın ve müşterilerinizin her gün memnuniyetle ulaşacağı, otoparkı ve metro erişimi olan binayı seçin.
Kiraya vermek için mi alıyorsunuz? Bir gelir akışı satın alıyorsunuz; bu yüzden binanın kurumsal bir kiracıyı çekme ve elde tutma yeteneği yatırımın ta kendisidir. Kat alanı, otopark, sertifikasyon ve yönetim lobiden daha önemlidir. Yukarıdaki Fifty One Tower birimi gibi kiracılı hazır bir ofis, satın almadan önce geliri görmenizi sağlar.
Business Bay’de Bir Ofisin Gerçek Maliyeti
Liste fiyatı maliyetin yalnızca bir kısmıdır. Bunlara ek olarak şunları planlayın:
- DLD ücreti: %4 (fiyat üzerinden), buna tescil ve idari ücretler eklenir. Off-plan ofislerde Oqood (off-plan tapu kaydı) bu aşamada tescil edilir.
- KDV: %5 (fiyat üzerinden). Konut satışlarının çoğundan farklı olarak ticari gayrimenkul KDV’ye tabidir. KDV mükellefi şirketler bunu geri alabilir; vergi danışmanınıza sorun. LMD gibi bazı geliştiriciler KDV’yi peşin değil, her taksitle birlikte tahsil eder.
- Emlakçı komisyonu (ikinci el alımlarda); ziyaretten önce yazılı olarak kararlaştırılır.
- Aidatlar (hizmet bedelleri) her yıl, sq ft başına, RERA onaylı. LMD’nin Christian A. Rockefeller Business Tower için tahmini sq ft başına AED 18. Soğutma suyu ve otopark genellikle ayrıca faturalandırılır.
- Dekorasyon (fit-out) (ofis dekore edilmiş veya mobilyalı satılmıyorsa) ve kiracı ararken geçecek boş dönem.
Ticari KDV’yi, serbest bölge ile mainland mülkiyeti arasındaki farkı ve sahiplik kurallarını şu yazımızda daha ayrıntılı ele alıyoruz: Dubai'de Ticari Gayrimenkul: KDV, Mülkiyet Kuralları ve Gerçek Maliyetler; adım adım satın alma sürecinin tamamı ise şu rehberimizde: Dubai'de ofis satın alma.
Altın Vize. AED 2 milyon veya üzeri değerdeki gayrimenkul, BAE’nin 10 yıllık Altın Vize başvurusunu destekleyebilir ve ticari gayrimenkul de bu kapsama girebilir. Listemizdeki Business Bay ofislerinin çoğu bu eşiğin üzerindedir. Off-plan ve ipotekli gayrimenkulün nasıl değerlendirildiği dahil kurallar yetkili makamlarca belirlenir ve değişebilir; bu nedenle güvenmeden önce satın alımınız için güncel durumu teyit edin.
Business Bay’de “A Sınıfı” Ne Anlama Gelmeli
“A sınıfı” Dubai’de düzenlenmiş bir etiket değildir. Hiçbir kurum bunu belgelendirmez, bu nedenle pazarlamada gelişigüzel kullanılır. Kapora ödemeden önce şu noktaları yazılı olarak isteyin:
Business Bay’de Ofis Almadan Önce Beş Kontrol
1. Projeyi kontrol edin ve yalnızca emanet (escrow) hesabına ödeme yapın
Off-plan alımlarda projeyi Dubai REST uygulamasında sorgulayın ve orada belirtilen geliştiricinin sözleşmenizdekiyle aynı olduğundan emin olun. Ödemeyi yalnızca projenin emanet (escrow) hesabına yapın; asla kişisel bir hesaba veya aracı hesabına yatırmayın.
2. Tarihler ve çözüm yolları için SPA’yı okuyun
Tamamlanma tarihini, ek süreyi, kule gecikirse ne olacağını ve satın aldığınız alanın tam büyüklüğünü kontrol edin. Geliştirici broşürleri yalnızca bilgi amaçlıdır; bağlayıcı olan yalnızca imzalanmış Satış ve Satın Alma Sözleşmesi’dir (SPA).
3. Aidatı ve neleri kapsadığını sorun
Elde tutulan bir ofiste yatırımın işe yarayıp yaramayacağını çoğu zaman aidat belirler. Sq ft başına tutarı ve soğutma suyu ile otoparkın ayrıca ücretlendirilip ücretlendirilmediğini sorun.
4. Bina kurallarını okuyun
Çok sahipli bir kulede tabela, dekorasyon (fit-out) saatleri, mesai dışı erişim ve onaylı yükleniciler konusundaki kuralları malikler birliği belirler. Adını asamayan ya da hafta sonları dekorasyon yapamayan bir kiracı başka bir binayı tercih edebilir.
5. Çıkışı düşünün
Bir ofis, daireye kıyasla daha küçük ve daha analitik bir alıcı kitlesi çeker ve bu alıcılar fiyatı ürettiği gelire göre belirler. Satma zamanı geldiğinde temiz bir kira geçmişi gösterebilecek bir mülk satın alın.
TruHauz, RERA'ya kayıtlı bir Dubai emlak brokerlık firmasıdır. Rezervasyon yapmadan önce bu noktaların her birini sizin için kontrol ediyoruz.
Business Bay’de Satılık Ofis: Sıkça Sorulan Sorular
Büyüklüğe, binaya ve ofisin hazır mı yoksa proje aşamasında (off-plan) mı olduğuna bağlıdır. Bugün TruHauz'da Fifty One Tower'daki 1,154 sq ft'lik kiracılı hazır bir ofis AED 3.2M'ye listelenmiştir; HQ by ROVE AED 2.6M'den, 1970 Office Tower AED 9.3M'den ve Omniyat'ın Lumena projesi AED 19M'den başlıyor. Bureau Lamar'daki tam katlar AED 38.5M'den başlıyor. Christian A. Rockefeller Business Tower ve Berkeley Tower fiyatları talep üzerine açıklanır. Fiyatlar değişebilir; güncel listeyi bize sorun.
Evet. Business Bay tam mülkiyet (freehold) bölgesidir; bu nedenle her uyruktan alıcı, Dubai Arazi Dairesi (DLD) nezdinde tescilli olarak bir ofise tamamen sahip olabilir. Dubai'deki diğer bazı iş bölgeleri kendi tapu sicilleri olan serbest bölgelerin içinde yer alır; bu yüzden satın aldığınız binada mülkiyeti hangi kurumun tescil ettiğini mutlaka teyit edin.
%4 Dubai Arazi Dairesi (DLD) ücreti ile tescil ve idari ücretleri, fiyat üzerinden %5 KDV’yi (konutların çoğundan farklı olarak ticari gayrimenkul KDV’ye tabidir), emlak danışmanının komisyonunu ve mülk sahibi olduktan sonra sq ft başına yıllık aidatları bütçenize ekleyin. Off-plan ofislerde ayrıca Oqood (off-plan tapu kaydı) tescil edilir. KDV mükellefi şirketler KDV’yi geri alabilir; vergi danışmanınıza sorun.
Hemen taşınmanız veya şimdi kira geliri elde etmeniz gerekiyorsa hazır alın: binayı, aidat geçmişini ve bazı durumlarda mevcut kiracıyı görebilirsiniz. Yaklaşık 2029–2031'e kadar bekleyebiliyor, daha yeni bir A Sınıfı standart ve inşaat süresine yayılan bir ödeme planı istiyorsanız off-plan alın; örneğin Christian A. Rockefeller Business Tower'daki 50/50 plan veya Berkeley Tower'daki 70/30 plan.
LMD'nin Ekim 2026'da lansmanı yapılan Christian A. Rockefeller Business Tower'ı, Sheikh Zayed Road üzerinde, Business Bay'de tescilli, 87 katlı, 372 m yüksekliğinde bir kuledir; 1,077 sq ft'ten yaklaşık 13,400 sq ft'lik tam katlara kadar 332 ofis, 50/50 ödeme planı ve 2031'in 2. çeyreğinde beklenen teslim sunar. Ellington'ın Business Bay Metro İstasyonu'nun yanındaki G+60 kulesi Berkeley Tower da aynı ay lansmana çıktı.
Tek bir rakam yoktur. Getiri; ödediğiniz fiyata, birimin elde ettiği kiraya ve aidata bağlıdır. Business Bay'de istenen ofis kiraları, bina sınıfına ve kaynağa göre yılda sq ft başına yaklaşık AED 151 ile 251 arasında değişir. Net getiriyi, yıllık kiradan aidatı çıkarıp sonucu DLD ücreti ve geri alamayacağınız KDV dahil toplam satın alma maliyetinize bölerek hesaplayın. Belirli bir birim için hesabı sizin için yapabiliriz.
Aidatlar bina bazında belirlenir ve RERA tarafından onaylanır. Proje aşamasındaki kulelerde geliştirici bir tahmin verir: LMD, Christian A. Rockefeller Business Tower için yılda sq ft başına AED 18 öngörüyor; bu, en küçük 1,077 sq ft'lik ofis için yılda yaklaşık AED 19,400 eder. Soğutma suyu ve otoparkın dahil olup olmadığını sorun, çünkü bunlar çoğu zaman ayrıca faturalandırılır.
AED 2 milyon veya daha yüksek değerdeki gayrimenkul, BAE'nin 10 yıllık Altın Vize başvurusunu destekleyebilir ve ticari gayrimenkul de bu kapsamda sayılabilir. Proje aşamasındaki alımların ve ipoteklerin nasıl değerlendirildiği de dahil olmak üzere kurallar yetkili makamlarca belirlenir ve değişebilir; bu nedenle bunlara güvenmeden önce alımınız için güncel durumu teyit edin.
Bazı BAE bankaları ticari gayrimenkul için kredi verir, ancak koşullar genellikle konutlara göre daha sıkıdır ve alıcının profiline ve ofisin hazır olup olmadığına bağlıdır. Off-plan ofis alıcılarının çoğu bunun yerine geliştiricinin ödeme planıyla ödeme yapar. Kredi kullanmayı planlıyorsanız taahhütte bulunmadan önce bir mortgage danışmanıyla görüşün.
Doğru Business Bay Ofisini Bulun
Bütçenizi, istediğiniz büyüklüğü ve ofisi kendiniz mi kullanacağınızı yoksa kiraya mı vereceğinizi bize bildirin. Christian A. Rockefeller Business Tower, Berkeley Tower ve piyasadaki hazır ofisler için güncel fiyatları, kat planlarını ve müsaitlik durumunu gönderelim ve bunların nasıl karşılaştırıldığını size dürüstçe anlatalım.
Bizi arayın veya WhatsApp’tan yazın: +971 52 971 5488. Hiçbir ücret ve taahhüt yoktur. Yeni kule listenizdeyse işe Rockefeller Tower Dubai özeti ile başlayın.
Kaynaklar: LMD, Christian A. Rockefeller Business Tower bilgi formu ve kat planı broşürü (Ekim 2026); Ellington Properties, Berkeley Tower broşürü (Ekim 2026); TruHauz ilanları (21 Ekim 2026 itibarıyla fiyat ve tarihler); Arabian Business ve Gulf Business aracılığıyla JLL 2026 2. çeyrek ofis verileri; Savills Dubai ofis araştırması; CBRE Dubai piyasa değerlendirmesi, 2026 2. çeyrek; Engel & Völkers 2026 ofis kira rehberi. Geliştirici rakamları bilgi amaçlıdır ve Satış ve Satın Alma Sözleşmesi’ne tabidir. Kiralar talep edilen veya ortalama rakamlardır, garanti edilmiş getiriler değildir. Bu rehber genel bilgi niteliğindedir; finansal, hukuki veya vergi tavsiyesi değildir.
Tartışmaya Katılın