Dubai Emlak Vergisi
Mülk Sahipleri ve Yatırımcıların Gerçekte Ne Ödediği — ve Neyi Ödemediği
“Dubai vergisizdir” piyasada en çok tekrarlanan ve en az işe yarayan cümledir. Gerçekten de yıllık emlak vergisi, sermaye kazancı vergisi ve kira geliri üzerinde kişisel gelir vergisi yoktur. Bununla birlikte tapu devir harçları, belediye konut ücreti, belirli durumlarda KDV ve dar ama gerçek bir ev sahibi grubunu kapsayan kurumlar vergisi vardır. İşte her kuralın kaynağıyla birlikte tüm tablo.
Emlak Vergisi Yok. Ama Maliyetler Hâlâ Var.
Dubai, konut mülkiyeti üzerinde yıllık bir vergi almaz. Değere dayalı yıllık bir tahakkuk, belediye vergisi benzeri bir yükümlülük ya da bir daireye sahip olduğunuz için her ocak ayında gelen bir fatura yoktur. Birleşik Krallık, Fransa, Hindistan veya ABD'den gelen bir alıcı için bu, gayrimenkul elde tutma maliyetindeki en büyük yapısal farktır ve gerçektir.
Ancak bundan çıkarılan sonuçlar genellikle abartılır. “Emlak vergisi yok”, “maliyet yok” ile aynı şey değildir; “mülke hiçbir vergi dokunmaz” ile de aynı şey değildir. Dubai gayrimenkulden gelirini mülkiyet anında değil, işlem anında elde eder ve BAE'de artık mülkle belirli, tanımlı şekillerde etkileşen federal bir Kurumlar Vergisi ve federal bir KDV bulunmaktadır.
Bu rehber, sıklıkla birbirine karıştırılan dört şeyi ayırır: Dubai'de gerçekten var olmayan vergiler; bir mülk el değiştirdiğinde alınan tek seferlik devlet harçları; kullanıma bağlı yinelenen belediye ücreti; ve bazı mülk gelirlerine ve bazı mülk türlerine uygulanan, ancak bir bireyin daire kiraya vermesi gibi olağan duruma uygulanmayan federal vergiler — Kurumlar Vergisi ve KDV. Aşağıdaki her kural bu makale için erişilen bir kaynağa dayandırılmıştır; doğrulanamayan rakamlar tahmin edilmek yerine dışarıda bırakılmıştır.
Bir Bakışta Dubai Emlak Vergisi
Ne uygulanır, ne uygulanmaz
Dubai'deki Bir Mülke Dokunan Her Ücret
Vergiler, devlet harçları ve yinelenen ücretler tek yerde — her birinin gerçekte neyin üzerinden alındığı ve kuralın kaynağıyla birlikte.
| Ücret | Oran / Tutar | Alındığı Matrah | Durum |
|---|---|---|---|
| Yıllık emlak vergisi | — | Dubai'de mevcut değil | Böyle bir vergi yok |
| Sermaye kazancı vergisi | — | Bir bireyin mülk satışında kişisel sermaye kazancı vergisi yoktur | Böyle bir vergi yok |
| Kişisel gelir vergisi | — | BAE, bireylerden kişisel gelir vergisi almaz | Böyle bir vergi yok |
| DLD transfer ücreti | 4% | Satış bedeli; yayımlanan tarifeye göre %2 alıcı, %2 satıcı | Tek seferlik, devirde |
| Tapu düzenleme | 250 AED | Tapu senedi belgesinin düzenlenmesi | Tek seferlik, devirde |
| Trustee ofisi ücreti | AED 2,000 / 4,000 + KDV | Sırasıyla AED 500,000 altındaki ve AED 500,000 ve üzerindeki satışlar | Tek seferlik, devirde |
| İpotek tescil ücreti | 0.25% | İpotek söz konusuysa, tescil edilen kredi tutarı | Tek seferlik, devirde |
| Belediye konut ücreti | 5% | Yıllık kira değeri; DEWA üzerinden on iki taksitte faturalandırılır | Yinelenen, kullanıcı |
| KDV — konut binasının ilk teslimi | 0% | Sıfır oranlı; bu nedenle tedarikçi indirilecek KDV'yi geri alabilir | Sıfır oranlı |
| KDV — sonraki konut teslimi | Muaf | Bir konut binasının ilk teslim dışındaki her türlü teslimi | Muaf |
| KDV — boş arsa | Muaf | Boş arsanın kiralama veya satış yoluyla teslimi | Muaf |
| KDV — ticari gayrimenkul | 5% | Ticari gayrimenkulün satışı veya kiralanması, standart oran | Standart oranlı |
| Kurumlar Vergisi | 0% / 9% | AED 375,000'e kadar vergiye tabi gelirde %0, üzerinde %9 — yalnızca faaliyet lisanslıysa | Koşullu |
| Aidat (hizmet bedeli) | Binaya göre değişir | Vergi değil — alan üzerinden alınan bir malikler birliği aidatı | Yinelenen, malik |
Kaynaklar, tümüne 26 Ağustos 2026'da erişilmiştir: Kurumlar Vergisi oranları ve eşikleri BAE Hükümet portalından (u.ae) ve Federal Vergi İdaresi'nin Kurumlar Vergisi Rehberi Real Estate Investment for Natural Persons (CTGREI1, Ekim 2024) belgesinden alınmıştır. KDV uygulaması FTA'nın Real Estate VAT Guide (VATGRE1, Nisan 2021) belgesinden alınmıştır. DLD devir, tapu, trustee ve ipotek tescil ücretleri TruHauz'un DLD ücret rehberindeki rehberinde belirtildiği gibidir; kaynağı Dubai Tapu Dairesi'nin yayımlanan tarifesidir ve 24 Ağustos 2026'da erişilmiştir. Belediye konut ücreti, Bayut'un 13 Mart 2025'te yayımlanan Dubai Belediyesi konut ücreti rehberine dayanmaktadır. Aidat oranları binaya göre değişir ve burada yer verilmemiştir.
Altı Durum ve Her Birinin Gerçekte Nasıl Vergilendirildiği
BAE Kurumlar Vergisi'nin kira gelirinize ulaşıp ulaşmayacağını belirleyen soru, ne kadar kazandığınız ya da kaç birime sahip olduğunuz değildir. Belirleyici olan, faaliyetin bir lisans gerektirip gerektirmediğidir.
Belirli bir alımın gerçek net maliyetini mi öğrenmek istiyorsunuz?
Bize mülkü ve onu nasıl elde tutmayı planladığınızı söyleyin; TruHauz devir harçlarını, yinelenen ücretleri ve bir vergi danışmanına sormaya değer soruları ortaya koysun.
Konumunuzu Belirleyen Üç Şey
BAE Kurumlar Vergisi rejimi yenidir ve Dubai gayrimenkulüne ilişkin karışıklığın çoğu, geniş çapta yorumlanan ama nadiren alıntılanan üç hükümden kaynaklanır.
Gayrimenkul Yatırımı olarak ne sayılır
2023 tarihli 49 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı, Gayrimenkul Yatırımını; bir gerçek kişinin BAE'deki arazi veya mülkün satışı, kiralanması, alt kiralanması ve kiraya verilmesiyle doğrudan veya dolaylı olarak ilgili olan ve bir Lisans Makamı'ndan alınan Lisans aracılığıyla yürütülmeyen ve yürütülmesi de gerekmeyen her türlü yatırım faaliyeti olarak tanımlar. Bu tanıma giren gelir Kurumlar Vergisi'nden hariç tutulur.
AED 1 milyon ve neyin dikkate alınmadığı
Bir gerçek kişi, ancak BAE'deki ticari faaliyetlerden elde ettiği ciro bir Miladi takvim yılında AED 1 milyonu aştığında Kurumlar Vergisi'ne tabi olur ve kayıt yaptırmak zorundadır; bu kural 2024 takvim yılından itibaren geçerlidir. Bu ciro belirlenirken ücret, kişisel yatırım geliri ve gayrimenkul yatırımı geliri tamamen dikkate alınmaz.
Ejari bir lisans değildir
FTA rehberi açıkça belirtir: Dubai'de Ejari veya Abu Dabi'de Tawtheeq aracılığıyla düzenlenen kira sözleşmesi tescil belgesi, ticari faaliyet izni değil idari bir kayıttır ve Lisans niteliği taşımaz. Buna karşılık Ekonomi ve Turizm Dairesi'nin tatil evi izni Lisans niteliğindedir.
Sıkça Sorulan Sorular
Alıcıların, ev sahiplerinin ve yurt dışında yaşayan yatırımcıların Dubai gayrimenkulünde vergi hakkında en sık sorduğu sorular.
Başlığı Değil, Toplam Maliyeti Bilin
TruHauz, danışmanlık verdiği her mülkte tüm devir ve elde tutma maliyetini ortaya koyar ve bir emlakçı yerine ne zaman bir vergi danışmanına ihtiyacınız olduğunu açıkça söyler. Ne düşündüğünüzü bize anlatın.
Tartışmaya Katılın