Dubai'de Off-Plan Konut Kredileri
%50 Tavanı, Teslimde Geçiş ve Bankanın Ne Zaman Kredi Vereceği
Henüz var olmayan bir mülkü finanse etmek, var olan bir mülkü finanse etmeye hiç benzemez. Kredi/değer tavanı yarıya iner, geliştiricinin bankanızın listesinde olması gerekir ve birim tamamlandığı gün kurallar yeniden değişir. Dubai'de off-plan kredilerinin gerçekte nasıl yapılandırıldığını ve çoğu alıcının neden bunun yerine teslimde finansman kullandığını burada bulabilirsiniz.
Off-Plan Finansman Neden Fiyatın Yarısında Durur
BAE çerçevesindeki her kredi/değer tavanı, kim olduğunuza ve ne satın aldığınıza göre esner — biri hariç. Bir mülkü off-plan olarak satın alırsanız, bankanın verebileceği azami tutar değerleme bedelinin %50'sidir— BAE'de yaşayan bir yabancı, BAE vatandaşı veya yurt dışından bir yatırımcı olmanızdan ve gelirinizden bağımsız olarak. dataHabibi (11 Temmuz 2026), Grovy (3 Temmuz 2026) ve Mortgease (9 Haziran 2026) tavanı aynı seviyede bildiriyor.
Kreditörün bakış açısından bakınca mantık basittir. Konut kredisi bir varlığa karşı teminatlandırılır. Off-plan bir birim henüz bir varlık değildir — bir varlığı teslim alma yönündeki sözleşmesel bir haktır, geçici sicile kaydedilir ve bir geliştiricinin binayı tamamlamasına bağlıdır. Banka onu inceleyemez, olağan şekilde değerleyemez ve işler ters giderse el koyup satamaz. Riskin yarıya indirilmesi, düzenlemenin bu farkı fiyatlama biçimidir.
Tavan yalnızca dış sınırdır. Banka politikası bunun çok içinde kalır. Mortgease, 9 Haziran 2026'da güncellenen bir rehberde, kreditörlerin genellikle projenin en az yaklaşık %35 tamamlanmış olmasını, alıcının kendi fonlarından fiyatın kabaca %50'sini zaten ödemiş olmasını ve teslimin yaklaşık 24 ay içinde beklenmesini tercih ettiğini bildiriyor. Aynı kaynak, Mashreq, Dubai Islamic Bank, Arab Bank ve Emirates NBD'yi off-plan veya geliştirici iş birliği ürünleri sunan bankalar olarak sayıyor; bu ürünler genellikle Emaar, Dubai Holding ve Aldar gibi büyük geliştiriciler için önceden onaylanmış, diğerleri ise duruma göre değerlendiriliyor.
Alıcıların hafife aldığı koşul bu sonuncusudur. Hazır bir mülkte banka sizi ve binayı değerlendirir. Off-plan bir mülkte ise sizi, binayı ve geliştiriciyi değerlendirir. Kredi notu kusursuz bir başvuru sahibi, bankanın onaylı listesi dışındaki bir geliştiriciden satın alıyorsa, hiçbir kredi/değer oranında finansman bulunmadığını görebilir — bu yüzden finansman sorusu rezervasyon formundan sonra değil, önce sorulmalıdır.
Buna karşılık, 2025 başındaki bir değişiklik ters yönde etki yaptı. The National (25 Ocak 2025) ve Khaleej Times (26 Ocak 2025), 1 Şubat 2025'ten itibaren bankaların %4'lük Dubai Land Department harcını ve %2'lik emlakçı komisyonunu finanse etmeyi bıraktığını bildirdi. Geliştirici ödeme planı maliyeti inşaat süresine yaydığı ve başlangıçta ikinci el alımdan çok daha az nakit gerektirdiği için, Khaleej Times sektör temsilcilerinin bu değişikliğin off-plan ve uzun ödeme planlarını görece daha cazip kılacağını (daha az değil) beklediğini belirtti.
Bir Bakışta Off-Plan Finansman
Bina henüz yokken neler değişir
Off-Plan Finansman ile Hazır Mülk Finansmanı Karşılaştırması
Aynı alıcı, aynı banka, aynı bütçe — ve yalnızca mülkün bitmiş olup olmamasına bağlı olarak önemli ölçüde farklı bir sonuç.
| Özellik | Proje Dışı Satın Alma | Hazır Mülk | Etkisi |
|---|---|---|---|
| Azami LTV | 50% | %80'e kadar · yabancı, ilk konut ≤ AED 5M | En büyük tek fark |
| Alıcı kategorisine göre değişir | Hayır — herkes için sabit | Evet — uyruk, değer ve birim sayısına göre | İndirim mümkün değil |
| Geliştirici ön onayı | Kreditör tarafından şart koşulur | Uygulanmaz | İşlemi engelleyebilir |
| İnşaat aşaması koşulu | Genellikle ≈%35 veya daha fazla tamamlanmış | Uygulanmaz | Zamanlama kısıtı |
| Krediyi neyin teminat altına aldığı | Geçici sicile kayıtlı hak | Tescilli tapu | Değerlendirme dayanağı |
| Tescil kaydı | Oqood geçici sicili | Tapu, AED 250 | Farklı belge |
| DLD tescil harcı | %2 satıcı + %2 alıcı | %2 satıcı + %2 alıcı | Aynı manşet oran |
| Trustee / tescil işlemleri | Oqood portalı üzerinden | Trustee'de AED 2,000 veya 4,000 + KDV | Farklı yol |
| Geliştiricinin kendisi tarafından tescil | Oqood portalı üzerinden AED 1,000 | Uygulanmaz | Geliştirici tarafında |
| DLD'nin belirttiği hizmet süresi | Bir iş günü | 25 dakika | Süreç uzunluğu |
Kredi/değer tavanları, hepsi BAE Merkez Bankası konut kredisi düzenlemelerine atıf yapan dataHabibi (11 Temmuz 2026), Grovy (3 Temmuz 2026) ve Mortgease (9 Haziran 2026) tarafından bildirildiği şekildedir; inşaat aşaması ve geliştirici onayı koşulları Mortgease tarafından bildirildiği şekildedir (güncelleme 9 Haziran 2026). Dubai Land Department harçları ve belirtilen hizmet süreleri, şu rehberimizde yer alan DLD e-hizmet tarifelerinden alınmıştır: DLD ücretleri rehberimiz, erişim tarihi 24 Ağustos 2026. Banka kriterleri farklılık gösterir ve değişir — güncel koşulları kreditörle teyit edin.
Bir Banka Off-Plan için Kredi Vermeden Önce Neleri Kontrol Eder
Bunlardan beşini karşılamak yeterli değildir. Off-plan kredisi bir dizi kapıdan oluşur ve her biri başvuruyu tek başına sonlandırabilir.
Projenizin finanse edilebilir olup olmadığından emin değil misiniz?
Bize geliştiriciyi, projeyi ve inşaat aşamasını söyleyin. TruHauz, siz bir rezervasyona bağlanmadan önce gerçekte hangi finansmanın mevcut olduğunu tespit eder.
Off-Plan Bir Birimi Nasıl Finanse Etmeniz Gerektiğini Belirleyen Üç Şey
Off-plan finansman nadiren tek bir karardır. Bankanın ne zaman devreye gireceğine dair bir tercihtir — ve bu tercih rakamları önemli ölçüde değiştirir.
Beklemek tavanı değiştirir
%50 tavanı size değil, mülkün durumuna bağlıdır. Birim tamamlandığı, değerlendiği ve tescil edildiği gün hazır mülk tavanlarına hak kazanır — AED 5 milyon veya altındaki ilk konutunu alan BAE'de yaşayan bir yabancı için %80'e kadar. Birçok alıcı için en ucuz yol, inşaat boyunca geliştirici planı ve tamamlanmada banka kredisidir.
Ödeme planı bir konut kredisi değildir
Geliştirici planı, varlık ortaya çıkmadan önce kararlaştırılan, geliştiriciye karşı bir yükümlülüktür ve kaçırılan taksitlerin sonuçları konut kredisi kurallarıyla değil off-plan mevzuatıyla belirlenir. Banka kredisi olarak düzenlenmez ve ileride konut kredisine hak kazanmanın yerini tutmaz.
Tamamlanma her şeyi yeniden değerler
Teslim sırasındaki konut kredisi, lansmanda kararlaştırılan fiyata göre değil, bankanın bitmiş birim için yaptığı değerlemeye göre değerlendirilir. Değerler arttıysa gereken özkaynak azalır. Değerleme sözleşme fiyatının altında kalırsa, aradaki fark tamamen alıcı tarafından karşılanır — teslimde yeniden finansmana güvenmenin yoğunlaşmış riski budur.
Sıkça Sorulan Sorular
Alıcıların Dubai'de off-plan bir mülkün finansmanı hakkında en sık sorduğu sorular.
Bu rehber, Dubai'de off-plan kredilerinin nasıl işlediğine dair, metin boyunca adı ve tarihi verilen kaynaklara dayanan genel bilgidir. Hukuki, vergisel veya finansal tavsiye değildir ve herhangi bir kreditör, geliştirici, proje veya ürün için öneri değildir. Düzenleyici tavanlar, banka kriterleri, geliştirici onay listeleri ve harç tarifeleri değişir. Taahhütte bulunmadan önce güncel koşulları kreditörünüzle teyit edin ve bağımsız danışmanlık alın.
Rezervasyondan Önce Finansmanı Kontrol Edin
TruHauz, bir projenin finanse edilebilir olup olmadığını, hangi aşamada ve hangi koşullarla olduğunu — rezervasyon ücreti ödendikten sonra değil, önce — tespit eder. Neye baktığınızı bize anlatın.
Tartışmaya Katılın