Dubai Emlak Piyasası Raporu
Dubai pazarı üst segmentte soğurken bazı uygun fiyatlı bölgeler büyümeye devam ediyor. Eylül, AED 29.4 milyar değerinde 11,288 satışla kapandı ve şehir geneli sq ft başına medyan fiyat %2,0 düşüşle AED 1,654'e geriledi; Ekim'deki işlemler şimdilik AED 1,627 seviyesinde. Palm Jumeirah, Business Bay ve Downtown gibi prime bölgeler üç ay önceki seviyelerinin %9–11 altında ve medyan yeni daire kiralaması bir yıl öncesine göre %4,1 daha düşük.
26 Ekim 2026'da güncellendi · Son tam ay: Eylül 2026 · Kaynak: Dubai Land Department kayıtları
Öne çıkan rakamlar
Off-plan medyanı sq ft başına AED 1,701, hazır ikinci el konutlarda ise AED 1,510. Kira rakamları Ejari'ye kayıtlı sözleşmelerdir.
Bu haftanın değerlendirmesi
- Fiyatlar çökmüyor, yavaşça geriliyor. Şehir geneli medyan Haziran'dan Ağustos'a kadar sq ft başına AED 1,687'de sabit kaldı, ardından Eylül'de %2,0 düşüşle AED 1,654'e geriledi. Ekim'deki işlemler şimdilik AED 1,627 seviyesinde; bu, Eylül'ün %1,6 altında ancak bir hafta önce görülen AED 1,615'in biraz üzerinde. Eylül, 2025 ortalaması olan AED 1,671'in yaklaşık %1 altında.
- En çok düşüş prime bölgelerde. Son üç ayda medyan sq ft fiyatları Palm Jumeirah’ta %11.1, Business Bay’de %10.3, Downtown’da %9.3 ve Dubai Marina’da %9.1 düştü. Satış hacimleri de Business Bay’de %28.0, Palm Jumeirah’ta %23.8 geriledi.
- Bazı yeni bölgeler hâlâ yükseliyor. Öne çıkan bölge Dubai South: üç ayda %108.3 artışla 6,578 satış ve %8.7 artışla sq ft başına AED 1,700 medyan fiyat. Arjan (+%6.4), Damac Hills (+%3.6) ve Dubai Islands (+%1.8) da değer kazandı.
- Off-plan hâlâ piyasaya hâkim. Güncellenen kayıtlara göre Eylül'de 11,288 satış gerçekleşti ve bunların 7,271'i (%64) off-plan idi. Off-plan konutlar sq ft başına AED 1,701, hazır ikinci el konutlar ise AED 1,510 medyan fiyatla satıldı; yani off-plan fiyatları ikinci el pazarının yaklaşık %13 üzerinde.
- Yeni sözleşme kiraları yumuşuyor. Eylül’de medyan yeni daire kirası AED 70,000 oldu; bu, bir yıl öncesine göre %4.1 daha düşük. Yenilemeler ise %2.0 artışla AED 60,000’e çıktı. Yeni villa kiraları %12.0 düşüşle AED 211,200’e geriledi. Şehir genelinde kira 2025’te sq ft başına ortalama AED 77 oldu; bu, 2016’daki AED 78’lik rekorun hemen altında.
Dubai'de sq ft başına fiyat, aylık
Dubai'deki tüm tescilli satışlarda sq ft başına medyan fiyat. Aylık rakamlar işlem karmasına göre dalgalanır; bu yüzden tek bir aya değil, birkaç aylık yöne bakın.
| Ay | Sq ft başına medyan fiyat | Önceki aya göre değişim |
|---|---|---|
| Mayıs 2026 | AED 1,654 | −9.2% |
| Haziran 2026 | AED 1,687 | +2.0% |
| Temmuz 2026 | AED 1,687 | +0.0% |
| Ağustos 2026 | AED 1,687 | +0.0% |
| Eylül 2026 | AED 1,654 | −%2,0 |
| Ekim 2026 (bugüne kadar) | AED 1,627 | −%1,6 |
2025
Sq ft başına AED 1,671; 2024'e göre %8.8 artışla tüm zamanların en yüksek seviyesi.
2026 (şu ana kadar)
Yılbaşından bu yana sq ft başına AED 1,717; 2025'e göre +%2,8, ikinci yarıda daha yumuşak bir seyirle.
Kiralar
2025'te yıllık sq ft başına AED 77; 2016'daki AED 78 rekoruna yakın.
Bölgelere göre fiyatlar, kiralar ve kira getirisi
Güncel rakamları görmek için bir bölge seçin. Satış verileri son üç ayı kapsar; kiralar, 2026 3. çeyreğinde tescil edilen Ejari sözleşmelerinin medyanıdır.
Downtown Dubai
| Daire tipi | Medyan yıllık kira, 2026 3. çeyrek |
|---|---|
| Stüdyo | AED 70K |
| 1 yatak odası | AED 108K |
| 2+1 | AED 165K |
| 3+1 | AED 280K |
Business Bay
| Daire tipi | Medyan yıllık kira, 2026 3. çeyrek |
|---|---|
| Stüdyo | AED 58K |
| 1 yatak odası | AED 80K |
| 2+1 | AED 120K |
| 3+1 | AED 176K |
Dubai Marina
| Daire tipi | Medyan yıllık kira, 2026 3. çeyrek |
|---|---|
| Stüdyo | AED 56K |
| 1 yatak odası | AED 85K |
| 2+1 | AED 131K |
| 3+1 | AED 200K |
Palm Jumeirah
| Daire tipi | Medyan yıllık kira, 2026 3. çeyrek |
|---|---|
| Stüdyo | AED 80K |
| 1 yatak odası | AED 140K |
| 2+1 | AED 197K |
| 3+1 | AED 280K |
Jumeirah Village Circle (JVC)
| Daire tipi | Medyan yıllık kira, 2026 3. çeyrek |
|---|---|
| Stüdyo | AED 45K |
| 1 yatak odası | AED 65K |
| 2+1 | AED 90K |
| 3+1 | AED 150K |
Dubai Hills Emlak
| Daire tipi | Medyan yıllık kira, 2026 3. çeyrek |
|---|---|
| Stüdyo | AED 64K |
| 1 yatak odası | AED 85K |
| 2+1 | AED 130K |
| 3+1 | AED 237K |
Dubai Creek Harbour
| Daire tipi | Medyan yıllık kira, 2026 3. çeyrek |
|---|---|
| Stüdyo | – |
| 1 yatak odası | AED 90K |
| 2+1 | AED 140K |
| 3+1 | AED 210K |
Jumeirah Lake Towers (JLT)
| Daire tipi | Medyan yıllık kira, 2026 3. çeyrek |
|---|---|
| Stüdyo | AED 55K |
| 1 yatak odası | AED 80K |
| 2+1 | AED 120K |
| 3+1 | AED 150K |
Dubai South
| Daire tipi | Medyan yıllık kira, 2026 3. çeyrek |
|---|---|
| Stüdyo | AED 38K |
| 1 yatak odası | AED 58K |
| 2+1 | AED 86K |
| 3+1 | AED 110K |
Dubai Islands
| Daire tipi | Medyan yıllık kira, 2026 3. çeyrek |
|---|---|
| Stüdyo | – |
| 1 yatak odası | AED 110K |
| 2+1 | AED 118K |
| 3+1 | AED 155K |
Binaların çoğu hâlâ inşaat aşamasında olduğundan burada henüz az sayıda kira sözleşmesi tescil edildi; bu nedenle kira rakamlarını yaklaşık değer olarak değerlendirin.
Arjan
| Daire tipi | Medyan yıllık kira, 2026 3. çeyrek |
|---|---|
| Stüdyo | AED 43K |
| 1 yatak odası | AED 65K |
| 2+1 | AED 93K |
| 3+1 | AED 143K |
Damac Hills
| Daire tipi | Medyan yıllık kira, 2026 3. çeyrek |
|---|---|
| Stüdyo | AED 42K |
| 1 yatak odası | AED 68K |
| 2+1 | AED 110K |
| 3+1 | AED 185K |
Tüm bölgeler yan yana
| Alan | Metrekare başına fiyat | 3 aylık değişim | Satışlar (3 ay) | Satış değişimi | Brüt gelir | 1+1 kira | 2+1 kira |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Downtown Dubai | AED 2,640 | −9.3% | 468 | −14.9% | 6% | AED 108K | AED 165K |
| Business Bay | AED 2,310 | −10.3% | 1,297 | −28.0% | 7% | AED 80K | AED 120K |
| Dubai Marina | AED 2,040 | −9.1% | 561 | −5.2% | 8% | AED 85K | AED 131K |
| Palm Jumeirah | AED 3,490 | −11.1% | 244 | −23.8% | 6% | AED 140K | AED 197K |
| Jumeirah Village Circle (JVC) | AED 1,410 | −6.0% | 2,216 | −24.4% | 8% | AED 65K | AED 90K |
| Dubai Hills Emlak | AED 2,260 | −5.5% | 369 | −22.8% | 6% | AED 85K | AED 130K |
| Dubai Creek Harbour | AED 2,420 | −6.5% | 475 | −61.5% | 6% | AED 90K | AED 140K |
| Jumeirah Lake Towers (JLT) | AED 1,590 | −7.3% | 418 | −27.7% | 7% | AED 80K | AED 120K |
| Dubai South | AED 1,700 | +8.7% | 6,578 | +108.3% | 8% | AED 58K | AED 86K |
| Dubai Islands | AED 2,950 | +1.8% | 823 | −53.9% | – | AED 110K | AED 118K |
| Arjan | AED 1,580 | +6.4% | 637 | −5.3% | 8% | AED 65K | AED 93K |
| Damac Hills | AED 1,750 | +3.6% | 345 | −5.2% | 6% | AED 68K | AED 110K |
Değişimler son üç ayı önceki üç ayla karşılaştırır. Brüt getiri, yıllık kiranın satış fiyatına bölünmesiyle, aidatlar (hizmet bedeli) düşülmeden hesaplanır.
İşlemlerin yoğunlaştığı yerler
En çok satış
- Al Barsha South Fourth (JVC dahil) – 795 satış
- Dubai South – 788 satış
- Wadi Al Safa 3 – 627 satış
- Jabal Ali First – 525 satış
- Business Bay – 434 satış
En yüksek satış değeri
- Business Bay – AED 1.49B
- Palm Jumeirah – AED 1.36B
- Al Yufrah 1 – AED 1.15B
- Dubai Creek Harbour – AED 1.11B
- Jabal Ali First – AED 1.08B
Bölge adları, alıcıların kullandığı proje/bölge adlarından daha geniş olabilen Dubai Land Department sınırlarını izler. Ayın en pahalı satışları, Palm Jumeirah'taki Como Residences'ta AED 71.2M'ye satılan bir daire ve AED 260M'ye satılan bir Palm Jumeirah villası oldu.
Eylül 2026'da kiralar
| Sözleşme türü | Sözleşmeler | Medyan yıllık kira | Geçen yıla göre değişim |
|---|---|---|---|
| Daireler – yeni sözleşmeler | 20,204 | AED 70,000 | −4.1% |
| Daireler – yenilemeler | 18,206 | 60.000 AED | +2.0% |
| Villalar – yeni sözleşmeler | 1,271 | AED 211,200 | −12.0% |
| Villalar – yenilemeler | 899 | 200,000 AED | +8.1% |
Yeni sözleşmelerde kiralar düşerken yenilemelerde artış sürüyor; çünkü yenilemeler RERA kira endeksiyle sınırlandırılıyor ve piyasa kiralarına ancak şimdi yetişiyor.
Eylül 2026'da lansmanlar ve teslimler
En büyük lansmanlar
- Shahrukhz Residences by Danube – Danube, 1,143 birim
- Bay Estate, Dubai Islands – Nakheel, 357 birim
- Kore by Imtiaz – Imtiaz, 351 birim
- Reef 995 – Reef Luxury, 347 birim
- Christian A. Rockefeller Tower, Business Bay – Continental Investments, 338 birim
En büyük teslimler
- Binghatti Ghost, Al Jaddaf – Binghatti, 785 birim
- Helvetia Residences – DHG, 432 birim
- Society House, Downtown – Invest Group Overseas, 417 birim
- Binghatti Grove – Binghatti, 404 birim
- Binghatti Ivory, Al Jaddaf – Binghatti, 332 birim
Binanızın rakamlarını mı istiyorsunuz?
Bize bina adını ve daire tipini söyleyin. Bir TruHauz danışmanı, o binaya ait son tescilli kira ve satışları, sq ft başına fiyatı ve kira getirisini içeren markalı bir raporu genellikle bir iş günü içinde size gönderir.
Talep, bilgileriniz doldurulmuş şekilde WhatsApp'ı açar. Gönder'e basana kadar hiçbir şey gönderilmez.
Dubai emlak piyasası: sık sorulan sorular
Dubai'de konut fiyatları 2026'da düşüyor mu?
Yılın güçlü başlangıcının ardından hafifçe düşüyor. Şehir geneli sq ft başına medyan fiyat Haziran'daki AED 1,687'den Eylül 2026'da AED 1,654'e geriledi; Ekim'deki işlemlerin ortalaması şimdilik AED 1,627. Palm Jumeirah, Business Bay ve Downtown gibi prime bölgeler üç ay öncesine göre %9–11 daha düşükken Dubai South (+%8,7), Arjan (+%6,4) ve Damac Hills (+%3,6) yükselmeye devam ediyor.
Eylül 2026'da Dubai'de kaç mülk satıldı?
Eylül 2026'da Dubai Land Department'a yaklaşık AED 29.4 milyar değerinde 11,288 satış kaydedildi. Bunların 7,271'i (%64) proje aşamasında (off-plan), 4,017'si ise hazır ikinci el konuttu.
Dubai'de sq ft başına ortalama fiyat nedir?
Şehir geneli medyan Eylül 2026'da sq ft başına AED 1,654 oldu. Off-plan konutlar sq ft başına AED 1,701, hazır ikinci el konutlar ise AED 1,510 medyan fiyatla satıldı. Prime bölgeler çok daha pahalı: Palm Jumeirah'ta yaklaşık AED 3,490, Downtown Dubai'de ise AED 2,640.
Dubai'de kira getirisi en yüksek bölgeler hangileri?
Burada takip edilen başlıca bölgeler arasında Jumeirah Village Circle, Arjan, Dubai South ve Dubai Marina yaklaşık %8 brüt kira getirisi sunuyor. Downtown, Palm Jumeirah ve Dubai Hills Estate %6'ya daha yakın. Brüt getiri, getiriyi genellikle 1–2 puan azaltan aidatlar (hizmet bedeli) düşülmeden önceki orandır.
Dubai'de kiralar düşüyor mu?
Yeni kiralamalar yumuşuyor. Eylül 2026'da medyan yeni daire kiralaması yıllık AED 70,000 ile bir yıl öncesine göre %4,1 daha düşükken, yenilemeler %2,0 arttı. Şehir geneli kira 2025'te sq ft başına ortalama AED 77 ile 2016'daki AED 78 rekoruna yakın seyretti.
Bu piyasa raporu ne sıklıkla güncelleniyor?
Her hafta. Veriler Dubai Tapu Dairesi'ne (Dubai Land Department) tescil edilen satışlardan ve Ejari kira sözleşmelerinden alınır ve TruHauz araştırma ekibi tarafından özetlenir. Aylık toplamlar son tamamlanan ayı, bölge verileri ise son üç ayı kapsar.
Bu rapor hakkında
Rakamlar, Dubai Land Department'a kaydedilen satışlara ve Ejari'ye kaydedilen kira sözleşmelerine dayanır; DXBinteract aracılığıyla derlenmiş ve TruHauz araştırma ekibi tarafından analiz edilmiştir. Birkaç çok büyük işlemin tabloyu bozmaması için ortalama yerine medyan kullanılmıştır. Aylık toplamlar son tamamlanan ayı, bölge rakamları ise son üç ayı kapsar. Bu rapor yalnızca bilgilendirme amaçlıdır; yatırım tavsiyesi veya resmî bir değerleme değildir. Her hafta güncellenir; son güncelleme 26 Ekim 2026.
Bir TruHauz danışmanıyla görüşün
Dubai'de satın almak, satmak veya kiraya vermek mi istiyorsunuz? İstenen fiyatlara değil, en güncel tescilli fiyatlara dayanan tavsiyeler alın.
