Dubai’de Ön Talep (EOI)
Nasıl İşler, Ne Kadar Tutar ve Ne Zaman Geri Alınır
Dubai’deki büyük lansmanların çoğunda ilk para, proje resmi olarak satışa çıkmadan el değiştirir. Ön talep (EOI) depozitosu size bir ev değil, sırada bir yer satın alır. Sürecin nasıl işlediğini, sizi neyin koruduğunu, ödemeden önce yapmanız gereken kontrolleri ve sizi durdurması gereken uyarı işaretlerini burada bulabilirsiniz.
EOI Size Aslında Ne Kazandırır
Ön talep (EOI), bir Dubai off-plan projesi satışa açılmadan önce sizi geliştiricinin öncelik listesine yerleştiren, genellikle iade edilebilir bir depozitodur. Size belirli bir konut, sabit bir fiyat ya da Satış ve Satın Alma Sözleşmesi vermez. Size bir konut tahsis edilir ve devam ederseniz, EOI normalde rezervasyon depozitonuzdan düşülür. Konut tahsis edilmezse ya da teklif edileni reddederseniz, normalde formda belirtilen süre içinde, çoğunlukla 30 ila 60 günde iade edilir.
EOI’ler, popüler lansmanlarda talep ilk satış etabını aştığı için vardır. Geliştiriciler EOI dönemini talebi ölçmek, nihai fiyatları belirlemek ve alıcıların konut seçme sırasını belirlemek için kullanır. Alıcı için EOI, erken davranmanın bedelidir: ilk tahsis edilenler en iyi parsel, kat ve manzara seçeneklerini, çoğu zaman da lansman fiyatını alır.
Risk, EOI’nin gri bir alanda durmasıdır. Bağlayıcı belgeler oluşmadan, bazen de proje DLD kaydında görünmeden önce ödenir. Bu da sonraki off-plan ödemelerini koruyan emanet (escrow) hesabı ve Oqood kaydı gibi güvencelerin EOI’nizi kapsamayabileceği anlamına gelir. Sizin güvenceniz, yazılı EOI formu ve paranızı kimin tuttuğudur.
Bu rehber, Dubai lansmanlarında EOI’lerin genellikle nasıl işlediğine dair genel bilgidir. Hukuki tavsiye değildir. Geliştiriciler kendi koşullarını belirler; bu nedenle ilgili formu kontrol edin ve tutarlar önemliyse bir gayrimenkul avukatından tavsiye alın.
EOI, Rezervasyon ve SPA
Her aşama sizi neye bağlar
Dubai Off-Plan Lansmanı Adım Adım Nasıl İşler
Dubai lansmanlarının çoğu, isimler, tutarlar ve zamanlamalar geliştiriciye göre değişse de aynı genel sırayı izler. Sahip olduğunuz koruma her adımda değişir; bu yüzden paranızın her aşamada nerede durduğu önemlidir.
| Aşama | Ne olur | Ne ödersiniz | Sizi ne korur |
|---|---|---|---|
| 1. İlgi kaydı | Bilgilerinizi ve tercihlerinizi bir brokere veya geliştiriciye verirsiniz. | Ücretsiz | Risk altında para yok |
| 2. EOI | Geliştiricinin EOI formunu imzalar ve öncelik için depozito ödersiniz. | Sabit EOI tutarı | EOI formu koşulları |
| 3. Tahsis | Konutlar öncelik sırasına göre teklif edilir. Kabul eder veya reddedersiniz. | Ek ödeme yok | Reddederseniz iade (forma göre) |
| 4. Rezervasyon | Belirli bir konut ve fiyat için rezervasyon formu imzalarsınız. | Rezervasyon taksiti, eksi EOI | Rezervasyon koşulları |
| 5. SPA | Satış ve Satın Alma Sözleşmesi fiyatı, planı ve teslim tarihini sabitler. | Takvime göre | Bağlayıcı sözleşme |
| 6. Oqood kaydı | Satış, DLD’nin geçici gayrimenkul siciline kaydedilir. | %4 DLD ücreti artı idari ücretler | DLD tescili |
| 7. İnşaat taksitleri | Aşama ödemelerini proje emanet (escrow) hesabına yaparsınız. | Ödeme planına göre | Escrow, 2007 tarihli 8 Sayılı Kanun |
| 8. Teslim | Son ödeme yapılır ve tapu düzenlenir. | Kalan bakiye artı tapu ücretleri | Tapu senedi |
Dubai off-plan lansmanlarında yaygın olarak uygulanan sıra; geliştiricilere göre farklılık gösterir. Escrow: gayrimenkul geliştirme emanet hesaplarına ilişkin 2007 tarihli 8 Sayılı Dubai Kanunu. Geçici kayıt (Oqood): 2008 tarihli 13 Sayılı Dubai Kanunu. DLD ücret tablosu: DLD ücretleri rehberimize bakın. Yalnızca genel bilgidir, hukuki tavsiye değildir.
Herhangi Bir EOI Ödemesinden Önce Altı Kontrol
Ödemeden önce beş dakikalık bir kontrol, aylarca iade peşinde koşmaktan kurtarabilir. Altısını da yazılı olarak tamamlayın.
Şu anda bir lansmanda EOI ödemeyi mi düşünüyorsunuz?
Ödemeden önce EOI formunu TruHauz’a gönderin. Paranın kimde duracağını, iade koşullarının gerçekte ne dediğini ve lansmanın sıraya değip değmediğini size söyleyelim.
Vazgeçmeniz Gereken Üç İşaret
Köklü geliştiricilerde EOI’lerin çoğu rutindir. Rutin olmayan örüntüler şunlardır.
Şimdi öde, evrak sonra
Nakit talebi, kişisel bir hesaba ödeme talebi ya da geliştiricinin kendi EOI formunu görmeden para istenmesi. Gerçek bir EOI, geliştiricinin formu ve resmi bir makbuzla gelir.
“Son birkaç EOI kaldı”
Arkasında yazılı koşul olmayan bir geri sayım. Gerçek lansmanların da son tarihleri vardır, ama iade maddesi ödemeden önce yine de yazılı olmalıdır. Aciliyet, okumayı atlamak için bir neden değildir.
Geliştirici yok, izin yok
Adı geçen geliştiricinin tanımadığı bir proje, DLD izni olmayan reklamlar ya da RERA kartı gösteremeyen bir broker. DLD, kayıttan önce pazarlama yapan geliştiricilere ceza verir; yani izinler bir formalite değildir.
Palm Springs by Nakheel: Bir EOI Nasıl Görünebilir
Nakheel'in Palm Springs Jebel Ali’deki townhouse ve villa projesi, bu sıranın gerçek bir lansmanda nasıl işlediğini gösteriyor. 1 Kasım 2026 itibarıyla Nakheel EOI koşullarını yayımlamadı; bu yüzden aşağıdaki rakamlar bildirilen, onaylanmamış sayılara dayanan bir örnektir. Bir teklif değildir.
Bildirilen 20/40/40 planıyla, bildirilen fiyatı yaklaşık AED 3.8 milyon olan bir 4+1 townhouse örneğini ele alalım. %20 rezervasyon taksiti AED 760,000 olur. Bir EOI ödediyseniz, bu genellikle o tutara eklenmez, ondan düşülür. Oqood kaydında DLD’nin %4 ücreti yaklaşık AED 152,000 ve idari ücretler ekler. İnşaat sırasında %40 daha, yaklaşık AED 1.52 milyon proje emanet hesabına yatırılan aşama ödemeleriyle gelir. Son %40, yine yaklaşık AED 1.52 milyon bildirilen 2031 1. çeyrek teslimde ödenir. Birçok alıcının mortgage’ı devreye soktuğu nokta budur.
Yani tahsisten sonraki ilk haftalarda gereken gerçekçi nakit yaklaşık AED 912,000 olur: rezervasyon taksiti artı DLD ücreti. EOI’nin kendisi bunun yalnızca bir depozitosudur. Herhangi bir Palm Springs EOI’si ödemeden önce üç şeyi yazılı olarak istersiniz: Nakheel veya Nakheel’in belirttiği bir hesap tarafından toplandığını, tahsis edilmezseniz ya da reddederseniz tamamen iade edildiğini ve rezervasyon taksitinden düşüldüğünü. Bu hesapları her fiyat için şu aracımız yapıyor: Palm Springs ödeme planı hesaplayıcısı . Nakheel’in neyi onayladığını ise şu raporumuz takip ediyor: Palm Springs lansman raporu .
EOI Güvenle Nasıl Ödenir
1. Önce ilginizi kaydettirin. Ücretsizdir. EOI açıldığında haberdar olmak için RERA kayıtlı bir brokere veya geliştiriciye konut tipinizi, bütçenizi ve ödeme tercihinizi bildirin.
2. Geliştiricinin EOI formunu alın. Broker özeti değil, geliştiricinin kendi belgesini isteyin. Tutarı, alıcı hesabı, iade koşullarını, kesintileri ve iade süresini okuyun.
3. Kişileri doğrulayın. Acentenin RERA broker kartını ve brokerlik firmasının lisansını isteyin. Pazarlamada DLD reklam izni olup olmadığını kontrol edin.
4. Doğru tarafa ödeyin. Geliştiriciye veya geliştiricinin belirttiği bir hesaba çek ya da banka havalesiyle ödeyin, asla nakit ödemeyin ve resmi, numaralı bir makbuz alın.
5. Tahsise hazırlanın. Rezervasyon taksitinizi ve %4 DLD ücretini hazır tutun. Popüler lansmanlarda tahsis süreleri kısa olabilir. Toplam maliyeti şu rehberimiz ortaya koyuyor: Dubai'de DLD ücretleri .
6. Heyecana değil, konuta göre karar verin. Teklif edilen konut istediğiniz değilse reddedin ve formun koşullarına göre iadeyi talep edin. İstemediğiniz bir konut, sırada beklediğiniz için kelepir olmaz.
7. İmzalamadan önce SPA’yı kontrol edin. Fiyatın, ödeme planının, teslim tarihinin ve özelliklerin size teklif edilenle örtüştüğünü doğrulayın. Satışın Oqood’a kaydedildiğinden emin olun. Yurt dışından alıyorsanız şu rehberimizi okuyun: yabancı olarak Dubai'de mülk satın alma.
Sıkça Sorulan Sorular
Alıcıların Dubai off-plan lansmanlarındaki EOI depozitoları hakkında en sık sorduğu sorular.
Ödemeden Önce EOI Formunu Bize Gönderin
TruHauz, her hafta alıcılar için EOI ve rezervasyon koşullarını inceliyor. Formu ve düşündüğünüz lansmanı bize gönderin; neyi kabul ettiğinizi size açıkça söyleyelim.
Tartışmaya Katılın