Dubai'de Özkaynak Çekme (Equity Release)
Zaten Sahip Olduğunuz Bir Mülkü Nasıl Yeniden Finanse Edersiniz
Dubai'deki fiyatlar o kadar yükseldi ki birçok mülk sahibi harcayamadığı bir özkaynağın üzerinde oturuyor. Bu özkaynağı serbest bırakmak, yeni bir değerlemeye dayanarak yeni bir konut kredisi almak demektir — üstelik ilk alımı belirleyen Merkez Bankası tavanları içinde. Bankaların gerçekte ne kadar kredi verdiğini, işlemin her iki tarafındaki tüm masrafları ve çoğu borçlunun beklemediği koşulları burada bulabilirsiniz.
Dubai'de Özkaynak Çekme Gerçekte Ne Anlama Gelir
Özkaynak, mülkünüzün tamamen size ait olan kısmıdır — bugün satılsa getireceği bedel ile bankaya hâlâ borçlu olduğunuz tutar arasındaki farktır. Özkaynak çekme, satmadan bu farka karşılık borçlanmaktır. BAE'de aynı işlem birkaç farklı adla sunulur: nakit çıkışlı yeniden finansman (cash-out refinance), yeniden ipotek (remortgage), kredi devri artı özkaynak (mortgage buyout plus equity) ya da mülk teminatlı kredi. Her durumda işleyiş aynıdır.
Kreditör mülkü yeniden değerler, bu değerlemeye göre yeni bir kredi tutarı belirler, yeni kredinin bir kısmıyla eski kredinin kalan borcunu kapatır, eski ipoteği Dubai Land Department'ta fek ettirir, yerine kendi ipoteğini tescil ettirir ve kalan tutarı size öder. Tapu sizde kalır ve mülk sizin adınıza kayıtlı olmaya devam eder — değişen, mülke karşı teminat altına alınan borcun büyüklüğü ve bu borcun kimde olduğudur. Dubai tapu senedi rehberimiz, bu tescilli ipoteğin tam olarak neye bağlandığını açıklıyor.
Tek bir koşul, Dubai'deki mülk sahiplerinin büyük bir kısmını hemen devre dışı bırakır: mülkün tamamlanmış, teslim edilmiş ve sizin adınıza tescil edilmiş olması gerekir. Banka, nihayetinde paraya çevirebileceği bir teminata karşılık kredi verir; proje aşamasındaki (off-plan) bir birim ise böyle bir teminat değildir. Tamamlanmadan önce satın alınan her şey ayrı ve çok daha sıkı bir rejime tabidir; bu konuyu şu rehberimizde ele alıyoruz: Dubai'de off-plan konut kredileri. Mortgage Finder'a göre bazı kreditörler teslim anında kredi devri artı özkaynak yapısı sunuyor — off-plan alıcısının bu ürüne ulaşabileceği en erken nokta budur.
Özkaynak çekme, kendi kuralları olan ayrı bir kredi rejimi değildir. İlk alımınızı belirleyen aynı Merkez Bankası tavanları içinde yer alır — kredi/değer oranı tavanları, %50 borç yükü oranı ve 25 yıllık azami vade; bunları şu rehberimizde açıklıyoruz: Dubai'de nasıl ipotek alınır. Fark, yüzdenin güncel bir değerlemeye uygulanmasıdır, geçmişteki alış fiyatına değil — artan değerlerin serbest bırakılabilir özkaynak yaratmasının nedeni de tam olarak budur.
Bir Bakışta Özkaynak Çekme
Tavanlar ve masraflar tek bir yerde
Özkaynak Çekmenin Gerçek Maliyeti
Yeniden finansman, tek işlem gibi faturalandırılan iki işlemdir — eski kredinin kapatılması ve yenisinin açılması. Her iki ucun da masrafları vardır ve en büyüğü çektiğiniz tutarla orantılı olarak artar.
| Maliyet | Tutar | Tahsil Eden | Not |
|---|---|---|---|
| Erken kapama ücreti | Kalan borcun %1'i veya AED 10,000, hangisi düşükse | Mevcut bankanız | Merkez Bankası tarafından sınırlandırılmıştır |
| İpotek fekki işlemi | AED 1,290 | Dubai Land Department | Eski ipoteği kaldırır |
| Tescil memuru — ipotek fekki | AED 315 | Dubai Land Department | Fek ile birlikte ödenir |
| Yeni ipotek tescili | Yeni kredi tutarının %0,25'i | Dubai Land Department | Çekilen tutarla birlikte artar |
| Mülk değerlemesi | AED 2.500–3.500 | Atanan değerleme uzmanı | LTV'nin uygulandığı rakamı belirler |
| Banka işlem / tahsis ücreti | Yeni kredinin %0,25–1'i | Yeni kreditör | Bazı durumlarda pazarlığa açık |
| Hayat sigortası | Yılda kalan borcun yaklaşık %0,15–0,25'i | Sigortacı, kreditör aracılığıyla | Tek seferlik değil, düzenli |
| Tapu düzenleme | 250 AED | Dubai Land Department | Tapu başına |
| Bilgi ve inovasyon harçları | AED 10 + AED 10 | Dubai Hükümeti | Hizmete uygulanır |
Dubai Land Department harç kalemleri — AED 1,290 ipotek fekki işlemi, AED 315 tescil memuru fekki, %0,25 ipotek tescil harcı, AED 250 tapu ve AED 10 bilgi ile AED 10 inovasyon harçları — TruHauz'un şu rehberinde yer alan DLD harç tarifesinde yayımlandığı şekildedir: Dubai DLD harçları rehberi, erişim tarihi 24 Ağustos 2026. %1 veya AED 10,000 (hangisi düşükse) erken kapama tavanı, BAE Merkez Bankası tarafından 29/2011 sayılı Yönetmeliğin 2 numaralı Ekini değiştiren 96/By Circulation/2019 sayılı Kararla getirilmiş ve Haziran 2018'den beri uygulanan %3'lük ücretin yerini almıştır. Değerleme ve hayat sigortası rakamları dataHabibi'nin 11 Temmuz 2026'da yayımlanan “Mortgage in Dubai 2026: Rates & LTV Limits” yazısında bildirildiği şekildedir. %0,25–1 banka işlem ücreti aralığı, EGSH'nin “Remortgage in UAE: How to Refinance Your Dubai Mortgage” yazısında (erişim 17 Eylül 2026) bildirildiği şekildedir; EGSH, DLD fek harcını AED 1,000 olarak listeliyor ve bu, yukarıda kullanılan DLD tarifesi rakamlarından farklıdır — işlem yapmadan önce güncel tutarı DLD'den veya lisanslı bir tapu işlemleri uzmanından teyit edin. Banka tarafındaki ücretler düzenlenmiş tavanlar değil ticari koşullardır ve kreditöre göre değişir.
Özkaynak Çekmeden Önce Altı Kontrol
Bunların her biri, kâğıt üzerinde basit görünen bir işlemi durdurmuştur. Altısını da başvurmadan önce öğrenebilirsiniz.
Mülkünüzün gerçekte ne kadar özkaynak serbest bırakacağını öğrenmek ister misiniz?
Bize birimi, kalan borcu ve gelir durumunuzu gönderin. TruHauz, bir kreditöre başvurmadan önce bunları tavanlarla karşılaştırarak size sunar.
Özkaynak Çekmenin Ters Gitmesinin Üç Yolu
Bunların hiçbiri sıra dışı değil. Her biri, BAE konut kredisinin olağan bir özelliğidir ve borçlular bunları taahhütte bulunmadan önce değil, sonra fark eder.
Rakamı Siz Seçemezsiniz
Kredi/değer oranı, sizin tahmininize veya komşu bir satışa değil, bankanın kendi değerlemesine uygulanır. Beklentinin altında kalan bir değerleme çekilebilir tutarı doğrudan azaltır ve kalan borç önce düşüldüğü için değerdeki küçük bir açık, beklediğiniz nakdin büyük bir kısmını silebilir.
Borç Yükü Oranı Önce Devreye Girer
Tüm aylık borç ödemeleri — taşıt kredisi, ihtiyaç kredileri, kredi kartı asgari ödemeleri — aylık gelirinizin yarısıyla sınırlıdır. Daha büyük bir kredi daha büyük bir taksit demektir; bu nedenle başvuru sahipleri, kredi/değer tavanına ulaşmadan çok önce ödeme gücüyle sınırlanır. Küçük bir krediyi kapatmak, çekilebilir tutarı genellikle daha yüksek bir değerlemeden daha fazla artırır.
Başladığınız Oran, Kalacağınız Oran Değildir
BAE'deki çoğu konut kredisi, sabit dönem bittiğinde EIBOR artı banka marjına döner. dataHabibi, Haziran 2026 sonunda üç aylık EIBOR'u yaklaşık %3,85, Merkez Bankası politika faizini %3,65 olarak bildirmiş; sonraki dönem marjları genellikle %1,5 ile %3 arasındadır. 25 yıllık bir vadede, sonraki dönem marjı manşet sabit orandan çok daha önemlidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Dubai'deki mülk sahiplerinin özkaynak çekme ve yeniden finansman hakkında en sık sorduğu sorular.
Bu rehber, Dubai'de özkaynak çekme ve konut kredisi yeniden finansmanının nasıl işlediğine dair, metin boyunca adı ve tarihi verilen kaynaklara dayanan genel bilgidir. Hukuki, vergisel veya finansal tavsiye değildir ve bir kredi teklifi değildir. Düzenleyici tavanlar, Land Department harçları ve kreditör kriterleri değişir; bankaların bireysel politikaları çoğu durumda düzenleyici tavandan daha sıkıdır. Harekete geçmeden önce güncel rakamları ve kendi uygunluğunuzu lisanslı bir kreditör, lisanslı bir tapu işlemleri uzmanı veya Dubai Land Department ile teyit edin.
Özkaynağınızın Değerini Öğrenin
TruHauz, bir kreditöre başvurmadan önce değerlemeyi, geçerli tavanı ve yeniden finansmanın her iki ucunun toplam maliyetini çıkarır — böylece planladığınız rakam, elinize geçen rakam olur. Neye sahip olduğunuzu bize anlatın.
Tartışmaya Katılın