Sheikh Zayed Road, Dubai’de Satılık Ofisler: 2026 Alıcı Rehberi
Sheikh Zayed Road’daki ofis alanlarının çoğu yalnızca kiralanabiliyor. Bu rehber, gerçekten satın alabileceğiniz binaları ele alıyor: bölgenin alt bölgeleri, TruHauz’un listelediği proje aşamasında (off-plan) ve hazır seçenekler, her birine giriş maliyeti ve fiyatın üzerine ödenecek tutarlar.
Güncelleme: 21 Ekim 2026 · TruHauz araştırma ekibi tarafından hazırlanmıştır
Sheikh Zayed Road’da nereden ofis alabilirsiniz?
Sheikh Zayed Road üzerinde veya hemen yakınındaki tam mülkiyetli (freehold) satılık ofisler Business Bay’de yoğunlaşıyor; Trade Centre 1, Al Wasl ve Jebel Ali’de ise birkaç kat mülkiyetli (strata) proje bulunuyor. En büyük yeni lansman: Christian A. Rockefeller Business Tower, LMD imzalı 87 katlı bir kule; ofisler 1,077 sq ft’ten başlıyor ve teslimin Q2 2031’de olması bekleniyor. Business Bay Metro’nun yanındaki Ellington imzalı Berkeley Tower sıradaki lansman. TruHauz’daki başlangıç fiyatları Jebel Ali’de yaklaşık AED 2.5M’den Business Bay’de AED 38M’nin üzerindeki tam katlara kadar uzanıyor. Fiyatın üzerine %4 DLD ücreti, %5 KDV ve aidat (hizmet bedeli) için bütçe ayırın.
Sheikh Zayed Road’da ofis adresi neden önemli
Sheikh Zayed Road (E11), Dubai’nin ana iş omurgasıdır. Bu yol üzerinde ya da bir blok gerisinde bir ofis, şehrin başka yerlerinde bulunması zor dört avantaj sunar.
Çalışanlar için metro erişimi
Red Line yol boyunca uzanır; Business Bay, Burj Khalifa/Dubai Mall ve World Trade Centre gibi istasyonları vardır. İşe gidip gelen bir ekip için istasyona yürüme mesafesi, lobinin kalitesinden daha önemlidir.
Görünürlük ve bilinen bir adres
Müşteriler, bankalar ve lisans makamları bu adresi tanır. Cepheli bir kule ayrıca tabela taşıyabilir; bu da hem kullanıcılara hem de gelecekteki kiracılara fayda sağlar.
DIFC ve Downtown’a komşu
Business Bay ve Trade Centre hattı, prime ofis boşluk oranının en düşük olduğu DIFC’ye birkaç dakika mesafededir. DIFC’de yer bulamayan ya da bütçesi yetmeyen firmalar genellikle sonra buraya bakar.
Satılık ofis az, çoğu kiralık
Yol üzerindeki kulelerin çoğu tek bir mal sahibine aittir ve yalnızca kiraya verilir. Sahip olabileceğiniz kat mülkiyetli (strata) ofisler nadirdir; bu yüzden yeni lansmanlar hem kendi kullanımı için alanları hem de yatırımcıları çeker.
Kaynaklar: Arabian Business ve Gulf Business aracılığıyla JLL Q2 2026; Savills Dubai ofis araştırması. Kiralar ortalamadır, garanti edilmiş getiri değildir. Haftalık veriler için bakınız: Dubai gayrimenkul piyasası raporu.
Ofis alıcıları için Sheikh Zayed Road alt bölgeleri
“Sheikh Zayed Road” 50 km’den uzun bir otoyolu kapsar. Bir ofis alıcısı için bu hat, birbirinden oldukça farklı dört pazara ayrılır.
Trade Centre ve DIFC tarafı
World Trade Centre’dan DIFC’ye uzanan, Dubai’nin ilk iş bölgesi. Alanların neredeyse tamamı tek mal sahipleri tarafından kiraya verilir. TruHauz’un listelediği başlıca kat mülkiyetli seçenek AHS Twin Towers’dır: Grade-A ofislere dönüştürülmekte olan eski Shangri-La. Avior ise biraz ileride, Al Wasl’da ofis katları sunuyor.
Business Bay tarafı
Downtown ile Al Khail Road arasında, satılık ofislerde en geniş seçenek. Otoyola cephe veren kulelerden Rockefeller Tower Dubai ve Berkeley Tower doğrudan otoyola bakar; diğerleri birkaç sokak içeride ya da Dubai Water Canal kıyısında yer alır. Bölgeyi ayrıntılı olarak incelemek için Business Bay'de satılık ofis rehberimize göz atın.
Al Barsha ve Al Sufouh
Mall of the Emirates, Barsha Heights ve Dubai Internet City hattı. Buradaki ofis stoku çoğunlukla eski kuleler ve serbest bölge alanlarından oluşur ve büyük kısmı kiralıktır. TruHauz şu anda yolun bu kesiminde satılık yeni bir ofis projesi listelemiyor; ikinci el birimler için bize sorun.
Jebel Ali
Yolun en uç kısmı, Jebel Ali Port ve JAFZA’nın yanında. Giriş tutarları daha düşüktür ve alıcı genellikle ticaret, lojistik veya serbest bölge şirketidir. Samana Business Hub buradaki yeni kat mülkiyetli kuledir.
Sheikh Zayed Road ve Business Bay’de satılık ofisler
TruHauz’un Sheikh Zayed Road üzerinde veya hemen yakınında listelediği ofis projeleri; önce iki yeni cepheli kuleyle başlıyoruz.
LMD imzalı Christian A. Rockefeller Business Tower
Yol üzerindeki en yüksek ofis lansmanı: Business Bay tarafında, Downtown ile DIFC arasında 87 katlı, 372 m yüksekliğinde Grade-A bir kule. Yalnızca ofislerden oluşur; tekil ofislerden binanın üst kısımlarındaki tam katlara kadar seçenek sunar, otel tarzı olanak katları ve iki adet 50/50 ödeme planı vardır. LMD fiyatları birim birim açıklıyor. Kat planları, ödeme takvimi, Rockefeller adı ve geliştiricinin geçmişi Rockefeller Tower Dubai proje özeti sayfamızda ele alınıyor.
Berkeley Tower by Ellington
Sheikh Zayed Road’da, Business Bay Metro İstasyonu’nun hemen yanında G+60 bir ofis kulesi. 1,132 sq ft’lik birimlerden yaklaşık 12,500 sq ft’lik tam katlara ve 54–55. katlarda 21,873 sq ft’lik bir dubleks ofise kadar 109 ofis içerir. Plan 70/30’dur ve rezervasyonda ödenir. Fiyatlar lansmanda açıklanacak; 2031 olarak beklenen tamamlanma tarihi henüz kesinleşmedi. Rockefeller ile mi karşılaştırıyorsunuz? Okuyun: Rockefeller Tower - Berkeley Tower.
Yol üzerindeki veya hemen yakınındaki diğer ofis projeleri
“Başlayan” fiyatlar, 21 Ekim 2026 itibarıyla TruHauz’da listelenen en düşük fiyatlı birimlerdir ve önceden haber verilmeksizin değişebilir. Bureau Lamar’ın listelenen en düşük fiyatlı birimi bir perakende birimidir; satışa açılan tam ofis katı AED 39.5M’dir. Avior’un listelenen başlangıç fiyatı daireler içindir, bu nedenle ofis fiyatları talep üzerine verilir. Beyond imzalı 31 ABOVE, Sheikh Zayed Road’da değil Dubai Maritime City’de yer aldığı için buraya dahil edilmemiştir.
Sheikh Zayed Road ofis projeleri karşılaştırması
Rakamlar, her TruHauz ilanında gösterilen geliştirici verileridir. “Sorun” ifadesi, ilanda bu bilginin henüz yer almadığı anlamına gelir.
| Proje | Konum | İnşaat Şirketi | Durum | Başlangıç (TruHauz’da) | Büyüklükler (sq ft) | Ödeme planı | Devir Teslim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Christian A. Rockefeller Business Tower | SZR üzerinde, Business Bay tarafı | LMD | İnşaat halindeki | İstek üzerine | 1,077 – 13,400 | 50/50 | 2031'in 2. çeyreği (beklenen) |
| Berkeley Tower | SZR üzerinde, Business Bay Metro’nun yanında | Ellington | Off-plan (lansman öncesi) | Lansmanda | 1,132 – 21,873 | 70/30 | 2031 (kesinleşmedi) |
| AHS Twin Towers | SZR üzerinde, Trade Centre 1 | AHS Properties | Mevcut kulenin dönüşümü | AED 13.48M | 3,500 – 20,000 | 50/50 | Q2 2028 |
| 1970 Office Tower | Business Bay | Al Habtoor Group | İnşaat halindeki | AED 9.3M | 1,884 (satışa açıldı) | 60/40 | Q1 2029 |
| Lumena | Business Bay / Downtown sınırı | Omniyat | İnşaat halindeki | AED 19M | Sor | Sor | Q4 2029 |
| Haus of Tenet | Business Bay | Belirtilmedi | İnşaat halindeki | İstek üzerine | Sor | 50/50 | Mart 2028 |
| HQ by ROVE | Business Bay | IRTH / ROVE | İnşaat halindeki | 2,6 MILYON AED | 625’ten başlayan | 50/50 | Sor |
| Bureau Lamar | Business Bay, kanal kıyısı | Lamar Development | İnşaat halindeki | AED 38.5M | 6,415 (ofis katı) | 60/40 | Q1 2029 |
| Samana Business Hub | SZR üzerinde, Jebel Ali | Samana | İnşaat halindeki | 2,5 milyon AED | 1,052’den başlayan | 20/30/10 + teslim sonrası | Q2 2029 |
| Avior (ofis katları) | SZR üzerinde, Al Wasl | Acube | Off-plan, karma kullanım | İstek üzerine | Sor | 30/70 | 2031'in 3. çeyreği |
| Fifty One Tower ofisi | Business Bay, Marasi Drive | İkinci el | Hazır, kiracılı | AED 3.2M | 1,154 | Nakit veya konut kredisi | Hemen hazır |
Telefonda tabloyu yana kaydırın. Teslim tarihleri geliştirici tahminleridir ve yalnızca Satış ve Satın Alma Sözleşmenizde (SPA) yazıldığı şekliyle bağlayıcıdır.
Off-plan mı, hazır mı: kim hangisini almalı
Yol üzerindeki yeni kat mülkiyetli ofislerin neredeyse tamamı off-plan’dır ve 2028 ile 2031 arasında teslim edilecektir. Satılık hazır ofisler çoğunlukla mevcut Business Bay kulelerinde ikinci el birim olarak piyasaya çıkar.
Off-plan sizin için uygunsa…
- 2028–2031 için kendi genel merkezinizi planlıyorsanız
- Ödemeleri yaymak istiyorsanız: planlar 50/50’den ’ı teslim sonrasına kadar uzanıyor
- Hazır stokta nadiren bulunan büyük bir kata ya da tam kata ihtiyacınız varsa
- Yeni Grade-A standartları, metro erişimi, modern asansörler ve otopark istiyorsanız
Hazır sizin için uygunsa…
- Birkaç yıl sonra değil, şimdi taşınmanız veya kira geliri elde etmeniz gerekiyorsa
- Satın almadan önce gerçek katı, manzarayı ve aidat geçmişini görmek istiyorsanız
- Mobilyalı Fifty One Tower biriminde olduğu gibi, hâlihazırda kiracısı olan bir birimi tercih ediyorsanız
- Tamamlanmış bir varlığı konut kredisiyle finanse etmek istiyorsanız
Off-plan teslim riski taşır. Ödeme yapmadan önce geliştiricinin geçmiş performansını, DLD proje kaydını ve emanet (escrow) hesabını kontrol edin. Bu kontrollerin tek bir projede nasıl yapıldığını Christian A. Rockefeller Tower özetimiz gösteriyor; daha erken tamamlanacak kuleleri ise Business Bay teslimleri 2026–2027 rehberimizde bulabilirsiniz.
Ofis fiyatının üzerine eklenen maliyetler
Ofislerin satın alma maliyeti, aynı fiyattaki konutlardan daha yüksektir; bunun başlıca nedeni KDV’dir. Şu kalemleri planlayın.
| Maliyet | Tipik tutar | Ne zaman ödersiniz | Notlar |
|---|---|---|---|
| DLD devir / tescil ücreti | Fiyatın %4’ü | İmzada (off-plan için Oqood) veya devirde | Artı idari ve tescil ücretleri |
| KDV | Fiyatın %5’i | Fiyatla birlikte veya geliştirici yayarsa her taksitle birlikte | Ticari gayrimenkul standart orana tabidir; KDV mükellefi bir şirket bunu geri alabilir |
| Aidatlar (hizmet bedelleri) | Yıllık sq ft başına | Teslimden sonra yıllık | RERA tarafından belirlenir; ör. LMD’nin Rockefeller için tahmini AED 18/sq ft |
| Dekorasyon (fit-out) | Standartlara göre değişir | Teslimden sonra | Shell & core ofisler için gereklidir (ör. Lumena, Haus of Tenet, Bureau Lamar) |
| Komisyon ve konut kredisi masrafları | Duruma göre belirlenir | İkinci el alımda veya kredi kullanırken | İmzalamadan önce teyit edin; koşullar ikinci el ve off-plan arasında farklıdır |
Yalnızca örnek amaçlıdır. Varsayımsal AED 5,000,000’luk bir ofiste %4 DLD ücreti AED 200,000, %5 KDV ise AED 250,000’dır; yani idari ücretler ve dekorasyon öncesinde fiyatın üzerine yaklaşık AED 450,000 gerekir. Bu, bu sayfadaki herhangi bir birimin fiyatı değildir. Kendi rakamlarınız için ofis ödeme planı hesaplayıcısını kullanın ya da şu yazımızı okuyun: Dubai'de ofis satın alma.
Sheikh Zayed Road’da ofis nasıl seçilir
- Çalışanlarınızdan başlayın. Çalışanların nerede yaşadığını ve işe nasıl gidip geldiğini haritalayın. Red Line istasyonuna yürüme mesafesi, daha iyi bir manzaradan üstündür.
- Büyüklük aralığını belirleyin. 1,100 sq ft’lik bir ofis ile 12,000 sq ft’lik bir kat, farklı binaları olan farklı pazarlardır.
- Zamanlamayı belirleyin. 2028’den önce alana ihtiyacınız varsa hazır ikinci ele bakın; bu sayfadaki off-plan kuleler 2028–2031 arasında teslim ediliyor.
- Toplam maliyeti hesaplayın. İlan fiyatına %4 DLD, %5 KDV, aidat ve dekorasyonu ekleyin.
- Cephe ile ara sokakları karşılaştırın. Otoyola bakan kuleler görünürlük sağlar; kanal kıyısındaki ve iç sokaklardaki kuleler daha sakin ve daha uygun olabilir.
- Teslim standardını okuyun. Mobilyalı, döşenmiş ya da shell & core olması bütçenizi ve taşınma tarihinizi değiştirir.
- Projeyi doğrulayın. DLD kaydı, geliştirici adına açılmış emanet (escrow) hesabı ve SPA’daki tamamlanma tarihi ile gecikme koşulları.
- Yeniden satışı düşünün. Bilinen cepheli kulelerdeki küçük ofisler genellikle sonraki alıcılar açısından en geniş kitleye sahiptir.
Perakende ve depolar dahil ticari varlıklara daha geniş bir açıdan mı bakmak istiyorsunuz? Göz atın: Dubai ticari gayrimenkul rehberimiz.
Sheikh Zayed Road’da satılık ofisler: sıkça sorulan sorular
Yabancılar Sheikh Zayed Road’da ofis satın alabilir mi?
Evet, tam mülkiyet (freehold) esasıyla satılan binalarda. Business Bay bir freehold bölgesidir; bu nedenle her uyruktan alıcı burada bir ofise tamamen sahip olabilir ve bu sayfadaki yeni kat mülkiyetli (strata) kulelerin çoğu tüm uyruklara pazarlanıyor. Yolun diğer kesimlerinde mülkiyet koşulları binadan binaya değişebilir; bu yüzden ödeme yapmadan önce mülkiyet türünü Oqood veya tapu senedi üzerinden teyit edin.
Sheikh Zayed Road’da bir ofis ne kadar?
Bu, yolun hangi kesiminde olduğuna ve büyüklüğe bağlı. TruHauz’un listelediği projeler arasında başlangıç fiyatları Jebel Ali’deki Samana Business Hub’da yaklaşık AED 2.5M ve Business Bay’deki HQ by ROVE’da AED 2.6M’den başlayıp Trade Centre 1’deki AHS Twin Towers’ta AED 13.48M’ye ve Bureau Lamar’daki tam katlar için AED 38.5M’ye kadar çıkıyor. Christian A. Rockefeller Business Tower ve Berkeley Tower fiyatları talep üzerine ve lansmanda açıklıyor. Fiyatlar değişebilir, bu yüzden güncel listeyi isteyin.
Ofis fiyatının üzerine hangi maliyetleri öderim?
%4 Dubai Arazi Dairesi (DLD) ücreti ile idari ve tescil ücretlerini, fiyat üzerinden %5 KDV’yi (ticari gayrimenkul standart orana tabidir), yıllık aidatları (hizmet bedeli) ve ofis shell and core olarak teslim ediliyorsa dekorasyon / iç düzenleme (fit-out) maliyetini bütçenize ekleyin. Hazır bir ikinci el ofiste ayrıca acente komisyonu ve kredi kullanıyorsanız mortgage masrafları da ödeyebilirsiniz.
Dubai’de ofislerde KDV ödenir mi?
Evet. Konut gayrimenkullerinin çoğundan farklı olarak ticari gayrimenkul %5 standart orana tabidir. KDV’ye kayıtlı bir işletme bunu geri alabilir; bu nedenle kendi durumunuz için vergi danışmanlığı alın. Bazı geliştiriciler KDV’yi peşin değil her taksitle birlikte tahsil ediyor; LMD, Christian A. Rockefeller Business Tower’da bu şekilde uyguluyor.
Proje aşamasında (off-plan) mı yoksa hazır bir ofis mi almalıyım?
Ofisi kullanmanız veya şimdi kira geliri elde etmeniz gerekiyorsa hazır alın. 2028–2031 için bir genel merkez planlıyorsanız, ödemeleri yaymak ve daha geniş büyüklük seçeneğine sahip Grade-A bir bina istiyorsanız off-plan alın. Off-plan teslim riski taşır; bu nedenle geliştiricinin geçmişini ve emanet (escrow) hesabını kontrol edin.
Sheikh Zayed Road’un hangi kesimi ofis için en iyisi?
Merkezi bir iş adresi için Downtown ile DIFC arasındaki Business Bay ve Trade Centre tarafı en güçlü kiracı talebine sahiptir ve iki metro istasyonu yakındadır. Jebel Ali, liman ve serbest bölgeyle bağlantılı firmalara daha düşük bir bütçeyle uygundur. Doğru cevap, çalışanlarınızın ve müşterilerinizin nerede olduğuna bağlıdır.
Ofis alımı BAE Altın Vize başvurusunu destekleyebilir mi?
AED 2 milyon veya üzeri değerdeki bir mülk, başvuru sırasında yürürlükte olan kurallara tabi olarak 10 yıllık Altın Vize başvurusunu destekleyebilir. Bu sayfadaki ofislerin çoğu bu seviyenin üzerinde fiyatlanıyor. TruHauz, bunun sizin durumunuza nasıl uygulandığını teyit edebilir.
Sheikh Zayed Road’daki yeni ofis kuleleri ne zaman teslim ediliyor?
TruHauz’un listelediği projelerden Haus of Tenet Mart 2028, AHS Twin Towers 2028’in 2. çeyreği, 1970 Office Tower ve Bureau Lamar 2029’un 1. çeyreği, Samana Business Hub 2029’un 2. çeyreği, Lumena 2029’un 4. çeyreği ve Christian A. Rockefeller Business Tower 2031’in 2. çeyreğinde teslim bekliyor. Berkeley Tower 2031 bekliyor, ancak bu henüz teyit edilmedi. Bunlar geliştirici tahminleridir.
Fiyatları ve kat planlarını nasıl alabilirim?
İhtiyacınız olan metrekare, bütçe ve zamanlamayı TruHauz’a +971 52 971 5488 numarasından WhatsApp ile iletin. Uygun binalar için güncel müsaitlik durumunu, kat planlarını ve ödeme planlarını ücretsiz olarak gönderelim.
Doğru Sheikh Zayed Road ofisini bulun
Bize büyüklük, bütçe ve taşınma tarihinizi söyleyin. Sheikh Zayed Road üzerinde ve çevresinde uygun ofisleri kat planları, ödeme planları ve güncel fiyatlarla birlikte ücretsiz olarak gönderelim.
Kaynaklar: TruHauz proje ilanları (21 Ekim 2026 itibarıyla listelenen fiyatlar, büyüklükler, ödeme planları ve teslim tarihleri); LMD, Christian A. Rockefeller Business Tower bilgi föyü ve kat planı broşürü (Ekim 2026); Ellington Properties, Berkeley Tower broşürü; Arabian Business ve Gulf Business aracılığıyla JLL Q2 2026 ofis verileri; Savills Dubai ofis araştırması. Geliştirici rakamları gösterge niteliğindedir ve Satış ve Satın Alma Sözleşmesi’ne tabidir. TruHauz Real Estate, RERA’ya kayıtlı bir Dubai emlak aracılık firmasıdır. Bu rehber genel bilgi amaçlıdır; finansal veya vergi danışmanlığı değildir.
