Dubai Mülklerinde AML Kontrolleri
Fon Kaynağı, goAML ve AED 55,000 Kuralı
Dubai’deki her mülk alımı artık, çoğu alıcının ancak bir acente paranın nereden geldiğini sorduğunda fark ettiği bir kara para aklamayla mücadele katmanından geçiyor. Yasanın gerçekte ne gerektirdiğini, hangi işlemlerin bildirildiğini, sizden neyi sunmanızın isteneceğini ve bunların hiçbirinin neden şüpheli olduğunuz anlamına gelmediğini burada bulabilirsiniz.
Dubai’de Bir Acente Paranızın Nereden Geldiğini Neden Sorar
Fiyatta anlaşmak ile imza atmak arasında bir noktada Dubai’deki hemen her alıcı aynı anla karşılaşır: aracı kurum bir pasaport kopyası ister, ardından daha müdahaleci gelen bir şey ister — satın alma parasının nereden geldiğine dair kanıt. Alıcıların en sık güvensizlik olarak algıladığı soru budur. Oysa bu aslında lisanslı bir aracı kurumun vazgeçemeyeceği, pazarlık edemeyeceği ve siz güvenilir göründüğünüz için atlayamayacağı yasal bir yükümlülüğü yerine getirmeye başladığı andır.
Bu yükümlülük BAE’nin kara para aklamayla mücadele mevzuatından kaynaklanır. 2018 tarihli 20 sayılı Federal Kanun Hükmünde Kararname ile ve 2019 tarihli 10 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı uyarınca gayrimenkul firmaları Belirlenmiş Finansal Olmayan İş veya Meslek (Designated Non-Financial Business or Profession) — kısaca DNFBP — olarak sınıflandırılır. BAE Ekonomi Bakanlığı toplam dört DNFBP kategorisi tanımlar: gayrimenkul firmaları, denetim ve muhasebe firmaları, değerli metal ve taş tüccarları ile tröst veya şirket hizmet sağlayıcıları. Gayrimenkulün bu listede yer almasının nedeni açıktır. Mülk büyük, kalıcı ve uluslararası olarak taşınabilir bir değer deposudur; yasa dışı paraya meşru bir geçmiş kazandırmaya çalışan herkes için onu cazip kılan da tam olarak budur.
DNFBP olmak, bir aracı kurumun başvurarak aldığı bir etiket değildir. Faaliyetin kendisine otomatik olarak bağlanır. Bu statü bir kez doğduğunda firma, Finansal İstihbarat Birimi’nin (FIU) goAML portalına kaydolmalı, muhatap olduğu kişiler hakkında müşteri durum tespiti (CDD) yapmalı, kayıt tutmalı ve kuralların gerektirdiği yerlerde bildirimde bulunmalıdır. Belgelerinizin istenmesinin arkasındaki mekanizma budur; stüdyo da alsanız malikâne de alsanız aynı soruların gündeme gelmesinin nedeni de budur. Business Bay’deki bir ofiste RERA kartlı bir broker ile de çalışsanız, satın alımı yurt dışından uzaktan da tamamlasanız durum aynıdır.
Sıradan alıcılar için tabloyu değiştiren, Ekonomi Bakanlığı’nın yayımladığı bir genelge oldu; genelge 7 Temmuz 2022 tarihinde duyuruldu, aynı ayın başından itibaren yürürlüğe girdi ve gayrimenkul sektörü için özel bildirim prosedürleri belirledi. Genelgeyle Gayrimenkul Faaliyet Raporu (Real Estate Activity Report), yani REAR ve onunla birlikte bu rehberin büyük ölçüde konu aldığı AED 55,000 rakamı getirildi.
Bir Bakışta AML Çerçevesi
Temel bilgiler tek bir yerde
Bir Bildirimi Gerçekte Ne Tetikler
Gayrimenkul Faaliyet Raporu bir eşik raporudur; birinin şüphe duyduğu için değil, işlem belirli bir yapıya sahip olduğu için verilir. Ekonomi Bakanlığı genelgesinin belirlediği durumlar şunlardır.
| Durum | Kapsamı | Bildirim |
|---|---|---|
| AED 55,000 veya üzeri nakit | Toplamı AED 55,000’e ulaşan veya aşan tek bir nakit işlemi ya da birden fazla nakit işlemiyle ödenen tam mülkiyetli (freehold) bir mülk satışı veya alımı — mülkün tüm değeri ya da herhangi bir kısmı için. | REAR gerekli |
| Sanal varlıkla ödeme | Alıcının geleneksel fonlar yerine sanal varlıklarla ödeme yaptığı tam mülkiyetli (freehold) bir mülk satışı veya alımı. | REAR gerekli |
| Sanal varlıklardan dönüştürülen fonlar | Kullanılan paranın sanal varlıkların nakde çevrilmesiyle elde edildiği tam mülkiyetli (freehold) bir satış veya alım. | REAR gerekli |
| Şüphe gerekçeleri | Firmanın kara para aklama veya terörün finansmanından şüphelenmek için makul gerekçelere sahip olduğu, her tutardaki herhangi bir işlem. Bu, eşik raporundan ayrı ve farklı bir bildirimdir. | STR / SAR |
| Olağan banka havalesi, şüphe yok | Nakit eşiğinin altında, başka olağandışı bir yanı olmayan geleneksel bir havale. Faaliyet raporu doğmaz — ancak durum tespiti, kimlik tespiti ve beş yıllık kayıt yükümlülüğü yine tamamen geçerlidir. | REAR yok |
Kaynak: BAE Ekonomi Bakanlığı’nın gayrimenkul sektörünün kayıt tutma ve bildirim yükümlülüklerine ilişkin 7 Temmuz 2022 tarihli duyurusu (genelge Temmuz 2022 başından itibaren yürürlükte); yasal çerçeve 2018 tarihli 20 sayılı Federal Kanun Hükmünde Kararname ve 2019 tarihli 10 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı’na göredir. Bu rehber genel bilgi niteliğindedir, hukuki tavsiye değildir — kendi işleminiz için danışmanlık alın.
Kurallara Uyan Bir Aracı Kurumun İsteyeceği Altı Şey
Bunların hiçbiri olağandışı değildir ve hiçbiri sizden şüphe edildiği anlamına gelmez. Bunları hazır bulundurmak, ilerleyen bir işlem ile bir belge bekleyerek duran bir işlem arasındaki farktır.
Fon kaynağı dosyanızın neleri içermesi gerektiğinden emin değil misiniz?
TruHauz’a satın almanın nasıl finanse edildiğini söyleyin; teklif vermeden önce neleri hazırlamanız gerektiğini size söyleyelim.
Alıcıların AML Kontrolleri Hakkında Yanlış Bildiği Üç Şey
Kuralların kendisi dar kapsamlı ve kamuya açıktır. Dubai’deki bir işlemde yaşanan sürtünmenin çoğu, bu kurallar hakkındaki geçerli olmayan varsayımlardan kaynaklanır.
“Bildirim, şüpheli olduğum anlamına gelir”
Gayrimenkul Faaliyet Raporu alıcının kişiliğine göre değil, işlemin yapısına göre verilir. Eşik tutarında veya üzerinde nakit ya da sanal varlıkla ödeme, kim olursanız olun bir bildirim doğurur. Şüpheli işlem bildirimi ise tamamen ayrı bir araçtır; gerçek şüphe gerekçelerine dayanır ve her tutarda yapılabilir. İkisini karıştırmak, alıcıların rutin taleplere direnmesine ve kendi işlemlerini yavaşlatmasına yol açar.
“Ödemeyi bölebilirim”
Eşik tam da bunu engellemek için yazılmıştır. Tek bir nakit işlemi veya birden fazla nakit işlemini — toplamı AED 55,000’e ulaşıyor ya da aşıyorsa — kapsar ve mülkün tüm değeri ya da herhangi bir kısmı için geçerlidir. Tek bir ödemeyi daha küçük ödemelere bölmek işlemi eşiğin altına indirmez; yalnızca aynı bildirimi, üstelik bariz bir örüntüyle birlikte doğurur.
“Serbest bölgedeki bir işlem bunun dışında kalır”
Ekonomi Bakanlığı’nın gereklilikleri, serbest ticaret bölgelerindekiler dahil BAE’de kayıtlı ve lisanslı tüm gayrimenkul brokerlarını ve acentelerini kapsar. Yetki alanına dayalı bir istisna yoktur. Aksini ima eden bir firma size kurallar hakkında değil, firmanın kendisi hakkında bir şey söylüyordur ve onu görevlendirmeden önce bunu fark etmeye değer.
Sıkça Sorulan Sorular
Alıcıların ve satıcıların Dubai’de gayrimenkulde kara para aklamayla mücadele kontrolleri hakkında en sık sorduğu sorular.
Evrakları İlk Seferde Doğru Hazırlayın
TruHauz, RERA lisanslı bir aracı kurumdur ve bu kontrolleri olağan sürecin parçası olarak yürütür. Satın almanızın nasıl finanse edildiğini bize söyleyin; devrinizi bekleten şey hâline gelmeden önce tam olarak neleri hazırlamanız gerektiğini size söyleyelim.
Tartışmaya Katılın