Dubai’de Ofis Satın Almak
Maliyetler, KDV, Getiriler, Altın Vize ve Adım Adım Süreç
Yabancılar, Dubai’nin tam mülkiyet (freehold) bölgelerinde ofisleri tamamen mülk edinebilir. Bu rehber nereden satın alabileceğinizi, proje aşamasında (off-plan) veya hazır alımın nasıl işlediğini, fiyatın üzerine eklenen tüm maliyetleri, gerçek getirinin nasıl hesaplanacağını ve ödeme yapmadan önce neleri kontrol etmeniz gerektiğini anlatıyor. Rehber boyunca örnek olarak yeni bir kuleyi kullanıyoruz (bkz. Rockefeller Tower Dubai proje özeti).
Yabancı Olarak Dubai’de Ofis Satın Alabilir misiniz?
Yes. Her uyruktan alıcı, Dubai’nin tam mülkiyet bölgelerinde bir ofisi tamamen mülk edinebilir, Dubai Arazi Dairesi’ne (DLD) tescil ettirebilir ve serbestçe satabilir veya kiraya verebilir. Satın alma, konutla aynı sicil üzerinden yürür, ancak maliyet kalemleri farklıdır: %5 KDV ofis fiyatı üzerinden ödenir ve buna %4 DLD ücreti eklenir; aidat genellikle sq ft başına daha yüksektir ve bankalar ofisler için dairelere göre daha isteksiz kredi verir.
Yeni ofislerin çoğu proje aşamasında, bir ödeme planıyla satılır. Hazır ofisler prestijli binalarda sq ft başına daha pahalıdır ama hemen kira getirebilir. Her iki durumda da elde ettiğiniz gerçek getiri, manşet kira rakamına değil net rakamlara bağlıdır. Bu rehber, hesapların somut olması için tek bir kulenin gerçek geliştirici koşullarıyla bu rakamları adım adım ele alıyor.
Bir Bakışta Ofis Satın Almak
Tipik bir Dubai ofis alımında geçerli olanlar
Yabancıların Ofis Satın Aldığı Tam Mülkiyet (Freehold) Bölgeleri
Dubai'de yabancı mülkiyetine, caddelerin ya da semt adlarının tamamında değil, tam mülkiyet (freehold) olarak belirlenmiş arsalarda izin verilir. Uygulamada yabancı yatırımcıların satın aldığı tam mülkiyetli ofis stokunun büyük bölümü birkaç bölgede yer alır:
- Business Bay: tam mülkiyetli ofislerin en geniş havuzu; eski orta segment kulelerden kanal boyunca ve Sheikh Zayed Road üzerindeki yeni A sınıfı lansmanlara kadar. Ayrıntılar için bkz. Business Bay'de satılık ofis rehberi.
- Sheikh Zayed Road (Business Bay tarafı): cadde birkaç bölgeden geçtiği için mülkiyet türü arsaya göre değişir. Christian A. Rockefeller Business Tower ve Berkeley Tower gibi Business Bay'de kayıtlı kuleler tam mülkiyetlidir. Bu hattı bina bina ele alan Sheikh Zayed Road'da satılık ofisler rehberimize göz atın.
- Downtown Dubai: Burj Khalifa yakınındaki karma kullanımlı kulelerde sınırlı sayıda ofis.
- Jumeirah Lakes Towers (JLT) ve Dubai Marina: merkezi bölgelere göre metrekare başına daha düşük fiyatlarla geniş bir hazır ofis stoku.
- DIFC: burada ofis sahibi olunabilir, ancak DIFC kendi tapu siciline sahiptir; bu nedenle süreç ve ücretler burada anlatılan DLD yolundan farklıdır.
Rezervasyon yapmadan önce ilgili binanın mülkiyet türünü kontrol edin. Bunu DLD proje sicili, Dubai REST uygulaması veya tapu senedi gösterir. Bölge adı listelerinin neden yeterli olmadığını Dubai'de tam mülkiyet bölgeleri rehberimizde açıklıyoruz.
Off-Plan ve Hazır Ofis: Sizin İçin Ne Değişir
Aynı bütçeyle birbirinden çok farklı iki yatırım yapılabilir. Doğru seçim büyük ölçüde gelire ne zaman ihtiyaç duyduğunuza ve tek seferde ne kadar nakit ayırabileceğinize bağlıdır.
| Kriter | Off-plan ofis | Hazır ofis |
|---|---|---|
| Kira geliri | Teslime kadar yok (aşağıdaki kuleler için 2031) | İlk kiralamadan itibaren veya kiracılıysa ilk günden |
| Nasıl ödediğiniz | Geliştirici ödeme planı; genellikle veya daha fazlası teslimde ya da teslime kadar ödenir | Devirde tam fiyat, nakit veya krediyle |
| Tescil | DLD geçici sicilinde Oqood, teslimde tapu senedi | Devirde tapu senedi |
| KDV | Geliştirici tarafından tahsil edilir, genellikle taksitlere yayılır | Satışta ödenir; yöntem satıcının kim olduğuna bağlıdır (bkz. ticari gayrimenkul rehberimiz) |
| Bina kalitesi | Yeni A sınıfı şartname, daha geniş kat alanları | Büyük farklılık gösterir; binayı ve bakım geçmişini inceleyin |
| Başlıca riskler | Gecikme, tasarım değişiklikleri, teslimdeki kira seviyesi belirsiz | Kiracının ödeme yapmaması, eski bina, prestijli stokta daha yüksek fiyat |
| Finansman | Plan boyunca çoğunlukla nakit | Ticari kredi mümkün ama daha zor |
Tüm mülk türleri için genel karşılaştırma için bkz. Dubai'de off-plan ve hazır mülk karşılaştırması.
Dubai'de Adım Adım Ofis Nasıl Satın Alınır
Bu, yeni ofislerin çoğunun satıldığı off-plan yoludur. Hazır bir alımda 3 ile 6. adımlar atlanır: mülk sahibiyle satış sözleşmesi imzalarsınız, geliştirici itiraz yok belgesi (NOC) düzenler ve tapu devri bir tescil ofisinde (trustee office) yapılır.
Seçenekleri belirleyin ve projeyi kontrol edin
Binayı, katı ve ofis büyüklüğünü seçin. Geliştiriciyi ve DLD proje numarasını Dubai REST uygulamasından kontrol edin; kayıtlı geliştiricinin sözleşmenizdeki şirketle aynı olduğundan emin olun. Christian A. Rockefeller Business Tower için sicilde Business Bay'deki LMD Ventures Buying and Selling of Real Estate L.L.C. kayıtlıdır.
Ön talep (EOI) veya rezervasyon
Lansmanlarda geliştiriciler sıranızı tutmak için genellikle bir ön talep (EOI) alır, ardından belirli bir ofis için rezervasyon yapılır. İade koşullarını yazılı olarak alın ve ödemeyi yalnızca izlenebilir havaleyle geliştiriciye veya onun emanet (escrow) hesabına yapın; asla bir şahsa ödeme yapmayın.
Satış ve Satın Alma Sözleşmesini (SPA) imzalayın
Bağlayıcı olan tek belge SPA'dır. Tamamlanma tarihini, ek süreyi, bina gecikirse ne olacağını, ofisin kesin alanını ve alan farklarının nasıl kapatılacağını, KDV dahil ödeme takvimini okuyun. TruHauz bu noktaları sizinle birlikte inceler; karmaşık işlemlerde bir avukata danışın.
Oqood kaydını yaptırın ve DLD ücretini ödeyin
Geliştirici, satın alımınızı DLD'nin Oqood olarak bilinen geçici siciline kaydeder. %4 DLD ücreti ve idari masraflar normalde bu aşamada ödenir. Oqood belgesini saklayın: teslime kadar mülkiyetinizin kanıtıdır. Küçük masrafların dökümü için Dubai'de DLD ücretleri rehberimize bakabilirsiniz.
Taksitleri emanet hesabına ödeyin
Her taksit, projenin emanet (escrow) hesabına yatırılır; bu hesap denetlenir ve inşaat ilerledikçe geliştiriciye serbest bırakılır. SPA'nızdaki IBAN'ın kayıtlı emanet hesabıyla eşleştiğini kontrol edin. Rockefeller Tower için geliştirici, LMD Ventures adına Commercial Bank of Dubai'deki hesabı belirtmektedir.
İnşaatı takip edin ve teslim ödemesini planlayın
Büyük bakiyeler genellikle teslimde ödenir. Nakdi veya krediyi beklenen tarihten çok önce hazırlayın; çünkü ticari krediler konut kredisine göre daha uzun sürede ayarlanır.
Teslim ve eksik kontrolü
Anahtarları teslim almadan önce ofisi şartnameye göre inceleyin ve kusurları yazılı olarak kaydedin. Kesin alanı, onaylanmış aidatı (hizmet bedeli), hak ettiğiniz giriş kartlarını ve otoparkı teyit edin.
Bunu gerçek bir ofis için hesaplamamızı ister misiniz?
Bütçenizi ve istediğiniz büyüklüğü bize iletin; size tam maliyet, ödeme takvimi ve KDV durumuyla birlikte güncel ofis seçeneklerini gönderelim.
Bir Ofisin Gerçek Maliyeti: Örnek Hesaplama
Örnekte LMD'nin Christian A. Rockefeller Business Tower için yayımladığı gerçek koşullar kullanılmıştır: 1,077 sq ft'lik bir Core ofis, standart 50/50 plan ve sq ft başına AED 18 olarak tahmin edilen aidat. Fiyat varsayımsaldır. LMD fiyat yayımlamamıştır; AED 3,000,000 yalnızca hesabın kolay takip edilmesi için seçilmiş yuvarlak bir rakamdır. Herhangi bir ofisin fiyatı değildir.
| Maliyet kalemi | Nasıl hesaplanır | Örnek tutar |
|---|---|---|
| Ofis fiyatı | Varsayımsal, yalnızca örnek amaçlı | 3.000.000 AED |
| DLD harcı | Fiyatın %4'ü, Oqood kaydında ödenir | AED 120,000 |
| DLD idari ve kayıt masrafları | Sabit ücretler; DLD ücretleri rehberimize bakın | Küçük, sabit |
| KDV | Fiyatın %5'i; LMD her taksitle birlikte tahsil eder | AED 150,000 |
| Ofis sahibi olmanın toplam maliyeti | İdari masraflar ve olası KDV iadesi hariç | AED 3,270,000 |
| Aidat (teslimden itibaren) | 1,077 sq ft × AED 18, geliştirici tahmini | Yılda AED 19,386 |
Standart 50/50 planda ödemelerin vadesi
| Aşama | Pay | Taksitli | KDV (%5) |
|---|---|---|---|
| İmzada | 10% | 300.000 AED | 15.000 AED |
| 1 ay sonra | 10% | 300.000 AED | 15.000 AED |
| 15, 21, 27, 33, 39 ve 45. aylar (6 × %5) | 30% | AED 900,000 | AED 45,000 |
| Teslimde (2031'in 2. çeyreği bekleniyor) | 50% | 1,500,000 AED | AED 75,000 |
| Toplam | 100% | 3.000.000 AED | AED 150,000 |
Bu rakamlara göre ilk ay gereken nakit, 'luk imza taksiti, KDV'si ve DLD ücretinin toplamı olan yaklaşık AED 435,000; bunu bir ay sonra AED 315,000 daha izler. Teşvikli planda ise imzada alınır. Fiyatın yarısı, yani AED 1,500,000 artı AED 75,000 KDV, teslimde ödenir. En dikkatli planlanması gereken ödeme budur; çünkü çok az banka, tamamlanmadan önce off-plan bir ofis için kredi verir.
Size teklif edilen gerçek fiyatla aynı hesabı yapmak için Rockefeller Tower ödeme planı hesaplayıcımızı kullanın. Hesaplayıcı, her iki plan için her taksiti, KDV'yi ve DLD ücretini gösterir.
Ofiste %5 KDV: Kim Öder, Kim Geri Alabilir
Ofisler ticari gayrimenkuldür; bu nedenle satış %5 standart KDV oranına tabidir. Konuttan farklı olarak bundan kaçınamazsınız. Önemli olan, bunun sizin için kalıcı bir maliyet mi yoksa yalnızca bir nakit akışı maliyeti mi olduğudur.
- Ofisi vergiye tabi faaliyetleri için kullanan KDV mükellefi bir şirket, satın alımda ödediği KDV'yi KDV beyannamesi aracılığıyla indirilecek KDV olarak geri alabilir.
- Ofisi kiraya veren bir yatırımcı, vergiye tabi bir teslim yapmış olur; çünkü ticari kira da %5 KDV'ye tabidir. Kira gelirine bağlı olarak mülk sahibinin KDV kaydı yaptırması zorunlu olabilir ya da bunu tercih edebilir; böylece kira üzerinden KDV tahsil edip satın alımdaki indirilecek KDV'yi geri alabilir.
- KDV kaydı yaptırmadan satın alan bir şahıs genellikle %5'i maliyetin bir parçası olarak üstlenir. Örneğimizde bu, AED 150,000 ek maliyet demektir.
Aidatlar ve Diğer Mülk Sahibi Giderleri
Aidat (hizmet bedeli); binanın güvenliğini, temizliğini, asansörlerini, ortak alanlarını ve yedek fonunu karşılar. Otel tarzı olanaklara sahip A sınıfı bir ofis kulesinde bu, önemli bir maliyettir. LMD, Rockefeller Tower için yıllık sq ft başına AED 18 öngörmektedir; bu da 1,077 sq ft'lik bir ofiste yaklaşık AED 19,386 eder ve kesin rakam teslimde onaylanır. Dubai'de bütçeler düzenlenmiş bir sistem üzerinden onaylanır ve tahsil edilir; ayrıntılar için rehberimize bakın: Mollak.
Ofis boşken bölgesel soğutma ve faturalar, kiracı bulduğunuzda emlak komisyoncusu ücreti, sigorta ve kiracı çekmek için sunduğunuz her türlü dekorasyon (fit-out) için de bütçe ayırın. Bunlar ilan edilen getiride görünmez ama elinizde kalanı azaltır. Aidatların nasıl belirlendiğini Dubai'de aidatlar rehberimizde anlatıyoruz.
Ofis İçin Kredi Alabilir misiniz?
Mümkündür, ancak bir daireye göre daha zordur. Ticari gayrimenkule kredi veren banka sayısı daha azdır, azami kredi/değer oranı konuta göre daha düşüktür, vadeler genellikle daha kısadır ve banka gelirinizi veya şirketinizin hesaplarını yakından inceler. Tamamlanmadan önce off-plan bir ofise kredi verilmesi nadirdir.
Uygulamada off-plan ofis alıcılarının çoğu, geliştiricinin planı üzerinden nakit öder ve yeniden finansmana teslimde karar verir. Teslim bakiyesi için kredi kullanmayı düşünüyorsanız, bir yıl veya daha önce bir kredi danışmanıyla görüşün ve yazılı bir ön değerlendirme alın. Genel süreci Dubai'de konut kredisi alma rehberimizde açıklıyoruz.
Bir Ofisin Getirisi Nasıl Hesaplanır
Dubai ofis piyasası 2023'ten bu yana arz sıkıntısı yaşıyor. Aşağıda yayımlanan en güncel rakamlar ve ardından her ofise uygulanabilecek formül yer alıyor.
Şehir geneli ofis boşluk oranı
2026 2. çeyrek; JLL'ye göre bir yıl önceki %7,7'den düştü.
A sınıfı kira artışı
2026 2. çeyrekte A sınıfı ofis kiralarındaki yıllık artış (JLL). Prime kiralar ,6 arttı.
sq ft başına ortalama kira
Savills'in 2026 2. çeyrek şehir geneli ortalaması; çeyrek bazında yatay ve 2021'in ilk yarısından bu yana ilk duraklama.
Formül. Brüt getiri = yıllık kira ÷ fiyat. Net getiri = (yıllık kira − aidat − diğer mülk sahibi giderleri) ÷ toplam satın alma maliyeti (fiyat + DLD ücreti + geri alamadığınız KDV).
Varsayımsal örnek. Aynı 1,077 sq ft'lik ofisi varsayımsal AED 3,000,000 fiyatla ele alalım ve yalnızca örnek amaçlı olarak yıllık sq ft başına AED 200'e kiralandığını varsayalım. Kira AED 215,400 olur. Fiyat üzerinden brüt getiri %7,2'dir. Tahmini AED 19,386 aidattan sonra net kira AED 196,014'tür. AED 3,120,000 toplam maliyet üzerinden (KDV geri alınmış olarak) net getiri yaklaşık 6.3%. KDV geri alınamazsa maliyet AED 3,270,000'e çıkar ve net getiri yaklaşık 6.0% seviyesine düşer; boş kalma dönemleri, kiralama komisyonları ve dekorasyon (fit-out) hariç.
Bu rakamların hiçbiri tahmin değildir. 2031'de teslim edilecek bir kule yaklaşık beş yıl boyunca hiç gelir getirmez ve o zaman elde edeceği kira, bu süre içinde Business Bay, Downtown ve DIFC'de ne kadar yeni A sınıfı alanın tamamlanacağına bağlıdır. Savills'in 2026 2. çeyrekteki yatay verisi, kira artışının dengelenmeye başladığına işaret ediyor. Daha fazlası için bkz. Dubai ofis piyasası analizi ve genel rehberimiz: kira getirisi ve ROI.
Kaynaklar: Arabian Business ve Gulf Business aracılığıyla JLL 2026 2. çeyrek ofis verileri; Savills Dubai ofis araştırması. Kiralar ortalamadır, garanti edilmiş getiri değildir. sq ft başına AED 200 kira ve AED 3,000,000 fiyat varsayımsaldır.
Şahıs Adına mı, Şirket Adına mı; Kurumlar Vergisi ve Altın Vize
Şirket üzerinden satın alma. Birçok ofis alıcısı, işletme ofisi kendisi kullanacağı için ya da birden fazla varlığı bir arada tutmak için tapunun bir şirket adına olmasını ister. DLD yalnızca belirli kuruluşları kabul eder; örneğin BAE anakara (mainland) şirketleri ile bazı serbest bölge, DIFC ve ADGM kuruluşları. Yurt dışında kurulmuş bir şirket Dubai tapusunu doğrudan elinde tutamaz. Kabul edilen yöntemleri ve gerekli belgeleri Dubai'de şirket üzerinden mülk satın alma rehberimizde listeliyoruz.
Kurumlar Vergisi. Dubai'de yıllık emlak vergisi yoktur. Ancak bir şirketin elindeki ya da bir işletme faaliyeti kapsamında kiraya verilen bir ofis, kira gelirini ve olası kazancı BAE Kurumlar Vergisi kapsamına sokabilir. Ayrıca gerçeğe uygun değerle tutulan yatırım amaçlı gayrimenkul için varsayımsal amortisman gibi, sonucu değiştirebilecek tercihler de vardır. Bkz. BAE Kurumlar Vergisi ve yatırım amaçlı gayrimenkul ; satın almadan önce de yapınızın vergi açısından nasıl değerlendirileceğini bir vergi danışmanına sorun.
Altın Vize. AED 2 milyon veya üzeri değerdeki bir mülk, BAE'nin 10 yıllık Altın Vize başvurusunu destekleyebilir ve bir ofis de buna uygun olabilir. Off-plan mülkler, ipotekli birimler ve ortak mülkiyet için kriterler zaman zaman değiştiğinden, kendi durumunuz için güncel kuralları teyit edin. Mülk yoluyla başvuru sürecini İkamet İzni sayfamızda açıklıyoruz; TruHauz da rezervasyondan önce uygunluğunuzu kontrol edebilir.
Satın Almadan Önce Fiyata Yansıtılması Gereken Altı Risk
Bunlar, özellikle off-plan olmak üzere ofis alımına özgü risklerdir. Hiçbiri satın almamak için bir neden değildir, ancak her biri ödemeye razı olduğunuz fiyata yansıtılmalıdır.
Geliştiricinin teslim geçmişini ve SPA'daki ek süreyi ve gecikme çözümlerini kontrol edin. Geliştiricinin ilk ofis projesi ya da ilk süper yüksek kulesi olan bir projeyi daha da dikkatli inceleyin.
teslimde ödenecekse ve banka kredi vermezse, nakdi bulmanız ya da satmanız gerekir. Finansmanı 2031'de değil, imzalamadan önce planlayın.
Bugünkü düşük boşluk oranı kalıcı olmayabilir. Business Bay'de ve Sheikh Zayed Road üzerinde birkaç A sınıfı kulenin yaklaşık aynı dönemde tamamlanması planlanıyor.
Ofislerin kiralanması dairelere göre daha uzun sürebilir ve ofis boşken aidatı siz ödersiniz. Her kiracı ayrıldığında birkaç aylık boşluk payı ayırın.
Ofis arayan alıcı sayısı konut arayanlardan azdır; tam katlar için alıcı havuzu daha da küçüktür. Tanınmış bir binadaki küçük birimler genellikle daha kolay satılır.
Aidatlar onaylanana kadar tahmindir ve KDV iadesi otomatik değildir. Markalı kulelerde marka koşullarını yazılı olarak isteyin.
Sheikh Zayed Road'da İki Yeni Ofis Kulesi
Her ikisi de Business Bay'de kayıtlı, tam mülkiyetli A sınıfı kulelerdir ve teslimin 2031'de olması beklenmektedir. Her iki geliştirici de fiyat yayımlamadı; güncel fiyat listesi için bize ulaşın.
Christian A. Rockefeller Business Tower
1,077 sq ft'ten yaklaşık 13,400 sq ft'lik tam katlara kadar 332 ofis, beş olanak katı ve KDV'nin taksitlere yayıldığı 50/50 ödeme planı sunan 87 katlı, 372 m yüksekliğinde bir ofis kulesi.
Berkeley Tower by Ellington
Business Bay Metro İstasyonu'nun yanında, 1,132 sq ft'ten 12,182–12,507 sq ft'lik tam katlara kadar 109 ofis ve 54. ile 55. katlarda 21,873 sq ft'lik bir dubleks sunan G+60 bir kule. Plan 70/30, rezervasyonda .
Görseller geliştirici görselleştirmeleridir. Hazır ofisler ve diğer lansmanlar için bkz. Business Bay'de satılık ofis ve Sheikh Zayed Road ofisleri rehberlerimiz.
Rockefeller Tower kat planlarını ve fiyat listesini alın
Kat planı broşürünü, güncel müsaitlik durumunu ve seçtiğiniz birim için bir maliyet tablosunu gönderelim. Ücretsiz, taahhütsüz.
Dubai'de Ofis Satın Almak: Sıkça Sorulan Sorular
Ofis alıcılarının bize en sık sorduğu sorulara kısa yanıtlar.
Ofis mi Alıyorsunuz? Rakamlarla Başlayın
TruHauz, RERA'ya kayıtlı bir Dubai emlak aracılık firmasıdır. Bütçenizi, istediğiniz metrekareyi ve ofisi kendiniz mi kullanacağınızı yoksa kiraya mı vereceğinizi bize söyleyin; tam maliyet, ödeme takvimi ve gerçekçi bir getiriyle ofis kısa listesi hazırlayalım.
Tartışmaya Katılın