Dubai'de Şirket Üzerinden Mülk Satın Alma
Land Department Hangi Şirketleri Kabul Ediyor ve Gerçek Maliyeti Nedir
Dubai tapusu bir şirket adına düzenlenebilir — ancak yalnızca belirli türdeki şirketlere ve yabancı bir şirket bunlar arasında değildir. Kabul edilen listeyi, her yolun gerektirdiği belgeleri, hisselerin devrinin neden yine de Land Department onayı gerektirdiğini ve bir yapının maliyetine gerçekten ne zaman değdiğini burada bulabilirsiniz.
Dubai'de Kurumsal Mülkiyet Gerçekte Ne Anlama Gelir
Dubai'deki mülklerin çoğu bireyler tarafından satın alınır ve tapu kişisel bir ada düzenlenir. Ancak Dubai Land Department tam mülkiyet (freehold) tapusunu bir şirket adına da tescil eder — ve birden fazla varlığı olan yatırımcılar, miras planlaması yapan aileler veya sermayelerini tek bir binada birleştiren gruplar için bu çoğu zaman daha mantıklı bir düzenlemedir.
Kritik kısıt, bunun herhangi bir şirket olamayacağıdır. Şirket araçları üzerinden mülk sahipliğine ilişkin rehberi en son 25 Şubat 2026tarihinde güncellenen BAE hukuk bürosu Fichte Legal, kabul edilen beş yol sıralıyor: Dubai anakara (mainland) şirketi, Serbest Bölge Kuruluşu veya Serbest Bölge Şirketi, JAFZA offshore şirketi, DIFC kuruluşu ve ADGM kuruluşu. Aynı kaynak, BAE dışında kurulmuş bir şirketin Dubai'de doğrudan mülk satın alamayacağını açıkça belirtiyor — yerel olarak kurulmuş bir şirket kullanması gerekir. Sovereign PPG, 7 Şubat 2025tarihli yazısında aynı kısıtlamayı daha sert ifadelerle dile getiriyor: uluslararası ve yabancı şirketlerin mülk sahibi olmasına izin verilmez.
Yapılandırma işinin büyük kısmını bu tek kural belirler. Kurumsal bir malik isteyen yurt dışındaki bir yatırımcı, BAE'de şirket kurup kurmamayı seçmez — yalnızca nerede BAE'de hangi yapıyı kuracağını seçer ve beş yolun her birinin maliyeti, belge seti ve izin vermediği şeyler farklıdır.
Kurumsal mülkiyetin neyi değiştirmediği konusunda da net olmak gerekir. Freehold ve leasehold haritası aynen geçerlidir: bir şirket yalnızca bireysel yabancı bir alıcının alabileceği yerlerde freehold alabilir. Mülkün kendisi de farklı vergilendirilmez — Dubai yıllık emlak vergisi ve sermaye kazancı vergisi almaz; bunu şu rehberimizde açıklıyoruz: Dubai emlak vergisi. Değişen; varlığı kimin tuttuğu, nasıl devredildiği ve üzerine hangi uyum yükümlülüklerinin eklendiğidir.
Bir Bakışta Kurumsal Mülkiyet
Temel bilgiler tek bir yerde
Bir Şirketin Dubai'de Freehold Mülk Sahibi Olabileceği Beş Yol
Her yol Land Department tarafından kabul edilir, ancak birbirlerinin yerine geçemezler. Önemli farklar, kuruluşun mülk sahibi olmanın yanında başka neler yapabileceği ve içindeki hangi türlerin hariç tutulduğudur.
| Yol | Nedir | Temel Koşul veya İstisna | Tipik Kullanım |
|---|---|---|---|
| Dubai anakara (mainland) şirketi | Dubai'de karada lisanslı, ticari lisansa sahip bir şirket. | Normal ticari faaliyet yürütür; mülk, diğer varlıklar arasında bir varlıktır. | Faal işletme |
| Serbest Bölge Kuruluşu / Şirketi | BAE'deki bir serbest bölgede kurulmuş FZE veya FZCO. | Land Department tarafından freehold tescili için kabul edilir. | Ticaret artı varlık tutma |
| JAFZA offshore şirketi | Jebel Ali Free Zone Authority bünyesinde bir offshore şirket. | JAFZA Offshore Companies Regulations 2018 uyarınca BAE içinde ticari faaliyet yürütemez. Hisse ve varlık tutmak için kullanılır. | Saf holding aracı |
| DIFC kuruluşu | Dubai International Financial Centre'da bir şirket, ortaklık, vakıf, REIT veya gayrimenkul fonu. 4 Mayıs 2017 tarihli Land Department memorandumu. | Fon olarak düzenlenmeyen DIFC trust'ları ve DIFC özel amaçlı şirketleri hariç tutulur. Vakıflara (foundation) izin verilir; 2018 tarihli 3 Sayılı DIFC Kanunu'na tabidir. | Miras ve fonlar |
| ADGM kuruluşu | Bir Abu Dhabi Global Market kuruluşu. 7 Kasım 2018 tarihli Land Department memorandumu. | Özel amaçlı araçlar (SPV) kabul edilir. ADGM vakıfları şu anda mülk tescili için kabul edilmemektedir. | Varlık başına SPV |
| BAE dışında kurulmuş şirket | Yurt dışında kayıtlı herhangi bir şirket. | Dubai tapusuna tescil edilemez. Yerel olarak kurulmuş bir şirket üzerinden sahip olmalıdır. | Mümkün değil |
| Başka bir emirlikten şirket | BAE'nin farklı bir emirliğinde lisanslı bir şirket. | Hiçbir düzenleme, Dubai'de bir varlık kurmadan veya Land Department onayı almadan alım yapılmasına izin vermez. | Onay gerekli |
Kaynak: Fichte Legal, Sarra AlSamarrai imzalı “Property Ownership Through Corporate Vehicles”, son güncelleme 25 Şubat 2026; yabancı şirket kısıtlaması Sovereign PPG (Pro Partner Group) tarafından da doğrulanmıştır, 7 Şubat 2025. Sovereign PPG'nin RAK ICC'yi de bir holding seçeneği olarak listelediğini, ancak bunun Fichte Legal'ın Land Department tarafından kabul edilen kuruluşlar listesinde yer almadığını not edin — bu yola güvenmeden önce güncel durumu Land Department veya kendi hukuk danışmanınızla teyit edin. Hukuki tavsiye değildir.
Bir Şirket Tapuya Girmeden Önce Netleştirilmesi Gereken Altı Konu
Yapı işin kolay kısmıdır. Kurumsal alımlar gerçekte bu altı noktada takılır.
Bir Dubai alımı için kurumsal yapı mı düşünüyorsunuz?
Bize ne satın aldığınızı ve neden bir şirket üzerinden tutmak istediğinizi anlatın. TruHauz, yapının maliyetine değip değmediğini size dürüstçe söyler.
Bir Yapının Değip Değmeyeceğini Belirleyen Üç Rakam
Kurumsal mülkiyet bir maliyet-fayda sorusudur ve maliyetler faydalardan daha kolay bilinir. Cevabı değiştiren üç rakam bunlardır.
Dışarıdan Satın Alma
Şirketin üçüncü taraf bir satıcıdan satın aldığı durumda bu sıradan bir satış tescilidir. Land Department harcı satış bedelinin yüzde 4'üdür ve yayımlanmış tarifede yüzde 2 satıcı, yüzde 2 alıcı olarak bölünür. Şu DLD harçları rehberimiz bunun üzerine eklenen küçük kalemleri açıklıyor.
Zaten Sahip Olduğunuz Mülkü Taşımak
Mülke zaten şahsen sahipseniz ve onu kendi şirketinize taşıyorsanız, Fichte Legal bunun yüzde 0,125 oranıyla hibe devri olarak tescil edilebileceğini kaydediyor. Şu hibe rehberimiz DLD hibe tescilini değerlemenin yüzde 0,125'i, en az AED 2,000 olarak veriyor.
Süregelen Yükümlülük
Şu konudaki rehberimiz: yatırım amaçlı gayrimenkulde BAE Kurumlar Vergisi oranları, vergiye tabi gelirde AED 375,000'a kadar yüzde 0 ve üzerinde yüzde 9 olarak kaydediyor. Bir şirket bu rejimi, kişisel mülkiyetin genellikle getirmediği bir şekilde kapsama dahil eder.
Sıkça Sorulan Sorular
Yatırımcıların Dubai'de bir şirket üzerinden mülk sahibi olmak hakkında en sık sorduğu sorular.
Bir Kez ve Doğru Yapılandırın
TruHauz, hukuk ve vergi danışmanlarınızla birlikte çalışır; böylece mülkiyet yapısı gerçekten kurmayı planladığınız portföye uyar — ve tescil ilk seferde tamamlanır. Ne planladığınızı bize anlatın.
Tartışmaya Katılın