Корпоративный налог ОАЭ и недвижимость в Дубае
Выбор 4% амортизации и почему важен срок
Если вы владеете инвестиционной недвижимостью в Дубае через компанию, которая учитывает её по справедливой стоимости, у вас есть выбор, который можно сделать только один раз — и только в налоговой декларации. Решение министра № 173 от 2025 года позволяет вычитать условную амортизацию, которую иначе вы бы никогда не получили. Рассказываем, как это работает, во что обойдётся позже и к кому не применяется вовсе.
Проблема, которую создаёт учёт по справедливой стоимости
Начнём с того, к кому это не относится. Физическое лицо, которое владеет апартаментами в Дубае и сдаёт их по обычному договору аренды, не подпадает под корпоративный налог ОАЭ на эту арендную плату — мы изложили эту позицию со ссылками на источники в нашем гиде по теме налоге на недвижимость в Дубае. Если это ваш случай, ничего из изложенного ниже для вас не меняется.
Эта страница — о другом случае: недвижимость, которой владеет компания которая готовит финансовую отчётность по методу начисления и учитывает инвестиционную недвижимость по справедливой стоимости согласно IAS 40. Это очень распространённая структура среди институциональных владельцев и семейных офисов в Дубае, и она создаёт конкретную проблему.
При учёте по справедливой стоимости объект, подорожавший в цене, даёт прибыль в отчёте о прибылях и убытках ещё до какой-либо продажи. Поскольку корпоративный налог ОАЭ рассчитывается от бухгалтерской прибыли, такая нереализованная прибыль обычно облагалась бы налогом — налог на переоценку без выручки от продажи, из которой его можно заплатить. Статья 20(3) Федерального декрета-закона № 47 от 2022 года решает это, позволяя налогоплательщику выбрать принцип реализации, при котором прибыли и убытки признаются только тогда, когда они фактически реализованы.
Этот выбор решает одну проблему и создаёт другую. Компания, применяющая принцип реализации и учитывающая недвижимость по справедливой стоимости, не ведёт её по модели «стоимость минус амортизация» — значит, ей нечего вычитать в виде амортизации. Владелец точно такого же здания, учтённого по исторической стоимости, вычитал бы амортизацию ежегодно, а владелец по справедливой стоимости не вычитает ничего. Решение министра № 173 от 2025 года, опубликованное 17 июля 2025 года, закрывает этот пробел вычетом условной амортизации.
Выбор вкратце
Решение министра № 173 от 2025 года
Все правила, регулирующие выбор, по порядку
Каждое правило ниже приведено в опубликованном виде с указанием источника. Если цифру или шаг не удалось подтвердить по источнику, полученному для этого гида, они не приводятся вместо того, чтобы давать оценку.
| Правило | Что в нём сказано | Влияние |
|---|---|---|
| Ставки корпоративного налога | 0 процентов на налогооблагаемый доход до AED 375,000 и 9 процентов на налогооблагаемый доход свыше AED 375,000 согласно Федеральному декрету-закону № 47 от 2022 года. | Применяемая ставка |
| Недвижимость подпадает под налог | Официальная платформа правительства ОАЭ относит управление недвижимостью, строительство, девелопмент, агентскую и брокерскую деятельность к видам деятельности, подпадающим под корпоративный налог. | Сектор подтверждён |
| Принцип реализации | Статья 20(3) Закона о корпоративном налоге позволяет выбрать признание прибылей и убытков по принципу реализации, а не по мере их возникновения при переоценке. | Предварительное условие |
| Что подходит | Инвестиционная недвижимость по определению IAS 40 — здание или его часть, удерживаемые для получения арендного дохода, прироста стоимости или того и другого, — оцениваемая по справедливой стоимости. Активы в форме права пользования по договорам аренды также включаются. | Проверка актива |
| Земля исключается | Земля исключается и должна быть отделена от общей стоимости объекта. Амортизация применяется только к части, приходящейся на здание. | Разделите оценку |
| Вычет | Меньшее из 4 процентов первоначальной стоимости объекта или остаточной налоговой стоимости на начало налогового периода. Применяется за каждый 12-месячный налоговый период и пропорционально — за более короткие периоды. | Меньшее из двух |
| Когда делать выбор | В налоговой декларации за первый налоговый период владения объектом, за период его первоначального приобретения или за первый налоговый период после выхода из режима Small Business Relief. | Одно окно |
| Безотзывность | После того как выбор сделан, он безотзывен и применяется ко всей соответствующей инвестиционной недвижимости, учитываемой по справедливой стоимости. Пропуск окна означает безвозвратную потерю права. | Навсегда |
| Первый применимый период | Решение применяется к налоговым периодам, начинающимся 1 января 2025 года или позже. Амортизацию за 2024 год ретроспективно заявить нельзя. | С 2025 года |
| Восстановление при реализации | При событии реализации — продаже, прекращении признания, прекращении деятельности, переходе с модели справедливой стоимости на модель первоначальной стоимости или получении статуса освобождённого лица — вся ранее вычтенная амортизация добавляется обратно к налогооблагаемому доходу. Передачи внутри налоговой группы и подпадающие под статьи 26 или 27 исключаются. | Отсрочка, а не освобождение |
| Срок подачи декларации | Согласно статье 53 Закона о корпоративном налоге налогоплательщик обязан подать декларацию в Federal Tax Authority не позднее девяти месяцев с окончания соответствующего налогового периода и уплатить корпоративный налог в те же девять месяцев. | Девять месяцев |
| Штраф за несвоевременную подачу | Согласно Решению Кабинета министров № 75 от 2023 года за несвоевременную подачу декларации по корпоративному налогу взимается AED 500 за каждый полный или неполный месяц в течение первых двенадцати месяцев и AED 1,000 за каждый полный или неполный месяц начиная с тринадцатого. | Начисляется ежемесячно |
Источники: ставки и охват секторов — Официальная платформа правительства ОАЭ (u.ae), страница о корпоративном налоге, обновлена 30 марта 2026 года. Подробности Решения министра № 173 от 2025 года — по DLA Piper, «Ministry of Finance introduces tax depreciation rules for investment properties measured at fair value», опубликовано 17 июля 2025 года, и KPMG Lower Gulf, «Ministerial Decision No. 173 of 2025 on Depreciation Adjustments for Investment Properties Held at Fair Value». Правило подачи по статье 53 — по Федеральному декрету-закону № 47 от 2022 года, текст которого Министерство финансов публикует на mof.gov.ae. Штрафы — по Решению Кабинета министров № 75 от 2023 года, также опубликованному Министерством финансов. Все данные получены 7 сентября 2026 года. Это общая информация, а не налоговая или юридическая консультация.
Шесть вопросов, которые нужно решить до подачи декларации
Поскольку выбор безотзывен и делается в самой декларации, работу нужно проделать до подачи, а не после. Вот шесть вопросов, которые определяют, доступен ли выбор и стоит ли его делать.
Дата 30 сентября 2026 года, указанная выше, — результат расчёта, а не отдельно опубликованный срок: это девятимесячное правило подачи по статье 53, применённое к налоговому периоду с 1 января по 31 декабря 2025 года. У компании с другим окончанием финансового года будет другая дата. Уточните свой срок подачи в Federal Tax Authority или у налогового консультанта.
Владеете недвижимостью в Дубае через компанию?
TruHauz поможет собрать сведения об объекте, которые запросит ваш налоговый консультант, — документы о стоимости, оценки и разделение земли и здания.
Сколько на самом деле стоит этот выбор
Самое распространённое неверное толкование этого решения — считать его налоговой экономией. Это не так. Это временная разница, и её ценность полностью зависит от того, как долго вы владеете объектом.
Отсрочка, а не освобождение
Каждый дирхам амортизации, вычтенный в рамках выбора, при реализации добавляется обратно к налогооблагаемому доходу. За весь срок владения вычет в итоге равен нулю. Вы выигрываете возможность пользоваться деньгами в промежуточные годы.
Ценность определяет срок владения
Владелец, рассчитывающий на долгий срок, откладывает налог на много лет, и деньги продолжают работать. Владелец, планирующий продажу в ближайшее время, откладывает его ненадолго, а затем возвращает. Один и тот же выбор очень ценен для одного и почти ничего не даёт другому.
Он распространяется на весь портфель
Выбор делается не по каждому объекту отдельно. Он применяется ко всей соответствующей инвестиционной недвижимости, учитываемой по справедливой стоимости, и его нельзя отменить. Структуре, владеющей активами с очень разными горизонтами владения, предстоит принять серьёзное решение.
Часто задаваемые вопросы
Вопросы, которые владельцы недвижимости чаще всего задают о корпоративном налоге ОАЭ и инвестиционной недвижимости, учитываемой по справедливой стоимости.
Не является налоговой или юридической консультацией. Этот гид — общая информация об опубликованных правилах корпоративного налога ОАЭ, собранная из указанных выше источников и полученная 7 сентября 2026 года. Это не консультация по вашей ситуации: TruHauz — брокерское агентство недвижимости, а не налоговый консультант, а правила и решения меняются. Прежде чем делать выбор или отказываться от него, проконсультируйтесь с квалифицированным налоговым консультантом в ОАЭ и уточните текущую позицию в Federal Tax Authority.
Сведения об объекте, которые запросит ваш консультант
TruHauz не даёт налоговых консультаций. Но мы можем собрать по знакомым нам объектам в Дубае сведения, которые нужны вашему налоговому консультанту, — историю стоимости приобретения, текущие оценки и разделение земли и здания. Расскажите, чем вы владеете.
Присоединяйтесь к обсуждению