BAE Kurumlar Vergisi ve Dubai Gayrimenkulü
%4 Amortisman Tercihi ve Son Tarihin Neden Önemli Olduğu
Dubai'deki yatırım amaçlı gayrimenkulü gerçeğe uygun değerle taşıyan bir şirket bünyesinde tutuyorsanız, yalnızca bir kez — ve yalnızca bir vergi beyannamesinde — yapabileceğiniz bir tercih vardır. 2025 tarihli 173 sayılı Bakanlık Kararı, aksi takdirde hiçbir zaman alamayacağınız varsayımsal amortismanı düşmenize izin verir. Nasıl işlediğini, ileride size neye mal olduğunu ve kimlere hiç uygulanmadığını burada açıklıyoruz.
Gerçeğe Uygun Değer Muhasebesinin Yarattığı Sorun
Önce bunun kimleri değildir kapsadığıyla başlayalım. Bir Dubai dairesine sahip olan ve onu olağan bir kira sözleşmesiyle kiraya veren bir birey, bu kira geliri açısından BAE Kurumlar Vergisi kapsamında değildir — bu durumu kaynaklarıyla birlikte şu rehberimizde açıkladık: Dubai emlak vergisi. Bu sizi tanımlıyorsa, aşağıdakilerin hiçbiri bir şey değiştirmez.
Bu sayfa diğer durumla ilgilidir: tahakkuk esaslı mali tablolar hazırlayan ve yatırım amaçlı gayrimenkulünü IAS 40 kapsamında şirket bünyesinde tutulan ve gerçeğe uygun değerle taşıyan gayrimenkuller. Bu, Dubai gayrimenkulüne sahip kurumsal ve aile ofisi yatırımcıları arasında çok yaygın bir yapıdır ve belirli bir sorun yaratır.
Gerçeğe uygun değer muhasebesinde, değeri artan bir gayrimenkul, hiçbir şey satılmadan önce kâr-zarar tablosunda bir kazanç yaratır. BAE Kurumlar Vergisi muhasebe kârından başladığı için, bu gerçekleşmemiş kazanç normalde vergilendirilebilir olurdu — ödenecek satış geliri olmadan bir yeniden değerleme üzerinden vergi faturası. 2022 tarihli 47 sayılı Federal Kanun Hükmünde Kararname'nin 20(3) maddesi buna, vergi mükellefinin gerçekleşme esasını seçmesine izin vererek yanıt verir; böylece kazanç ve kayıplar yalnızca fiilen gerçekleştiklerinde tanınır.
Bu tercih bir sorunu çözerken başka bir sorun yaratır. Gerçekleşme esasında olan ve gayrimenkulü gerçeğe uygun değerle taşıyan bir şirket, gayrimenkulü maliyet ve amortisman modeliyle işletmez — dolayısıyla düşülecek bir amortisman gideri yoktur. Aynı binayı tarihi maliyetle tutan bir malik her yıl amortisman düşerken, gerçeğe uygun değerle tutan malik hiçbir şey düşemez. 2025 tarihli 173 sayılı Bakanlık Kararı, 17 Temmuz 2025'te yayımlandı ve bu boşluğu varsayımsal bir amortisman indirimiyle kapatıyor.
Bir Bakışta Tercih
2025 tarihli 173 sayılı Bakanlık Kararı
Tercihi Düzenleyen Tüm Kurallar, Sırasıyla
Aşağıdaki her kural, kaynağı belirtilerek yayımlandığı haliyle verilmiştir. Bir rakam veya adım bu rehber için edinilen bir kaynaktan doğrulanamadıysa, tahmin edilmek yerine dışarıda bırakılmıştır.
| Kural | Ne Diyor | Etkisi |
|---|---|---|
| Kurumlar Vergisi oranları | 2022 tarihli 47 sayılı Federal Kanun Hükmünde Kararname uyarınca AED 375,000'e kadar vergilendirilebilir gelirde yüzde 0, AED 375,000 üzerindeki vergilendirilebilir gelirde yüzde 9. | Uygulanan oran |
| Gayrimenkul kapsam dahilindedir | BAE Hükümeti'nin resmi platformu, gayrimenkul yönetimi, inşaat, geliştirme, acentelik ve aracılık faaliyetlerini Kurumlar Vergisi kapsamındaki iş faaliyetleri arasında sayar. | Sektör teyit edildi |
| Gerçekleşme esası | Kurumlar Vergisi Kanunu'nun 20(3) maddesi, kazanç ve kayıpların yeniden değerlemede ortaya çıktıkça değil, gerçekleşme esasına göre tanınması yönünde tercih yapılmasına izin verir. | Ön koşul |
| Neler uygundur | IAS 40'ta tanımlandığı şekliyle Yatırım Amaçlı Gayrimenkul — kira geliri elde etmek, değer artışı sağlamak veya her ikisi için tutulan bir bina ya da binanın bir bölümü — gerçeğe uygun değerle ölçülür. Kiralamalar kapsamındaki kullanım hakkı varlıkları da dahildir. | Varlık testi |
| Arsa hariçtir | Arsa hariç tutulur ve gayrimenkulün toplam değerinden ayrılmalıdır. Amortisman yalnızca binaya ait kısma uygulanır. | Değerlemeyi ayırın |
| İndirim | Gayrimenkulün ilk maliyetinin yüzde 4'ü veya vergi döneminin başındaki vergi değeri (TWDV), hangisi düşükse. Her 12 aylık vergi dönemi için uygulanır ve daha kısa dönemler için oransal olarak hesaplanır. | İkisinden düşük olanı |
| Ne zaman tercih yapılır | Gayrimenkulün elde tutulduğu ilk vergi döneminin, ilk edinildiği dönemin veya Küçük İşletme İstisnası'ndan çıkıştan sonraki ilk vergi döneminin beyannamesinde. | Tek fırsat |
| Geri alınamazlık | Bir kez yapıldığında tercih geri alınamaz ve gerçeğe uygun değerle tutulan tüm uygun yatırım amaçlı gayrimenkullere uygulanır. Fırsatı kaçırmak hakkın kalıcı olarak kaybedilmesine yol açar. | Kalıcı |
| İlk uygulanabilir dönem | Karar, 1 Ocak 2025 veya sonrasında başlayan vergi dönemlerine uygulanır. 2024 için geriye dönük amortisman talep edilemez. | 2025'ten itibaren |
| Gerçekleşmede geri alım | Bir gerçekleşme olayında — satış, kayıttan çıkarma, faaliyetin sona ermesi, gerçeğe uygun değer modelinden maliyet modeline geçiş veya muaf kişi haline gelme — daha önce düşülen toplam amortisman vergilendirilebilir gelire geri eklenir. Bir vergi grubu içindeki devirler ile 26 veya 27. maddeler kapsamına girenler hariçtir. | Erteleme, muafiyet değil |
| Beyan son tarihi | Kurumlar Vergisi Kanunu'nun 53. maddesi uyarınca vergi mükellefi, beyannameyi ilgili vergi döneminin bitiminden itibaren en geç dokuz ay içinde Federal Tax Authority'ye vermeli ve ödenecek Kurumlar Vergisini aynı dokuz ay içinde ödemelidir. | Dokuz ay |
| Geç beyan cezası | 2023 tarihli 75 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı uyarınca, Kurumlar Vergisi beyannamesinin zamanında verilmemesi ilk on iki ay için her ay veya ay kesri başına AED 500, on üçüncü aydan itibaren her ay veya ay kesri başına AED 1,000 cezaya tabidir. | Aylık işler |
Kaynaklar: oranlar ve sektör kapsamı, BAE Hükümeti Resmi Platformu (u.ae), Kurumlar Vergisi sayfası, son güncelleme 30 Mart 2026. 2025 tarihli 173 sayılı Bakanlık Kararı ayrıntıları DLA Piper, “Ministry of Finance introduces tax depreciation rules for investment properties measured at fair value”, yayım 17 Temmuz 2025, ve KPMG Lower Gulf, “Ministerial Decision No. 173 of 2025 on Depreciation Adjustments for Investment Properties Held at Fair Value” kaynaklarına göre. 53. madde beyan kuralı, metni Maliye Bakanlığı tarafından mof.gov.ae adresinde yayımlanan 2022 tarihli 47 sayılı Federal Kanun Hükmünde Kararname'ye göre. Cezalar, yine Maliye Bakanlığı tarafından yayımlanan 2023 tarihli 75 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı'na göre. Tümü 7 Eylül 2026'da alınmıştır. Bu genel bilgidir; vergi veya hukuki danışmanlık değildir.
Beyanname Verilmeden Önce Netleştirilmesi Gereken Altı Konu
Tercih geri alınamaz olduğundan ve beyannamenin içinde yapıldığından, çalışmanın beyandan sonra değil önce yapılması gerekir. Tercihin mümkün olup olmadığını ve yapmaya değip değmeyeceğini belirleyen altı soru bunlardır.
Yukarıda gösterilen 30 Eylül 2026 tarihi ayrıca yayımlanmış bir son tarih değil, hesaplanmış bir sonuçtur: 1 Ocak – 31 Aralık 2025 vergi dönemine uygulanan dokuz aylık 53. madde beyan kuralıdır. Farklı bir mali yıl sonuna sahip bir şirketin tarihi farklıdır. Kendi beyan tarihinizi Federal Tax Authority veya vergi danışmanınızla teyit edin.
Dubai gayrimenkulünü bir şirket aracılığıyla mı tutuyorsunuz?
TruHauz, vergi danışmanınızın isteyeceği gayrimenkul tarafı bilgilerini — maliyet kayıtları, değerlemeler ve arsa-bina ayrımı — derlemenize yardımcı olabilir.
Tercih Gerçekte Ne Kadar Değerli
Bu kararın en yaygın yanlış yorumu, onu bir vergi tasarrufu olarak görmektir. Değildir. Bir zamanlama farkıdır ve bir zamanlama farkının değeri tamamen ne kadar süre elde tuttuğunuza bağlıdır.
Erteleme, Muafiyet Değil
Tercih kapsamında düşülen her dirhemlik amortisman, gerçekleşmede vergilendirilebilir gelire geri eklenir. Elde tutmanın tüm ömrü boyunca indirim net olarak sıfırlanır. Kazandığınız şey, aradaki yıllarda paranın kullanımıdır.
Değeri Elde Tutma Süresi Belirler
Uzun süre elde tutan bir malik vergiyi uzun yıllar erteler ve nakdi çalıştırmaya devam eder. Yakın vadede satış planlayan bir malik ise vergiyi kısa bir süre erteler ve sonra geri öder. Aynı tercih birine çok, diğerine çok az değer kazandırır.
Tüm Portföyü Bağlar
Tercih gayrimenkul bazında yapılmaz. Gerçeğe uygun değerle tutulan tüm uygun yatırım amaçlı gayrimenkullere uygulanır ve geri alınamaz. Çok farklı elde tutma vadelerine sahip varlıkları barındıran bir yapının vermesi gereken gerçek bir karar vardır.
Sıkça Sorulan Sorular
Mülk sahiplerinin BAE Kurumlar Vergisi ve gerçeğe uygun değerle tutulan yatırım amaçlı gayrimenkul hakkında en sık sorduğu sorular.
Vergi veya hukuki danışmanlık değildir. Bu rehber, yukarıda belirtilen kaynaklardan derlenmiş ve 7 Eylül 2026'da alınmış, yayımlanmış BAE Kurumlar Vergisi kuralları hakkında genel bilgidir. Sizin durumunuza ilişkin bir tavsiye değildir; TruHauz bir vergi danışmanı değil, bir gayrimenkul aracılık firmasıdır ve kurallar ile kararlar değişebilir. Herhangi bir tercihi yapmadan veya yapmamaya karar vermeden önce yetkili bir BAE vergi danışmanından görüş alın ve güncel durumu Federal Tax Authority ile teyit edin.
Danışmanınızın İsteyeceği Gayrimenkul Bilgileri
TruHauz vergi danışmanlığı vermez. Yapabileceğimiz şey, tanıdığımız Dubai varlıkları için vergi danışmanınızın ihtiyaç duyduğu gayrimenkul tarafı kayıtları — edinim maliyeti geçmişi, güncel değerlemeler ve arsa-bina ayrımı — derlemektir. Neye sahip olduğunuzu bize söyleyin.
Tartışmaya Katılın