Dubai'de Kira Getirisi ve Yatırım Getirisi (ROI)
Size Gerçekten Ulaşan Rakam Nasıl Hesaplanır
Dubai'deki her ilan brüt bir getiri belirtir. Neredeyse hiçbiri gerçekten kazanacağınız rakamı belirtmez. Bu rehber ölçmeye değer üç getiriyi — brüt getiri, net getiri ve kullanılan toplam sermaye üzerindeki getiri —, bunların arasında yer alan maliyetlerin tamamını ve manşetteki %7'yi hesabınıza geçen tutara kadar indiren örnek bir hesaplamayı ortaya koyuyor.
Üç Getiri ve Yalnızca Biri Sizin
Brüt kira getirisi yıllık kiranın satın alma fiyatına bölünmesidir. Her ilanda yer alan rakamdır, üçünün en büyüğüdür ve belirli bina hakkında hiçbir şey bilmeden hesaplanabilen tek rakamdır. Tam da bu yüzden belirtilir: bir mülkün değil, gayrimenkul piyasasının rakamıdır.
Net kira getirisi aynı kiradan varlığa bir yıl boyunca sahip olmanın ve onu işletmenin maliyetini çıkarır ve kalanı fiyata böler. Dubai'deki bir alımın ya ayakta kaldığı ya da sessizce işlemez hâle geldiği yer burasıdır, çünkü en büyük kesinti — aidat — değere göre değil, taban alanına göre alınır. Aynı fiyata iki farklı kulede satın alınan iki dairenin yıllık maliyetleri on binlerce dirhem farklı olabilir ve brüt getirideki hiçbir şey sizi bu konuda uyarmaz.
Kullanılan toplam sermaye üzerindeki getiri aynı net geliri, fiyat artı mülkü edinmek için ödediğiniz her şeyin toplamına böler. Dubai'de bu, Dubai Tapu Dairesi'nin %4 tescil ücreti ve onunla birlikte gelen trustee, tapu senedi, harita ve idari ücretler demektir — bu kalemlerin tamamı şu rehberimizde açıklanıyor: Dubai'de DLD ücretleri. Giriş maliyetini göz ardı etmek, ilk yılda ve sonraki her yılda getiriyi olduğundan iyi gösterir.
Dubai hesabını sıra dışı kılan şey, içinde neyin olmadığıdır . Bireysel bir mülk sahibinin elde ettiği kira geliri üzerinde yıllık emlak vergisi, sermaye kazancı vergisi veya gelir vergisi yoktur; bunu şu rehberimiz açıklıyor: Dubai emlak vergisi . Bu gerçek bir yapısal avantajdır. İşletme maliyetlerinin burada başka yerlerden daha fazla incelenmeyi hak etmesinin nedeni de budur: modele hâkim olacak bir vergi kalemi olmadığından aidat, yönetim ücreti ve boş kalma süresi bizzat modelin kendisidir.
Üç Formül
Her birinin ölçtüğü şey
Brüt ile Net Arasındaki Her Kalem
Giriş maliyetleri bir kez ödenir ve paydaya aittir. Yıllık maliyetler tekrarlanır ve paya aittir. İkisini karıştırmak, Dubai'deki bir getiri modelinde en yaygın hatadır.
| Maliyet | Ne zaman | Tutar | Modelde Nereye Girer |
|---|---|---|---|
| DLD tescil harcı | Devirde | Satış bedelinin %4'ü | Payda |
| Tescil trustee ücreti | Devirde | AED 500k altı için AED 2,000 + KDV; bu tutar ve üzeri için AED 4,000 + KDV | Payda |
| Tapu düzenleme | Devirde | 250 AED | Payda |
| Harita / vaziyet planı ücreti | Devirde | AED 225 birleşik harita; AED 250 villalar ve daireler; AED 100 DM dışındaki arazi | Payda |
| Bilgi ve inovasyon harçları | Devirde | AED 10 + AED 10 | Payda |
| İpotek tescili | Devirde, finanse ediliyorsa | Konut kredisi tutarının %0.25'i | Payda |
| Aidat (hizmet bedeli) | Yıllık | Yıllık fit kare başına AED 10–25 | Pay |
| Mülk yönetimi | Yıllık | Yıllık kira bedelinin 5–10%'si | Pay |
| Mal sahibinin üstlendiği bölgesel soğutma | Yıllık | Kapasite ücreti mülk boşken de devam eder | Pay |
| Sigorta ve bakım | Yıllık | Bina sigortası aidata dahildir; eşya ve iç mekân mal sahibine aittir | Pay |
| Boşluk payı | Yıllık | Bir ay boş ≈ yıllık kiranın %8'i | Pay |
| Kira geliri vergisi | Yıllık | Dubai'de bireysel mülk sahibi için yok | Uygulanmaz |
DLD, trustee, tapu senedi, harita ve idari ücretler, DLD ücretleri rehberimizde belirtildiği şekliyle Dubai Tapu Dairesi'nin yayımlanmış tarifesidir; 24 Ağustos 2026'da DLD e-hizmet sayfalarından alınmıştır ve değişebilir. Aidat ve yönetim ücreti aralıkları TruHauz'un kendi yayımladığı çalışma aralıklarıdır. Acente komisyonu ve Ejari tescili de ödenir ve modelde yer almalıdır — burada ikisi için de bir rakam belirtmedik, çünkü tutar belirli hizmet ilişkisine ve güncel yayımlanmış ücrete bağlıdır. Ücret tarifeleri değişir; bunlara güvenmeden önce güncel oranları teyit edin.
Yatırımcıların Yanlış Girdiği Altı Girdi
Bunların her biri rutin bir hatadır ve her biri getiriyi bir kararı değiştirecek kadar olduğundan iyi gösterir.
Belirli bir mülk için getiri hesabı mı istiyorsunuz?
TruHauz'a birimi ve istenen fiyatı gönderin; teklif vermeden önce tam modeli — giriş maliyetleri, aidat, soğutma ve boş dönemler — oluşturalım.
Manşetteki %7'yi Sonuna Kadar İndirmek
Örnek bir orta segment dairede sırayla uygulanan üç kesinti. Her girdi belirtilmiştir; böylece kendi rakamlarınızı koyabilirsiniz.
Brüt Getiri
Fit kare başına AED 1,473'ten 1,000 fit karelik bir dairenin maliyeti AED 1,473,000'dir. %7 brüt getiriyle kiraya verildiğinde yılda yaklaşık AED 103,000 getirir. Bir ilanın belirteceği rakam budur ve henüz bundan hiçbir şey düşülmemiştir.
Fiyat Üzerinden Net Getiri
Fit kare başına AED 15, yani AED 15,000 aidatı ve kiranın %7.5'i, yaklaşık AED 7,700 tutarındaki yönetim ücretini çıkarın. Net gelir kabaca AED 80,400'e düşer — herhangi bir boşluk öncesinde fiyat üzerinden yaklaşık %5.5 net getiri.
Toplam Sermaye Üzerindeki Getiri
Giriş maliyetlerini ekleyin — %4 DLD, AED 4,200 trustee, AED 250 tapu senedi, AED 250 harita, AED 20 bilgi ve inovasyon — toplam yaklaşık AED 63,600. Kabaca AED 1,536,600 tutarındaki toplam sermayeye karşı aynı gelir yaklaşık %5.2 getiri sağlar.
Sıkça Sorulan Sorular
Yatırımcıların Dubai gayrimenkulünde getiri hesaplama hakkında en sık sorduğu sorular.
Manşete Değil, Net Rakama Göre Satın Alın
TruHauz, danışmanlık yaptığı her mülk için tam getiri modelini oluşturur — giriş maliyetleri, aidat, soğutma, yönetim ve gerçekçi boş dönemler — böylece size söylenen getiri gerçekte elde ettiğiniz getiri olur. Neyi değerlendirdiğinizi bize anlatın.
Tartışmaya Katılın