ОАЭ только что повысили ставку
Что повышение на 0.25% означает для вашей ипотеки в Дубае
Центральный банк ОАЭ 17 сентября 2026 года повысил базовую ставку до 3.90% вслед за первым с 2023 года повышением ставки Федеральной резервной системой США. Вот что на самом деле меняется для покупателя в Дубае — и для большинства это меньше, чем можно подумать по заголовкам.
Цикл снижения ставок развернулся
16 сентября Федеральная резервная система США повысила ставку по остаткам на резервных счетах на 25 базисных пунктов — впервые с 2023 года. Поскольку дирхам привязан к доллару, Центральный банк ОАЭ движется вслед за ФРС, и сделал это на следующий день: базовая ставка по депозитному инструменту овернайт выросла с 3.65% до 3.90% с четверга, 17 сентября 2026 года.
Эта базовая ставка — не ставка по вашей ипотеке. Она задаёт нижнюю границу межбанковского рынка, а до заёмщиков на деле доходит EIBOR — ставка, по которой банки ОАЭ кредитуют друг друга и к которой привязано большинство ипотечных кредитов с плавающей ставкой. Трёхмесячная EIBOR 17 сентября выросла до 4.21% с 4.13% днём ранее.
Главное здесь — направление, а не величина. Два года покупатели строили планы, исходя из того, что ставки только снижаются. Это допущение больше не работает.
Числа
Где сейчас ставки в ОАЭ
Сколько 0.25% добавляют к ежемесячному платежу
Четверть процентного пункта кажется пустяком, пока не наложишь её на срок в 25 лет. Ниже — иллюстративные цифры для аннуитетной ипотеки, ставка по которой растёт с 4.50% до 4.75%; ваша ставка будет другой, но размер шага — тот же.
| Сумма кредита | При 4.50% | При 4.75% | Дополнительно в месяц | Дополнительно в год |
|---|---|---|---|---|
| 1 000 000 ДИРХАМОВ | AED 5,558 | AED 5,701 | +AED 143 | AED 1,714 |
| 1 500 000 ДИРХАМОВ | AED 8,337 | AED 8,552 | +AED 214 | AED 2,571 |
| 2 000 000 ДИРХАМОВ | AED 11,117 | AED 11,402 | +AED 286 | AED 3,428 |
| 3 000 000 ДИРХАМОВ | AED 16,675 | AED 17,104 | +AED 429 | AED 5,143 |
| 5 000 000 ДИРХАМОВ | AED 27,792 | AED 28,506 | +AED 714 | AED 8,571 |
Расчёт TruHauz. Стандартная аннуитетная ипотека, срок 25 лет, ставка растёт с 4.50% до 4.75%. Только для иллюстрации — показывает размер шага в 0.25%, а не является предложением. Ваша ставка зависит от кредитора, вашей маржи сверх EIBOR и вашего профиля.
Всё решает: фиксированная или плавающая
Большинство ипотечных кредитов в Дубае имеют фиксированную ставку на вводный период, после чего переходят на плавающую ставку EIBOR плюс маржа банка. От того, по какую сторону этой черты вы находитесь, зависит, имеет ли эта неделя для вас значение вообще.
Пока ничего не меняется
До конца фиксированного периода ничего не меняется. Ваш платёж зафиксирован. Дата, которую стоит знать, — окончание этого периода; внесите её в календарь уже сейчас, потому что именно в этот день повышение дойдёт до вас.
Почувствуете при следующем пересмотре
Ваша ставка — это EIBOR плюс маржа банка, и она пересматривается через установленные интервалы — обычно каждые три или шесть месяцев. Повышение вы увидите при следующем пересмотре, а не сразу.
Зафиксируйте ставку на время поиска
Некоторые кредиторы в ОАЭ сохраняют одобренную ставку до 90 дней. Если вы ищете жильё, предварительное одобрение фиксирует стоимость заимствования на время поиска, а не оставляет её плавающей.
Четыре шага, которые стоит сделать на этой неделе
1. Узнайте, какая у вас ставка. Удивительно много владельцев в Дубае не могут сказать, фиксированная у них ставка или плавающая и когда заканчивается фиксированный период. В вашем кредитном предложении указано и то, и другое. Прочитайте его.
2. Если покупаете — получите предварительное одобрение. Фиксация ставки до 90 дней превращает неизвестную величину в конкретную цифру на время поиска. Это ничего не стоит и устраняет риск, что ваш бюджет изменится в разгар поиска.
3. Пересчитайте свои возможности по более высокой ставке, а не по сегодняшней. Если покупка работает только при 4.50%, это не та покупка, которая работает. Проверьте её на процентный пункт выше и посмотрите, устраивает ли она вас по-прежнему.
4. Не фиксируйте ставку в панике из-за одного движения. Одно повышение на 25 базисных пунктов — ещё не тренд, а у фиксации есть своя цена: за определённость обычно приходится доплачивать, и вы теряете выгоду, если ставки снова снизятся. Принимайте решение исходя из своего горизонта, а не из заголовков одной недели.
Чтобы понять, что включает ипотека в Дубае от начала до конца — правила первоначального взноса, сборы и требования кредиторов к нерезидентам, — наш гид по ипотеке в Дубае подробно описывает весь процесс.
Не уверены, как это скажется на вашем бюджете?
Пришлите нам сумму и срок кредита, и TruHauz сделает расчёт по сегодняшним ставкам, а также познакомит вас с ипотечным консультантом, который сможет зафиксировать ставку на время поиска.
Вопросы покупателей на этой неделе
Да. Центральный банк ОАЭ повысил базовую ставку на 25 базисных пунктов — с 3.65% до 3.90% — с четверга, 17 сентября 2026 года. Базовая ставка применяется к депозитному инструменту овернайт ЦБ ОАЭ и отражает общую направленность денежно-кредитной политики ОАЭ. Решение последовало за решением ФРС США от 16 сентября повысить ставку по остаткам на резервных счетах на ту же величину — первым повышением ФРС с 2023 года. Поскольку дирхам ОАЭ привязан к доллару США, ЦБ ОАЭ внимательно следует решениям ФРС, поэтому изменения ставок в ОАЭ почти всегда происходят в течение суток.
По 25-летней аннуитетной ипотеке рост ставки с 4.50% до 4.75% добавляет примерно AED 143 в месяц при кредите AED 1,000,000, AED 286 — при AED 2,000,000 и AED 714 — при AED 5,000,000. За год это около AED 1,714, AED 3,428 и AED 8,571 соответственно. Это иллюстративные цифры, а не предложение: ваш фактический платёж зависит от кредитора, маржи сверх EIBOR, оставшегося срока и вашего профиля. Суть в масштабе: четверть пункта — ощутимая сумма для крупного кредита на долгий срок, но это не то движение, которое разрушит грамотно структурированную покупку.
Не в течение фиксированного периода. Если у вас фиксированная ставка, платежи остаются прежними до окончания этого периода, что бы ни делал Центральный банк в это время. Важна дата окончания фиксированного срока, потому что тогда кредит переходит на плавающую ставку и получает ту ставку, которая будет на рынке в тот момент. Большинство ипотечных кредитов в Дубае фиксированы на вводный период от одного до пяти лет, после чего переходят на EIBOR плюс маржа банка. Если вы не знаете дату окончания, она указана в вашем кредитном предложении, и её стоит записать.
EIBOR — Emirates Interbank Offered Rate, межбанковская ставка предложения ОАЭ, то есть ставка, по которой банки ОАЭ кредитуют друг друга. Именно к этому ориентиру привязано большинство ипотечных кредитов с плавающей ставкой в ОАЭ — обычно в виде EIBOR плюс маржа банка. Базовая ставка ЦБ ОАЭ задаёт нижнюю границу межбанковского рынка, поэтому её изменение передаётся через EIBOR, а не применяется к вашему кредиту напрямую. Трёхмесячная EIBOR 17 сентября 2026 года составила 4.21% против 4.13% днём ранее. Если у вас ипотека с плавающей ставкой, следить нужно за EIBOR, а не за базовой ставкой из заголовков.
Это зависит от вашего горизонта, а не от новостей одной недели. Одно повышение на 25 базисных пунктов — ещё не тренд, а фиксация не бесплатна: за определённость обычно приходится доплачивать, и вы теряете выгоду, если ставки снова снизятся в течение фиксированного периода. Фиксация разумнее всего, если повышение действительно ударит по вашему бюджету или если вам нужна определённость платежей на конкретный срок. Если вы ещё в поиске и не взяли на себя обязательств, полезнее получить предварительное одобрение ипотеки: некоторые кредиторы в ОАЭ сохраняют одобренную ставку до 90 дней, что защищает стоимость заимствования на время поиска, не привязывая вас к долгому фиксированному сроку.
Изменение базовой ставки, дата вступления в силу и инструмент — согласно объявлению Центрального банка ОАЭ от 17 сентября 2026 года и сообщениям Gulf News и Khaleej Times. Решение ФРС США от 16 сентября 2026 года. Уровни трёхмесячной EIBOR на 16–17 сентября 2026 года — по данным Trading Economics. Суммы платежей — расчёты TruHauz для стандартной 25-летней аннуитетной ипотеки. Статья содержит общую информацию о ситуации со ставками в ОАЭ и не является финансовой, ипотечной или инвестиционной консультацией — прежде чем действовать, получите консультацию с учётом ваших обстоятельств.
Поговорить с TruHauz
Покупаете ли вы, рефинансируете или просто хотите понять, каким будет следующий пересмотр ставки, — пришлите нам цифры, и мы дадим прямой ответ.
Присоединяйтесь к обсуждению