Dubai'de Emlak Avukatına İhtiyacınız Var mı?
Bir Tapu Uzmanı Ücretini Ne Zaman Hak Eder — Ne Zaman Etmez
Dubai'de mülk satın almak için avukat tutmanız zorunlu değildir. Temsil edilen iki taraf arasında, ipoteksiz ve sorunsuz bir ikinci el satış, Tapu Dairesi (Land Department) üzerinden standart bir şablonla avukatsız tamamlanır. Ancak işlemlerin azımsanmayacak bir kısmında — ipotek, off-plan devri, şirket statüsünde satıcı, vekaletname, miras gibi — hata yapmanın maliyeti danışmanlık maliyetini kat kat aşan bir unsur bulunur. Hangi tür işlemde olduğunuzu nasıl anlayacağınızı, size danışmanlık yapan kişinin gerçekten kayıtlı olup olmadığını nasıl doğrulayacağınızı ve neleri kontrol etmesi gerektiğini burada bulabilirsiniz.
Çoğu Zaman Hayır. Bazen Kesinlikle Evet.
Dubai hukukunda, mülk alım veya satımını hukuki temsile bağlayan hiçbir hüküm yoktur. Dubai Tapu Dairesi (Dubai Land Department), devirleri tarafların kimlik belgeleri ve tapu senedi ibraz edildiğinde bir tescil yetkilisi ofisinde (registration trustee office) tescil eder; bu işlemde piyasada Form F olarak bilinen standart satış sözleşmesi kullanılır. Her yıl binlerce işlem tam olarak bu şekilde, her iki tarafta RERA kayıtlı bir emlak danışmanıyla ve dosyada hiçbir avukat olmadan tamamlanır.
Dürüst başlangıç noktası budur ve size aksini söyleyen her rehber bir şey satmaya çalışıyordur. Asıl soru, bir avukatın gerçekten gerekli. Önemli olan, sizin işleminizin standart sürecin iyi yönetemediği bir unsur içerip içermediğidir — çünkü standart süreç standart durum için tasarlanmıştır ve sessizce pek çok şeyi varsayar.
Satıcının kayıtlı malik olduğunu, hayatta, ehliyetli ve hazır bulunduğunu varsayar. Mülkün yükümlülüksüz olduğunu ya da ipoteğin olağan şekilde kapatılacağını varsayar. Kimsenin vekaletnameyle hareket etmediğini varsayar. Zincirde hiçbir şirket, tröst veya terekenin bulunmadığını varsayar. Binanın var olduğunu varsayar. Bu varsayımlardan herhangi birini kaldırın; artık standart şablonun bir koruma değil, yalnızca asgari bir taban olduğu bir işlemdesiniz.
Hukuki Destek Ne Zaman Değer?
Cevabı değiştiren işlem unsurları
Dubai'de Gerçekte Kim Avukattır?
“Emlak avukatı”, “tapu uzmanı” ve “hukuk danışmanı” pazarlama tanımlarıdır. Düzenlenmiş statüler daha dardır ve aradaki farkı bilmek bu rehberdeki en pratik bilgidir.
Bu Dubai Hükümeti Hukuk İşleri Dairesi şu kanunla kurulmuştur: 32 Sayılı 2008 Kanunu; bu kanuna göre emirlikte avukatlık ve hukuk danışmanlığı mesleklerini ve bürolarını lisanslamak ve faaliyetlerini denetlemekten sorumlu kurumdur. Bireysel hukukçuların kayıtlı olduğu bir Sicil (Roll) tutar ve hukukçuların faaliyet göstermek zorunda olduğu büroları ayrıca lisanslar. Büro lisanslaması şu düzenlemeye tabidir: 52 Sayılı 2022 İdari Kararı; buna göre bir avukatlık bürosunda çalışan tüm avukatlar ve hukuk danışmanları bizzat Dairenin Sicili'ne kayıtlı olmalıdır.
Sicilde iki kategori vardır ve bunlar birbirinin yerine geçmez.
Kayıtlı bir hukuk danışmanı , Dairenin Hukuk Danışmanı Kaydı hizmetini tanımlarken kullandığı ifadeyle, “Dubai Mahkemeleri önünde savunma yapmak ve üçüncü kişileri temsil etmek dışında, Dubai Emirliği'nde tüm hukuki hizmetleri” sunabilir. Bu istisna, farkın ta kendisidir. Bir hukuk danışmanı Form F'nizi inceleyebilir, satın alma yapınızı kurgulayabilir, durum tespitinizi (due diligence) yürütebilir, vekaletnamenizi hazırlayabilir ve karşı tarafın danışmanlarıyla müzakere edebilir. Yapamayacağı şey, Dubai'deki bir mahkemede sizin adınıza savunma yapmaktır.
Kayıtlı bir avukat (advocate) ise bunu yapabilir. Avukatlar Sicil'e farklı bir yoldan girer: Dairenin yayımladığı materyallere göre bu yol, stajyer olarak belirli sayıda duruşmaya katılmayı içeren bir büroda uygulamalı eğitimi ve bir istinaf mahkemesi dairesi önünde edilen yemini kapsar; Federal Yüksek Mahkeme önünde savunma hakkı olan avukatlar ise yeminlerini Yargıtay (Court of Cassation) önünde eder. BAE vatandaşı olmayan bir hukuk danışmanı faal avukat olarak kayıt talep ettiğinde, 51 Sayılı 2022 İdari Kararı ek şartlar getirir; bunlar arasında en az on beş yıl hâkim veya savcı olarak görev yapmış olmak da bulunur.
Her iki kategorinin ayrıca bir faal olmayan sicili vardır ve gerçek risk tam da buradadır. Daire, her iki kategoride faal olmayan sicilde kayıtlı kişilerin hukuki hizmet veremeyeceğini belirtir ve bunu şu düzenleme kapsamında suç olarak tanımlar: 22 Sayılı 2011 İcra Konseyi Kararı. Dolayısıyla bir kişi gerçekten “kayıtlı” olup yine de sizin adınıza hareket etme yetkisine sahip olmayabilir.
Aynı hizmet tanımı, hukuk danışmanı olarak kayıt için deneyim eşiklerini de belirler: BAE vatandaşları için bir yıl uygulamalı hukuk deneyimi, BAE'de mezun olan yabancılar için bir yıl ve BAE dışında mezun olan yabancılar için üç yıl; hukuk alanında lisansüstü derecesi olan bazı eski hâkimler, savcılar ve tam zamanlı hukuk akademisyenleri için ise daha dar kapsamlı iki yıllık bir yol vardır. Kayıt ayrıca onaylı bir hukuk diploması, iyi hâl ve onur ya da güvenilirliği etkileyen affedilmemiş bir mahkûmiyetin bulunmaması, emirlikte lisanslı bir büro aracılığıyla tam zamanlı çalışma ve rekabet eden herhangi bir ticari faaliyetin olmamasını gerektirir.
Bu eşikler ışığında bakıldığında, bir web sitesindeki “yirmi yıllık uluslararası deneyim” iddiası, kişinin bugün Sicil'de, faal kategoride ve lisanslı bir büroda olup olmadığı sorusundan daha az şey anlatır.
DIFC Kendi Sicilini Tutar
Dubai'de ikinci ve ayrı bir hukuk sistemi vardır ve mülk meseleleri beklenenden daha sık bu sisteme düşer — DIFC'de kayıtlı holding şirketleri, Dubai'deki gayrimenkulleri kapsayan DIFC Vasiyetnameleri ve DIFC Mahkemelerini seçen sözleşmeler aracılığıyla.
DIFC Mahkemeleri kendi Uygulayıcılar Sicili'ni iki bölüm hâlinde tutar. Bölüm I bir büronun adına kaydedilir ve o büronun DIFC Mahkemeleri önünde dava açmasına ve yürütmesine imkân tanır; büro yetkilendirdiği hukukçuları belirler ve Mahkemelerin yönergelerine göre yalnızca listede yer alanlar doğruluk beyanlarını imzalayabilir, dava belgelerini sunabilir ve Kalem ya da karşı taraf avukatlarıyla yazışabilir. Bölüm II bir bireyin adına kaydedilir ve savunma hakkını — yani DIFC Mahkemeleri önünde sözlü savunma yapabilme yetkisini — sağlar. Güncel çerçeve şu düzenlemede yer alır: 1 Sayılı 2025 DIFC Mahkemeleri Emri; başvurular Hukuk Uygulayıcıları Sicil Komitesi tarafından değerlendirilir.
Sonuç basittir ve sıklıkla gözden kaçırılır: Dubai anakarasında saygın bir büro, DIFC'de otomatik olarak sizi temsil edemez; bunun tersi de aynı şekilde geçerlidir. Meseleniz DIFC kapsamındaysa — ya da olabilecekse — soru avukatınızın iyi olup olmadığı değil, doğru sicilde olup olmadığıdır. Rehberimiz Dubai'de mülk mirası ve DIFC vasiyetnameleri sıradan bir Dubai dairesinin DIFC sistemine girmesinin en yaygın yolunu ele alır; Dubai'de şirket üzerinden mülk satın alma rehberi ise diğerini.
DIFC Mahkemeleri Uygulayıcılar Sicili'ni çevrimiçi yayımlar; bu da DIFC tarafındaki bir danışmanın doğrulanmasını gerçekten kolaylaştırır.
Size Danışmanlık Yapan Kişiyi Nasıl Kontrol Edersiniz?
Alıcılar bir binayı titizlikle inceler, ancak parayı ve evrakı yöneten kişiyi neredeyse hiç incelemez. Hiçbiri uzun sürmeyen dört adım:
Kayıt kartını görmek isteyin. Hukuk İşleri Dairesi'nin materyallerine göre avukatlara, kayıt tarihlerini ve lisanslı oldukları büroyu gösteren bir kimlik kartı verilir ve bu kartı bireyler ile kamu ve özel kuruluşlar talep ettiğinde göstermekle yükümlüdürler. Sormak olağandır; reddedilmek ise bir şey anlatır. Tarihlerin güncel olduğunu ve belirtilen büronun muhatap olduğunuz büro olduğunu kontrol edin.
Yalnızca kayıtlı olduğunu değil, kategorisini de teyit edin. Kişinin faal sicilde olup olmadığını ve avukat mı yoksa hukuk danışmanı mı olduğunu öğrenin. Meseleniz bir Dubai mahkemesine taşınabilecekse — bir kira uyuşmazlığı, bir geliştiriciye karşı talep, ihtilaflı bir miras — hukuk danışmanı sizin için savunma yapamaz ve onun yerine ya da yanında bir avukata ihtiyacınız olur.
DIFC meseleleri için DIFC sicilini ayrıca kontrol edin. Büronun dava yürütme yetkisi için Bölüm I'e, kişinin savunma hakkı için Bölüm II'ye bakın. Anakara kaydı bunun yerine geçmez.
Şikâyet yolunu ihtiyaç duymadan önce öğrenin. Hukuk İşleri Dairesi'nin yayımladığı materyallere göre şikâyetler akıllı telefon uygulaması, web sitesi, yayımlanmış iletişim adresine e-posta veya Bur Dubai'deki Al Fahidi Caddesi'nde bulunan Hükümdarlık Divanı'nda (Ruler's Court) şahsen yapılabilir. Daireye göre şikâyet bir birey tarafından şahsen ya da hukuki temsilci aracılığıyla, bir şirket tarafından hukuki temsilcisi aracılığıyla veya bir ihlal tespit ettiğinde Dairenin kendisi tarafından yapılabilir; öngörülen form üzerinden yapılmalı, Dairede kayıtlı bir avukat veya hukuk danışmanına karşı olmalı ve mesleki davranış ihlaline ilişkin olmalıdır. Bunun anlamına dikkat edin — mesleki davranış yolu yalnızca gerçekten kayıtlı birine karşı vardır. Kayıtsız bir “danışman” ile çalışırsanız bu haktan vazgeçmiş olursunuz.
Bilinmesi gereken bir sınır: Dairenin kamu kurumlarıyla ilgili kendi şikâyet ve talep işlevi, hukukçular üzerindeki mesleki davranış yetkisinden ayrı bir konudur. Bir geliştirici veya emlak danışmanı hakkındaki şikâyet, bir avukat hakkında mesleki davranış şikâyeti değildir; emlak danışmanları Hukuk İşleri Dairesi tarafından değil RERA tarafından düzenlenir.
Muhtemelen Avukata İhtiyacınız Olmadığı Durumlar
Aşağıdakilerin tümü doğruysa, avukatlık ücretleri muhtemelen risk azaltımından çok size güvence sağlar; güvence ise meşru ama isteğe bağlı bir satın alımdır.
Mülk tamamlanmış, tescilli ve ipoteksiz bir birimdir. Satıcı tek kayıtlı maliktir, gerçek kişidir ve devire şahsen katılmaktadır. Ödemeyi ipotek olmadan kendi fonlarınızdan yapıyorsunuz. Her iki taraf da RERA kayıtlı emlak danışmanlarıyla temsil ediliyor. Satış, Tapu Dairesi'nin standart Form F'si üzerinde özel şartlar olmadan belgeleniyor. Ve bina, işleyen bir malikler birliği olan ve uyuşmazlık geçmişi bulunmayan yerleşik bir binadır.
Böyle bir işlemde koruyucu mekanizma avukatınızda değil, zaten sürecin içindedir. Geliştiricinin itiraz yok belgesi (NOC) devirden önce birikmiş aidat borçlarını ortaya çıkarır. Tescil yetkilisi ofisi kimliği ve tapu senedini gişede doğrular. Tapu Dairesi'nin kendi ücret tarifesi sözleşmede nihai olarak kimin üstleneceği yazsa da yazmasa da, %4 devir tescil harcının satıcı ve alıcı arasında yayımlanmış paylaşımıyla tescil maliyetini belirler. Bir mülk değerlemesi fiyata dair bağımsız bir görüş sunar. Ve Form F karşı tarafın hazırladığı bir belge değil, bir Tapu Dairesi şablonudur.
Bu durumda bile yapılmaya değer ve hiçbir maliyeti olmayan şey, Form F'yi imzaladıktan sonra değil önce dikkatlice okumak ve aidat durumu ile NOC'nin belgede ele alındığını kontrol etmektir. Form F hakkında yayımlanmış yorumlar, emlak danışmanlarının hazırladığı versiyonların bazen ipotek ve NOC mekanizmalarını yüzeysel ele aldığını ya da bir tarafın isteyeceği koruyucu şartları atladığını belirtir; bu yüzden basit işlemlerde bile imzadan önce inceleme yaygın bir tavsiyedir. Bu incelemenin bir avukattan mı yoksa güvendiğiniz bir emlak danışmanından mı geleceği, işlemin karmaşıklığına dair bir değerlendirmedir.
Danışmanlığın Ücretini Hak Ettiği İşlemler
Aşağıdaki her satır, standart sürecin varsayımlarından birini bozan bir unsurdur. İşleminiz bunlardan ne kadar fazlasını içerirse, denge o kadar değişir.
| İşleminizdeki unsur | Neler ters gidebilir? | Önem |
|---|---|---|
| Satıcının ipoteği var | Kapatma, fek ve devir doğru sırayla yapılmalı; para tapudan önce el değiştirir | Düşünün |
| Off-plan devri veya ikinci el satışı | Geliştirici onayı, tescil durumu, taksit yükümlülüğünün size geçmesi | Düşünün |
| Vekaletname kullanılıyor | Kapsam, geçerlilik, onay (tasdik), satışa gerçekten yetki verip vermediği | Kesinlikle |
| Şirket, tröst veya offshore satıcı | İmza yetkisi, şirket onayları, hangi sicilin geçerli olduğu | Kesinlikle |
| Vefat etmiş malik veya tereke | Miras kuralları, DIFC Vasiyetnameleri, hangi merciin yetkili olduğu | Kesinlikle |
| Gecikmiş veya iptal edilmiş proje | Emanet (escrow) durumu, iade hakkı, doğru merci ve yol | Kesinlikle |
| Zor durumda veya piyasanın altında satış | Neden ucuz; takyidatlar, borçlar, açıklanmamış talepler | Kesinlikle |
| Uzaktan satın alıyorsunuz | Hiçbir şeyi şahsen inceleyemez, katılamaz veya doğrulayamazsınız | Kesinlikle |
| Dava olasılığı yüksek | Dubai Mahkemeleri önünde yalnızca kayıtlı bir avukat savunma yapabilir | Zorunlu |
Bunların birçoğunun ayrı rehberi var, çünkü her biri kapsamlı bir konu. İpotekli satıcı için bkz. Dubai'de ipotekli mülk satın almak. Vekaletnameler için kapsam ve onay şartları şurada açıklanmıştır: Dubai gayrimenkulü için vekâletname — gişede en sık kusurlu çıkan belge. Off-plan konusunda, Oqood tescili ara hakkınızın gerçekten kayıtlı olup olmadığını belirler ve emanet (escrow) hesabı rejimi taksitlerinizin nerede durması gerektiğini açıklar. İşler ters gittiğinde, teslim gecikmesi ve iptal edilen projeler rehberleri kanunun size neler tanıdığını anlatır. Ucuz satışlar konusunda ise Dubai'de zor durumdaki (distress) satış mülkleri rehberi gerçek bir fırsatı pazarlama etiketinden nasıl ayıracağınızı açıklar.
Bir Tapu Uzmanı Gerçekte Neyi Kontrol Etmeli?
Birini tutarsanız, değer genel bir temsil edilme hissinde değil, tanımlı bir kapsamdadır. Kapsamı yazılı olarak isteyin ve aşağıdaki alanları kapsamasını bekleyin.
Tapu ve sahibi. Tapu senedinin gerçek olduğu, satan kişinin kayıtlı malik olduğu ya da onun adına hareket etmeye usulüne uygun yetkili olduğu ve senetteki tanımın gördüğünüz birimle eşleştiği. Vekaletname söz konusuysa, geçerli, yürürlükte, doğru şekilde onaylanmış ve bu satışa yetki verecek kadar geniş olduğu.
Takyidatlar ve borçlar. Birim üzerinde ipotek veya başka bir yükümlülük tescilli olup olmadığı ve kaldırılması için neyin, hangi sırayla yapılması gerektiği. Birikmiş aidat (hizmet bedeli) borcu olup olmadığı ve geliştiricinin bir NOC verip vermeyeceği — borç nedeniyle verilmeyen bir NOC, devrin tıkanmasının en yaygın nedenlerinden biridir.
Yalnızca şablon değil, sözleşme. Sözleşmenin Form F gerçekte üzerinde anlaşılanı yansıttığı; kapora mekanizmasının, tamamlama tarihinin ve taraflardan birinin işlemi tamamlamaması hâlinde doğacak sonuçların net olduğu; DLD harçlarının, NOC ücretlerinin ve komisyonun dağılımının varsayılmak yerine yazıldığı; ve güvendiğiniz her koşulun — ipotek onayı, kusur (snagging) giderimi, kiracının tahliyesi — vaat edilmek yerine yazıya geçirildiği.
İlgiliyse off-plan katmanı. Projenin tescilli ve geliştiricinin lisanslı olduğu; satın alımınızın Oqood sisteminde kayıtlı olduğu; taksitlerin projenin emanet (escrow) hesabına ödendiği; ve sözleşmenin gecikme, şartname değişiklikleri ve tamamlandığında ölçülen alan hakkında ne söylediği.
Kullanım ve kiracılık durumu. Birim kiradaysa, kira sözleşmesinin ne dediği, ne zaman bittiği, tescilli olup olmadığı ve neyi devraldığınız. Boş olarak satılan kiracılı bir birim, devirden sonra ortaya çıkan bir sorundur.
Kendi yapınız. Mülke kişisel olarak, ortaklaşa ya da bir şirket üzerinden mi sahip olmanız gerektiği ve bunun miras açısından ne anlama geldiği — DIFC Vasiyetnameleri ve şirket mülkiyeti konularının soyut olmaktan çıktığı nokta. Yerleşik olmayanlar için yabancı olarak Dubai'de mülk satın alma uygunluk koşullarını ve pratik adımları ele alır; satıcılar ise şu rehberi okumalıdır: Dubai'de mülk nasıl satılır.
Dubai'de Emlak Avukatı Ne Kadar Tutar?
Size bir rakam vermeyeceğiz ve rakam veren rehberlere karşı temkinli olmalısınız. Dubai, mülk işlemlerindeki hukuki hizmetler için resmi veya önerilen bir ücret tarifesi yayımlamaz. Avukatlık ücretleri ticari olarak pazarlıkla belirlenir ve büroya, konunun karmaşıklığına, işin sabit ücretli bir tapu devri paketi mi yoksa saatlik danışmanlık mı olduğuna ve dava ihtimalinin bulunup bulunmadığına göre değişir. Dubai'de emlak avukatının maliyeti olarak sunulan tek bir rakam, gerçekmiş gibi gösterilen bir tahmindir.
Kontrol edebileceğiniz şey yapıdır. Basit bir tapu devri için tanımlı bir kapsam karşılığında sabit ücret isteyin ve kapsam dışında neyin kaldığını sorun. Ücretin tescil yetkilisi ofisine katılımı kapsayıp kapsamadığını sorun. İşlem devirden önce bozulursa ücrete ne olacağını sorun. Ve herhangi bir iş başlamadan önce sözleşme şartlarını yazılı alın; bu sıradan bir mesleki uygulamadır, bir dayatma değil.
Önceden belirleyebileceğiniz maliyetler yasal olanlardır ve çoğu işlemde daha büyük kalem onlardır. Tapu Dairesi'nin devir tescil harcı, tapu senedi düzenleme ücreti, tescil yetkilisi ofisi ücreti ve NOC ücreti yayımlanmış ya da teklif alınabilir tutarlardır; rehberimiz Dubai'de DLD ücretleri bunları kaynaklarıyla birlikte sıralar. Önce bunları bütçeleyin; avukat tutup tutmamanıza göre değişmezler.
Sıkça Sorulan Sorular
Alıcıların ve satıcıların Dubai'de emlak avukatıyla çalışma hakkında en sık sorduğu sorular. Genel bilgidir, hukuki tavsiye değildir.
Karmaşık İşlemler Bir Şablondan Fazlasını Gerektirir
TruHauz; ipotekli, off-plan, kurumsal ve miras içeren işlemlerde kayıtlı hukuk danışmanlarıyla birlikte çalışır — ve işleminizin onlara ihtiyaç duymadığı durumlarda bunu size açıkça söyler. Ne satın aldığınızı bize anlatın.
Tartışmaya Katılın