Sıfır Maliyetli Alım Yok — Ama Düşük Nakitli Bir Alım Mümkün

Sıfır maliyetli bir alımı iki şey imkânsız kılar. Birincisi Dubai Tapu Dairesi’dir (Dubai Land Department): bir devrin tescili, satış değerinin %4’ü oranında bir ücrete tabidir; DLD tarifesi bunu %2 satıcı ve %2 alıcı olarak böler, ancak Dubai’deki pek çok sözleşmede özel anlaşmayla %4’ün tamamı alıcıya yüklenir. Buna AED 250 tapu ücreti, tescil yetkilisi (trustee) ücreti, harita ücreti ve küçük bilgi ve inovasyon ücretleri eklenir — kaynaklarıyla birlikte kalem kalem şu rehberimizde verilmiştir:  Dubai'de DLD ücretleri. Hiçbiri isteğe bağlı değildir ve hiçbiri fiyata dahil değildir.

İkincisi rezervasyon bedelidir. Bir geliştirici planı sıfırdan başlamaz; birimi rezerve eden ve satış sözleşmesini (SPA) başlatan tutar neyse oradan başlar. 19 Ekim 2026 itibarıyla TruHauz’da yayımlanan 600 ilanda kayıtlı rezervasyon bedeli 201 ilanda , 180 ilanda , 22 ilanda %5 ve dokuz ilanda ’ti. Bu piyasanın gerçekçi alt sınırı %5 ile arasıdır.

Dubai’de Bir Taksit Planı Nasıl Kurulur?

Bir geliştiriciden taksitle satın almak, düzenlemeye tabi anlamda bir kredi değildir. Fiyatın dilimler halinde ödendiği ve bakiyeyi geliştiricinin taşıdığı bir satış sözleşmesidir. Belirtilen bir faiz oranı yoktur, çünkü resmi olarak faiz yoktur — maliyetin görülmesinin zor olmasının nedeni de budur.

Yapı genellikle üç parçalıdır: birimi rezerve eden ve satış sözleşmesini (SPA) başlatan bir rezervasyon bedeli; takvim tarihlerine değil inşaat aşamalarına bağlı olarak ödenen bir inşaat dilimi; ve bazı planlarda teslimden sonraya ertelenen bir pay. Tipik dağılım için  Dubai'de teslim sonrası ödeme planları  rehberimiz, Engel & Völkers’ın 20 Ağustos 2026’da güncellenen rehberini kaynak gösteriyor: yaklaşık rezervasyon, inşaat süresince kabaca ve teslimden sonra , bazen ; teslim sonrası vade genellikle iki ila üç yıl.

Aylık %1 planı doğru okumak

“Aylık %1” planı, her taksiti toplam fiyatın yüzde biri olarak ifade eder. AED 1,200,000 fiyatlı bir dairede bu ayda AED 12,000 eder — bu, bu iki veriden yapılmış aritmetik bir örnektir, teklif edilmiş bir rakam değildir.

İki konu dikkatle incelenmeyi hak ediyor. Birincisi, ayda %1 inşaat süresi içinde toplam fiyata ulaşmaz; dolayısıyla kalanı bir şey karşılar — genellikle başta rezervasyon bedeli ve teslimde ya da teslime yakın büyük bir ödeme. Ödeme takvimini tarih ve tutar olarak isteyin, ardından içindeki en büyük tekil rakamı bulun. İkincisi, bu düzenlemeye tabi bir konut kredisi değil satıcı finansmanı olduğundan, hiçbir şey geliştiriciyi efektif kredi maliyetini yayımlamaya zorlamaz: %1’lik bir planı konut kredisiyle faiz oranı üzerinden karşılaştıramazsınız, çünkü ikisinden birinin faiz oranı yoktur. Dürüst karşılaştırma, plan toplamının aynı birimin peşin fiyatıyla kıyaslanmasıdır.

Bağlam da önemli: Savills Middle East’in  Dubai Residential Market in Minutes  raporu (Q3 2026), Economy Middle East’in 13 Ekim 2026 tarihli haberine göre, çeyrekte yalnızca yaklaşık 5,000 birimin lansmanının yapıldığını kaydetti; önceki çeyrekte bu sayı yaklaşık 36,400’dü. Göz alıcı ödeme planları bir lansman aracıdır; dolayısıyla daha sakin bir proje akışı, daha az agresif yapı anlamına gelir.

Ödemeye Devam Edemezseniz Ne Olur?

Düşük bir rezervasyon bedeli, başlangıçta riske attığınız tutarı azaltır, taahhüt ettiğiniz tutarı değil. Satış sözleşmesi (SPA) sizi fiyatın tamamıyla yükümlü kılar — ve taksitleri kaçırmanın sonuçları geliştiricinin takdirinde değil, kanunda düzenlenmiştir.

Teslim sonrası rehberimizde özetlendiği üzere, 2008 tarihli 13 sayılı Kanun’un 11. maddesini değiştiren 2020 tarihli 19 sayılı Dubai Kanunu — Records Legal’in 23 Ocak 2021’de aktardığı şekliyle — yaptırımı projenin ilerleme düzeyine göre kademelendirir. Tamamlanma ’ın altındaysa geliştirici sözleşmeyi feshedip fiyatın ’ine kadarını alıkoyabilir ve fazlasını iade eder; ile arasında bu oran ’a kadardır; ’in üzerinde ise ödenen tüm tutarları elinde tutup bakiyeyi talep edebilir, DLD açık artırması isteyebilir veya sözleşmeyi feshederek ’a kadarını alıkoyabilir. DLD süreci ihlalin giderilmesi için 30 gün tanır.

Taahhüt vermeden önce iki korumayı teyit edin: off-plan ödemelerinin projenin  emanet (escrow) hesabına yatırıldığını ve alımınızın  Oqood siciline kaydedildiğini. Emanet hesabı veya Oqood kaydı olmayan cazip bir aylık tutar bir fırsat değildir; geliştiriciye verilmiş teminatsız bir avanstır. Amacınız sadece kira ödemeyi bırakmaksa,  Dubai’de kirala-sahip ol (rent-to-own) ve Dubai İlk Ev Alıcısı Programı  seçeneklerini de değerlendirin.

İmzalamadan önce sormanız gereken beş soru

1.  En büyük tekil ödeme dahil, ödeme takvimini tarih ve tutar olarak alabilir miyim?  2.  Aynı birimin peşin fiyatı nedir?  3.  Ödeme takvimi inşaat aşamalarına mı, takvime mi bağlı?  4.  Ödemeler hangi emanet (escrow) hesabına yatırılıyor ve Oqood’da kayıtlı olacak mıyım?  5.  Teslimde yeniden finansman yapmayı düşünüyorsam, bugün hangi koşullarla uygun oluyorum?

Merkez Bankası’nın konut kredisi düzenlemelerinin 4. maddesi, herhangi bir satıcıdan beklenebilecek makul bir standarttır. Geliştirici buna tabi değildir — ama eşdeğerini sunmayan bir geliştirici size bir şey söylemiş olur.  Genel bilgidir, hukuki veya mali danışmanlık değildir.