Bir Dubai Off-Plan Projesi İptal Edildiğinde
Emanet (Escrow) Hesabı, Mahkeme ve İadelerin İşleyişi
Off-plan rehberlerinin çoğu, bir alıcı ödemeyi bıraktığında ne olduğunu anlatır. Tersi durum hakkında — düzenleyici kurum projenin kendisini iptal ettiğinde — çok daha az şey yazılmıştır. Dubai'nin tam olarak bu durum için özel bir kanunu ve özel bir mahkemesi vardır. Emirliğin kendi hukuk portalından alınan bilgilerle mevzuatın gerçekte ne dediğini burada açıklıyoruz.
Hiç Benzemeyen İki İptal
“İptal” kelimesi Dubai off-plan gayrimenkulünde birbirinden tamamen farklı iki işi görür ve bunları karıştırmak pahalıya mal olur. Birincisinde alıcı ödemeyi bırakır ve geliştirici satış sözleşmesini fesheder. İkincisinde düzenleyici projeyi iptal eder ve geliştiricinin parayı geri vermesi gerekir.
Her ikisi de aynı hükümde yer alır: 2017 tarihli (19) Sayılı Kanun'un11. Maddesi; bu kanun, Dubai Emirliği'nde Geçici Gayrimenkul Sicilini düzenleyen 2008 tarihli (13) Sayılı Kanun'u değiştirmiştir. Dubai Hükümeti Hukuk İşleri Dairesi'nin mevzuat portalında yayımlanan açıklayıcı notlar her birinin işleyişini ortaya koyar.
Bir alıcı temerrüde düştüğünde geliştirici Dubai Tapu Dairesi'ne (DLD) bildirir; Daire de alıcıya, sözleşmesel yükümlülüklerini yerine getirmesini isteyen otuz (30) günlük bir ihbar gönderir. Temerrüt giderilmezse, geliştiricinin bundan sonra ne yapabileceği projenin ne kadar inşa edildiğine bağlıdır — ve tamamlanma yüzdesini geliştirici değil, RERA tarafından benimsenen standart ve kurallarla RERA belirler.
Bunun yerine RERA projeyi iptal ederse, durum tamamen tersine döner. 11. Madde, geliştiricinin alıcıların yaptığı tüm ödemeleri, gayrimenkul geliştirme emanet hesaplarına ilişkin 2007 tarihli (8) Sayılı Kanun'a — yani emanet (escrow) kanununda — belirlenen prosedür ve kurallara uygun olarak iade etmesini şart koşar. Bu iadeyi finanse eden para, tasarım gereği, proje emanet hesabında duran paradır.
Bir Bakışta Yasal Çerçeve
Birincil kaynaklar, aşağıda belirtilmiştir
İnşaat Aşamasına Göre Kanunun İzin Verdikleri
Bir alıcı temerrüde düştüğünde geliştiricinin seçenekleri projenin ne kadar ilerlediğine göre kademelendirilir. Son satır ise tamamen farklı bir durumdur: düzenleyici kurum tarafından iptal.
| Durum | Geliştiricinin Yapabilecekleri | Azami Alıkoyma | Fazlanın İadesi |
|---|---|---|---|
| %80'in üzerinde tamamlanmış | Sözleşmeyi sürdürüp kalan bakiyeyi talep etmek; veya açık artırma yoluyla satış istemek; veya tek taraflı olarak feshetmek. | %40'a kadar birim değerinin | Fesihten itibaren 1 yıl içinde veya yeniden satıştan 60 gün sonra; hangisi daha erkense |
| %60 ile %80 arasında tamamlanmış | Off-plan satış sözleşmesini tek taraflı olarak feshetmek. | %40'a kadar birim değerinin | Fesihten itibaren 1 yıl içinde veya yeniden satıştan 60 gün sonra; hangisi daha erkense |
| %60'ın altında tamamlanmış, inşaat başlamış | Off-plan satış sözleşmesini tek taraflı olarak feshetmek. | %25'e kadar birim değerinin | Fesihten itibaren 1 yıl içinde veya yeniden satıştan 60 gün sonra; hangisi daha erkense |
| Geliştiricinin kontrolü dışındaki nedenlerle inşaat başlamamış | Off-plan satış sözleşmesini feshetmek. | %30'a kadar ödenen tutarların | 60 gün içinde |
| RERA tarafından iptal edilen proje | Geliştirici, 2007 tarihli 8 Sayılı Kanun'un emanet prosedürleri kapsamında alıcıların yaptığı tüm ödemeleri iade etmelidir. | Hiçbir şey alıkonmaz | 8/2007 Sayılı Kanun'un prosedür ve kurallarına göre |
Kaynak: 2008 tarihli (13) Sayılı Kanun'u değiştiren 2017 tarihli (19) Sayılı Kanun'un (11). Maddesine ilişkin Açıklayıcı Notlar, Dubai Hükümeti Hukuk İşleri Dairesi mevzuat portalında (dlp.dubai.gov.ae) yayımlanmıştır, Eylül 2026'da erişilmiştir. Tamamlanma yüzdeleri, RERA tarafından benimsenen standart ve kurallarla RERA tarafından belirlenir. Bu tablo yayımlanmış notları özetler ve mevzuatın kendisinin veya hukuki tavsiyenin yerini tutmaz.
2020 Tarihli 33 Sayılı Kararname'nin Belirlediği Altı Husus
Dubai, iptal edilen projeleri olağan mahkemelere bırakmadı. Kendi görev alanı ve emanet parası üzerinde kendi yetkileri olan özel bir mahkeme kurdu.
Bir off-plan projesinin durumunu mu kontrol ediyorsunuz?
Projenin adını bize söyleyin; TruHauz neyin tescilli olduğunu, hangi emanet hesabının geçerli olduğunu ve inşaatın hangi aşamaya ulaştığını teyit etsin.
Parayı Kimin Tutacağını, Sözleşmeyi Kimin Sona Erdirdiği Belirler
Aynı kanunun aynı maddesi, feshe kimin neden olduğuna ve binanın ne kadar ilerlediğine bağlı olarak birbirinden çok farklı üç finansal sonuç doğurur.
Temerrüde Düştünüz, İnşaat İlerlemiş
Proje %60 veya daha fazla tamamlanmışken alıcı temerrüde düşerse, 11. Madde geliştiricinin tek taraflı olarak feshetmesine ve birim değerinin %40'ına kadarını alıkoymasına izin verir. %80'in üzerinde ise geliştirici bunun yerine sözleşmeyi sürdürüp bakiyeyi talep edebilir veya açık artırma yoluyla satış isteyebilir.
Temerrüde Düştünüz, İnşaat Başlangıç Aşamasında
%60'ın altındaki tamamlanmada, inşaat başlamışsa, alıkoyma tavanı birim değerinin %25'ine düşer. Geliştiricinin kontrolü dışındaki nedenlerle inşaat hiç başlamamışsa, tavan ödenen tutarların %30'udur ve fazlası 60 gün içinde iade edilir.
RERA Projeyi İptal Ederse
Düzenleyici kurum projeyi iptal ederse, geliştirici 2007 tarihli 8 Sayılı Kanun'un emanet prosedürleri kapsamında alıcıların yaptığı tüm ödemeleri iade etmelidir. Mahkeme, emanet acentesine veya geliştiriciye emanet hesabında tutulan tutarı iade etmesini emredebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Off-plan alıcılarının iptal, iadeler ve Dubai Özel Mahkemesi hakkında en sık sorduğu sorular.
Taahhütte Bulunmadan Önce Projeyi Kontrol Edin
Tescil durumu, emanet (escrow) hesabı ve gerçek inşaat ilerlemesi imzalamadan önce doğrulanabilir. Düşündüğünüz projeyi bize söyleyin, TruHauz bunları kontrol etsin.
Tartışmaya Katılın