Dubai Kira Kanunu Size Neden Uygulanmaz?

Dubai'de ev sahibi ile kiracı arasındaki ilişki şu kanunla düzenlenir: 26 Sayılı 2007 Kanunu(33 Sayılı 2008 Kanunu ile değişik). Bu kanunun 3. maddesi kapsamını belirler: boş ve tarım arazileri dahil emirlikte kiralanan gayrimenkullere uygulanır, “otel işletmeleri ile gerçek veya tüzel kişilerin çalışanlarına ücretsiz konaklama olarak sağladığı Gayrimenkuller hariç.”

Bu iki düzenlemeyi birlikte okuyunca durum netleşir. 17 Sayılı 2013 Kararnamesi otel dairelerini bir otel işletmesi türü olarak kabul eder. 26 Sayılı 2007 Kanunu ise otel işletmelerini kira rejiminin dışında tutar. Dolayısıyla usulüne uygun lisanslı bir otel dairesinde konaklamak, Dubai kiracılarını koruyan kanunun dışında kalır — rezervasyon sözleşmenizdeki bir hüküm yüzünden değil, binanın ne olduğu yüzünden.

Bu istisnayla birlikte üç somut koruma ortadan kalkar ve her biri hakkında net olmak gerekir.

Ejari almazsınız ve ona ihtiyacınız da yoktur. Ejari tescili Ejari, bir Dubai kira sözleşmesini usulüne uygun tanınır ve uygulanabilir kılan sistemdir ve birçok olağan idari işlemin kapısıdır. Otel dairesi rezervasyonu bir kira sözleşmesi olmadığından Ejari'ye kaydedilmez. Bu genellikle bir kolaylık olarak sunulur ve günlük hayatta öyledir. Ancak Ejari aynı zamanda vize başvurusu, okul kaydı, kendi adınıza DEWA hesabı veya bir banka işlemi için nerede yaşadığınızı kanıtlamanız gerektiğinde sunduğunuz belgedir. Bu adımlardan herhangi biri önünüzdeyse, işletmecinin yerine hangi belgeyi verebileceğini erkenden öğrenin; çünkü otel faturası her zaman kabul edilen bir ikame değildir.

Kira artışı korumasından yararlanamazsınız. Dubai'de konut kira artışları şu kararnameyle sınırlandırılır: 43 Sayılı 2013 Kararnamesi; kararname mevcut kiranın piyasa kirasının ne kadar altında olduğuna göre beş dilim belirler — bu mekanizma rehberimizde açıklanmıştır: Dubai kira endeksi ve yasal kira artış dilimleri. Otel dairesi ücreti ticari bir oda fiyatıdır. Sezona, doluluğa ve talebe göre değişir ve bu değişimi sınırlayan hiçbir şey yoktur. Sakin bir yaz ayında anlaşılan bir fiyat kış sezonu için keskin biçimde yeniden fiyatlandırılabilir ve bu bir ihlal değil, konaklama fiyatlandırmasının olağan bir özelliğidir.

Kira Uyuşmazlıkları Merkezi'ne başvuramazsınız. Kira Uyuşmazlıklarını Çözüm Merkezi (Rental Dispute Settlement Centre), şu kararnameyle kurulmuştur: 26 Sayılı 2013 Kararnamesi; Dubai anakarasındaki tescilli kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda yetkilidir — bu süreci rehberimiz Kira Uyuşmazlıkları Merkezi anlatır. Tescilli bir kira sözleşmesi olmadan bu merciye giden bir yol yoktur. Bir otel dairesi işletmecisiyle kapora, bir ücret ya da erken ayrılma konusundaki uyuşmazlık ticari bir uyuşmazlıktır; rezervasyon şartlarına göre, bu olmazsa olağan hukuk yolları veya lisans makamına şikâyet yoluyla çözülür. Bu çok daha yavaş ve daha az öngörülebilir bir yoldur; bu yüzden bir otel dairesi sözleşmesindeki iptal ve iade hükümleri dikkatle okunmayı hak eder — bunlar korumanızın tamamıdır, bir eki değil.

Karşılaştırma için, vazgeçtiğiniz şeyin anatomisi rehberimizde yer alır: Dubai kira sözleşmesi.

Gerçekte Neler Dahil — ve Neler Değil

Otel dairesinin cazibesi, tek bir aylık rakamın yaklaşık altı ayrı düzenlemenin yerini almasıdır. Mobilya, beyaz eşya, mutfak gereçleri ve nevresimler birimle birlikte gelir. Faturalar normalde pakete dahildir; bu da DEWA depozitosunu ve hesap açılışını ortadan kaldırır. Temizlik belirtilen bir sıklıkta yapılır. Wi-Fi ve çoğu zaman televizyon abonelikleri dahildir. Bina olanakları — havuz, spor salonu, bazen resepsiyon ve otopark — ayrı bir giriş kartıyla değil, lisansla birlikte gelir. Ve işletmeci kendi stoğunu kiraladığı için normalde emlak komisyonu yoktur ve bir yıllık ileri tarihli çek sunma zorunluluğu da yoktur.

Aynı derecede önemli olan, mülk sahibinin tarafında kalan ve dolayısıyla sizin sorununuz olmayan kalemlerdir. Aidatlar (hizmet bedelleri) bina bakımı ve arızalanan her şeyin yenilenmesi gibi mülk sahibine aittir. Dubai mülkiyet üzerinden yıllık emlak vergisi almaz — bu durum rehberimizde açıklanmıştır: Dubai emlak vergisi — dolayısıyla öngörülmesi gereken bir konaklama vergisi kalemi de yoktur.

İnsanları şaşırtan kalemler daha dar kapsamlıdır ama gerçektir ve hepsinin yanıtı rezervasyondan önce alınabilir:

Temizlik sıklığı ve neleri kapsadığı. “Temizlik dahil” ifadesi günlük hizmetten haftalık nevresim değişimine kadar uzanır. Sıklığı yazılı isteyin ve ayrılışta yapılan detaylı temizliğin ayrıca ücretlendirilip ücretlendirilmediğini sorun.

Fatura adil kullanım limitleri. Pakete dahil faturalar çoğu zaman aylık bir tüketim hakkı içerir, aşan kısım yeniden faturalandırılır. Dubai yazında günün her saati soğutulan bir birim limiti rahatlıkla aşabilir. Hakkın ne olduğunu ve aşım ücretini sorun.

Belediye ücreti sorusu. Dubai, konut kiralarına DEWA üzerinden tahsil edilen bir konut ücreti uygular; rehberimiz Dubai belediyesi konut ücreti bunu açıklar. Otel işletmeleri farklı faturalandırılır ve otel dairesi ücreti normalde her şey dahil bir rakam olarak belirtilir. Belirtilen ücretin tüm belediye ve turizm harçlarını içerip içermediğini ya da çıkışta bir şey eklenip eklenmeyeceğini teyit edin.

Tourism Dirham. Dubai'nin Tourism Dirham ücreti dolu oda başına gecelik olarak alınır ve işletmenin sınıfına göre değişir. Yayımlanmış ticari rehberler bunun art arda otuz geceyle sınırlı olduğunu tutarlı biçimde belirtir; bu da onu aylık bir konaklamada anlamlı ama sınırlı bir kalem yapar. Burada otel daireleri için bir oran vermiyoruz: kontrol ettiğimiz kaynaklar deluxe ve standart otel dairelerine hangi kademenin uygulandığı konusunda çelişiyor ve güncel resmi tarifeye erişemedik. İşletmeciden rezervasyonunuza uygulanan kesin gecelik rakamı ve üst sınırı isteyin ve faturada teyit ettirin.

Depozito, iptal ve uzatma şartları. Kira Uyuşmazlıkları Merkezi size açık olmadığından çare sözleşmedir. Depozito iade mekanizmasını, ayrılış için bildirim süresini, erken ayrılma cezasını ve uzatırsanız ücretin hangi esasla değiştirilebileceğini okuyun. Sözleşme uzatmanın nasıl fiyatlandırılacağı konusunda sessizse, o dönemki sezon fiyatıyla fiyatlandırılacağını varsayın.

Hizmetli ve Markalı Segmentte Yatırım

Aynı ürün mülk sahibi tarafından okunduğunda farklı bir tekliftir. Hizmetli veya markalı bir rezidans, tam mülkiyet (freehold) olarak sahip olduğunuz ve bir işletmecinin yönetilen bir havuzun parçası olarak işlettiği bir dairedir. Kiracı kirası yerine, işletmecinin elde ettiği gelirden yönetim payı ve işletme giderleri düşüldükten sonra bir pay alırsınız.

Yapısal cazibe, gelirin yıllık kira fiyatları yerine gecelik ve aylık konaklama fiyatlarıyla elde edilmesi ve işletmecinin eşyalandırma, pazarlama ve kiracı devrini üstlenmesidir. Yapısal maliyet ise on iki aylık bir taahhüt yerine doluluk riskine maruz kalmanız, yönetim sözleşmesinin kayda değer bir pay alması ve maliyet tabanının daha yüksek olmasıdır: hizmetli bir bina, eşdeğer hizmetsiz bir binaya göre daha yüksek aidat (hizmet bedeli) öder, çünkü olanak ve personel seviyeleri daha yüksektir.

Bu segment için getiri rakamı yayımlamıyoruz. Yönetilen bir havuzdaki getiri; belirli işletmeci sözleşmesine, gelir paylaşım oranına, eşyalandırma yükümlülüğüne ve binanın fiili doluluğuna bağlıdır ve segment genelinde tek bir başlık yüzdesi anlamsız olur. Üzerine karar verilebilecek her rakam, yönetim sözleşmesinden ve işletmecinin o binaya ait geçmiş tablolarından çıkar; bunlar taahhütten sonra değil önce okunması gereken belgelerdir.

Belirli bir markalı veya hizmetli birime sahip olmaya değip değmediğini dört soru belirler ve dördünün de yanıtı evraklarda bulunur. Brüt veya net gelirin ne kadarı mülk sahibine ulaşıyor ve bu işletme giderlerinden önce mi sonra mı hesaplanıyor? Yönetim sözleşmesinin süresi nedir ve sözleşmeden çıkabilir ya da birimi kendiniz kiraya verebilir misiniz? Mobilya yenileme ve tadilat döngülerini kim finanse ediyor? Ve binanın aidatı, satış broşüründeki projeksiyondan farklı olarak gerçekte ne kadar?

Birim, lisanslı bir otel işletmecisi dışında biri tarafından kısa dönem kiraya verilecekse bir husus daha geçerlidir: bu faaliyet kendi lisansını gerektirir ve yükümlülükler küçümsenecek gibi değildir. Rehberimiz Dubai tatil evi lisansı rejimi, ücretleri ve cezaları açıklar. İşlemin kendisi konusunda, Dubai'de DLD ücretleri birimi edinmenin tescil maliyetini ele alır; yabancı olarak Dubai'de mülk satın alma ise uygunluk ve süreci anlatır. TruHauz, Dubai genelinde markalı ve hizmetli stoklar listeler; bunlar arasında Emaar daireleri ve şu bölgedeki hizmetli stok da var: Business Bay.