Кто платит за ремонт в Дубае
Правила обслуживания для арендодателя и арендатора — статья за статьёй
Кондиционер ломается в августе. Выходит из строя водонагреватель. Кран капает с первого дня после заселения. У закона Дубая есть чёткий ответ по умолчанию на вопрос, кто платит, — и оговорка из четырёх слов в том же предложении, которая позволяет вашему договору аренды его изменить. Ниже — что на самом деле говорит закон и что проверить в своём договоре.
Что на самом деле гласит статья 16
Регулирующий акт — Законом № (26) от 2007 года о регулировании отношений между арендодателями и арендаторами в эмирате Дубай, принятый 26 ноября 2007 года. В вопросах обслуживания всё сводится к одному предложению статьи 16:
Из этого следуют два вывода, и большинство споров возникает, когда люди замечают только один из них. Первый: по умолчанию отвечает арендодатель. Если в договоре аренды ничего не сказано об обслуживании, его несёт арендодатель — не только при конструктивных поломках, но и при любых дефектах или повреждениях, влияющих на предполагаемое использование объекта.
Второй — вступительная оговорка: если стороны не договорились об ином. Статья 16 — диспозитивная, а не императивная норма. Договор аренды может законно переложить часть или всё бремя обслуживания на арендатора, и на рынке Дубая очень многие договоры так и делают. Поэтому на вопрос “кто платит за ремонт в Дубае” никогда нельзя ответить, просто процитировав закон. Сначала читается ваш договор, и только если он молчит, применяется статья 16.
Стоит знать, что не изменилось. Закон № (33) от 2008 года, принятый 1 декабря 2008 года, внёс поправки в Закон № 26 от 2007 года — но заменил статьи 2, 3, 4, 9, 13, 14, 15, 25, 26, 29 и 36. Статьи 16 среди них нет. Правило обслуживания по умолчанию действует без изменений с 2007 года, поэтому почти двадцать лет спустя оно остаётся точкой отсчёта в арендных спорах. Сам договор по-прежнему нужно зарегистрировать; наш гиде по регистрации Ejari описывает этот шаг, а наш гид о договоре аренды в Дубае объясняет, что ещё должно быть в договоре аренды.
Правовая позиция вкратце
Обслуживание по закону об аренде Дубая
Семь положений, которые решают споры о ремонте
Обслуживание регулируется не только статьёй 16. Семь идущих подряд статей Закона № 26 от 2007 года вместе определяют, что арендодатель должен предоставить, что арендатор должен сохранить и в каком состоянии объект должен быть возвращён в конце.
| Статья | Что предусматривает | Обязывает |
|---|---|---|
| Статья 15 | Арендодатель должен передать объект в хорошем состоянии, позволяющем арендатору полностью использовать его, как указано в договоре аренды. Согласно поправке 2008 года, стороны могут договориться об аренде незавершённого объекта с возложением ответственности за его завершение на арендатора. | Арендодатель |
| Статья 16 | Если не согласовано иное, арендодатель в течение срока аренды отвечает за работы по обслуживанию и устранение любых дефектов или повреждений, влияющих на предполагаемое использование объекта арендатором. | Арендодатель |
| Статья 17 | Арендодатель несёт ответственность за конструктивные изменения, а также за любые дефекты, повреждения, недостатки и износ объекта, возникшие по причинам, не связанным с виной арендатора. | Арендодатель |
| Статья 18 | Арендодатель должен предоставить разрешения, необходимые для отделочных работ арендатора, при условии, что эти работы не затрагивают конструкцию. | Арендодатель |
| Статья 19 | Арендатор должен вносить арендную плату в срок и содержать объект так, как обычный человек содержал бы собственное имущество. Арендатор не вправе вносить изменения или проводить реставрационные или ремонтные работы без разрешения арендодателя и необходимых лицензий от компетентных государственных органов. | Арендатор |
| Статья 20 | Арендодатель может получить от арендатора гарантийный депозит для обеспечения обслуживания, подлежащий возврату по истечении договора аренды. | Оба |
| статья 21 | Арендатор должен вернуть объект в том же состоянии, в котором получил его, за исключением обычного износа или повреждений по не зависящим от него причинам. | Арендатор |
Краткое содержание статей и цитаты взяты из Закона № (26) от 2007 года о регулировании отношений между арендодателями и арендаторами в эмирате Дубай и Закона № (33) от 2008 года о внесении изменений в Закон № (26) от 2007 года; оба опубликованы на портале законодательства Дубая dlp.dubai.gov.ae, получено 1 сентября 2026 года. Статья 15 приведена в редакции Закона № 33 от 2008 года.
Оговорка о “мелком обслуживании” и что она на самом деле означает
Просмотрите сотню договоров аренды в Дубае, и вы найдёте одну и ту же оговорку в разных вариантах: арендатор отвечает за мелкое обслуживание до определённой суммы за каждый случай, а всё, что выше, берёт на себя арендодатель. Это настолько распространено, что многие арендаторы и немало агентов считают это нормой закона.
Это не так. Закон № 26 от 2007 года не устанавливает никакого денежного порога для обслуживания любого вида. Статья 16 не различает мелкие и крупные работы — она возлагает на арендодателя обслуживание и устранение дефектов, и точка, а затем позволяет сторонам договориться об ином. Любая сумма в вашем договоре — коммерческое условие, согласованное сторонами, а не установленная законом граница. Мы намеренно не приводим в этом гиде “стандартную” сумму: мы не смогли найти такой порог в законодательстве, а повторение обычной рыночной цифры как закона — именно так и распространяется заблуждение.
Практический вывод: эта оговорка обсуждаема, и её стоит обсуждать. Два вопроса определяют, во сколько она обойдётся вам за год. Применяется ли порог к каждому случаю или или в совокупности за весь срок аренды? И распространяется ли он только на расходный ремонт или также на оборудование вроде системы кондиционирования и водонагревателя, где одна поломка может многократно превысить порог? Оговорку, которая молчит по обоим пунктам, обычно толкует расширительно та сторона, у которой на руках счёт.
Шесть споров, которые возникают снова и снова
Как перечисленные статьи обычно применяются к ремонтам, о которых действительно спорят арендаторы и арендодатели в Дубае. Ваш договор может изменить каждый из этих исходов.
Не уверены, какие обязанности возлагает на вас договор аренды?
Пришлите нам положение об обслуживании, и TruHauz расскажет, что оно охватывает, до подписания или продления.
Как правильно читать закон
Почти каждый спор об обслуживании, который мы видим, основан на одном из этих трёх неверных толкований.
“По закону платит арендодатель”
Только если договор молчит. Статья 16 начинается со слов если стороны не договорились об ином, что делает её нормой по умолчанию, а не защитой, от которой нельзя отказаться подписью. Прочитайте договор, прежде чем ссылаться на закон.
“Существует законный лимит на мелкий ремонт”
Закон № 26 от 2007 года не устанавливает денежного порога. Любая сумма в договоре аренды в Дубае — согласованное коммерческое условие. Считать обычную рыночную цифру законодательной — самая распространённая ошибка в этой сфере.
“Износ — проблема арендатора”
Наоборот. Статья 17 возлагает износ, не связанный с виной арендатора, на арендодателя, а статья 21 прямо исключает обычный износ из обязанности арендатора при возврате объекта.
Часто задаваемые вопросы
Вопросы, которые арендаторы и арендодатели в Дубае чаще всего задают о ремонте и обслуживании.
Знайте, какие обязанности возлагает на вас договор
TruHauz проверяет положения об обслуживании, депозите и возврате объекта в каждой аренде, которую ведёт, — как для арендодателей, так и для арендаторов, — чтобы обязанности были ясны до того, как что-то сломается. Пришлите нам свой договор.
Присоединяйтесь к обсуждению