Dubai'de Onarımları Kim Öder
Ev Sahibi ve Kiracı Bakım Kuralları, Madde Madde
Klima ağustosta bozulur. Şofben arızalanır. Taşındığınız günden beri bir musluk damlatıyor. Dubai kanununun kimin ödeyeceğine dair net bir varsayılan cevabı var — ve aynı cümlede, kira sözleşmenizin bunu değiştirmesine izin veren dört kelimelik bir ifade. Aşağıda kanunun gerçekte ne dediğini ve kendi kira sözleşmenizde neyi kontrol etmeniz gerektiğini bulabilirsiniz.
Madde 16 Gerçekte Ne Diyor
Yürürlükteki düzenleme Dubai Emirliği'nde Ev Sahipleri ile Kiracılar Arasındaki İlişkiyi Düzenleyen 2007 tarihli (26) Sayılı Kanun, 26 Kasım 2007'de yayımlandı. Bakım konusunda her şey Madde 16'daki tek bir cümleye dayanır:
Bundan iki sonuç çıkar ve çoğu anlaşmazlık, insanların bunlardan yalnızca birini fark etmesinden kaynaklanır. Birincisi: varsayılan sorumlu ev sahibidir. Kira sözleşmenizde bakım hakkında hiçbir şey yazmıyorsa, bu yükü ev sahibi taşır — yalnızca yapısal arızalar için değil, mülkü amaçlanan şekilde kullanmanızı etkileyen her türlü kusur veya hasar için.
İkincisi, giriş ifadesidir: taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça. Madde 16 emredici değil, varsayılan bir kuraldır. Bir kira sözleşmesi bakım yükünün bir kısmını veya tamamını yasal olarak kiracıya devredebilir ve Dubai piyasasında pek çoğu bunu yapar. Bu yüzden “Dubai'de onarımları kim öder” sorusunun cevabı asla yalnızca kanunu alıntılayarak verilemez. Önce kendi sözleşmenizi okuyarak, yalnızca sözleşmenin sessiz kaldığı yerde Madde 16'ya başvurarak cevaplanır.
Neyin değildir değiştiğini bilmekte fayda var. 1 Aralık 2008'de yayımlanan 2008 tarihli (33) sayılı Kanun, 2007 tarihli 26 sayılı Kanun'u değiştirdi — ancak 2, 3, 4, 9, 13, 14, 15, 25, 26, 29 ve 36. maddelerin yerini aldı. Madde 16 bunlar arasında değil. Bakım konusundaki varsayılan kural 2007'den beri değiştirilmeden yürürlükte; neredeyse yirmi yıl sonra kira anlaşmazlıklarında hâlâ referans noktası olmasının nedeni budur. Sözleşmenin kendisinin yine de tescil edilmesi gerekir; hazırladığımız Ejari tescil rehberimiz bu adımı ele alıyor ve Dubai kira sözleşmesi rehberimiz kira sözleşmesinin başka neleri içermesi gerektiğini anlatıyor.
Bir Bakışta Hukuki Durum
Dubai kira kanununa göre bakım
Onarım Anlaşmazlıklarını Belirleyen Yedi Hüküm
Bakım yalnızca Madde 16 ile düzenlenmez. 2007 tarihli 26 sayılı Kanun'un ardışık yedi maddesi birlikte, ev sahibinin neyi teslim etmesi gerektiğini, kiracının neyi koruması gerektiğini ve mülkün sonunda hangi durumda geri verilmesi gerektiğini belirler.
| Madde | Ne Öngörür | Bağlayıcı olduğu taraf |
|---|---|---|
| Madde 15 | Ev sahibi mülkü, kiracının kira sözleşmesinde belirtildiği şekilde tam olarak kullanmasına imkân veren iyi bir durumda teslim etmelidir. 2008'deki değişiklikle taraflar, tamamlanmamış bir mülkün kiralanması ve tamamlanmasından kiracının sorumlu olması konusunda anlaşabilir. | Ev sahibi |
| Madde 16 | Aksi kararlaştırılmadıkça, ev sahibi kira süresi boyunca bakım işlerinden ve kiracının amaçlanan kullanımını etkileyen her türlü kusur veya hasarın onarımından sorumludur. | Ev sahibi |
| Madde 17 | Ev sahibi, yapısal değişikliklerden ve mülkte kiracının kusuruna atfedilemeyen nedenlerle meydana gelen her türlü kusur, hasar, eksiklik ve yıpranmadan sorumludur. | Ev sahibi |
| Madde 18 | Ev sahibi, yapıyı etkilememesi koşuluyla kiracının dekorasyon çalışmaları için gerekli onayları sağlamalıdır. | Ev sahibi |
| Madde 19 | Kiracı, kirayı vadesinde ödemeli ve mülkü sıradan bir kişinin kendi mülkünü koruyacağı şekilde korumalıdır. Kiracı, ev sahibinin izni ve yetkili resmî kurumlardan gerekli lisanslar olmadan değişiklik yapamaz veya restorasyon ya da bakım işleri gerçekleştiremez. | Kiracı |
| Madde 20 | Ev sahibi, bakımı güvence altına almak için kiracıdan, kira sözleşmesi sona erdiğinde iade edilecek bir güvence depozitosu alabilir. | Her ikisi de |
| Madde 21'dir | Kiracı mülkü, olağan yıpranma veya kiracının kontrolü dışındaki nedenlerden kaynaklanan hasarlar hariç, teslim aldığı durumda teslim etmelidir. | Kiracı |
Madde özetleri ve alıntılanan ifadeler, Dubai Emirliği'nde Ev Sahipleri ile Kiracılar Arasındaki İlişkiyi Düzenleyen 2007 tarihli (26) sayılı Kanun'dan ve 2007 tarihli (26) sayılı Kanun'u Değiştiren 2008 tarihli (33) sayılı Kanun'dan alınmıştır; her ikisi de dlp.dubai.gov.ae adresindeki Dubai Mevzuat portalında yayımlanmış olup 1 Eylül 2026'da erişilmiştir. Madde 15, 2008 tarihli 33 sayılı Kanun ile değiştirilmiş hâliyle alıntılanmıştır.
“Küçük Bakım” Hükmü ve Gerçekte Ne Anlama Geldiği
Yüz tane Dubai kira sözleşmesini inceleyin, aynı hükmün bir versiyonunu bulursunuz: kiracı, olay başına belirli bir tutara kadar küçük bakımdan sorumludur ve bunun üzerindeki her şeyi ev sahibi üstlenir. Bu o kadar yaygındır ki pek çok kiracı ve azımsanmayacak sayıda emlakçı bunun bir kanun kuralı olduğuna inanır.
Değildir. 2007 tarihli 26 sayılı Kanun, hiçbir türdeki bakım için parasal bir eşik belirlemez. Madde 16 küçük ve büyük işler arasında ayrım yapmaz — ev sahibini bakımdan ve kusurların onarımından sorumlu tutar, nokta; ardından tarafların farklı bir şeyde anlaşmasına izin verir. Sözleşmenizdeki herhangi bir rakam, yasal bir sınır değil, tarafların pazarlıkla belirlediği ticari bir koşuldur. Bu rehberde bilerek “standart” bir tutar yayımlamadık, çünkü mevzuatta böyle bir eşiği doğrulayamadık; geleneksel bir rakamı sanki kanunmuş gibi tekrarlamak, yanlış anlamanın yayılma şeklidir.
Pratik sonuç, hükmün pazarlığa açık olması ve pazarlık yapmaya değer olmasıdır. Yıl boyunca size ne kadara mal olacağını iki soru belirler. Eşik olay başına mı veya yoksa kira süresi boyunca toplamda mı uygulanıyor? Ve yalnızca sarf niteliğindeki onarımları mı kapsıyor, yoksa tek bir arızanın eşiği kat kat aşabileceği klima sistemi ve şofben gibi tesisatlara da mı uzanıyor? Her iki konuda da sessiz kalan bir hüküm, faturayı elinde tutan taraf tarafından genellikle geniş yorumlanır.
Tekrar Tekrar Karşılaşılan Altı Anlaşmazlık
Yukarıdaki maddelerin, Dubai'deki kiracıların ve ev sahiplerinin gerçekte tartıştığı onarımlara genellikle nasıl uygulandığı. Sözleşmeniz bu sonuçların her birini değiştirebilir.
Kira sözleşmenizin size hangi yükümlülükleri yüklediğinden emin değil misiniz?
Bakım hükmünü bize gönderin; imzalamadan veya yenilemeden önce TruHauz neleri kapsadığını size söylesin.
Kanunu Doğru Okumak
Gördüğümüz bakım anlaşmazlıklarının neredeyse tamamı bu üç yanlış okumadan birine dayanır.
“Kanun ev sahibinin ödeyeceğini söylüyor”
Yalnızca sözleşme sessizse. Madde 16 şu ifadeyle başlar: taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça; bu da onu, imzayla vazgeçemeyeceğiniz bir koruma değil, varsayılan bir kural yapar. Kanunu alıntılamadan önce kira sözleşmesini okuyun.
“Yasal bir küçük onarım sınırı var”
2007 tarihli 26 sayılı Kanun parasal bir eşik belirlemez. Bir Dubai kira sözleşmesindeki herhangi bir rakam, pazarlıkla belirlenmiş ticari bir koşuldur. Geleneksel bir rakamı yasal bir rakam gibi görmek, bu alanın tamamındaki en yaygın hatadır.
“Yıpranma kiracının sorunudur”
Tam tersi. Madde 17, kiracının kusuruna atfedilemeyen yıpranmayı ev sahibine yükler ve Madde 21, olağan yıpranmayı kiracının teslim yükümlülüğünün açıkça dışında tutar.
Sıkça Sorulan Sorular
Dubai'deki kiracıların ve ev sahiplerinin onarım ve bakım hakkında en sık sorduğu sorular.
Kira Sözleşmenizin Size Ne Yüklediğini Bilin
TruHauz, yönettiği her kira ilişkisinde — ev sahipleri ve kiracılar için eşit şekilde — bakım, depozito ve teslim hükümlerini inceler; böylece bir şey bozulmadan önce yükümlülükler netleşir. Sözleşmenizi bize gönderin.
Tartışmaya Katılın