Dubai'de bir geliştirici, plan dışı bir taksidi ödeyemezsem ödemelerimi kaybedebilir mi?
Kısa cevap hayır, tamamen değil ve kesinlikle kanunlara uyulmadan değil. İşte Dubai yasalarının tam olarak nelere izin verdiği, bir alıcı olarak hangi güvencelere sahip olduğunuz ve bir ödemeyi kaçırabileceğinizi fark ettiğiniz anda ne yapmanız gerektiği.
Bu Makale Nelerden Bahsediyor
Dubai'da inşaat halindeyken mülk satın almak, emlak piyasasına girmenin en akıllıca yollarından biridir. Bugüne ait fiyatı sabitlersiniz, inşaat süresince değer artışından faydalanırsınız ve genellikle teslimattan yıllar sonrasına uzanan rahat bir taksit planıyla ödeme yaparsınız. Peki, hayat karşınıza çıkar ve bir sonraki ödemeyi yapamazsanız ne olur? Geliştirici, şimdiye kadar ödediğiniz her şeyi alıp paranızla kaçabilir ve dairenizi yeniden satabilir mi?
Bu, TruHauz'daki plan dışı alıcılardan duyduğumuz en yaygın korkudur ve iyi haber şu ki Dubai, dünyanın en gelişmiş alıcı koruma çerçevelerinden birine sahip. Geliştirici paranızı alıp götüremez. İzlemeleri gereken katı bir yasal prosedür var ve yasalar projenin ne kadar ilerlediğine bağlı olarak ne kadarını tutmalarına izin verildiğini sınırlıyor.
Kısa Cevabı
Hayır. Dubai'deki bir geliştirici, bir taksidi kaçırdığınız için ödediğiniz tüm paraya el koyamaz. Dubai Yasası No. 19/2020 (2008 tarihli 13 sayılı Yasayı değiştiren), bir geliştiricinin plana göre satış yaparken alıcının temerrüde düşmesi durumunda ne yapabileceğini ve ne yapamayacağını tam olarak düzenler. Bir geliştiricinin elinde tutmasına izin verilen maksimum tutar, projenin ne kadarının tamamlandığına bağlıdır ve birçok senaryoda iptalden sonra bile önemli bir geri ödeme hakkınız vardır.
Sizi Koruyan Yasa
İlgili mevzuat Dubai Kanunu No. 19, 2020, 2008 tarihli ve 13 sayılı Emlak Devir ve Kayıt Kanunu'nun 11. Maddesini değiştiren, Dubai Gayrimenkul Düzenleme Kurumu (RERA) tarafından yürürlüğe konulan, yani Dubai Tapu Dairesi'nin bir departmanı.
8 sayılı 2007 tarihli yasayla (emanet hukuku) birlikte çerçeve, iki kritik noktayı güvence altına alır:
- Özel planlanmamış bir daire için ödediğiniz her dirhem, geliştiricinin genel cebine değil, proje özelindeki bir emanet hesabına yatırılır. Geliştirici, bu emanetten yalnızca doğrulanmış inşaat kilometre taşlarına karşı para çekebilir.
- Sözleşme iptal edilirse, geliştiricinin önhaçlığı RERA tarafından onaylanan inşaat ilerlemesine göre hesaplanır - geliştiricinin tercih ettiği herhangi bir sayıya göre değil.
Haciz Katmanları Açıklaması
Madde 11 katmanlı bir sistem öngörmektedir. İptal anında tamamlanmış inşaat yüzdesi, bir geliştiricinin elinde tutabileceği maksimum tutarı belirler. Bu, Dubai'deki alıcı korumasının özüdür.
| İnşaat İlerlemesi | Max Geliştirici Kalabilir | Bu Sizin İçin Ne Anlama Geliyor |
|---|---|---|
| 80%'den fazlası tamamlandı | 100% tutarında sözleşme bedeli | Geliştirici ödenen tüm tutarları saklayabilir VE kalan borcu talep edebilir. Eksiklikleri karşılamak için daire ihale edilebilir. |
| 60% ile 80% arasında | 40%'ye kadar sözleşme bedeli | Geliştirici sözleşmeyi fesheder ve toplam satın alma bedelinin en fazla 40%'sini elinde tutabilir. Geri kalan tutar, feshin yapıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde veya yeniden satışın yapıldığı tarihten itibaren 60 gün içinde (hangisi daha önce gerçekleşirse) size iade edilir. |
| 60%'den az | Sözleşme bedeli en fazla 25% | Geliştirici, toplam satın alma bedelinin en fazla 25%'sini elinde tutabilir. Kalan tutar, aynı takvime göre size iade edilir. |
| İnşaat başlamadı — geliştiricinin kontrolü dışında | Ödenen tutarlar 30%'ye kadar | İnşaatın başlamaması, müteahhitin sorumluluğunda olmayan meşru nedenlere bağlıysa, müteahhit, sizin halihazırda ödediğiniz tutarın en fazla 'unu elinde tutabilir. |
| Proje RERA tarafından iptal edildi / yapımcı kusurlu | 0% — tam iade | RERA projeyi iptal ederse veya geliştirici ihlalin nedeniyse, ödediğiniz tüm tutarların tam iadesini alma hakkına sahipsiniz. |
Bir projenin inşaatı 'den fazla tamamlanmışsa, yasa bu birimi büyük ölçüde inşa edilmiş olarak değerlendirir ve müteahhitin koruma düzeyi en yüksek seviyeye ulaşır. Bu nedenle, temerrütlerin çoğu inşaat sürecinin daha erken aşamalarında meydana gelir. Teslimata yaklaşmış ve zorluklar yaşıyorsanız, seçenekleriniz önemli ölçüde azalır — erken harekete geçin.
İptal Süreci — Adım Adım
Bir geliştirici size paranızı tuttuğunu duyurmak için mesaj atamaz. Madde 11, RERA tarafından her adımda denetlenen izlemeleri gereken resmi bir prosedür belirler.
Geliştirici DLD'yi bilgilendirir
Geliştirici, alıcının temerrüde düştüğünü ödeme kayıtları ve sözleşmeyi sunarak Dubai Arazi Departmanı'na resmi olarak yazılı olarak bildirmelidir.
DLD 30 günlük ihbarname yayınlıyor
DLD, alıcıya kayıtlı posta ve/veya e-posta yoluyla resmi bir 30 günlük ihbarname göndererek, ödenmemiş meblağın ödenmesini veya alıcının bir anlaşma düzenlemesini talep eder.
RERA inşaat ilerlemesini doğrular
RERA, temerrüt anında tamamlanan inşaat yüzdesini bağımsız olarak onaylar. Hangi kesinti kademesinin geçerli olacağını belirleyen, geliştiricinin beyanı değil, bu sayıdır.
İptal ve hesaplama
Alıcı ihbar süresi içinde temerrüdü gidermezse, sözleşme resmen iptal edilir. Yüklenici yasal kesinti oranını uygular ve ünite Ön Kayıt'tan alıcının adından düşülür.
Alıcıya geri ödeme yapıldı
Kalan tutar, iptal tarihinden itibaren bir yıl içinde veya geliştiricinin üniteyi yeniden satmasından itibaren 60 gün içinde, hangisi önce ise, alıcıya iade edilir.
Alıcı Olarak Haklarınız
Temerrüde düşen siz olsanız bile, yasa, çoğu alıcının farkında olmadığı anlamlı korumalar sağlar:
- 30 günlük iyileşme süresi hakkı — Biriminizi bir gecede kaybedemezsiniz. Resmi bildirim size durumu düzeltmek için bir ay süre tanıyor.
- Bağımsız değerleme hakkı — İnşaatın ilerleme durumunu onaylayan kurum RERA’dır, müteahhit değil. Müteahhit projenin 1 tamamlandığını iddia ederse, ilgili onay belgesini talep edebilirsiniz.
- Geri ödeme hakkı — >80% senaryosu hariç olmak üzere, ödediğiniz tutarın önemli bir kısmını geri alacaksınız. Geliştirici, yasaların izin verdiğinden fazlasını yasal olarak elinde tutamaz.
- Devretme veya yeniden satma hakkı — birçok durumda, iptal etmeden önce sözleşmenizi başka bir alıcıya devredebilirsiniz (geliştirici ve DLD onayı ile), öz sermayenizin çoğunu veya tamamını geri alabilirsiniz.
- İtiraz hakkı — Eğer geliştiricinin yanlış hesapladığına veya prosedürü ihlal ettiğine inanıyorsanız, RERA'ya şikayette bulunabilir veya konuyu Dubai Mahkemeleri'nin Gayrimenkul Departmanı aracılığıyla takip edebilirsiniz.
Vadesini Ödemeden Önce Önünüzdeki Seçenekler
Bu makaleden çıkarılacak en önemli ders: Ödemeyi kaçırmadan önce harekete geçin, kaçırdıktan sonra değil. Ödeme resmi olarak geciktiğinde, elinizdeki koz dramatik bir şekilde azalır. İşte çoğu proje aşamasındayken alım yapanların bilmediği seçenekler.
1. Ödeme yeniden yapılandırmasını müzakere et
Dubai'ın en saygın geliştiricileri, sözleşmeyi iptal etmek yerine planınızı yeniden yapılandırmayı tercih eder. İptallerde de para kaybederler - idari maliyetler, birimi tekrar pazarlamak, piyasadaki zaman. Geliştiricinin tahsilat ekibiyle nazik, proaktif bir konuşma genellikle 3 ila 6 aylık bir ödeme tatili veya uzatılmış bir programla sonuçlanır. Herhangi bir anlaşmayı yazılı hale getirin ve geliştirici tarafından Satış Protokolünüzün (SPA) bir ekinde kabul edilmesini sağlayın.
2. Sözleşmeyi ikincil piyasada satın
Projeyi satın aldığınızdan bu yana değer kazanmışsa, dairenizi ikinci el piyasada satışa çıkarabilir ve sözleşmenizi kâr elde ederek yeni bir alıcıya devredebilirsiniz. Bu, Dubai’deki en popüler çıkış stratejilerinden biridir. Yeni alıcı kalan ödemelerinizi devralır, siz sermayenizi ve değer artışını geri alırsınız ve geliştirici küçük bir idari ücret alır (genellikle sözleşme değerinin %2 ila %4'ü).
3. Bir ortak yatırımcı getirin
Aile üyenize veya iş ortağınıza kalan taksitleri karşılaması şartıyla kısmi sahiplik devredebilirsiniz. Yasal mekanizma, geliştirici ve DLD aracılığıyla işlenen kısmi tapu devri veya pay sahipliği yeniden yapılandırmasıdır.
4. Teslimatta ipotek yoluyla yeniden finansman
Eğer teslimata (veya teslimat sonrası sürece) kadar dayanabilirseniz, Dubai bankaları kalan teslimat sonrası taksitlerinizi yeniden finanse edebilecekleri ipotekler sunmaktadır. Yüklenicinin taksit planını daha uzun vadeli ve daha düşük aylık ödemeli bir banka kredisine dönüştürürsünüz.
5. Birim düşürme talebinde bulunun
Bazı geliştiriciler (özellikle birden fazla projeye sahip büyük olanlar), kalan sorumluluğunuzu azaltmak için size aynı projedeki ünitenizi daha küçük veya daha ucuz biriyle değiştirme olanağı sunar. Bu isteğe bağlı bir seçenektir ancak sormaya değerdir.
Bir ödeme sorunu yaşayacağınızı öngörüyorsanız, geliştiriciyle iletişime geçmeden önce bize ulaşın. Sıkıntıdaki bireysel bir alıcıdan daha güçlü pazarlık gücüyle sizin adınıza sıklıkla bir yeniden satış veya yeniden yapılandırma sağlayabiliriz ve hangi geliştiricilerin esnek olduğunu biliyoruz.
Eğer Geliştirici Hatalıysa
Yukarıdaki el koyma kuralları yalnızca alıcı temerrüde düştüğünde geçerlidir. Geliştirici sözleşmeyi ihlal ederse — uzun gecikmeler, proje iptali, tasarımdaki büyük değişiklikler veya emanet hesabını düzgün bir şekilde sürdürememesi — yasa tamamen sizin lehinize döner.
- RERA projenin iptal etmesi durumunda, müteahhit, ödemelerinizin 0'ünü emanet hesabından size iade etmek zorundadır.
- Geliştirici, meşru bir sebep olmaksızın sözleşmedeki teslim tarihini 12 aydan fazla geciktirirse, sözleşmeyi feshetme ve paranızı artı zararları tazmin etme hakkına sahip olabilirsiniz.
- Teslim edilen konut, Satış Sözleşmesi’ndeki şartlara uymuyorsa (5% modelinden farklı boyutlar, plan değişiklikleri, eksik donanımlar), tazminat talep edebilir veya sözleşmeden cayabilirsiniz.
Dubai Mahkemeleri ve Kira Uyuşmazlıkları Merkezi, bu tür birçok davada alıcıların lehine karar vermiştir. Başlangıçtaki her e-postayı, her ödeme makbuzunu ve her pazarlama broşürünü saklayın; bunlar delil haline gelir.
Sık Sorulan Sorular
Ya tek bir taksiti bir veya iki hafta gecikmeyle ödersem ne olur?
Geliştirici depozitosunun üzerine ek ücret talep edebilir mi?
İadenin tamamlanması ne kadar sürer?
Bu, bitmiş (tamamlanmış) konutlar için de geçerli mi?
İmzalamadan önce kendimi güvence altına almak için sözleşme şartlarını müzakere edebilir miyim?
Ya teslimattan önce müteahhit iflas ederse?
Yaklaşan taksitle ilgili endişeli misiniz?
TruHauz Dubai, yüzlerce plan dışı alıcının, sözleşmeleri temerrüde düşmeden önce yeniden yapılandırmasına, yeniden satmasına veya devretmesine yardımcı olmuştur. Bize ne kadar erken ulaşırsanız, o kadar çok seçeneğiniz olur.
Tartışmaya Katılın