Когда проект офф-плана в Дубае отменён
Эскроу-счёт, трибунал и порядок возврата средств
Большинство материалов об офф-плане рассказывают, что происходит, когда покупатель перестаёт платить. Гораздо меньше написано о противоположном случае — когда регулятор отменяет сам проект. Для именно такой ситуации в Дубае есть специальный закон и специальный суд. Здесь мы излагаем, что на самом деле говорит законодательство, по материалам официального правового портала эмирата.
Две совершенно разные отмены
Слово «отмена» в сфере дубайского офф-плана выполняет две совершенно разные функции, и путать их дорого. В первом случае покупатель перестаёт платить, и застройщик расторгает договор купли-продажи. Во втором регулятор отменяет проект, и застройщик обязан вернуть деньги.
Оба случая содержатся в одном положении — статье 11 Закона № (19) 2017 года, который внёс изменения в Закон № (13) 2008 года о Временном реестре недвижимости в Эмирате Дубай. Пояснения, опубликованные на портале законодательства Департамента правовых дел Правительства Дубая, описывают механику каждого случая.
Если покупатель допускает просрочку, застройщик уведомляет Земельный департамент Дубая, который направляет покупателю уведомление со сроком тридцать (30) дней с требованием выполнить договорные обязательства. Если просрочка не устранена, дальнейшие действия застройщика зависят от степени готовности проекта — причём процент завершения определяет не застройщик, а RERA, используя стандарты и правила, утверждённые RERA.
Если же RERA отменяет проект, ситуация полностью меняется. Статья 11 обязывает застройщика вернуть все платежи, внесённые покупателями, в соответствии с процедурами и правилами, установленными Законом № (8) 2007 года о доверительных счетах в сфере девелопмента недвижимости, — законом об эскроу. Деньги для этого возврата — это, по замыслу, те самые средства, которые лежат на эскроу-счёте проекта.
Правовая база вкратце
Первичные источники указаны ниже
Что разрешает закон в зависимости от стадии строительства
Когда покупатель допускает просрочку, варианты застройщика зависят от того, насколько продвинулся проект. Последняя строка — совсем другой случай: отмена регулятором.
| Ситуация | Что может сделать застройщик | Максимальное удержание | Возврат излишка |
|---|---|---|---|
| Готовность выше 80% | Сохранить договор и потребовать оставшуюся сумму; либо запросить продажу на публичных торгах; либо расторгнуть договор в одностороннем порядке. | До 40% стоимости объекта | В течение 1 года после расторжения или через 60 дней после перепродажи — в зависимости от того, что наступит раньше |
| Готовность от 60% до 80% | Расторгнуть договор купли-продажи офф-плана в одностороннем порядке. | До 40% стоимости объекта | В течение 1 года после расторжения или через 60 дней после перепродажи — в зависимости от того, что наступит раньше |
| Готовность ниже 60%, работы начаты | Расторгнуть договор купли-продажи офф-плана в одностороннем порядке. | До 25% стоимости объекта | В течение 1 года после расторжения или через 60 дней после перепродажи — в зависимости от того, что наступит раньше |
| Работы не начаты по причинам, не зависящим от застройщика | Расторгнуть договор купли-продажи офф-плана. | До 30% уплаченных сумм | В течение 60 дней |
| Проект отменён RERA | Застройщик обязан вернуть все платежи покупателей в соответствии с процедурами эскроу по Закону № 8 2007 года. | Ничего не удерживается | Согласно процедурам и правилам Закона 8/2007 |
Источник: пояснения к статье (11) Закона № (19) 2017 года о внесении изменений в Закон № (13) 2008 года, опубликованные на портале законодательства Департамента правовых дел Правительства Дубая (dlp.dubai.gov.ae), дата обращения — сентябрь 2026 года. Процент завершения определяет RERA по стандартам и правилам, утверждённым RERA. Таблица обобщает опубликованные пояснения и не заменяет само законодательство или юридическую консультацию.
Шесть положений Декрета № 33 2020 года
Дубай не оставил отменённые проекты обычным судам. Он создал специальный трибунал с собственной юрисдикцией и собственными полномочиями в отношении средств на эскроу.
Проверяете статус проекта офф-плана?
Назовите нам проект, и TruHauz подтвердит, что зарегистрировано, какой эскроу-счёт применяется и на какой стадии находится строительство.
Кто расторг договор, тот и определяет, кому достанутся деньги
Одна и та же статья одного и того же закона даёт три совершенно разных финансовых результата в зависимости от того, кто стал причиной расторжения и насколько продвинулось строительство.
Вы допустили просрочку, стройка продвинулась
Если проект готов на 60% или более и покупатель допускает просрочку, статья 11 позволяет застройщику расторгнуть договор в одностороннем порядке и удержать до 40% стоимости объекта. При готовности выше 80% застройщик может вместо этого сохранить договор и потребовать остаток или добиваться продажи на публичных торгах.
Вы допустили просрочку, стройка на ранней стадии
При готовности ниже 60%, если работы начаты, потолок удержания снижается до 25% стоимости объекта. Если работы вообще не начаты по причинам, не зависящим от застройщика, потолок составляет 30% уплаченных сумм, а излишек возвращается в течение 60 дней.
RERA отменяет проект
Если регулятор отменяет проект, застройщик обязан вернуть все платежи покупателей в соответствии с процедурами эскроу по Закону № 8 2007 года. Трибунал может обязать эскроу-агента или застройщика вернуть средства, находящиеся на эскроу-счёте.
Часто задаваемые вопросы
Вопросы, которые покупатели офф-плана чаще всего задают об отмене проектов, возврате средств и Специальном трибунале Дубая.
Проверьте проект до принятия обязательств
Статус регистрации, эскроу-счёт и реальный ход строительства можно проверить до подписания. Назовите проект, который вы рассматриваете, и TruHauz всё проверит.
Присоединяйтесь к обсуждению