Покупка недвижимости в Дубае в рассрочку
И честный ответ о покупке «без первоначального взноса»
Квартиру в Дубае можно купить, внеся бронировочный платёж, а затем платя в рассрочку. Чего нельзя — так это купить её вообще без вложений: Земельный департамент берёт свои 4% при регистрации, а любой план оплаты от девелопера начинается с бронировочного чека. Здесь — реальная сумма наличных в первый день, устройство таких планов, сколько Центральный банк разрешает выдать банку и где план с низким взносом даёт сбой.
Бесплатной покупки нет, но есть покупка с небольшими вложениями
Бесплатную покупку делают невозможной две вещи. Первая — Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department): за регистрацию перехода права взимается сбор в размере 4% от стоимости сделки, который по тарифу DLD делится на 2% для продавца и 2% для покупателя, хотя во многих договорах в Дубае все 4% по частной договорённости перекладываются на покупателя. Добавьте сбор за титульный документ AED 250, сбор регистрационного трасти, сбор за карту и небольшие сборы за знания и инновации — с источниками они расписаны в нашем гиде сборы DLD в Дубае. Ни один из них не является необязательным, и ни один не входит в цену.
Вторая — бронировочный платёж. План девелопера не начинается с нуля: он начинается с суммы, которая резервирует объект и запускает договор купли-продажи. Среди 600 опубликованных объявлений на TruHauz на 19 октября 2026 года бронировочный платёж составлял 20% в 201 объявлении, 10% — в 180, 5% — в 22 и 15% — в девяти. Реалистичный минимум на этом рынке — от 5% до 10%.
Деньги, которые первыми уходят с вашего счёта
Ниже приведены сборы по тарифам электронных услуг Земельного департамента Дубая, изложенным в нашем гиде по сборам DLD, по состоянию на 24 августа 2026 года. DLD может изменить тарифы.
| Расходы | Количество | Можно ли включить в план? |
|---|---|---|
| Регистрация перехода права в DLD | 4% от стоимости сделки (по тарифу 2% продавец / 2% покупатель) | Нет — наличными |
| Регистрация в DLD, первичная продажа офф-план | 2% покупатель + 2% продавец, через Oqood | Нет |
| Выдача титульного документа | 250 дирхамов ОАЭ | Нет |
| Регистрационный трасти, продажа готового объекта | AED 2,000 + НДС при цене ниже AED 500,000; AED 4,000 + НДС при цене от этой суммы | Нет |
| Сборы за карту, знания и инновации | AED 225–250 за карту, плюс по AED 10 каждый | Нет |
| Регистрация ипотеки, если вы берёте кредит | 0.25% от суммы ипотеки | Нет |
| Бронировочный платёж девелоперу | 5–20% в большинстве объявлений TruHauz | Это первый платёж |
План оплаты меняет лишь структуру цены, а не государственных сборов или вознаграждения трасти. Они оплачиваются наличными при регистрации, и если план создаёт впечатление, что их нет, значит, они включены в более высокую заявленную цену. Мы не нашли официального разъяснения о том, может ли банк в ОАЭ кредитовать саму сумму сбора DLD, поэтому этот гид ничего не утверждает ни в одну, ни в другую сторону — уточните у своего кредитора письменно.
Как устроен план рассрочки в Дубае
Покупка в рассрочку у девелопера — это не кредит в регулируемом смысле. Это договор купли-продажи, по которому цена выплачивается траншами, а остаток несёт девелопер. Процентной ставки нет, потому что формально нет и процентов, — именно поэтому стоимость так сложно увидеть.
Обычно структура состоит из трёх частей: бронировочный платёж, который резервирует объект и запускает SPA; строительный транш, привязанный к этапам строительства, а не к календарным датам; и в некоторых планах — часть, перенесённая на период после сдачи. Наш материал о планах оплаты после сдачи в Дубае ссылается на Engel & Völkers (гид обновлён 20 августа 2026 года) и приводит типичное распределение: около 10% при бронировании, примерно 50% в период строительства и 40%, иногда 60%, после сдачи; срок выплат после сдачи обычно составляет два-три года.
Как правильно читать план 1% в месяц
План «1% в месяц» выражает каждый платёж как один процент от полной цены. Для квартиры стоимостью AED 1,200,000 это AED 12,000 в месяц — арифметическая иллюстрация на основе двух этих величин, а не предложенная цифра.
Внимания заслуживают две вещи. Во-первых, 1% в месяц за период строительства не складывается в полную цену, поэтому остаток что-то покрывает — обычно бронировочный платёж в начале и крупный платёж при сдаче или незадолго до неё. Запросите график с датами и суммами, а затем найдите в нём самую крупную разовую сумму. Во-вторых, поскольку это финансирование со стороны продавца, а не регулируемая ипотека, ничто не обязывает девелопера публиковать эффективную стоимость кредита: план 1% нельзя сравнить с ипотекой по ставке, потому что у одного из них ставки нет. Честное сравнение — общая сумма по плану против цены того же объекта при оплате наличными.
Важен и контекст: отчёт Savills Middle East Dubai Residential Market in Minutes за Q3 2026, о котором 13 октября 2026 года сообщило Economy Middle East, зафиксировал старт продаж лишь около 5,000 юнитов за квартал против примерно 36,400 в предыдущем. Громкие планы оплаты — инструмент старта продаж, поэтому более спокойный поток новых проектов означает меньше агрессивных схем.
Что на самом деле разрешает Центральный банк ОАЭ
Центральный банк ОАЭ «Положение об ипотечных кредитах» (Regulations Regarding Mortgage Loans), циркуляр C 31/2013, вступил в силу 28 декабря 2013 года, статья (3) «Важные коэффициенты» — статус «действует» в CBUAE Rulebook по состоянию на 19 октября 2026 года.
| Заёмщик и цель | Максимальный LTV | Подразумеваемый взнос |
|---|---|---|
| Гражданин ОАЭ, первое жильё, до AED 5 млн включительно | 85% | 15% |
| Гражданин ОАЭ, первое жильё, свыше AED 5 млн | 75% | 25% |
| Гражданин ОАЭ, второй или инвестиционный объект | 65% независимо от стоимости | 35% |
| Экспат, первое жильё, до AED 5 млн | 80% | 20% |
| Экспат, первое жильё, свыше AED 5 млн | 70% | 30% |
| Экспат, второй или инвестиционный объект | 60% независимо от стоимости | 40% |
| Любой покупатель, покупка на этапе строительства | 50% независимо от цели, стоимости или категории | 50% |
Перечитайте последнюю строку дважды. Потолок для офф-плана — 50% для всех, и положение объясняет причину: долгосрочный характер строительства и повышенный риск незавершения. Рассчитывать на то, что банк профинансирует 80% покупки офф-план, не стоит — см. наш гид: ипотека на офф-план в Дубае.
Та же статья устанавливает лимиты, определяющие доступность кредита. Максимальная долговая нагрузка — 50% валовой зарплаты и регулярного дохода из определённого и конкретного источника, а кредиторы обязаны проводить стресс-тест по ставке на два-четыре процентных пункта выше текущей, так что платёж, по которому вас оценивают, — не тот, что вам называют. По инвестиционному объекту необходимо вычитать арендный доход как минимум за два месяца на случай простоя. Максимальный срок — 25 лет, а максимальная сумма финансирования — до восьми годовых доходов для граждан ОАЭ и до семи для экспатов. Погашение должно идти из зарплаты или подтверждённого дохода от бизнеса или аренды; выходное пособие (End of Service Benefit) не допускается. Отсрочка погашения основного долга разрешена только по инвестиционным кредитам и не более чем на пять лет с момента первой выдачи.
Для нерезидентов наш гид по ипотеке в Дубае указывает максимальный LTV 50%, а наш гид ипотека для нерезидентов рассказывает, сколько готовы выдать банки. Учтите также, что кредит рассчитывается от меньшей из двух сумм — цены покупки или банковской оценки, поэтому любую разницу вы покрываете наличными.
Что будет, если вы не сможете продолжать платить
Низкий бронировочный платёж уменьшает то, чем вы рискуете в начале, но не то, что вы обязались заплатить. SPA обязывает вас выплатить полную цену, а последствия пропуска платежей определяются законом, а не усмотрением девелопера.
Как обобщено в нашем гиде по оплате после сдачи, Закон Дубая № 19 от 2020 года, изменивший статью 11 Закона № 13 от 2008 года, — в изложении Records Legal от 23 января 2021 года — соотносит меры с готовностью проекта. При готовности ниже 60% девелопер может расторгнуть договор и удержать до 25% цены, вернув излишек; при готовности от 60% до 80% — до 40%; выше 80% он может оставить себе все уплаченные суммы и требовать остаток, инициировать аукцион через DLD или расторгнуть договор с удержанием до 40%. Процедура DLD даёт 30 дней на устранение нарушения.
Прежде чем брать на себя обязательства, проверьте две гарантии: что платежи по офф-плану поступают на эскроу-счёт проекта и что ваша покупка внесена в реестр Oqood. Привлекательный ежемесячный платёж без эскроу и записи в Oqood — это не выгодная сделка, а необеспеченный аванс застройщику. Если ваша цель — просто перестать платить аренду, рассмотрите также аренду с последующим выкупом в Дубае и Программа для покупателей первого жилья в Дубае как альтернативу.
Сколько на самом деле стоит взнос 10% в первый день
Иллюстрация на основе заданных величин, а не коммерческое предложение и не рыночные данные. Исходные данные: условная цена объекта офф-план AED 1,200,000, бронировочный платёж 10% (зафиксирован в 180 объявлениях TruHauz) и приведённый выше тариф DLD.
Бронировочный платёж — AED 120,000. Регистрация в DLD по ставке 4% — AED 48,000. Сборы за титульный документ, трасти, карту, знания и инновации — около AED 4,500 плюс НДС. Агентская комиссия не учтена, поскольку для иллюстрации нет опубликованной ставки. Наличные до первого платежа по рассрочке, для иллюстрации: примерно AED 172,500 плюс НДС.
Смысл именно в этой разнице: наличных для регистрации нужно примерно на 44% больше, чем сам взнос, потому что сборы считаются в процентах от полной цены. Чтобы сделать расчёт на реальной цене, воспользуйтесь: ипотечный калькулятор и в гиде о предварительном одобрении ипотеки — а оценка кредитора начинается с вашего кредитного рейтинга AECB.
Кому подходит, а кому нет
У вас стабильный подтверждённый доход, но ограниченный свободный капитал; вы покупаете, чтобы владеть; можете оплатить сборы наличными сверх бронировочного платежа и сможете выдерживать график, даже если сдача задержится.
Ежемесячный платёж вам по силам только без какого-либо запаса, вы рассчитываете перепродать объект до сдачи, чтобы избежать последующих платежей, или предполагаете рефинансирование при сдаче, не проверив, проходите ли вы по лимитам Центрального банка.
Если вы покупаете жильё для собственного проживания, готовый объект можно профинансировать выше потолка 50% для офф-плана — а это может означать меньше наличных, а не больше. См.: офф-план или готовая недвижимость.
Пять вопросов, которые стоит задать до подписания
1. Можно получить график с датами и суммами, включая самый крупный разовый платёж? 2. Какова цена этого же объекта при оплате наличными? 3. График привязан к этапам строительства или к календарным датам? 4. На какой эскроу-счёт поступают платежи и буду ли я внесён в Oqood? 5. Если я планирую рефинансирование при сдаче, на каких условиях я прохожу сегодня?
Статья 4 ипотечного положения Центрального банка — разумный стандарт, которого стоит требовать от любого продавца. Девелопер им не связан, но тот, кто отказывается предоставить аналогичную информацию, уже кое-что вам сообщил. Общая информация, а не юридическая или финансовая консультация.
Хотите, чтобы график проверили до подписания?
Пришлите нам план оплаты, и мы сопоставим его с ценой при оплате наличными и сборами.
Часто задаваемые вопросы
Вопросы, которые покупатели чаще всего задают о планах рассрочки, первоначальных взносах и покупках с низким взносом в Дубае.
Прочитайте план до подписания
TruHauz сопоставляет каждый график платежей с ценой того же объекта при оплате наличными, сборами, которые план не покрывает, и лимитами Центрального банка, которые вам нужно пройти для рефинансирования. Расскажите, что вы рассматриваете.
Присоединяйтесь к обсуждению