Недвижимость в Дубае
Q1 2026 Расширенный отчет
Всесторонний анализ показателей рынка недвижимости Дубая за первый квартал 2026 года, охватывающий общий объем сделок, продажи жилой недвижимости, разделение на объекты вне плана и готовые объекты, профили инвесторов, рейтинг районов, доходность от аренды и прогноз на второй квартал 2026 года. Данные из Земельного департамента Дубая.
Дубай установил свой сильнейший первый квартал в истории
Первый квартал 2026 года стал знаковым для рынка недвижимости Дубая: общий объем сделок составил 252 млрд дирхамов, что на 311 % больше, чем за аналогичный период прошлого года, и укрепило позиции Дубая как самого динамичного рынка элитной недвижимости в мире. Всего за квартал было зарегистрировано 718 160 операций с недвижимостью, из которых 60 303 составили официальные сделки с недвижимостью.
Только на жилой сегмент пришлось 137,31 млрд дирхамов по результатам 45 221 сделки — причем основной рост обеспечил спрос на объекты на стадии строительства, на долю которых пришлось 70,1 % объема сделок и 71,1 % их стоимости. Объем сделок с объектами на стадии строительства вырос на 80,41% с 1-го квартала 2023 года, что отражает структурный сдвиг в предпочтениях покупателей в сторону цен раннего входа на рынок и гибкости планов оплаты, предлагаемых застройщиками.
Иностранные инвестиции по-прежнему остаются основным двигателем роста: иностранные покупатели вложили 148,35 млрд дирхамов (рост на 261 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) в рамках 48 445 сделок. База инвесторов расширяется: в первом квартале 2026 года на рынок вышло 29 312 новых инвесторов, что на 141% больше, чем за тот же период 2025 года.
Официальный отчет Департамента земельных ресурсов Дубая за 1 квартал 2026 года. Все суммы указаны в дирхамах ОАЭ, если не указано иное.
Общая рыночная динамика
1 квартал 2026 года установил новые рекорды по всем основным рыночным показателям — стоимости, объему, количеству инвесторов и новых участников.
Жилой рынок — Квартиры и виллы
В жилом сегменте было зарегистрировано 45 221 транзакция на сумму 137,31 млрд дирхамов, что является рекордом за первый квартал. По объему преобладали квартиры, по средней стоимости единицы — виллы.
🏢 Сегмент квартир
🏘️ Сегмент вилл и таунхаусов
Продажа объектов незавершенного строительства против готового рынка
В первом квартале 2026 года на рынке жилой недвижимости Дубая по-прежнему доминировали объекты на стадии строительства, на долю которых пришлось 70% объема сделок и 71% общей стоимости жилой недвижимости. Такое структурное предпочтение покупкам на стадии строительства отражает доверие покупателей к послужному списку застройщиков, наличие привлекательных схем оплаты (10/50/40, 50/50) и потенциал роста стоимости недвижимости благодаря ценам раннего этапа.
В период с 1-го квартала 2023 года по 1-й квартал 2026 года объемы сделок с объектами на стадии строительства выросли на 80,41 % — с 18 071 до 32 608 сделок в квартал — в то время как объем сделок с готовым жильем оставался в целом стабильным на уровне 11 000–15 000 единиц в квартал. Такое расхождение отражает как запуск новых объектов на рынок, так и фундаментальное изменение предпочтений покупателей.
Разделение рынка в 1 квартале 2026 года
Рост объема офплановых сделок
Готовый рынок — прочный фундамент
Готовые объекты недвижимости (11 000–15 000 в квартал) представляют собой вторичный рынок и составляют основу инвестиционной вселенной аренды Дубая. Этот сегмент продолжает удовлетворять спрос со стороны нерезидентов, ищущих активы, приносящие немедленный доход, и растущего числа получателей золотой визы ОАЭ.
Основные районы по объему транзакций — 1 квартал 2026 г.
Сообщества, способствующие развитию транзакционного двигателя Дубая в 1 квартале 2026 года, ранжированные по количеству сделок.
| # | Сообщество / Территория | Сделки 1 квартала 2026 | 1 квартал 2026 года | Среднее за сделку | Тип рынка | Доля транзакции |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Аль Барша Саут Четвертый (JVC) | 3,162 | 4,0 млрд дирхамов ОАЭ | 1,26 млн дирхамов | Без отделки и готовые | |
| 2 | Дубай Южный | 2,889 | 5,4 млрд дирхамов | 1,87 млн дирхамов ОАЭ | Незавершенное строительство | |
| 3 | Вади Аль Сафа 5 | 2,694 | 4,0 млрд дирхамов ОАЭ | 1,48 млн дирхамов ОАЭ | Незавершенное строительство | |
| 4 | Дубай Хиллс Эстейт | ~2,200 | Прибл. 7,8 млрд. дирхамов ОАЭ | 3.5 млн. дирхамов ОАЭ+ | Смешанный | |
| 5 | Бизнес-Бэй | ~1,900 | Примерно 5,2 млрд. дирхамов ОАЭ | 2,7 МЛН ДИРХАМОВ | Готов и вне плана | |
| 6 | Оазис от Эмар (на стадии строительства) | Известный | 9,71 млрд дирхам | Премиум | Только без отделки | |
| 7 | Пальма Джумейра | ~800 | Оценочно 8,5 млрд. дирхамов ОАЭ | 10 млн AED+ | Ультра-люкс |
Данные DLD, 1 квартал 2026 года. Некоторые оценки площадей составлены на основе опубликованных агрегированных данных. Показатель Oasis является крупнейшей сделкой по продаже проекта на этапе строительства (off-plan) по стоимости в 1 квартале 2026 года.
Профиль инвестора — кто покупает?
Круг покупателей в Дубае расширяется во всех направлениях — как по национальности, так и по уровню дохода и целям покупки. В первом квартале 2026 года на рынке было зарегистрировано 48 448 инвесторов, из которых 29 312 стали покупателями в Дубае впервые — это рост на 141% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что свидетельствует о сохраняющемся доверии мирового рынка к предложению Дубая.
Объем иностранных инвестиций достиг 148,35 млрд дирхамов — что составляет примерно 591 TP3T от общей суммы сделок — в рамках 48 445 иностранных сделок. Женщины-инвесторы также укрепили свои позиции, осуществив 15 540 инвестиций на сумму 32 млрд дирхамов.
Основные национальности покупателей
Данные о национальности за 1 квартал 2026 года DLD. Рейтинг по объему транзакций. Покупатели из США и Франции продолжают расти, отражая растущий интерес Запада к Дубаю с его нулевым налогообложением.
Рынок аренды — 1 квартал 2026 г.
Объем арендного рынка Дубая в первом квартале 2026 года достиг 32,2 миллиарда дирхамов. Хотя рост арендной платы замедляется после пика 2022–2024 годов, доходность остается одной из самых высоких среди крупных городов мира.
Сегмент элитной недвижимости
В первом квартале 2026 года объем инвестиций в сегмент элитной недвижимости Дубая — к которому относятся объекты в престижных районах, включая Пальму Джумейра, Дубайский водный канал, Даунтаун Дубай и Дубай Хиллс Эстейт — составил 87,71 млрд дирхамов, что на 261 % больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Впервые в таком масштабе в сегмент элитной недвижимости привлекаются институциональные инвестиции — совместное предприятие Brookfield площадью 480 000 кв. футов в Dubai Hills и множество обязательств суверенных фондов знаменуют собой первый квартал 2026 года как квартал, когда рынок элитной недвижимости Дубая обрел глобальное институциональное признание. Индивидуальные лица с ультравысоким уровнем дохода из Европы, Азии и Америки стимулируют спрос на объекты недвижимости стоимостью более 10 миллионов дирхамов ОАЭ, при этом Palm Jumeirah и Jumeirah Bay Island демонстрируют беспрецедентные премии.
Сегмент люкс — Ключевые метрики
Prime Luxury Communities — 1 квартал 2026 года
Прогноз на 2 квартал 2026 года и ключевые факторы
Исходя из динамики 1-го квартала 2026 года, данных по портфелю заказов и структурных рыночных драйверов, чего следует ожидать инвесторам во 2-м квартале 2026 года?
Устойчивый рост транзакций
Рекордная производительность первого квартала 2026 года создает высокую базу для сравнения со вторым кварталом. Тем не менее, основополагающие факторы спроса — сильный пайплайн внеплановых продаж, новые программы финансирования ENBD-EMAAR и расширение базы международных покупателей — поддерживают сохранение объемов на уровне первого квартала или выше.
Крупные новые проекты строительства на стадии проекта
Ожидается, что во втором квартале 2026 года компании EMAAR, Aldar, Nakheel и новые небольшие застройщики запустят ряд крупных новых жилых комплексов — в частности, в районах Dubai Islands, Al Maktoum City и Meydan. Структурный спрос на объекты на стадии строительства по-прежнему составляет более 701 TP3T рынка.
Расширение международной базы покупателей
Рост числа новых инвесторов на 14% свидетельствует об увеличении числа покупателей со всего мира. Покупатели из США и Европы по-прежнему оценивают преимущества Дубая с точки зрения соотношения доходности и цены. Отмена минимального порога в 750 тыс. дирхамов для получения двухлетней инвесторской визы (с апреля 2026 года) еще больше расширяет доступность рынка.
Рост цен — продолжается, но замедляется
Рост цен на квартиры (+11% кв. к кв.) и виллы (+21% кв. к кв.) свидетельствует о более устойчивых темпах роста по сравнению с квартальными скачками на 5–8% в 2022 году. Такая стабилизация способствует долгосрочному здоровью рынка. Годовой рост на 10–15% остается консенсус-прогнозом на 2026 год.
Стабилизация арендного рынка
Рост арендных ставок замедляется на фоне увеличения предложения в связи с завершением строительства объектов, запланированных на 2022–2024 годы. Однако устойчивая чистая миграция и рост населения (целевой показатель: 5,8 млн человек к 2040 году) означают, что спрос на аренду жилья остается структурно устойчивым. Доходность квартир на уровне 7,11 % (TP3T) остается конкурентоспособной в мировом масштабе.
Ускорение институционального капитала
Сделка Brookfield-Alshaya Dubai Hills JV знаменует начало, а не пик, институционального проникновения на рынок недвижимости Дубая. Ожидается, что во втором квартале 2026 года будут сделаны новые объявления о совместных предприятиях и обязательства иностранных фондов, поскольку мировые управляющие активами закрепляют Дубай в качестве основного направления в стратегиях инвестиций в недвижимость региона MENA.
Готовы инвестировать в рекордный рынок Дубая?
Консультанты Truhauz имеют лицензию RERA и прямой доступ к информации о доступности недвижимости, ценах и программах финансирования от застройщиков во всех крупных районах Дубая. Запишитесь на консультацию, чтобы обсудить, как позиционировать себя во втором квартале 2026 года.
Получите экспертные рекомендации по недвижимости Дубая
Независимо от того, анализируете ли вы рынок впервые или управляете существующим портфелем недвижимости в Дубае, Truhauz предоставляет вам местные знания, доступ к застройщикам и профессиональные консультации, которые помогут вам принимать обоснованные решения.
Источники данных и отказ от ответственности: Все рыночные данные взяты из официальных публикаций Департамента земельных ресурсов Дубая (DLD) за 1-й квартал 2026 года. Показатели объема и стоимости сделок по отдельным районам являются оценочными и рассчитаны на основе опубликованных обобщенных данных. Цифры по объему сделок с объектами на стадии строительства в период роста (2023–2025 гг.) являются оценками, основанными на опубликованных годовых данных и известных траекториях роста. Настоящий отчет носит исключительно информационный характер и не является инвестиционной рекомендацией. Инвестиции в недвижимость сопряжены с риском. Всегда обращайтесь за независимой финансовой и юридической консультацией. Truhauz Real Estate LLC — агентство, лицензированное RERA в Дубае (Business Bay). Отчет опубликован в мае 2026 года.
Присоединяйтесь к обсуждению