Недвижимость в Дубае
2025 Годовой отчет
Рынок недвижимости Дубая в 2025 году показал пятый подряд рекордный год — объем продаж жилой недвижимости составил 682,5 млрд дирхамов ОАЭ в рамках 214 912 сделок, что означает рост стоимости на 30,61 тыс. трлн дирхамов и увеличение объема на 18,81 тыс. трлн дирхамов по сравнению с предыдущим годом. Полные данные, разбивка по секторам и инвестиционный анализ предоставлены Департаментом земельных ресурсов Дубая.
Пять лет. Пять рекордов. Десятилетие, определившее рынок недвижимости Дубая.
2025 год – это не просто еще один успешный год для рынка недвижимости Дубая, это пятый подряд год с рекордными показателями, подтверждающий структурную трансформацию рынка недвижимости эмирата, начавшуюся в 2021 году и теперь обеспечившую самый длительный непрерывный период роста в истории рынка. Общий объем продаж жилой недвижимости достиг 682,5 млрд дирхамов ОАЭ в рамках 214 912 сделок – рост стоимости на 30,61 тыс. трлн дирхамов и увеличение объема на 18,81 тыс. трлн дирхамов по сравнению с 2024 годом.
Если учесть все операции с недвижимостью — продажи, ипотечные кредиты и подаренные объекты — общая сумма достигает 919 миллиардов дирхамов ОАЭ, что на 20,81 триллиона дирхамов больше, чем годом ранее. Только ипотечные сделки достигли 179,26 миллиардов дирхамов ОАЭ по 50 974 договорам, что отражает активное участие банковского сектора и развитие ипотечной культуры в Дубае.
База инвесторов расширилась до 193 100 человек — увеличение на 241 трлн дирхамов — при этом только в 2025 году на рынок Дубая вышли 129 600 покупателей, впервые приобретающих недвижимость, что представляет собой увеличение числа новых участников рынка на 231 трлн дирхамов. Женщины-инвесторы заключили сделки на сумму 154 миллиарда дирхамов в рамках более чем 76 700 сделок, при этом стоимость сделок выросла на 311 трлн дирхамов в годовом исчислении, что отражает все более разнообразный и инклюзивный ландшафт владения недвижимостью.
Источник: Годовой отчет Департамента земельных ресурсов Дубая за 2025 год. Все цифры указаны в дирхамах ОАЭ, если не указано иное.
Показатели рыночной конъюнктуры за 2025 год
2025 год оправдал ожидания по всем измеримым показателям — стоимость, объем, рост числа инвесторов и количество новых участников рынка достигли рекордных максимумов.
Квартальные показатели — 2025 год
2025 год стал годом ускорения, и в четвертом квартале были зафиксированы самые высокие квартальные продажи в истории Дубая — 187,47 миллиарда дирхамов ОАЭ.
Статистика ежемесячных рекордов за 4 квартал 2025 года
В декабре 2025 года был зафиксирован самый высокий месячный показатель продаж за всю историю рынка недвижимости Дубая.
Рынок жилой недвижимости — Квартиры и виллы
Рост цен в обоих сегментах продолжался до 2025 года: цены на строящееся жилье выросли на 51 тыс. долл. США за 3 триллиона долларов, в то время как цены на готовую недвижимость стабилизировались на исторически высоком уровне.
🏢 Сегмент квартир
🏡 Сегмент вилл и таунхаусов
Строительство на этапе проектирования против готового рынка — 2025 год
В 2025 году сегмент строительства на стадии планирования укрепил свои структурные позиции, на него пришлось приблизительно 62,61 тыс. трлн дирхамов от всех сделок (134 623 сделки) и его стоимость составила около 293 млрд дирхамов ОАЭ. Доля сегмента на стадии планирования стабильно росла с 61,71 тыс. трлн дирхамов в 2023 году до 69,31 тыс. трлн дирхамов в 2024 году и далее в 2025 году — благодаря гибкости планов оплаты от застройщиков, новым ценам на старте продаж и повышению доверия покупателей к показателям строительства в Дубае.
На вторичном рынке (рынке готовой недвижимости) объем продаж достиг 314,7 млрд дирхамов ОАЭ — это собственный рекорд — поскольку растущий объем завершенных объектов, построенных в период с 2022 по 2024 год, обеспечил стабильную вторичную продажу и высокую доходность от аренды для инвесторов, купивших недвижимость по ценам до сдачи объекта в эксплуатацию.
Разделение рынка в 2025 году
Рост доли рынка жилья, продаваемого по предварительным договорам (тренд за 3 года)
Лучшие районы по объему сделок — 2025 год
Район Business Bay возглавил рейтинг районов Дубая по общей стоимости сделок в 2025 году, за ним следуют JVC и другие районы города с высокой концентрацией сделок.
| # | Сообщество / Территория | Объем продаж в 2025 году | Тип недвижимости | Сегмент рынка | Относительная доля |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Бизнес-Бэй | 38,31 млрд дирхамов ОАЭ | Апартаменты | Смешанный | |
| 2 | Jumeirah Village Circle (JVC) | 24,52 млрд дирхамов ОАЭ | Апартаменты | Незавершенное строительство | |
| 3 | Аль-Ялайис 1 | 23,75 млрд дирхамов ОАЭ | Смешанный | Незавершенное строительство | |
| 4 | Дубайский инвестиционный парк 2 | 23,16 млрд дирхамов ОАЭ | Смешанный | Незавершенное строительство | |
| 5 | Пальма Джумейра | 21,4 млрд дирхамов ОАЭ | Виллы и апартаменты | Ультра-люкс | |
| 6 | Дубай Хиллс Эстейт | Ориентировочная стоимость: 18 млрд дирхамов ОАЭ. | Виллы и апартаменты | Премиум | |
| 7 | Дубай Марина | Ориентировочная стоимость: 16 млрд дирхамов ОАЭ. | Апартаменты | Смешанный |
Источник: Официальные данные DLD о сделках за 2025 год. Оценки отмечены там, где разбивка по годам получена на основе опубликованных данных за первое полугодие и третий/четвертый кварталы.
Профиль инвестора — Кто приобрел акции в 2025 году?
2025 год принес Дубаю самую большую и разнообразную базу покупателей в его истории. Общее число инвесторов достигло 193 100 человек — увеличение на 241 тыс. тыс. трлн долларов — при этом 129 600 новых участников рынка (рост на 231 тыс. трлн долларов) отражают сохраняющуюся глобальную уверенность в Дубае как в привлекательном месте для инвестиций в недвижимость.
В решениях о покупке доминировала возрастная группа 31–45 лет, особенно сегмент 36–40 лет, что указывает на то, что покупатели — это люди зрелого возраста, ориентированные на карьеру, семью и мотивированные стабильностью и образом жизни, а не исключительно спекулятивной выгодой. Этот демографический сдвиг поддерживает долгосрочный спрос на аренду, лежащий в основе доходности рынка недвижимости в Дубае.
Национальности ведущих международных покупателей — 2025 год
Рейтинг по объему сделок. Интерес покупателей из Западной Европы и США заметно возрос в 2025 году, чему способствовали нулевой уровень налогообложения в Дубае и программа «Золотая виза».
Рынок аренды — 2025 год
Рынок аренды жилья в Дубае вырос на 11,11 тыс. трлн долларов в 2025 году — это умеренный темп по сравнению с 13–151 тыс. трлн долларов в 2024 году, но все еще один из самых высоких показателей роста арендного рынка среди всех крупных городов мира. Доходность остается исключительно конкурентоспособной.
Элитная недвижимость — 2025 год
В 2025 году сегмент элитного жилья в Дубае продолжил свою впечатляющую динамику. Эмират привлек 63 миллиарда долларов США в виде притока состоятельных частных лиц — на 461 триллион долларов больше, чем годом ранее, — что укрепило его статус как 1-го по величине в мире направления для миграции состоятельных людей третий год подряд.
Спрос на элитные апартаменты был сосредоточен в районах Dubai Marina, Dubai Hills Estate и Dubai Creek Harbour, в то время как на рынке элитных вилл лидировали DAMAC Lagoons, The Valley by Emaar и Mohammed Bin Rashid City. На острове Palm Jumeirah было совершено сделок на общую сумму 21,4 миллиарда дирхамов ОАЭ — это пятый подряд рекордный показатель.
Совместный проект Brookfield × Alshaya Dubai Hills, анонсированный в мае 2026 года, был предварен волной институциональных инвестиций в четвертом квартале 2025 года, которые заложили основу для институциональной эры 2026 года. Средняя цена продажи в Dubai Hills Estate достигла 2517 дирхамов за квадратный фут — показатель, который ставит его в один ряд с премиальными объектами в центре Лондона.
Сегмент товаров класса люкс — показатели 2025 года
Элитные жилые комплексы — 2025 год
Прогноз на 2026 год — Что будет после пяти рекордов?
Исходя из данных за 2025 год, динамики в первом квартале 2026 года (+311 трлн танзанийских шиллингов в годовом исчислении) и структурных факторов, уже заложенных на рынке Дубая, чего следует ожидать инвесторам в 2026 году?
Начало эры институционального капитала
Совместное предприятие Brookfield по проекту Dubai Hills (объявленное в мае 2026 года) является главным индикатором того, что принесет 2026 год — глобальные управляющие активами будут превращать Дубай в ключевой регион для инвестиций в странах Ближнего Востока и Северной Африки. Ускорится рост числа институциональных совместных предприятий, занимающихся строительством арендного жилья, многофункциональных комплексов и прямыми инвестициями суверенных фондов.
В первом квартале 2026 года объем продаж уже достиг 252 млрд дирхамов ОАЭ — ожидается шестой рекордный показатель.
В первом квартале 2026 года объем продаж составил 252 миллиарда дирхамов ОАЭ — на 311 триллионов дирхамов больше, чем годом ранее, — что позволяет предположить, что 2026 год станет шестым подряд рекордным годом для Дубая. Темпы роста нормализуются (301 триллион дирхамов против более чем 701 триллиона дирхамов в годовом исчислении ранее), что отражает созревание рынка, а не его пик.
Острова Дубай: Коридор будущего роста
Острова Дубай (ранее острова Дейра) становятся основным перспективным направлением для инвестиций к 2026 году — уже реализованы проекты KAIA Residences, Cheval Residences и несколько гостиничных брендов. Положение первых покупателей в 2026 году аналогично положению инвесторов на Палм-Джумейра в 2004 году.
Усугубляется дефицит вилл.
Спрос на виллы продолжает опережать предложение. После пандемии COVID-19 предпочтение более комфортабельному частному жилью на первом этаже не меняется, и застройщики не успевают строить коттеджные поселки. Этот структурный дефицит способствует ежегодному росту стоимости качественных коттеджных поселков на 5–101 тыс. тонн до 2027 года.
Компания, занимающаяся доходностью от аренды.
Пополнение предложения на этапе строительства в 2022–2024 годах замедлило рост арендной платы с двузначных до высоких однозначных темпов. Валовая доходность в размере 7–81 тыс. рупий за 3 триллиона долларов для квартир и 5–61 тыс. рупий за 3 триллиона долларов для вилл остается одной из самых высоких среди всех крупных городов мира. Институциональные инвесторы, ориентированные на получение дохода, уже учитывают это в своих ценах.
Визовая реформа расширяет доступ
Отмена в апреле 2026 года минимального порога в 750 000 дирхамов ОАЭ для получения двухлетней инвесторской визы значительно расширяет круг потенциальных покупателей. Студии и однокомнатные квартиры в JVC, DSO и Arjan — ранее исключенные из программы — теперь являются залогом права на проживание, создавая более высокий структурный спрос на жилье среднего ценового сегмента.
Подготовьтесь к шестому рекордному году для Дубая
Консультанты Truhauz имеют лицензию RERA и прямой доступ к информации о наличии недвижимости, ценах и финансировании от застройщиков во всех основных районах Дубая. Запишитесь на консультацию, чтобы обсудить, как выйти на рекордный рынок недвижимости Дубая или развиваться на нем.
Инвестируйте в рекордный рынок Дубая — проконсультируйтесь с советником.
Независимо от того, анализируете ли вы данные за 2025 год для осуществления своей первой инвестиции в Дубае или управляете существующим портфелем и планируете действия на 2026 год, Truhauz предоставляет вам информацию о местном рынке, доступ к застройщикам и профессиональные консультации, которые помогут вам действовать решительно.
Источники данных и отказ от ответственности: Данные за 2025 год получены из официальных публикаций Департамента земельных ресурсов Дубая (DLD), пресс-службы правительства Дубая, Gulf News, Zawya и исследования рынка Cavendish Maxwell. Стоимость и объемы сделок отражают официальные данные, зарегистрированные в DLD. Квартальные оценки за 1–3 кварталы 2025 года основаны на опубликованных промежуточных отчетах DLD; данные за 4 квартал — на годовых сводках DLD и Gulf News. Рейтинги по национальностям и показатели сегмента элитной недвижимости основаны на опубликованных агрегированных данных и анализе рынка. Данный отчет носит исключительно информационный характер и не является инвестиционной, юридической или финансовой консультацией. Всегда обращайтесь за независимой профессиональной консультацией, прежде чем принимать решения об инвестициях в недвижимость. Truhauz Real Estate LLC — агентство недвижимости в Дубае, имеющее лицензию RERA. Отчет опубликован в мае 2026 года.