Рынок недвижимости Дубая преодолел рубеж, который еще несколько лет назад был бы воспринят как оптимистичный прогноз аналитиков. За первый полный год объем сделок с недвижимостью превысил 145 миллиардов дирхамов (735 миллиардов дирхамов ОАЭ), по сравнению с примерно 145 миллиардами дирхамов годом ранее. Рост не сосредоточен в одном сегменте — продажи на этапе строительства, сделки на вторичном рынке и коммерческие трансферы достигли отдельных рекордных показателей.

Для международных инвесторов это не столько заголовок, сколько показательная цифра в тенденции, которая наблюдается с 2020 года. Дубай усиливает спрос — благодаря реформам системы «Золотых виз», расширению круга состоятельных экспатов, стабильному курсу дирхама к доллару США и, все чаще, со стороны покупателей, которые не могут позволить себе жилье в Лондоне, Сингапуре и Гонконге. В этом отчете подробно разбирается, что произошло на самом деле и что это значит для решений, которые вы принимаете сейчас.

Что стало причиной достижения этого рубежа?

Большую часть работы выполнили три фактора. Первый — структурный: население Дубая за год выросло примерно на 100 000 человек, почти исключительно за счет прибытий квалифицированных специалистов и инвесторов по визам. Такой масштабный рост населения — при ограниченном предложении качественного жилья — напрямую влияет как на спрос на продажу, так и на спрос на аренду.

Второй — это Программа «Золотая виза». Возможность получить 10-летнюю визу на проживание через инвестиционный канал стоимостью 2 миллиона дирхамов ОАЭ остается одной из самых доступных схем получения вида на жительство для инвесторов в мире, и количество заявок через этот канал впервые превысило 50 000. По нашим собственным данным, покупатели, получившие «Золотую визу», теперь составляют почти половину всех запросов от инвесторов, по сравнению с четвертью два года назад.

Третий фактор — уверенность в ценах. После десятилетия циклов подъема и спада 2026 год стал пятым годом подряд положительного роста цен — этого времени хватило институциональным инвесторам, семейным офисам и серьезным частным инвесторам, чтобы рассматривать Дубай как надежный актив, а не как спекулятивную инвестицию.

Куда делись деньги?

Объемы сделок по регионам наглядно демонстрируют изменение предпочтений покупателей:

Проект, не соответствующий плану, продолжал лидировать.

Продажи на этапе строительства составили 62 100 000 дирхамов от общего объема сделок, что подтверждает многолетнюю тенденцию. Покупатели все чаще предпочитают фиксировать сегодняшние цены с помощью планов оплаты на 1–5 лет, рассчитывая как на рост стоимости капитала, так и на завершение самого проекта. Уверенность застройщиков отреагировала соответствующим образом: в 2026 году было зафиксировано рекордное количество запусков проектов, причем Emaar, Damac, Sobha, Binghatti и Azizi объявили о реализации многомиллиардных проектов каждая.

Вторичный рынок достиг зрелости.

Когда-то вялый вторичный рынок теперь насчитывает 38 100 000 объектов недвижимости, а готовые к заселению виллы в Палм-Джумейра, Эмирейтс-Хиллз и Дубай-Хиллз-Эстейт регулярно продаются по цене свыше 50 миллионов дирхамов ОАЭ. Для покупателей, желающих немедленно получить жилье и проживать в благоустроенном районе, готовые к заселению объекты недвижимости больше не являются редкостью на рынке.

Кто покупает?

В настоящее время на долю иностранных покупателей приходится 45% всех сделок по стоимости — этот показатель неуклонно растет с момента введения «Золотой визы». Пять стран-лидеров по количеству покупателей:

• Индийские покупатели — крупнейшая отдельная группа иностранцев, чему способствуют географическая близость, развитые диаспорные сети и выгодные налоговые соглашения между Индией и ОАЭ.
• британские покупатели — избегая повышения налогов на недвижимость в Великобритании и переводя капитал в юрисдикцию с нулевым подоходным налогом.
• китайские покупатели — возвращаясь после пандемии, с особым предпочтением для Палм-Джумейры и Даунтауна.
• Российские покупатели — демонстрирует устойчивый рост с 2022 года, сосредоточенный в районах Dubai Marina и Business Bay.
• Пакистанские покупатели — Владение вторым жильем и получение «Золотой визы» в качестве основных факторов.

Помимо первой пятерки, заметный рост наблюдается со стороны покупателей из Германии, Франции, Израиля, Казахстана и Турции — диверсификация инвестиционной базы, которая не была видна даже три года назад.

“История Дубая в 2026 году – это история зрелости рынка для инвесторов. Мы больше не продаем спекулянтам, которые хотят перепродать строящиеся объекты, – мы продаем семьям, специалистам и владельцам бизнеса, переезжающим в Дубай, которые хотят иметь дом и возможность получить вид на жительство. Это структурно иной, более стабильный источник спроса”.”

Что это значит, если вы подумываете о покупке?

Если вы наблюдали со стороны, то инстинктивно возникает вопрос, не опоздали ли вы. Честный ответ: скорее всего, нет, но окно возможностей для трудоустройства на начальные должности сейчас уже, чем два года назад. Вот как на это можно посмотреть:

Если для вас приоритетна «Золотая виза»

Порог в 2 миллиона дирхамов ОАЭ по-прежнему доступен по международным стандартам — это примерно 1 545 000 дирхамов за 10-летний вид на жительство, который распространяется на супруга(у), детей и родителей. Даже с учетом роста цен, расчеты по этой программе остаются выгодными по сравнению с аналогичными программами в Португалии, Греции или Испании. Покупателям, имеющим ограниченный срок действия визы, следует переехать в течение 6–12 месяцев, а не ждать следующего спада цен.

Если вы покупаете недвижимость с целью получения дохода от сдачи в аренду

Избегайте зон с самым высоким потенциалом роста. Квартиры в Business Bay, студии JVC, таунхаусы в Dubai Hills и строящиеся объекты в Dubai South приносят валовую доходность более 7 триллионов рупий. Элитные районы (Palm Jumeirah, Emirates Hills) – это престижные активы с доходностью 4-5 триллионов рупий, которые лучше покупать ради прироста капитала, а не ради денежного потока.

Если вы покупаете второй дом

Постоянный рост цен в Дубае говорит о том, что вопрос не в том, “вырастут ли цены?”, а в том, “какой район подойдет нашему образу жизни?”. Посетите разные районы, а не просто просматривайте планировки. Палм-Джумейра – для жизни у моря, Даунтаун – для городской жизни, Дубай-Хиллз – для семейного пригорода, Дубай-Крик-Харбор – для набережной нового поколения.

Если вы покупаете с целью диверсификации капитала

В число активов институционального класса в Дубае теперь входят брендированные резиденции от всех крупнейших гостиничных сетей — Mandarin Oriental, Bulgari, Baccarat, Six Senses, Armani, Four Seasons. Эти объекты недвижимости отличаются глобальной ликвидностью, высокой степенью сохранения капитала и программами аренды, обеспечивающими обслуживание гостиничного уровня, когда вы не пользуетесь жильем.

Прогноз на оставшуюся часть 2026 года

Согласно рыночному консенсусу, уровень $200B+ является устойчивым, при этом аналитики прогнозируют примерно 8–12% дальнейшего роста цен на % в 2026 году — это замедление по сравнению с двузначным ростом последних трех лет, что является здоровый Признак. Динамика процентных ставок в мире, продолжающийся приток средств по программе Golden Visa и насыщенный график запуска проектов от крупных застройщиков указывают на то, что рынок стабилизируется на более высоких уровнях, а не достигает пика.

Риски, за которыми следует следить: глобальный экономический шок, влияющий на ликвидность трансграничных инвесторов; любые существенные изменения в законодательстве; или внезапный всплеск предложения в определенном сегменте (скорее всего, это однокомнатные квартиры в районах с высокой концентрацией рынка). Ни один из этих сценариев не является неизбежным, но именно на них серьезные инвесторы обращают внимание.