بخش املاک و مستغلات دبی از آستانه‌ای عبور کرده است که تنها چند سال پیش، به عنوان پیش‌بینی خوش‌بینانه تحلیلگران نادیده گرفته می‌شد. این بازار اکنون اولین سال کامل خود را با بیش از ۱.۴ میلیارد تا ۴.۲۰۰ میلیارد درهم (۷۳۵ میلیارد درهم) در معاملات املاک ثبت کرده است که نسبت به تقریباً ۱.۴ میلیارد تا ۴.۱۴۵ میلیارد درهم در سال قبل افزایش داشته است. این رشد در یک بخش متمرکز نیست - فروش پیش‌فروش، معاملات بازار ثانویه و نقل و انتقالات تجاری، همگی به رکوردهای جداگانه‌ای دست یافته‌اند.

برای سرمایه‌گذاران بین‌المللی، این موضوع کمتر یک تیتر خبری است و بیشتر یک داده در الگویی است که از سال ۲۰۲۰ در حال شکل‌گیری است. دبی تقاضا را افزایش داده است - از اصلاحات ویزای طلایی، افزایش تعداد مهاجران ثروتمند، ثبات ارزش درهم در برابر دلار آمریکا و به طور فزاینده‌ای از سوی خریدارانی که از لندن، سنگاپور و هنگ کنگ عقب مانده‌اند. این گزارش به تفصیل توضیح می‌دهد که واقعاً چه اتفاقی افتاده و این موضوع چه معنایی برای تصمیماتی که اکنون می‌گیرید، دارد.

چه چیزی باعث این نقطه عطف شد؟

سه نیرو بیشترین نقش را در این زمینه ایفا کردند. اولین نیرو ساختاری است: جمعیت دبی در سال تقریباً ۱۰۰۰۰۰ نفر افزایش یافت که تقریباً به طور کامل ناشی از ورود کارگران ماهر و ویزای سرمایه‌گذاری بود. رشد جمعیتی با این بزرگی - در مقابل عرضه محدود مسکن باکیفیت - مستقیماً به تقاضای فروش و اجاره تبدیل می‌شود.

دومی این است که برنامه ویزای طلایی. مسیر ملک ۲ میلیون درهمی برای ویزای اقامت ۱۰ ساله همچنان یکی از در دسترس‌ترین طرح‌های اقامت سرمایه‌گذاری در جهان است و درخواست‌ها از طریق کانال ملک برای اولین بار از ۵۰،۰۰۰ مورد عبور کرد. داده‌های ما نشان می‌دهد که خریداران ویزای طلایی اکنون تقریباً نیمی از درخواست‌های سرمایه‌گذاران را تشکیل می‌دهند که نسبت به یک چهارم دو سال پیش افزایش یافته است.

سومین مورد، اعتماد به نفس در قیمت‌گذاری است. پس از یک دهه چرخه‌های رونق و بهبود، سال ۲۰۲۶ پنجمین سال متوالی رشد مثبت قیمت بود - زمان کافی برای سرمایه‌های نهادی، دفاتر خانوادگی و سرمایه‌گذاران خصوصی جدی تا دبی را به عنوان یک محل تخصیص دارایی پایدار به جای یک محل سفته‌بازانه در نظر بگیرند.

پول کجا رفت؟

حجم معاملات بر اساس منطقه، داستان تغییر ترجیحات خریداران را روایت می‌کند:

خارج از برنامه، پیشتازی را حفظ کرد

فروش‌های خارج از برنامه، ۶۲ واحد از کل معاملات را از نظر حجم تشکیل می‌دادند که نشان‌دهنده یک روند چند ساله است. خریداران به طور فزاینده‌ای با خیال راحت قیمت‌های امروز را با برنامه‌های پرداخت ۱ تا ۵ ساله می‌بندند و روی افزایش سرمایه و تکمیل خود پروژه شرط می‌بندند. اعتماد به نفس توسعه‌دهندگان نیز افزایش یافته است: سال ۲۰۲۶ شاهد رکورد راه‌اندازی پروژه‌ها بودیم، به طوری که شرکت‌های اعمار، داماک، صبحا، بینگاتی و عزیزی هر کدام پروژه‌های چند میلیارد درهمی خود را اعلام کردند.

بازار ثانویه به بلوغ رسید

چیزی که زمانی یک بازار ثانویه راکد بود، اکنون ۳۸.۱ تریلیون و ۳ تریلیون دلار فعالیت را به خود اختصاص داده است و ویلاهای آماده در پالم جمیرا، امارات هیلز و دبی هیلز استیت مرتباً از ۵۰ میلیون درهم عبور می‌کنند. برای خریدارانی که خواهان مالکیت فوری و زیرساخت‌های اجتماعی پایدار هستند، موجودی آماده دیگر بخش کوچکی از بازار نیست.

کی میخره؟

خریداران خارجی اکنون ۴۵ تراکنش ۱TP3T از نظر ارزش را تشکیل می‌دهند - رقمی که از زمان معرفی ویزای طلایی هر ساله به طور پیوسته افزایش یافته است. پنج ملیت برتر خریدار:

• خریداران هندی - بزرگترین گروه خارجی منفرد، که به دلیل نزدیکی، شبکه‌های قوی مهاجران و معاهدات مالیاتی مطلوب هند و امارات متحده عربی ایجاد شده است.
• خریداران بریتانیایی — فرار از مالیات‌های بالاتر بر املاک بریتانیا و انتقال سرمایه به یک حوزه قضایی با مالیات بر درآمد صفر
• خریداران چینی — بازگشت پس از همه‌گیری، با اولویت ویژه برای پالم جمیرا و مرکز شهر
• خریداران روسی — از سال ۲۰۲۲ با قدرت ادامه دارد، متمرکز در دبی مارینا و بیزینس بی
• خریداران پاکستانی — مالکیت خانه دوم و اقامت ویزای طلایی به عنوان محرک‌های اصلی

پس از پنج کشور برتر، رشد قابل توجهی از سوی خریداران در آلمان، فرانسه، اسرائیل، قزاقستان و ترکیه مشاهده شده است - تنوعی در پایگاه سرمایه‌گذاران که حتی سه سال پیش قابل مشاهده نبود.

“داستان دبی در سال ۲۰۲۶، بلوغ یک بازار سرمایه‌گذاری است. ما دیگر به دلالانی که می‌خواهند قراردادهای خارج از برنامه را فسخ کنند، نمی‌فروشیم - ما به خانواده‌ها، متخصصان و صاحبان مشاغل در حال نقل مکان که می‌خواهند خانه و مسیر اقامت داشته باشند، می‌فروشیم. این یک منبع تقاضای از نظر ساختاری متفاوت و پایدارتر است.”

اگر به فکر خرید هستید، این به چه معناست؟

اگر از بیرون نظاره‌گر بوده‌اید، غریزه‌تان این است که از خودتان بپرسید آیا دیر شده است یا نه. پاسخ صادقانه: احتمالاً نه، اما پنجره فرصت‌های ورود به بازار کار نسبت به دو سال پیش باریک‌تر شده است. در اینجا نحوه فکر کردن به آن آمده است:

اگر ویزای طلایی اولویت شماست

آستانه ۲ میلیون درهم هنوز هم طبق استانداردهای بین‌المللی مقرون به صرفه است - تقریباً ۱.۴۵۰.۰۰۰ روپیه برای اقامت ۱۰ ساله که همسر، فرزندان و والدین شما را پوشش می‌دهد. حتی با وجود رشد قیمت، محاسبات این برنامه در مقایسه با معادل‌های پرتغال، یونان یا اسپانیا مطلوب باقی می‌ماند. خریدارانی که جدول زمانی ویزا دارند باید ظرف ۶ تا ۱۲ ماه نقل مکان کنند، نه اینکه منتظر کاهش بعدی قیمت باشند.

اگر برای اجاره خرید می‌کنید، سود

خارج از مناطق کاملاً ممتاز بمانید. آپارتمان‌های بیزینس بی، استودیوهای JVC، خانه‌های شهری دبی هیلز و موجودی پیش‌فروش دبی ساوت، بازده ناخالص 7 %+ تولید می‌کنند. مناطق ممتاز (پالم جمیرا، امارات هیلز) دارایی‌های غنی با بازده 4 تا 5 % هستند - بهتر است برای افزایش سرمایه خریداری شوند، نه برای جریان نقدی.

اگر در حال خرید خانه دوم هستید

قدرت مداوم دبی نشان می‌دهد که سوال این نیست که “آیا قیمت‌ها افزایش می‌یابند؟”، بلکه این است که “کدام محله با سبک زندگی ما مطابقت دارد؟” در مناطق مختلف گشت و گذار کنید، فقط به مرور نقشه‌های طبقات اکتفا نکنید. پالم جمیرا برای زندگی ساحلی، مرکز شهر برای زندگی شهری، دبی هیلز برای حس حومه خانوادگی، و دبی کریک هاربر برای ساحل نسل بعدی.

اگر برای تنوع بخشیدن به ثروت خود خرید می‌کنید

دارایی‌های درجه سازمانی دبی اکنون شامل اقامتگاه‌های برنددار از هر برند بزرگ هتلداری - ماندارین اورینتال، بولگاری، باکارات، سیکس سنسز، آرمانی، فور سیزنز - می‌شود. این املاک با نقدینگی جهانی، ویژگی‌های قوی حفظ سرمایه و برنامه‌های اجاره‌ای که خدماتی به سبک هتل ارائه می‌دهند، در زمانی که از خانه استفاده نمی‌کنید، معامله می‌شوند.

چشم‌انداز برای بقیه سال ۲۰۲۶

اجماع بازار نشان می‌دهد که سطح $200B+ پایدار است و تحلیلگران تقریباً 8 تا 12 رشد بیشتر قیمت % را در سال 2026 پیش‌بینی می‌کنند - تعدیلی نسبت به رشد دو رقمی سه سال گذشته، که ... سالم نوسانات نرخ بهره در سطح جهانی، ادامه جریان ورودی گلدن ویزا و تقویم فشرده راه‌اندازی پروژه‌ها از سوی توسعه‌دهندگان بزرگ، همگی به بازاری اشاره دارند که در سطوح بالاتر در حال تثبیت است، نه در حال اوج گرفتن.

ریسک‌هایی که باید در نظر داشت: یک شوک اقتصادی جهانی که بر نقدینگی سرمایه‌گذاران فرامرزی تأثیر می‌گذارد؛ هرگونه تغییر عمده در مقررات؛ یا افزایش ناگهانی عرضه بیش از حد در یک بخش خاص (به احتمال زیاد آپارتمان‌های یک خوابه در مناطق اشباع). هیچ‌کدام قریب‌الوقوع نیستند، اما سناریوهایی هستند که سرمایه‌گذاران جدی آنها را زیر نظر دارند.