لقد تجاوز قطاع العقارات في دبي عتبة كان من شأنها، قبل بضع سنوات فقط، أن تُعتبر مجرد توقعات متفائلة من قبل المحللين. وقد سجل السوق الآن أول عام كامل له بقيمة تجاوزت $200 مليار (735 مليار درهم إماراتي) في المعاملات العقارية، بارتفاع عن حوالي $145 مليار في العام السابق. ولا يقتصر هذا النمو على قطاع واحد — فقد سجلت مبيعات العقارات على المخطط، ومعاملات السوق الثانوية، وعمليات نقل الملكية التجارية، جميعها مستويات قياسية فردية.

بالنسبة للمستثمرين الدوليين، هذا أقل ما يمكن اعتباره عنواناً رئيسياً بقدر ما هو نقطة بيانات في نمط يتراكم منذ عام 2020. دبي تقوم بزيادة الطلب - من خلال إصلاحات التأشيرة الذهبية، وتزايد عدد المغتربين الأثرياء، واستقرار ربط الدرهم بالدولار الأمريكي، وبشكل متزايد، من المشترين الذين تم استبعادهم مالياً من لندن وسنغافورة وهونج كونج. هذا التقرير يحلل ما حدث بالفعل وما يعنيه بالنسبة للقرارات التي تتخذها الآن.

ما الذي دفع هذا الإنجاز

ثلاث قوى قامت بمعظم العمل. الأولى هيكلية: نما سكان دبي بنحو 100 ألف نسمة في السنة، مدفوعين تقريبًا بالكامل بقدوم العمال المهرة وحاملي تأشيرات المستثمرين. نمو السكان بهذا الحجم - مقابل إمدادات محدودة من المساكن عالية الجودة - يترجم مباشرة إلى طلب على البيع والإيجار.

الثاني هو برنامج التأشيرة الذهبية. لا يزال مسار العقارات بقيمة 2 مليون درهم إماراتي للحصول على تأشيرة إقامة لمدة 10 سنوات أحد أكثر برامج الإقامة للمستثمرين سهولة في العالم، وقد تجاوزت طلبات شراء العقارات 50 ألف طلب لأول مرة. يُظهر المسار الخاص بنا أن مشتري التأشيرة الذهبية يمثلون الآن ما يقرب من نصف استفسارات المستثمرين، مقارنة بربع العدد قبل عامين.

الثالث هو الثقة في التسعير. بعد عقد من دورات الازدهار والتصحيح، كان عام 2026 هو العام الخامس على التوالي من النمو الإيجابي في الأسعار - وهو وقت كافٍ لرأس المال المؤسسي والمكاتب العائلية والمستثمرين الخاصين الجادين لاعتبار دبي تخصيصًا أصوليًا دائمًا بدلاً من مجرد مضاربة.

إلى أين ذهبت الأموال

تعكس أحجام المعاملات حسب المنطقة قصة تحولات تفضيلات المشترين:

التطوير خارج المخطط استمر في القيادة

شكلت المبيعات على المخطط 62 % من إجمالي المعاملات من حيث الحجم، مما يؤكد اتجاهاً مستمراً على مدى عدة سنوات. ويشعر المشترون براحة متزايدة تجاه تثبيت أسعار اليوم من خلال خطط سداد تمتد من سنة إلى خمس سنوات، معتمدين في ذلك على كل من ارتفاع قيمة رأس المال وإنجاز المشروع نفسه. وقد استجابت ثقة المطورين لهذا الاتجاه: فقد شهد عام 2026 عددًا قياسيًا من إطلاق المشاريع، حيث أعلنت كل من «إعمار» و«داماك» و«سوبها» و«بينغاتي» و«عزيزي» عن مشاريع تبلغ قيمتها عدة مليارات من الدرهم.

بلغ السوق الثانوية سن الرشد

ما كان في السابق سوقًا ثانويًّا هادئًا أصبح الآن يمثل 38 % من حجم النشاط، حيث تتجاوز أسعار الفيلات الجاهزة في نخلة جميرا وإمارات هيلز ودبي هيلز إستيت بانتظام 50 M درهم إماراتي. وبالنسبة للمشترين الذين يرغبون في الاستلام الفوري والاستفادة من البنية التحتية المجتمعية الراسخة، لم تعد العقارات الجاهزة تمثل سوى جزء ضئيل من السوق.

من الذي يشتري

يمثل المشترون الأجانب حالياً 45 % من قيمة المعاملات — وهو رقم ارتفع بشكل مطرد كل عام منذ بدء العمل بـ«التأشيرة الذهبية». وجنسيات المشترين الخمس الأولى هي:

• المشترون الهنود — أكبر جالية أجنبية منفردة، مدفوعة بالقرب، وشبكات قوية للجالية، ومعاهدات ضريبية هندية-إماراتية مواتية
• المشترون البريطانيون — هربًا من ضرائب العقارات المرتفعة في المملكة المتحدة وتحويل رؤوس الأموال إلى ولاية قضائية ذات ضريبة دخل صفرية
• المشترون الصينيون — بالعودة ما بعد الوباء، مع تفضيل خاص لـ نخلة جميرا ووسط المدينة
• مشترين روس — مستمر بقوة منذ 2022، يتركز في مرسى دبي وخليج الأعمال
• مشترون باكستانيون — امتلاك منزل ثانٍ وتأشيرة الإقامة الذهبية كدوافع رئيسية

خلف الخمسة الأوائل، كان هناك نمو ملحوظ من المشترين في ألمانيا وفرنسا وإسرائيل وكازاخستان وتركيا - تنوع في قاعدة المستثمرين لم يكن مرئيًا حتى قبل ثلاث سنوات.

“قصة دبي في عام 2026 هي نضج سوق المستثمرين. لم نعد نبيع للمضاربين الذين يرغبون في إعادة بيع العقود قبل الإنشاء - بل نبيع للعائلات والمهنيين وأصحاب الأعمال الذين ينتقلون ويرغبون في منزل ومسار للإقامة. هذا مصدر طلب مختلف هيكليًا وأكثر استقرارًا.”

ماذا يعني هذا إذا كنت تفكر في الشراء

إذا كنت تتابع من على الهامش، فإن الغريزة هي التساؤل عما إذا كنت متأخراً. الإجابة الصادقة: ربما لا، لكن نافذة الفرص للمبتدئين أصبحت أضيق مما كانت عليه قبل عامين. إليك كيف تفكر في الأمر:

إذا كان التأشيرة الذهبية هي أولويتك

لا يزال الحد الأدنى البالغ 2 مليون درهم إماراتي في متناول اليد وفقًا للمعايير الدولية — فهو يعادل تقريبًا $545,000 للحصول على إقامة لمدة 10 سنوات تشمل الزوج/الزوجة والأطفال والوالدين. وحتى مع ارتفاع الأسعار، تظل الحسابات المتعلقة بهذا البرنامج مواتية مقارنةً بالبرامج المماثلة في البرتغال أو اليونان أو إسبانيا. يجب على المشترين الذين لديهم جدول زمني محدد للحصول على التأشيرة أن يتحركوا في غضون 6 إلى 12 شهراً، وألا ينتظروا التراجع التالي في الأسعار.

إذا كنت تشتري لتحقيق عائد إيجاري

ابتعد عن المناطق الفاخرة للغاية. فشقق «بيزنس باي»، واستوديوهات «جيه في سي»، والمنازل المستقلة في «دبي هيلز»، والمشاريع قيد الإنشاء في «دبي ساوث» تحقق عوائد إجمالية تبلغ 7 %+. أما المناطق الفاخرة للغاية (نخلة جميرا، إمارات هيلز) فهي أصول استثمارية مرموقة تحقق عوائد تتراوح بين 4 و5 % — ويُفضل شراؤها بهدف تحقيق ارتفاع في قيمة رأس المال، وليس من أجل التدفق النقدي.

إذا كنت تشتري منزلاً ثانيًا

يشير استمرار قوة دبي إلى أن السؤال ليس “هل سترتفع الأسعار؟” بل “أي مجتمع سيتناسب مع أسلوب حياتنا؟” قم بجولة في المناطق، وليس فقط بتصفح المخططات. نخلة جميرا للعيش على الشاطئ، وسط المدينة للعيش الحضري، دبي هيلز للشعور بالضواحي العائلية، ميناء خور دبي للواجهة البحرية من الجيل القادم.

إذا كنت تشتري لتنويع الثروة

تشمل الأصول ذات المستويات المؤسسية في دبي الآن مساكن تحمل علامات تجارية من كل علامة تجارية رئيسية في مجال الضيافة - مثل ماندارين أورينتال، وفولغاري، وباكار، وسيكس سينسز، وأرماني، وفور سيزونز. يتم تداول هذه العقارات بسيولة عالمية، وخصائص قوية للحفاظ على رأس المال، وبرامج إيجار تقدم خدمة على طراز الفنادق عندما لا تكون في المنزل.

التوقعات لبقية عام 2026

يشير الإجماع السائد في السوق إلى أن مستوى $200B+ قابل للاستمرار، حيث يتوقع المحللون نموًا إضافيًا في الأسعار بنحو 8–12 % في عام 2026 — وهو ما يمثل تباطؤًا مقارنة بالنمو الذي تجاوز عشرة في المائة خلال السنوات الثلاث الماضية، وهو ما يُعد صحي .ديناميكيات أسعار الفائدة عالميًا، وتدفقات "التأشيرة الذهبية" المستمرة، وتقويم حافل بإطلاق المشاريع من كبار المطورين، كلها تشير إلى سوق يستقر عند مستويات أعلى، ولا يصل إلى ذروته.

المخاطر التي يجب مراقبتها: صدمة اقتصادية عالمية تؤثر على سيولة المستثمرين عبر الحدود؛ أي تحول تنظيمي كبير؛ أو زيادة مفاجئة في المعروض في قطاعات محددة (على الأرجح شقق بغرفة نوم واحدة في أحياء مشبعة). لا يوجد أي منها وشيك، ولكنها السيناريوهات التي يضعها المستثمرون الجادون في الاعتبار.