Dubai'de Alt Kiralama
Ne Zaman Yasaldır, Ne Zaman Tahliye Sebebidir
Dubai hukuku alt kiralamayı yasaklamaz. Yasakladığı şey, mülk sahibinin yazılı onayı olmadan yapılan alt kiralamadır — ve bu ihlali, bir kiralamanın süresi dolmadan sona erdirilebileceği az sayıdaki sebepten biri haline getirir. 26 Ağustos 2026'dan bu yana buna ek olarak ikinci bir kanun uygulanmakta ve ortak konutları Dubai Municipality iznine bağlamaktadır. İşte her kuralın tam olarak ne söylediği.
Dubai Hukuku Alt Kiralama Hakkında Gerçekte Ne Diyor
Alt kiralama, mülk sahibinden kira sözleşmesi olan bir kiracının, mülkün tamamında veya bir bölümünde kira karşılığında başka birinin oturmasına izin vermesidir. Asıl kiracı, ana kira sözleşmesi kapsamında mülk sahibine karşı sorumlu kalmaya devam eder; yeni kullanıcı ise kiracıya karşı sorumludur. Dubai'de yaygın bir düzenlemedir ve usulüne uygun yapıldığında tamamen yasaldır. Sorun, kanunun gerektirdiği tek şey olmadan ne kadar sık yapıldığından kaynaklanır.
Uygulanacak hüküm, 2007 tarihli 26 sayılı Kanun'un 24. maddesidir; bu kanun Dubai Emirliği'nde mülk sahipleri ile kiracılar arasındaki ilişkiyi düzenler. Metni kısadır ve tam olarak yazıldığı şekliyle okunmaya değer: “Kira Sözleşmesinin tarafları aksini kararlaştırmadıkça, Kiracı, Mülk Sahibinin yazılı onayı alınmadan Taşınmazın kullanımını üçüncü kişilere devredemez veya alt kiraya veremez.”
Bundan iki sonuç çıkar. Birincisi, varsayılan durum yasaktır — kira sözleşmeniz alt kiralama hakkında hiçbir şey söylemiyorsa alt kiraya veremezsiniz. İkincisi, giriş cümlesidir: “aksini kararlaştırmadıkça”; bu da kira sözleşmesinin kendisinin varsayılanı değiştirebileceği anlamına gelir. Alt kiralamaya açıkça izin veren bir kira sözleşmesi geçerlidir ve bu durumda tekrar izin istemeniz gerekmez. Bu yüzden ilk adım, bir komşuya neyin alışılmış olduğunu sormak değil, her zaman zaten imzaladığınız sözleşmeyi okumaktır.
Madde yazılı onay gerektirir. Sözlü bir güvence, samimi bir WhatsApp yazışması veya bir emlakçının sözü, hükmün aradığı şey değildir. Bir uyuşmazlık Kira Uyuşmazlıkları Merkezi önüne gelirse, soru mülk sahibinin yazılı onayının olup olmadığı olacaktır — bu nedenle onay kağıt üzerinde, imzalı ve tarihli olarak alınmalı ve kiralama süresince saklanmalıdır.
Bir Bakışta Alt Kiralama
Temel bilgiler tek bir yerde
Madde Madde Alt Kiralama
Alt kiralamayı ilgilendiren her kural aynı iki mevzuatta yer alır. Bir uyuşmazlığın sonucunu belirleyen hükümler bunlardır.
| Hüküm | Ne Diyor | Rolü |
|---|---|---|
| Madde 24 26 Sayılı 2007 Kanunu |
“Kira Sözleşmesinin tarafları aksini kararlaştırmadıkça, Kiracı, Mülk Sahibinin yazılı onayı alınmadan Taşınmazın kullanımını üçüncü kişilere devredemez veya alt kiraya veremez.” | Temel kural |
| Madde 25(1)(b) 2008 tarihli 33 sayılı Kanun ile değişik |
Kiracının mülkü veya herhangi bir bölümünü mülk sahibinin yazılı onayı olmadan alt kiraya vermesi halinde, mülk sahibinin süre dolmadan tahliye talep etmesine olanak tanır. Tahliye alt kiracıya da uygulanır; alt kiracı kiracıdan tazminat talep etme hakkını korur. | Sonucu |
| Madde 25(1)(f) 2008 tarihli 33 sayılı Kanun ile değişik |
Mülkün kiralandığı amaç dışında bir amaçla kullanılması halinde tahliye sebebi. Bir konutun ücretli konaklama olarak işletildiği durumlarda önemlidir. | Kullanım amacı |
| Madde 25(1)(h) 2008 tarihli 33 sayılı Kanun ile değişik |
Kiracının, bildirimden itibaren otuz gün içinde yükümlülüklerinden herhangi birini yerine getirmemesi halinde tahliye sebebi. | 30 günlük düzeltme süresi |
| Madde 19 26 Sayılı 2007 Kanunu |
Kiracı, mülk sahibi izin vermedikçe ve yetkili resmi kurumlardan gerekli lisansları almadan herhangi bir değişiklik yapamaz veya restorasyon ya da bakım işleri gerçekleştiremez. | Bölme yok |
| Madde 16 26 Sayılı 2007 Kanunu |
Aksi kararlaştırılmadıkça, kira süresi boyunca bakımdan ve kiracının amaçlanan kullanımını etkileyen kusurların onarımından mülk sahibi sorumludur. | Bağlam |
| Madde 25(1) bildirimi 2008 tarihli 33 sayılı Kanun ile değişik |
Mülk sahibi bildirimi kiracıya noter aracılığıyla veya taahhütlü postayla tebliğ eder. | Bildirim nasıl tebliğ edilir |
Kaynak: Dubai Emirliği'nde Mülk Sahipleri ile Kiracılar Arasındaki İlişkiyi Düzenleyen 2007 tarihli (26) sayılı Kanun ve bunu değiştiren 2008 tarihli (33) sayılı Kanun, Dubai Hükümeti Mevzuat portalında (dlp.dubai.gov.ae) yayımlandığı şekliyle. 29 Ağustos 2026'da erişildi. Madde metinleri resmi İngilizce çeviriden alıntılanmıştır.
Dubai'de Herhangi Bir Şeyi Alt Kiraya Vermeden Önce Altı Kontrol
Her biri birkaç dakika sürer. Bunları atlamak, rutin bir düzenlemeyi tahliye davasına dönüştüren şeydir.
Kira sözleşmenizin alt kiralamaya izin verip vermediğinden emin değil misiniz?
Kira sözleşmenizi TruHauz'a gönderin; herhangi bir taahhütte bulunmadan önce 24. maddenin sizin maddeniz için ne anlama geldiğini söyleyelim.
Artık Bir Değil, İki Kanun Devrede
Bu yıla kadar izinsiz bir alt kiralama, mülk sahibi ile kiracı arasında bir kira hukuku sorunuydu. 26 Ağustos 2026'dan bu yana Dubai Municipality ile bir lisans sorunu da olabilir.
Ayrı Hukuki Risk
Mülk sahibinin yazılı onayı olmadan oda kiralamak 24. maddeyi ihlal eder ve 25(1)(b) maddesindeki tahliye sebebini doğurur. Düzenleme aynı zamanda ortak konut niteliğindeyse, 2026 tarihli 4 sayılı Kanun Dubai Municipality'den izin alınmasını gerektirir. Tek bir eylem, iki rejim, iki farklı karar merci.
Tekrarlanan İhlal Tavanı
Gulf News 26 Ağustos 2026'da, yeni kanun kapsamındaki cezaların AED 500 ile AED 500,000 arasında değiştiğini ve aynı ihlalin bir yıl içinde tekrarlanması halinde cezanın azami AED 1 milyona kadar iki katına çıkarılabileceğini bildirdi. Ayrıntılı tarifelerin uygulama yönetmeliklerinde yer alması bekleniyor.
Geçiş Süresi
Dubai Municipality ortak konuta izin verilen bölgeleri artık açıkladı: bkz. Dubai’nin onaylı ortak konut bölgeleri. Mevcut ortak konut sahipleri ve işletmecilerinin mülklerini uyumlu hale getirmek için 26 Ağustos 2026'dan itibaren bir yılı vardır ve bu süre belediye genel müdürünün kararıyla bir kez uzatılabilir. Uzatılmadığı takdirde bu süre Ağustos 2027'de sona erer.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracıların ve mülk sahiplerinin Dubai'de alt kiralama hakkında en sık sorduğu sorular.
Kiralamayı Uyuşmazlığa Dönüşmeden Doğru Kurun
İster usulüne uygun alt kiraya vermek isteyen bir kiracı, ister izinsiz bir kullanıcı tespit etmiş bir mülk sahibi olun, sonuç genellikle yazılı olana bağlıdır. TruHauz, kimse bir şey açmadan önce sözleşmeyi ve yazılı kayıtları inceler.
Tartışmaya Katılın